답변 내역
- 월세계약중 매매시 부동산 복비관련 질문안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 충분히 고민될 수 있는 사항이기는 합니다. 일반적으로 기본적인 원칙은 거래 당사자가 부담하는 것이 원칙입니다. 그러나 임차인이 조기 퇴거를 함에 의해 재 계약을 해야 하는 경우라면, 임대인에게 발생할 손해는 예상치 못한 시점의 부동산 중개수수료 라고 할 수 있으므로, 이 부분을 이전 임차인이 부담하는 조건으로 계약을 조기 해지하고는 합니다. 지금 같은 경우 집주인이 매도를 하게 되었는데, 여기서 중요한 것은 원래 집주인에게 이 계약이 끝나면 매도할 계획이 있었느냐 입니다. 사실상 여기서부터는 100% 협의에 달려있는 문제기는 한데요, 집주인은 이왕이면 매도할 때 중개수수료를 내고 싶지 않아서 조기퇴거하는 임차인에게 전가할 가능성이 높습니다. 그런데, 임차인 입장에서는 사실상 다음 월세 임차인이 들어온다고 하면, 실무적으로 내 주고 나오는 경우가 많으므로 그렇게 하는 것이 일반적이지만, 어차피 매매할 것이라면 "내가 왜 내야하지?" 하는 생각이 들 수도 있습니다. 그런데 계약만 보게 되면, 계약을 지키지 못한 것은 임차인에게 책임이 있다 할 수 있으므로, 다음 계약(월세든 매매든)을 진행하기 위한 수수료를 내는 것이 타당합니다. 게다가 지금 임대인에게는 조기퇴거로 인한 손해배상 협의에서 칼자루(임차보증금) 를 본인이 쥐고 있기 때문에 요구할 가능성이 높습니다. 즉 , 이런 경우 가장 현명한 방법은 임대인의 요구가 있다고 할 때, 그 상황을 충분히 이해한다 설명하고, 그래도 어차피 매매로 돌리기로 한 내용이니 금액을 나눠서 부담하자고 하는 것이 좋을 수 있겠습니다. 부디 마찰 없이 잘 이사나오시고, 제때 보증금 돌려받으시면 좋겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.2400
- 300세대 미만 아파트 구매해도 될까요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선 아파트를 구매하시는 것에 있어서 월세보다는 매매를 하여 고정지출을 줄이는 것은 바람직합니다. 또한 질문자님께서 고민하시고 있는 사항에 대해서 다시한번 핵심이 무엇인지 여쭙고 싶습니다. 만약 해당 단지 주택 가격이 적정한가? 하는 물음이라면 현재로서는 인천 용현동 소규모 단지 시세에 맞추어 확인을 하시라고 말씀을 드릴 수 밖에는 없습니다. 그게 아니라, 만약 소규모 단지가 나중에 금액이 오를것인가? 혹은 현금화 하기 쉬울 것인가에 대한 질문이라면 빌라보다는 유리하지만, 2000세대 이상 대단지 아파트보다는 불리하다고 말씀드릴 수 있겠습니다. 다만, 입지가 유리하고, 주차 및 교통이 편리하다면, 오히려 지리적 이점이 없는 대단지보다는 좋을 수 있습니다. 이 부분에 대해 정확한 정보가 없어 이정도로 마무리하구요.세금의 경우 양도소득세 관련 2021년부터는 주택수에 분양권도 포함됩니다. 보유기간 1년 이내에 전매하시는 경우에는 70%로 세율이 적용됩니다.(단일)1년-2년 사이에는 60%, 2년이상이 되면 기본세율이 적용이 됩니다. 다만, 2021년 개정이 된 내용은 2년 이상 보유를 해도 60%를 메기고 있어서 보유만 하시고(실거주 없이) 재판매 하시기에는 세율이 높아 불리합니다. 그래서 실거주를 하신다면 모르겠지만, 분양권만 전매하시기에는 이득이 높지 않을 수 있습니다. 이 점을 고려해 주시면 좋겠습니다. 질문에 대한 대답이 되었으면 좋겠네요. 부디 좋은 결정하시구요.노력하는 사람은 항상 멋집니다. 화이팅입니다.!경제 / 부동산25.09.2400
- 토지매매 매수자찾는것에 대해서..가능여부안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.위 설명만 듣고는 힘들다 , 그렇지 않다고 단정적으로 답을 드릴수는 없습니다. 그러나 현 부동산 경기로 미루어 봤을 때는 그렇게 긍정적이지 않다고 볼 수 있습니다. 다만, 지금 말씀하시는 지역이 어디인지, 그리고 그 지역에 어떤 호재가 있으며 수요가 어느정도 될 지 알 수 있다면 가늠해 볼 수 있을 것 같습니다. 그리고 4000평정도 되는 산 중에 개발이 바로 가능한 대지가 500 평이 있는 것인지, 아니면 말씀대로 전부 임야인데, 단지 평평한 땅이 500 평이라는 것인지도 판매 시 주요 요소로 작용할 것 같습니다. 