답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.주택금융공사나 은행 입장에서는 가족 간의 부동산 매매를 매우 깐깐하게 심사할 수밖에 없습니다.가장 큰 이유는 가족 간 거래가 자칫 증여세를 회피하기 위한 수단, 즉 우회 증여로 악용될 소지가 있기 때문입니다. 그래서 심사 기관은 이 거래가 증여가 아닌 진짜 정상적인 매매인지 객관적인 증빙 자료를 통해 확인하려고 합니다. 이때 가장 기본적이고 확실한 증빙이 바로 통장 거래 내역이 찍힌 계약금과 잔금의 이체 확인증입니다. 질문자님께서 부모님이 처음에 내셨던 분양 계약금을 돌려드렸고 그 내역이 있다고 하셨지만, 은행이 요구하는 것은 이번 매매 계약서상에 명시된 계약금이 부모님 계좌로 확실하게 넘어갔느냐 하는 점입니다. 계약서에 계약금이 없다고 되어 있거나, 계약서상의 금액과 실제 이체 내역이 명확히 매칭되지 않으면 정상적인 매매 거래로 인정받기 매우 어렵습니다.이 상황을 해결하기 위해서는 번거로우시더라도 부모님과 매매 계약서를 다시 작성하시는 방법을 고려해 보셔야 합니다. 일반적인 부동산 거래처럼 매매 대금의 10퍼센트 정도를 계약금으로 설정하여 계약서를 새로 쓰시고, 그 금액을 실제로 부모님 계좌로 이체하신 뒤 그 이체 확인증을 챙기시는 것이 가장 안전합니다. 기존에 부모님께 드렸던 분양 계약금 명목의 돈을 다시 돌려받으신 후, 새로운 매매 계약서상의 계약금 명목으로 다시 이체하여 기록을 명확히 남기는 방법도 생각해 보실 수 있습니다.가족 간 거래는 일반 거래보다 자금 출처나 이체 내역을 훨씬 더 엄격하게 보므로, 남은 잔금 처리 과정에서도 반드시 본인 명의의 계좌에서 부모님 계좌로 이체된 명확한 기록을 남기셔야 한다는 점을 꼭 기억해 주셨으면 좋겠습니다. 먼저 해당 금융기관이나 주택금융공사 담당자에게 계약서를 다시 작성해서 계약금 이체 내역을 제출하면 심사를 계속 진행할 수 있는지 솔직하게 문의해 보시는 것을 추천해 드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.천장 페인트가 벗겨지는 가장 큰 원인은 보통 윗집 베란다에서 물이 새는 누수이거나 건물 외벽에 금이 가서 빗물이 스며드는 경우입니다. 특히 질문자님께서는 베란다 창문을 1년 365일 내내 열어두고 환기를 꼼꼼히 하신다고 하셨으니, 세입자의 관리 소홀로 인한 곰팡이나 결로 현상일 확률은 사실상 거의 없다고 보셔도 무방합니다. 따라서 질문자님께서 특별히 무언가를 하지 않으셨는데도 페인트가 떨어지는 것이라면 건물 자체의 노후화나 누수 같은 구조적인 문제일 가능성이 매우 높습니다.질문자님께서 수리 비용을 덤터기 쓰시거나 돈을 더 내셔야 하는 상황은 절대 아니니 안심하셔도 좋습니다. 우리 민법상 임대인, 즉 집주인은 세입자가 거주하는 동안 집을 정상적으로 사용할 수 있도록 유지하고 수선해 주어야 할 법적인 의무를 가지고 있습니다. 예전에 세탁실 경첩 수리를 해주시면서 집주인분이 조금 언짢아하셨다고는 하지만, 낡아서 생긴 파손이나 지금처럼 누수로 의심되는 천장 페인트 벗겨짐 현상은 명백하게 집주인이 비용을 부담하고 원인을 찾아 해결해 주어야 하는 부분입니다. 세입자가 일부러 부수거나 관리를 잘못해서 망가뜨린 것이 아니기 때문에 세입자에게는 수리 책임이 없습니다.​일단 천장에서 페인트가 떨어지는 부분과 혹시 모를 물기, 누수 얼룩이 있다면 나중을 위해서라도 사진과 동영상으로 꼼꼼하게 다 찍어두시는 것이 좋습니다. 