답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.지역상권이 온라인과 대형마트의 영향을 받을 때에는 , 대형마트와 온라인의 영향이 없는 종목으로 방향을 틀어보는 것이 좋을 것 같습니다.실제로 현재 지역상권이 온라인과 대형마트의 영향을 많이 받고 있어서 이러한 방안을 고려하는 지역상권이 많습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.임대차 연장계약이라고 해서 무조건 신규 계약과 똑같은 중개수수료를 내야 하는 것은 아닙니다. 중요한 것은 이번 계약에서 부동산이 실제로 어느 정도의 중개 업무를 했느냐입니다. 보증금이나 월세 등 조건이 변경됐고, 공인중개사가 임대인과 임차인 사이에서 금액이나 계약조건을 조율하고 계약 성립에 실질적으로 관여했다면 중개보수를 요구할 수 있습니다. 다만 이 경우에도 법에서 정한 금액은 상한이기 때문에 무조건 최고 금액을 지급해야 하는 것은 아니고 서로 협의할 수 있습니다.반대로 임대인과 임차인이 보증금이나 월세, 계약기간 등을 이미 서로 합의해 놓고 부동산에서는 그 내용을 가지고 연장계약서만 작성해 준 경우라면 이야기가 달라집니다. 이런 경우까지 신규 임차인을 찾아주고 집을 보여주고 조건을 협의한 일반적인 중개와 똑같이 수수료를 요구한다면 세입자 입장에서는 충분히 의문을 가질 만합니다. 실제로 국민권익위원회에서도 임대인과 임차인이 이미 합의한 갱신계약에서 특별한 중개서비스 없이 중개보수나 별도의 계약서 작성비를 요구하면서 발생하는 분쟁을 문제점으로 지적한 바 있습니다.특히 흔히 말하는 '계약서 작성비'나 '대서료'가 법으로 얼마라고 정해져 있는 것도 아닙니다. 따라서 단순히 계약서를 작성해 준 것이라면 부동산과 적정한 비용을 협의해 볼 수 있고, 처음부터 신규 계약과 동일한 중개보수를 당연히 지급해야 한다고 볼 필요는 없습니다.결국 먼저 부동산에 "이번에는 임대인과 제가 조건을 이미 합의했고 계약서 작성만 부탁드린 것인데, 신규 계약과 동일한 중개보수를 받는 근거가 무엇인지" 물어보는 것이 좋습니다. 만약 부동산이 보증금이나 월세 인상 폭을 조정하는 등 실제 중개 과정에 적극적으로 참여했다면 일정한 중개보수를 지급하는 것이 맞을 수 있지만, 단순한 연장계약서 작성이었다면 수수료를 낮춰서 협의해 볼 여지가 충분히 있습니다.즉 요약하자면, 근거가 없는 전액 수수료부과이기 때문에 이 근거를 문서로 요청하시고, 해당 문서를 시청 부동산과나 부동산 협회에 민원을 제기하시는 것이 가장 빠를 것 같습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.청년들이 지역을 떠나는 현상을 단순히 일자리 부족만으로 설명하기는 어렵습니다. 물론 취업 기회와 임금 수준은 매우 중요한 요소이지만, 실제로는 주거와 교육, 교통, 문화생활, 의료와 복지 등 여러 생활조건이 함께 영향을 미칩니다. 한국지방행정연구원도 지역의 청년 인구 이동을 일자리 문제만이 아니라 교육, 복지, 교통, 행정 등을 포함한 전반적인 정주여건의 차이와 함께 살펴볼 필요가 있다고 분석하고 있습니다.예를 들어 지역에 괜찮은 일자리가 있더라도 적당한 가격과 품질의 주택을 구하기 어렵거나, 대중교통이 부족해 자동차 없이는 생활하기 힘들다면 젊은 층이 정착하기 쉽지 않습니다. 