판매시 계약으로 잘 연결되는 땅의 특성은 매수자가 큰 돈을 들이지 않고도 개발이 바로 시작될 수 있는 조건의 땅입니다. 예를 들어 들어가는 도로가 4m 폭 이상으로 이미 되어 있다던지, 아니면 4000평중 3500평은 임야, 500 평은 나대지 상태로 바로 건축허가를 접수할 수 있는 상황이라던지 하는 조건 말이지요.위 내용을 참고하셔서 가능성을 한번 가늠해 보시기를 바랍니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.245.01명 평가10
- 지식 레벨업100
- 부동산 전세시장은 결국 사라지게될까요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.원래 전세가 조금 기이한 형태의 임대조건이기는 합니다. 임대인에게 목돈을 맡기고 그 돈을 맡긴 것을 전제로 렌트프리를 받는 것이니까요.이것은 주택을 소유하면 부동산 가격이 올라 월세로 버는 이익보다는 시세 차익이 더 큰 우리나라 부동산 시장의 특수성에서 유래를 한 것입니다. 전세를 주지 않으면, 막대한 이자를 감당할 수가 없기에, 월세로 돌리고 이자를 내는 것보다, 전세금을 이용해서 적은 금액으로 아파트를 소유하기로 한 것이었죠.하지만, 이런 방식의 주택 구입은 과도한 부동산 가격상승을 가져오고, 실거주자를 위협하는 지경까지 이르렀습니다. 지금은 전세사기, 보증금이슈 때문에 전세가 줄어든다고 보이지만, 결과적으로는 부동산(특히 아파트) 가격이 원하는 만큼 시세차익이 발생하지 않으면, 아무도 전세를 놓으려고 하지 않을 것입니다. 따라서 우리나라 부동산 시장이 안정되고, 급등하는 상황이 발생하지 않으면 자연스럽게 월세로 전환될 것이라고 봅니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.2400
- 집값은 떨어질 수 없는걸까요? 앞으로도 상승만 하게 될까요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 가격이 어느 한 방향으로 오르거나 내리거나 하지는 못할 것 같습니다. 다만, 지역에 따라 방향이 달라질 것으로 보입니다. 이렇게 말씀드리는 이유는 계속 심화되고 있는 양극화 때문입니다. 말씀하신 대로 집값은 계속 오를 수도 있고, 떨어질 수도 있어요.서울이나 일부 수도권의 경우 계속 수요가 있고, 교육, 인프라, 직장이 모여있는 성격이라 수요경쟁이 치열합니다. 따라서 이런 지역은 계속 오르는 쪽이라고 봐야 하죠.하지만, 인구가 줄고 인프라가 갖춰지지 않은 지역의 부동산 가격은 계속 떨어질 수 있습니다. 질문에 대한 답이 되었다면 좋겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.245.01명 평가00
- 대구광역시 수성구의 부동산 가격이 서울급으로 비싼 이유가 뭔가요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.대구 수성구가 서울 강남급이라는 말을 듣는 이유가 있죠.먼저 대구 내의 최고의 학군지이기 때문입니다. 수성구는 예로부터 대구 내의 전통적인 학군지였습니다. 교육을 위해 다른 지역에서 대구로 이사올 경우 대게 수성구로 옵니다. 또한, 신세계 롯데백화점, 병원 , 대구지하철 등 교통편의 인프라가 좋은 편입니다. 학군과 교통인프라가 동시에 갖춰진 곳은 대구 중에서 수성구가 유일합니다. 또 이미 아파트가 많은 지역이라서 신규물량 공급이 대단히 제한됩니다. 마치 서울의 신규 공급이 적은 현상과 마찬가지로 수요는 많으나 공급은 딸리는 현상이 발생하고 있는 것이지요.이렇게 생각해 보니, 서울과 유사한 점이 상당히 많습니다. 이런 이유로 대구 수성구가 아파트 값이 비싸고, 인기가 많은 것입니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.2400
