경제
아직도단순한냉면
무허가 건축물 철거 및 양성화 가능 여부가 궁금합니다
현재 소유한 토지에 오래전부터 허가 없이 지어진 건축물이 있는데, 매매나 상속을 진행할 때 문제가 될까 걱정됩니다. 무허가 건축물도 일정 조건을 충족하면 양성화나 허가를 받을 수 있는지, 철거해야 하는 경우와 구체적인 절차가 궁금합니다.
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 지자체마다 한시적으로 무허가건축물 양성화 절차를 진행을 하고 있습니다. 따라서 해당 지자체에 상담을 해보시는 것을 추천을 드립니다. 통상적으로 불법 건축물의 경우 지자체에 신청을 해서 심의를 받고 사용승인을 받아서 건축물대장에 합법적으로 등재를 시키는 방법과 아닌 경우 그냥 철거를 해서 토지의 가치를 올리는 방법이 있을 수 있습니다.
따라서 지자체에 기준등을 상담을 해보시고 신청을 접수를 해서 심의를 받으시는 것이 어떨까 사료됩니다.
감사합니다.
채택 보상으로 404베리 받았어요.
채택된 답변안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.
무허가 건축물은 매매·상속 시 법적 자산으로 인정되지 않아 문제가 됩니다. 조건을 충족하면 양성화(건축물대장 등록)가 가능하지만, 불가능하면 철거해야 합니다. 가장 중요한 것은 관할 지자체 건축과에 문의해 해당 건물이 양성화 대상인지 확인하는 것입니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
현행 법적 기준에 부합하거나 한시적으로 시행되는 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 요건에 해당할 경우 이행강제금 납부 후 양성화가 가능합니다. 양성화가 불가능한 무허가 상태로 둘 경우 상속 등기는 가능하지만 매매시 대출 제한이나 이행강제금 승계 등의 불이익이 발생하므로 사전 원상복구 특약 작성이 필수입니다. 양성화가 불가능해서 철거를 결정할 경우 임의 해체는 불법이니깐 관할 시군구청에 해체신고를 접수한 뒤 전문 업체를 통해서 철거를 진행하시기 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
무허가 건축물 양성화는 항상 열려 있는 제도가 이니라 정부가 한시적으로 특별법을 시행할 때 적용됩니다.
따라서 현재 건축법에 맞으면 사후 허가 또는 신고 절차 검토가 가능하나 기준에 맞지 않으면 허가가 어렵고, 원상복구 문제가 생길 수 있습니다.
오래됐다는 이유만으로 자동으로 합법이 되는 건 아닙니다.
무허가 건축물이 있다고 해서 토지 자체를 매매하거나 상속하는 것이 불가능한 것은 아니나 매수자가 대출 받기 어렵고, 건축물 가치를 인정받기 어렵기 때문에 실질적으로 매도하기 어렵다 생각합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
말씀하신 대로라면, 상속이나 매매진행하기 전 해결해 놓으시는 것이 여러모로 유리합니다. 우선 매매를 진행할 경우, 매수자는 무허가 건축물로 인해 부과될 수 있는 이행강제금이나 철거 명령 등의 행정적 리스크를 고스란히 떠안아야 하므로 거래 자체를 꺼리게 됩니다. 또한 해당 토지를 담보로 대출을 받을 때 은행에서 무허가 건물을 이유로 대출을 거절하거나 한도를 대폭 축소하는 경우가 많아 매매가 원활하게 이루어지기 어렵습니다. 상속의 경우에도 재산을 물려주는 것 자체는 가능하지만, 무허가 건축물이라는 불법적인 상태와 그로 인한 과태료, 강제 철거 등의 법적 책임까지 상속인에게 그대로 승계되기 때문에 자녀분들에게 큰 부담을 남겨주게 됩니다.
이런 문제를 해결하기 위해서 언급하신 양성화 절차를 밟을 수는 있지만 건물이 오래되었다고 해서 무조건 허가가 나오는 것은 아닙니다. 양성화를 받기 위해서는 해당 건축물이 지어질 당시가 아닌 '현재 시점'의 건축법 및 국토계획법 등 관련 법령을 모두 충족해야 합니다. 즉, 토지의 용도지역에 맞는 건축물이어야 하며, 현재 법에서 규정하는 건폐율과 용적률 제한을 넘지 않아야 하고, 도로와의 이격 거리, 일조권 사선 제한, 주차장 확보 기준 등을 완벽하게 준수하고 있어야만 사후에라도 정식 허가나 신고를 진행할 수 있습니다. 과거에는 한시적으로 기준을 완화해 주는 '특정건축물 정리에 관한 특별조치법'이 시행되기도 했으나, 현재는 해당 특별법이 종료된 상태이므로 엄격한 현행법 기준을 통과해야만 합니다.
법규를 검토해서 양성화가 가능하다고 판단되시면, 먼저 관할 구청에 불법건축물 자진신고를 하시는 것부터가 시작입니다. 이후 지자체에서는 그동안 허가 없이 건축물을 사용한 것에 대한 벌칙 성격으로 '이행강제금'을 부과하게 되며, 이 벌금을 완납해야만 다음 단계로 넘어갈 수 있습니다. 벌금을 납부한 후에는 건축사를 통해 현재 법 기준에 맞게 작성된 건축 도면과 관련 서류를 첨부하여 정식으로 건축 허가(또는 신고)를 신청하게 됩니다. 지자체의 현장 조사와 심의를 거쳐 사용승인이 떨어지면 비로소 건축물대장이 생성되고, 이를 바탕으로 법원에 소유권보존등기를 마침으로써 완전한 합법적 건물로 인정받게 됩니다.
반대로, 건축물이 현행 건폐율이나 용적률을 이미 초과했거나, 타인토지 혹은 국공유지를 침범한 경우 또는 개발제한구역(그린벨트)이나 농지 등 건축이 엄격히 제한된 곳에 지어져 도저히 현행법 기준을 맞출 수 없다면 양성화는 불가능합니다. 이러한 부분 때문에 자진신고를 많이들 꺼리십니다. 이 경우에는 불법적인 부분을 잘라내는 부분 철거를 진행하여 법적 기준 안으로 규모를 축소하거나, 건물 전체를 완전히 철거하는 것만이 유일한 해결책입니다. 따라서 매매나 상속을 결정하시기 전에 가장 먼저 해당 지역의 건축사사무소를 방문하여 지적도와 건축물의 현재 상태를 대조해 보고, 양성화가 가능한지 아니면 철거해야 하는지 정확한 진단을 받아보시는 것을 적극 권장해 드립니다.
다양한 이유로 불법건축물이 되지만, 먼저 질문자님의 상황을 건축사사무소를 방문해서 건축도면과 실상황을 확인하시고 쉽게 해결할 수 있는 부분인지를 먼저 확인하는 것이 좋겠습니다. 감사합니다.안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
무허가 건축물이라고 해서 반드시 철거해야 하는 것은 아닙니다
다만 현재 법령에 적합하게 허가(또는 신고)를 받을 수 있는지가 가장 중요한 판단 기준이며, 경우에 따라 양성화가 가능하기도 하고 철거 대상이 되기도 합니다
이런 경우에는 관할 시·군·구 건축부서에 상담을 해서 적법화 가능 여부와 필요한 절차 확인을 하시는게 제일 정확합니다
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
모든 무허가 건물이 양성화가 가능한 것은 아니지만 건폐율과 용적률, 구조안전,소방,면적, 완공시기 등 일정 기준을 충족하신다면 양성화 가능합니다