그리고 집주인분께 다시 한번 연락하셔서 환기를 매일 시키는데도 페인트가 계속 떨어지는 걸 보니 윗집 누수나 건물 외벽 문제가 의심된다고 상황을 정확하게 전달하시길 바랍니다. 만약 집주인분이 직접 확인하기 어려워하신다면, 관리사무소에 먼저 연락해서 누수 점검을 요청해 보시는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다. 집주인분이 수리 비용을 내는 문제로 또다시 조금 껄끄럽게 나오시더라도, 법적으로나 상식적으로나 세입자가 물어내야 할 일이 아니니 너무 걱정하지 마시고 당당하게 수리를 요구하시길 바랍니다. 잘 해결되시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.지금 1주택자에게 대출 한도를 1억 원으로 강하게 제한하거나 대출 문턱을 높인 가장 큰 이유는 바로 국가적인 가계부채 관리 때문이에요. 정부와 금융당국이 시중에 풀리는 대출 규모가 너무 빠르고 크게 늘어나는 것을 막기 위해 은행들을 강하게 규제하고 있는 겁니다. 특히 1주택자가 주택담보대출을 받아서 다른 부동산에 투자하는 이른바 '갭투자'나 투기 수요를 차단하고, 무리한 대출로 인한 경제적 위험을 줄이기 위해 기존 주택을 담보로 하는 대출 한도를 대폭 축소한 상황입니다. 안타깝게도 이 과정에서 투기 목적이 전혀 없고 단순히 본인 집에 들어가 살려는 질문자님 같은 억울한 실수요자분들까지 규제의 문턱에 걸려 피해를 보게 된 것이죠.​그렇다면 이 답답한 규제가 언제쯤 풀릴지가 가장 궁금하실 텐데요, 솔직히 말씀드리면 정확히 몇 월에 풀린다고 딱 잘라 확언하기는 어려운 상황입니다. 보통 이러한 대출 규제는 가계부채 증가세가 눈에 띄게 꺾이거나, 반대로 부동산 시장이 너무 심하게 얼어붙어 거래가 완전히 끊길 때쯤 서서히 완화되는 경향이 있습니다. 현재 금융당국은 집값이 다시 들썩이거나 대출 규모가 늘어나는 것을 굉장히 경계하고 있어서 당분간은 보수적인 잣대를 유지할 가능성이 높아요. 하지만 가계 빚 증가 속도가 어느 정도 잡히고 시장이 안정기에 접어들면, 정부에서도 실수요자의 불편을 해소하기 위해 세입자 퇴거 목적의 전세보증금 반환 대출부터 예외를 두거나 한도를 늘려주는 식으로 가장 먼저 규제를 풀어줄 확률이 높습니다.​그래도 지금 당장 세입자에게 보증금을 돌려주고 입주하셔야 하는 급한 상황이시라면, 혼자서 고민하시기보다는 다방면으로 틈새를 찾아보시는 것을 권해드리고 싶어요. 시중 주요 은행들이 자체적으로 대출 문을 닫아두었더라도, '전세보증금 반환'이라는 명확한 실거주 목적을 증빙하면 예외적으로 한도를 열어주는 은행이나 지점이 있을 수 있습니다. 주거래 은행 한 곳만 보지 마시고 여러 시중은행이나 지방은행의 대출 상담사분들을 통해 꼼꼼히 확인해 보시는 것이 좋아요. 또한 요건이 맞으신다면 주택금융공사 등의 정책 대출 상품이나 2금융권 쪽으로도 시야를 넓혀 상담을 받아보시면 뜻밖의 해결책을 찾으실 수도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.그 부동산은 틀렸습니다.계약 기간 중에는 보증금에서 미납 월세를 차감한다고 해서 기존에 계약된 월세가 자동으로 오르지는 않습니다.현재 거주 중인 집의 월세는 임대인과 처음 맺은 임대차 계약서에 명시된 금액으로 고정되어 있기 때문입니다. 