결혼이나 출산을 생각하는 청년층이라면 학교와 보육시설, 병원 등의 환경도 중요한 판단 기준이 됩니다. 청년 1인 가구의 경우에도 주거비 부담과 주거 안정성이 사회에 정착하는 과정에 적지 않은 영향을 미치는 것으로 나타나고 있습니다.문화와 여가 환경도 생각보다 중요합니다. 영화관이나 공연장 같은 대형 문화시설뿐 아니라 카페, 운동시설, 취미 모임, 청년들이 교류할 수 있는 공간처럼 일상에서 즐길 수 있는 선택지가 부족하면 지역 생활 자체가 답답하게 느껴질 수 있습니다. 특히 요즘에는 단순히 직장이 있는 지역보다는 일과 생활을 함께 만족시킬 수 있는 지역을 선호하는 경향도 있기 때문에, 경제적인 조건만 개선한다고 청년 인구가 곧바로 돌아오는 것은 아니라는 분석도 있습니다.따라서 청년 인구 정책도 기업을 유치하거나 취업지원금을 주는 방식에만 집중하기보다는 일자리와 주거를 연결하고, 교통과 교육, 문화, 의료 환경을 함께 개선하는 방향으로 접근할 필요가 있습니다. 청년 임대주택이나 주거비 지원, 지역기업과 연계한 안정적인 일자리, 광역교통 개선, 청년 문화공간과 창업공간 조성 등을 함께 추진하는 방식입니다. 실제 지역정착 정책에서도 주거와 일자리, 문화공간, 교육과 복지를 묶어 지원하는 사례가 나타나고 있습니다. 결국 중요한 것은 청년에게 단순히 "지역에 남아 달라"고 하는 것이 아니라, 그 지역에서도 장기적인 삶을 계획할 수 있다는 확신을 줄 수 있는 생활환경을 만드는 것이라고 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아파트에서 말하는 재도장 공사는 쉽게 말해 외벽이나 계단실, 지하주차장 등 공용부분의 오래된 페인트를 다시 칠하는 공사입니다. 시간이 지나면 햇빛이나 비, 미세먼지 등의 영향으로 외벽 색이 바래거나 페인트가 갈라지고 벗겨질 수 있는데, 이런 부분을 보수한 뒤 새로 도색하는 것이죠. 단순히 색만 새로 칠하는 것이 아니라 외벽 균열이나 들뜬 부분을 보수한 뒤 도장하는 경우도 많습니다.옥상 방수 공사는 이와는 조금 다른 작업입니다. 옥상 바닥의 방수층이 오래되면 갈라진 틈으로 빗물이 스며들어 최상층 세대의 누수나 건물 내부 습기 문제로 이어질 수 있습니다. 그래서 기존 방수층을 보수하거나 새로운 방수재를 덧씌우는 작업을 하게 됩니다.아파트에서는 보통 일정한 주기로 이런 장기수선 공사를 진행합니다. 재도장은 건물 외관을 개선하는 효과가 크고, 옥상 방수는 누수를 예방하고 건물 구조물을 보호하는 목적이 더 큽니다. 질문에서 보신 현수막은 아마 아파트가 노후된 공용부분을 정비하면서 외벽 도색과 옥상 방수 공사를 함께 진행한다는 의미로 보면 됩니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.영화관이 폐업하는 경우 그 공간을 바로 영화관으로 써야 하는 것은 아닙니다. 다만, 영화관은 층고가 높고 바닥이 계단식이며, 방음벽과 대형 공조등이 적용된 특수한구조라서 다른 용도로 바꾸기가 어렵긴 합니다. 재활용할 때는 대형 키즈카페, 스포츠시설, 실내 테마파크, 공연장, 전시장, 학원, 대형 음식점이나 체험형 매장처럼 넓은 면적과 높은 층고를 활용할 수 있는 업종이 들어오는 경우가 많습니다. 최근에는 여러 상영관을 철거해 하나의 넓은 공간으로 만든 뒤 복합문화공간이나 대형 리테일 매장으로 바꾸는 사례도 있습니다. 