- 부동산이 매도가 잘 안될때 어떻게 하면 좋을까요안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 현재 부동산 시장의 거래량이 줄고, 그래서 투자거래도 줄면서 전체적으로 거래가 많이 둔화된 것은 사실입니다. 먼저 단지에서 가장 저렴하게 내놓으셨다고 하니, 가격경쟁력에 대해서는 굳이 말씀을 안드려도 될 것 같습니다. 다음으로는 여러 채널에 노출을 시키는 것입니다. 이미 가장 저렴한 가격이며, 조금 싸게 팔더라도 빨리 팔기를 원하신다면, 아파트 앞 공인중개사 뿐아니라, 해당 지역의 가장 가까운 번화가의 공인중개사무소에도 매물을 올리시는 것이 좋습니다. 대부분의 중개사 분들은 책임지고 해주겠다며, 조금만 기다리라 말을 하지만 물리적으로는 쉽지 않습니다. 따라서 약간 떨어진 곳 중 유동인구가 많은 부동산에도 올려서 광고효과를 최대로 가져가시는 것이 가장 좋은 방법입니다. 또한 집주인이 주택을 게시할 수 있는 앱에 올려보시는 것도 좋습니다. 직거래를 하지 않더라도, 해당 채널을 통해 홍보를 많이 할 수 있게 되면, 아무래도 관심을 많이 받을 수 있어 판매와도 이어질 수 있기 때문입니다. 빠른 판매에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.2400
- 청년매입임대 청약 통장납부 횟수가 6회 미만이면 0회로 들어가는 것 맞을까요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 , 말씀하신 것 중에 약간 혼동하실 수 있는 부분이 있는 것같아 들렀습니다..먼저 청년매입임대주택은 납입횟수 상관이 없이 신청이 가능합니다. 그래서 지금 목적이 청년매임임대주택을 신청하시려고 하는 것이라면 납입횟수가 상관없으니 일단 신청을 하시라고 말씀드리고 싶고요.만약 분양형 청약을 하시게 될 경우는 작성하신 대로, 납입 6회미만은 0회 처리되기 때문에 6회 이상 납입 후 지원하시기를 추천드립니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.2300
- 요즘 전세매물이 별로 없는 이유는 무엇인가요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 말씀하신 대로 전세 매물은 반전세나 월세로 돌려지는 추세입니다. 전세보증금이 워낙 커서 제 때 반환되지 못하는 경우도 발생하고, 반대로 전세대출에 대한 규제가 엄격해 지면서 그 수요도 많이 줄었기 때문입니다. 이런 경우에는 매매와 월세가 함께 증가하고는 합니다. 전세보증금 수준의 목돈을 받지 않아도 유지가 가능한 집주인은 월세로 전환을 하여 적더라도 현금수입을 창출하려고 하고, 전세보증금 없이는 대출이 감당되지 않던 집주인들은 집을 내놓게 됩니다. 앞으로도 주택담보대출 및 전세대출에 대한 규제가 지속될 전망으로 보이는데다, 금리 인하가 될 것으로 예상하기가 쉽지 않기 때문에 이러한 변화는 지속적으로 이루어 질 것으로 보입니다. 다만, 우리나라는 다른 나라들과 다르게 주택임대차 보호법에서 임차인을 상당히 강하게 법적으로 보호하고 있습니다. 따라서 월세라 하더라도 보증금이 없는 월세쪽으로는 가지 않고 보증금은 상당 금액 있는 상황의 지금같은 월세 위주로 흘러가게 될 것 으로 생각됩니다. 질문에 대한 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.09.2300
- 부동산 투자 공부 시작은 어디서 배우는 것이 좋나요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저 부동산 관련 유투브를 몇개 보시는 것을 추천 드립니다. 빠숑, 신사임당, 월용이의 부동산 연구소, 삼토시 등 몇개 채널을 보시다 보면, 원하는 분야가 눈에 들어올 것입니다. 부동산은 주택, 상가, 매매, 경매, 토지 , 창고, 공장 등 여러가지의 분야가 있고 해당 분야별로 적용되는 법이 다르며 주요하게 공부해야 하는 조건들도 다 다릅니다. 그래서 먼저 기본적인 감만 익히고, 원하는 분야를 찾은 다음 해당 분야 관련한 서적을 빠르게 몇개 읽어서 전체적인 눈을 키우시길 추천 드립니다. 그리고 나서는 해당 분야 사람들이 모여있는 인터넷 카페 등에 들어가서 활동하며 정보를 얻어 임장 등을 나가 보면 점점 느끼는게 많아지실겁니다. 이런 식으로 조금씩 재미를 붙이다 보면, 해당 분야에 전문가가 되어 있는 자신을 발견할 수 있을 것입니다. 부동산은 물리학이나 화학처럼 깊이가 있는 분야가 아닙니다. 현재 상황과 시장에 맞게 여러조건들을 따져볼 수 있는 눈만 있다면 어렵지 않게 할 수 있습니다. 화이팅입니다.경제 / 부동산25.09.2300