안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
부동산 실거래 조사 설문지를 받으시고 실제 계약서를 작성한 날짜와 가계약 날짜가 달라서 걱정을 하신 것 같네요.
하지만 중개사의 안내에 따라 가계약금을 입금하고 문자로 합의를 나눈 9월 3일을 계약일로 작성하신 것이 맞는 조치였으므로 걱정 하지 않으셔도 됩니다.
따라서 설문지의 '실제 계약 내용과 다르게 신고한 사항이 있냐'는 질문에는 안심하고 '아니오'라고 체크하시면 됩니다.
우리나라 대법원 판례와 국토교통부의 유권해석에 따르면, 비록 정식 계약서 종이에 도장을 찍지 않았더라도 문자 메시지 등을 통해 목적물, 매매 대금, 계약금, 잔금 지급일 등 계약의 중요하고 본질적인 사항에 대해 매도인과 매수인 간의 의사 합치가 있었다면 그 시점을 실질적인 '계약 체결일'로 봅니다. 질문자님께서 주고받으신 문자 내용에 본계약 진행에 대한 합의와 대금 지급에 관한 내용이 명시되어 있었고 가계약금의 일부가 실제로 입금되었으므로, 법적인 진짜 계약일은 종이 계약서를 쓴 9월 7일이 아니라 의사가 합치된 9월 3일이 맞습니다.
만약 가계약일이 아닌 정식 계약서 작성일(9월 7일)을 계약일로 하여 부동산 거래 신고를 했다면, 오히려 '계약일 거짓 신고'로 간주되어 과태료 처분을 받을 위험이 있었습니다. 최근 강남구를 비롯한 많은 지자체에서는 부동산 거래 신고 기한(계약일로부터 30일 이내)을 엄격하게 적용하기 위해 가계약금이 입금된 날을 최초 계약일로 보고 꼼꼼하게 조사하고 있습니다.
질문자님이 거래할 때 참여한 중개사는 이러한 행정적인 처분이나 기한 지연에 따른 과태료를 방지하기 위해 법적 기준에 맞춰 안전하고 정확하게 처리하신 것이니 마음을 푹 놓으셔도 좋습니다. 설문지 작성 시 가계약 당시의 문자 내역과 송금 기록을 사실대로 소명하시면 아무런 문제 없이 잘 마무리되실 것입니다.
오늘도 좋은 하루 되시기 바랍니다.!