경제
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부동산 경매로 집을 사면 왜 시세보다 저렴한가요?
경매로 나온 부동산이 일반 매매보다 싸게 낙찰된다는 얘기를 들었는데, 왜 이렇게 가격 차이가 나는 건지, 그만큼 어떤 위험 부담이 있는 건지 궁금합니다.
9개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 일반매매 > 급매 > 경매 순으로 금액이 싸다 볼 수 있습니다.
이러한 이유로는 우선 경매의 경우 권리분석 및 낙찰 되기가 쉽지 않고 또한 낙찰이 되더라도 점유하고 있는 사람과 협상을 해서 명도를 해야 되는 과정이 있을 수 있고 잘못하면 기존 점유자와 협상이 잘 되지 않을 경우 집을 파손한다던가 하는 리스크도 있기 때문에 사람들이 낙찰대금을 적을 시 통상 급매 보다는 싸게 입찰을 하게 됩니다.
아닌 경우 좀 더 가격을 주더라도 리스크가 없는 일반매매나 급매로 선회를 하게 됩니다.
감사합니다.
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채택된 답변반갑습니다.
법원경매 무료검색 사이트를 운영중인 예스옥션입니다.
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경매에서는 권리상 하자가 있는 물건도 많습니다. 최저매각가만 믿고 입찰했다가, 임차인의 보증금을 별도로 물어줘야 한다든지, 등기부상의 권리의 부담을 떠안아야 한다는지, 유치권자가 버티고 점유를 넘겨주지 않는다든지 하는 물건들도 있습니다. 그렇기 때문에 일반인들은 접근이 쉽지 않아 시세보다 낮은 가격에 낙찰이 됩니다.
다만, 이런 위험성에서 벗어나려면 저희같은 경매 전문가의 권리분석 상담을 통해 위험성 여부를 확인하고 입찰 여부를 결정하면 됩니다.
***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.
경매는 시세보다 저렴하게 살 수 있는 기회지만, 권리관계·점유 문제·하자 위험을 낙찰자가 직접 떠안아야 합니다. 따라서 철저한 권리분석과 현장 확인이 필수입니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
내부를 못보고, 권리관계도 본인이 봐야하며, 점유자가 있으면 퇴거까지 신경 써야합니다.
잔금도 빠르게 마련 해야하고요.
이런 리스크로 인해 일반 매매보다 당연히 저렴한 금액으로 매수가 가능합니다.
더 궁금하신 사항 있으실가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
부동산 경매가 시세보다 저렴한 이유는 집주인이 제값을 받기 위해 시장에 내놓은 정상적인 매물이 아니라 채권자가 빚을 돌려받기 위해 법원을 통해 강제로 매각하는 처분 절차이기 때문입니다. 일반 매매는 매도인이 원하는 시기와 가격을 조율할 수 있지만, 경매는 정해진 기일에 신속하게 팔아 빚을 청산하는 것이 목적입니다. 법원이 최초로 정한 감정가에 입찰자가 아무도 나서지 않아 유찰이 될 경우, 다음 기일에는 최소 입찰 가격이 이전 금액에서 20~30%씩 큰 폭으로 떨어지게 됩니다. 이 때문에 유찰을 거친 물건은 시세보다 훨씬 낮은 가격에서 시작하게 되고, 입찰자들은 이 낮아진 최저가와 시세 사이에서 이윤을 남길 수 있는 금액을 써내기 때문에 최종 낙찰가가 일반 매매가보다 저렴하게 형성되는 구조입니다.
하지만 , 이런 장점 뒤에는 쉽게 접근하기 어렵게 만드는 이유가 숨어 있습니다. 경매는 거주자가 문을 열어주지 않는 이상 외부에서만 집의 상태를 유추해야 하는 극심한 정보 비대칭 상태에서 거액의 입찰을 결정해야 합니다. 낙찰 후 문을 열고 들어갔을 때 집안이 심각하게 파손되어 있거나 장기간 방치되어 예상치 못한 막대한 수리비가 발생할 수 있습니다. 또한, 대금을 모두 완납해 법적인 주인이 되더라도 현재 살고 있는 채무자나 세입자를 직접 내보내야 하는 명도 절차를 거쳐야 합니다. 이 과정에서 이사비를 요구하며 버티는 점유자와 감정적인 마찰을 겪거나, 최악의 경우 법적인 강제집행까지 진행해야 하는 시간적, 심리적 소모가 상당합니다.
