안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
민간업체가 진행하는 토지개발 사업이더라도 적용되는 관련 법률(도시개발법, 주택법 등)에 따라 업체가 전체 사업 대상 토지의 일정 비율(통상 면적의 3분의 2 또는 80~95% 이상)을 매입하여 소유권이나 동의를 확보하게 되면, 남은 토지에 대해 법적으로 강제 매수를 요구할 수 있는 수용권이나 매도청구권이 발생합니다. 현재 질문자님의 밭을 제외한 다른 곳의 매입이 대부분 끝난 상태라면, 해당 업체는 사업 승인 및 강제 수용에 필요한 법적 동의 요건을 이미 갖추었거나 지구지정과 함께 곧 갖출 가능성이 매우 높습니다. 이 요건이 충족된 상태에서 토지 소유자와의 매매 협의가 결렬될 경우, 업체는 관할 토지수용위원회에 수용재결을 신청할 수 있으며 여기서 산정된 보상금을 법원에 맡기는 '공탁' 절차를 거쳐 토지의 소유권을 합법적으로 이전해 갈 수 있습니다. 따라서 업체 측에서 언급하는 공탁 이야기는 단순한 협박이 아니라 법적으로 충분히 실현 가능한 절차입니다.
희망하시는 평당 400만 원의 가격은 인근 옆 땅이 거래된 평당 230만 원의 시세와 차이가 커서 업체 측에서 협의 매수에 응하지 않을 가능성이 높습니다. 만약 금액에 대한 이견으로 협의가 무산되어 강제 수용 및 공탁 단계로 넘어가게 되면, 공탁되는 보상금의 액수는 질문자님이 원하시는 호가나 주변의 특정 매매가가 아닌 복수의 감정평가기관이 산정한 객관적인 감정평가액을 기준으로 결정됩니다. 이 감정평가액은 표준지 공시지가를 기초로 하여 해당 토지의 위치, 지목, 이용 상황, 인근의 객관적인 거래 사례 등을 종합적으로 반영하여 산정되므로, 일반적으로 토지 소유자가 기대하는 금액보다는 낮게 책정되는 경우가 많습니다.
최근 상속등기를 완료하셨으므로 질문자님은 향후 진행될 모든 협의 및 수용 절차에서 정당한 법적 권리자로서 인정받게 됩니다. 만약 업체가 공탁을 진행하더라도, 산정된 보상금 액수에 불복한다면 이의를 유보하고 공탁금을 수령한 뒤 중앙토지수용위원회에 이의재결을 신청하거나 행정소송을 제기하여 보상금 증액을 다툴 수 있는 법적 구제 절차는 마련되어 있습니다. 하지만 이러한 불복 절차를 거치더라도 감정평가액을 토대로 증액이 이루어지기 때문에 평당 400만 원이라는 호가를 그대로 인정받기는 현실적으로 매우 어렵습니다. 따라서 공탁 절차로 넘어가기 전에 인근의 실제 매매 사례인 230만 원과 향후 예상되는 감정평가액을 객관적으로 고려하여 업체와 현실적인 타협점을 찾는 것도 신중하게 고민해 보셔야 할 사실관계입니다. 이러한 점을 고려하시어 최적의 금액에 판매하시기를 바랍니다. 감사합니다.