건물 전체를 리모델링할 수 있다면 사무실이나 다른 상업시설로 전환하는 것도 가능합니다.다만 실제로 어떤 용도로 바꿀 수 있는지는 건축물의 용도와 용도지역, 주차장 기준, 소방시설, 피난동선 등을 함께 확인해야 합니다. 영화관은 보통 판매시설이나 문화 및 집회시설 등에 들어가 있기 때문에 새로운 업종에 따라 용도변경 허가나 신고가 필요할 수도 있습니다. 결국 입지가 좋은 영화관 자리라면 다른 상업시설로 다시 활용될 가능성이 높지만, 내부 구조가 너무 특수하거나 상권 자체가 약해진 곳은 리모델링 비용 때문에 장기간 공실로 남기도 합니다. 참고를 부탁드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.슬래브라는 것은 각층의 바닥 구조체를 뜻합니다.결국 아래층과 윗층을 구분하는 것은 바닥에 깔린 콘크리트 구조 때문에 가능한 것인데요.이 콘크리트 구조체를 슬래브라고 합니다.보통 이 슬래브가 두꺼울 수록 층간소음에 유리하며, 슬래브가 벽과 소음을 전달하지 못하도록 진동방지 공간띄움 구조로 되어 있다면 더 유리해집니다.참조바랍니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.여의도 목화아파트는 생각보다 부지가 아주 큰 단지는 아닙니다. 정비계획상 부지면적은 약 11,344.6m2로, 평으로 환산하면 약 3,430평 정도입니다. 현재 312가구 규모인데 재건축 후에는 지하 7층에서 지상 49층, 3개동 420가구 규모로 계획돼 있고, 삼성물산이 최근 시공사로 선정됐습니다.3개동만 짓는 것은 부지가 좁아서라기보다는 여의도와 한강변이라는 입지를 최대한 활용하려는 설계라고 보는 편이 맞습니다. 건물을 여러 동으로 잘게 나누기보다 49층의 고층 건물 3개동으로 올리면 지상에 건물이 차지하는 면적을 줄이고 동 사이 간격이나 조경공간을 확보하기가 쉬워집니다. 특히 삼성물산은 420가구 모두 한강을 볼 수 있도록 조망을 극대화하는 설계를 제안했고, 포디움과 필로티 등을 활용해 약 800평 규모의 입주민 조경공간도 계획하고 있습니다.그래서 일반적인 대단지 아파트처럼 10개동, 20개동이 들어서는 모습을 생각하면 3개동이 상당히 적어 보이지만, 목화아파트는 애초에 400가구 정도의 중소규모 단지입니다. 여기에 허용되는 높은 용적률을 활용해 건물을 수직으로 올리고, 남는 지상 공간과 한강 조망을 확보하는 형태라고 이해하면 됩니다. 다만 현재 공개된 49층 3개동 420가구는 현 단계의 사업계획과 시공사 제안에 따른 것이어서 향후 인허가와 사업 진행 과정에서 세부 설계는 조정될 수 있습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.재건축에서 신탁방식을 선택하는 가장 큰 이유는 사업을 비교적 전문적으로 추진할 수 있다는 점입니다. 조합을 직접 설립하고 운영하는 대신 신탁회사가 사업시행자가 되어 인허가, 자금조달, 시공사 선정 등 사업 전반을 관리합니다. 주민들 사이의 갈등이나 조합 운영 경험 부족으로 사업이 지연되는 것을 줄일 수 있고, 초기 사업 추진 속도가 빠를 수 있다는 것이 장점입니다.다만 신탁방식이라고 해서 항상 사업이 더 빠르거나 사업성이 좋아지는 것은 아닙니다. 신탁사에 지급하는 보수와 각종 사업관리 비용이 발생하고, 중요한 의사결정 과정에서 소유자들이 느끼는 영향력이 조합방식보다 작다고 생각할 수도 있습니다. 