이것보다 더 위험한 경우는 권리분석을 잘 못했을 때 발생합니다. 경매의 원칙상 낙찰 대금을 내면 대부분의 빚과 권리는 소멸(말소)되지만, 법적으로 낙찰자가 무조건 인수해서 대신 갚아주어야 하는 선순위 임차인의 보증금이나 유치권, 가처분 등의 특수한 권리가 남아있는 경우가 있습니다. 초보자가 이를 놓치고 시세보다 5천만 원 싸게 낙찰받았다며 기뻐했는데, 알고 보니 세입자에게 돌려줘야 할 보증금 1억 원을 떠안게 되어 결과적으로 시세보다 훨씬 비싸게 집을 사거나 입찰 보증금을 포기해야 하는 비극이 빈번하게 일어납니다. 즉, 경매에서 누리는 시세와의 가격 차이는 집 내부 상태의 불확실성, 거주자를 내보내는 명도의 어려움, 그리고 복잡한 권리를 꼼꼼히 분석하고 책임져야 하는 법적 리스크에 대한 일종의 위험 수당이라고 볼 수 있습니다.
위에 나열한 리스크에도 불구하고 잘만 이용한다면 경매를 통해서 꽤 큰 돈을 벌 수도 있습니다. 그렇기에 경매만을 업으로 삼으시는 분들도 있구요. 장단점을 잘 파악하시고, 경매를 시작하기로 하셨다면 깊이 공부하시어 손해 없이 좋은 물건 낙찰 받으시길 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
경매가 시세보다 싼 이유는 매수자가 모든 법적, 물리적 위험을 전적으로 책임지는 조건으로 가격이 할인되었기 때문입니다. 권리분석을 잘못하면 세입자 보증금을 수억 원까지 물어줘야 하고 안 나가는 점유자를 강제로 내보내느라 막대한 시간과 소송비가 깨집니다. 게다가 입찰 전에는 알 수 없는 내부 파손 수리비와 밀린 공용 관리비까지 낙찰자가 전부 떠안아야 하기 때문에 배보다 배꼽이 더 커질 수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
경매 부동산이 시세보다 저렴한 경우가 많은 것은 사실입니다만 싸게 살 수 있는 기회인 동시에 일반 매매에는 없는 위험을 직접 부담할 수 있습니다.
경매는 보통 채무를 갚기 위해 법원에서 강제로 매각하는 절차입니다.
일반 매매는 집을 여러 번 둘러보고 계약하는 경우가 많지만 경매는 내부를 확인하기 어려운 경우가 많습니다.
낙찰 후 수리비가 예상보다 많이 들어나, 누수나 하자가 발견되는 등의 위험을 낙찰자가 부담하기 때문에 이러한 부분을 잘 파악하여 접근하는 것이 필요합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
항상 시세보다 싼 것은 아닙니다
인기 지역이나 좋은 물건은 입찰 경쟁이 치열해서 낙찰가가 시세와 비슷하거나 오히려 높게 형성되는 경우도 있습니다
경매라고 해서 무조건 싸게 살 수 있는 것은 아니고결국 얼마나 철저하게 시세 조사와 권리분석을 했는지가 가장 큰 변수입니다
경매의 저렴한 가격은 공짜 이익이 아니라 권리분석, 명도, 자금조달, 수리 등 여러 위험과 번거로움을 감수하는 대가입니다
이런 요소를 잘 관리하면 시세보다 저렴하게 매입할 수 있지만, 준비 없이 참여하면 오히려 일반 매매보다 비용이 더 커질 수도 있습니다
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
전세보증금 승계, 선순위 권리 인수 위험과 기존 거주자를 보내는 명도 과정의 시간과 비용 부담이 낙찰가에 할인 요소로 반영이 되고 있습니다. 또한 내부를 직접 확인하지 못하고 하자 담보책임도 전혀 없어서 입주 후에 누수나 파손 등 숨은 수리비를 낙찰가가 온전히 감수해야 합니다. 급매물보다 환금성이 낮고 잔금 납부 기한이 엄격해서 경쟁자가 한정되며 감정가가 시세 변화를 제때 반영하지 못하는 유찰 과정에서 가격이 크게 낮아지게 됐습니다. 감사합니다.