특히 사업이 진행되면서 공사비나 분담금, 시공사 선정 등의 문제가 생겼을 때 주민들과 신탁회사 사이에 의견 차이가 커지면 오히려 갈등이 생길 수도 있습니다.반대로 조합방식은 토지등소유자들이 조합을 만들어 직접 재건축을 추진하는 전통적인 방식입니다. 조합원들이 총회 등을 통해 중요한 사항을 결정하기 때문에 사업에 대한 주민들의 통제력이 상대적으로 크고, 신탁사에 지급하는 별도의 신탁보수도 줄일 수 있습니다. 하지만 조합 설립부터 임원 선출, 각종 계약과 의사결정을 직접 해야 하기 때문에 내부 갈등이 심하거나 전문성이 부족하면 사업 속도가 늦어질 수 있다는 단점도 있습니다.따라서 어떤 아파트가 신탁방식에서 조합방식으로 방향을 바꿨다면 단순히 조합방식이 더 좋기 때문이라고 보기는 어렵습니다. 실제로는 신탁보수나 사업비 부담, 신탁사와 주민 간 의견 차이, 기대했던 사업 속도가 나오지 않는 문제, 주민들이 사업에 직접 참여하고 싶어 하는 요구 등이 복합적으로 작용했을 가능성이 큽니다. 결국 두 방식 중 어느 것이 유리한지는 단지의 주민 동의 정도와 사업성, 추진 주체의 역량 등을 함께 살펴봐야 합니다. 이런 내용들을 참조하여 파악하시는데 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.주공아파트라고 해서 모두 복도식인 것은 아닙니다. 다만 오래된 주공아파트를 보면 복도식 비율이 높은 편이라 그렇게 느끼기 쉽습니다. 특히 1980년대부터 1990년대 초반까지 많이 지어진 주공아파트는 비교적 작은 평형의 서민주택을 대량으로 공급하는 목적이 강했기 때문에, 한 층에 여러 세대를 배치하기 쉬운 복도식 구조가 많이 사용됐습니다.복도식 아파트는 엘리베이터와 계단을 여러 세대가 함께 사용할 수 있어서 건축비를 줄이고 같은 면적에 더 많은 세대를 넣기 좋다는 장점이 있습니다. 그래서 당시 15평, 18평, 20평대처럼 소형 평형이 많은 주공아파트에서는 복도식 구조를 쉽게 볼 수 있습니다. 지금 우리가 길을 다니다가 보는 오래된 주공아파트 중 복도식이 많은 것도 이런 이유 때문입니다.하지만 주공아파트 중에도 계단식 아파트가 상당히 많습니다. 특히 평형이 조금 크거나 1990년대 이후에 지어진 단지, 신도시 지역에 공급된 주공아파트 등을 보면 한 층에 2세대나 4세대 정도가 엘리베이터와 계단을 함께 사용하는 계단식 구조가 많이 사용됐습니다. 따라서 '주공아파트는 복도식이다'라기보다는 '오래된 소형 주공아파트에 복도식이 많다'고 이해하는 것이 더 정확합니다.또 요즘에는 예전의 대한주택공사, 즉 주공이 LH로 통합된 이후 공급되는 아파트들도 대부분 과거와 같은 긴 복도식보다는 계단식이나 다양한 평면 구조를 사용하는 경우가 많습니다. 결국 주공이라는 이름이 복도식 구조를 의미하는 것은 아니고, 아파트가 지어진 시기와 평형, 당시의 주택 공급 방식 때문에 오래된 주공아파트에서 복도식이 자주 보이는 것이라고 생각하면 됩니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.영구한강뷰 라는 말은 영구적으로 한강을 조명할 수 있는 위치라는 것입니다.원래 토지에 대한 개발은 지속적으로 진행되기 마련이라서 현재는 한강뷰여도 추후에 한강과 건물 사이에 다른 개발이 완료되면 한강이 가려지게 마련입니다.그런데 위치상 앞에 개발이 될 가능성이 매우 낮은 위치를 뜻합니다. 감사합니다.