월세가 밀려서 보증금에서 차감된다는 것은, 훗날 계약이 종료되고 방을 빼실 때 돌려받으실 남은 보증금의 액수가 줄어든다는 의미일 뿐입니다. 따라서 기존 계약 기간이 아직 남아있는 상태라면, 보증금이 깎였다는 이유만으로 임대인이나 부동산 측에서 일방적으로 매달 내야 하는 월세 원금을 올릴 법적인 근거는 없습니다.통상적으로 부동산 시장에서는 보증금 액수를 낮추게 되면 전월세전환율에 따라 낮아진 보증금만큼 월세가 올라가게 되는데, 부동산에서는 이 기준을 적용해 말씀하셨을 수 있습니다.그런데 이걸 재계약도 없이 바로 다음달 월세부터 적용하는 것은 법적 근거가 없는 말입니다. 무시하세요.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.제가 마케팅 전문은 아니지만, 경험한 바에 의해 몇가지 제안드려 보겠습니다. 첫번째는 챌린지 쪽으로 접근해 보는 것은 어떨까 합니다. 오운완 같이 자신의 SNS 에 공유하는 방식으로 일회용 컵 대신 텀블러에 음료를 사는 것을 SNS 에 게시하는 것으로 이벤트를 참여하도록 유도할 수 있을 것 같아요.두번째는, 꾸미기 입니다. 스티커나 테이프 등을 이용해 텀블러를 꾸민 후 사진을 업로드하여 좋은 디자인을 선정해서 신제품 텀블러를 제공하면 어떨까 합니다. 세번째는 가장 일반적으로 많이 쓰이는 사연 추첨 혹은 추천수에 따른 경쟁을 통한 대상자 선정입니다. 그런데 이 사연을 텀블러를 사용하는 사용자 입장이 아니라 텀블러를 의인화 하여 텀블러 입장에서 쓰게 하면 더 재미있을 것 같습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이사 오자마자 바퀴벌레도 보이고 집안 곳곳이 고장 나 있어서 정말 답답하고 속상하시겠습니다. 게다가 집주인분께 수리를 부탁하는 연락을 드렸는데도 1주일째 읽고 답이 없으시다니 얼마나 막막하실지 충분히 이해가 갑니다. 누나분께서 집주인과 껄끄러워지는 것이 두려워 그냥 사비로 해결하자고 하시는 그 불안한 마음도 현실적으로 아주 공감이 가는 부분입니다.원칙적으로 민법상 임대인, 즉 집주인에게는 세입자가 집을 정상적으로 사용할 수 있도록 유지하고 수선해 주어야 할 의무가 있습니다. 이사 온 첫날부터 해충이 있었고 창문 모헤어나 아파트 스피커가 이미 낡아서 고장 난 상태였다면 이는 집주인이 해결해 주는 것이 맞습니다. 하지만 현실적으로 구축 아파트의 경우, 보일러나 누수 같은 중대한 하자가 아닌 모헤어 노후화나 초기 해충 문제 등은 소모품이나 사소한 수선으로 취급하여 세입자가 알아서 하라고 무시하는 집주인들이 꽤 많은 것이 사실입니다. 법적인 원칙과 현실의 대처 사이에서 차이가 있다 보니 세입자 입장에서 무척 곤란해지는 상황입니다.누나분 말씀처럼 집주인의 보복이나 텃세가 두려워 무조건 세입자가 다 부담해야 하는 것은 아니지만, 계속 스트레스를 받으며 불편하게 생활하는 것도 두 분께 큰 손해입니다. 우선 수리나 방역에 드는 대략적인 비용을 한번 알아보시는 것을 추천해 드립니다. 만약 모헤어 셀프 시공이나 바퀴벌레 약 구매 정도로 큰돈이 들지 않는 선이라면, 두 분의 정신 건강과 쾌적한 생활을 위해 사비로라도 직접 해결하시는 것이 오히려 마음이 편하실 수도 있습니다.반면 아파트 스피커 교체 등 비용이 제법 드는 문제라면, 집주인에게 다시 한번 정중하지만 명확하게 수리를 요청하는 문자를 남겨두시는 것이 좋습니다. 또한 나중에 이사를 나가실 때 원상복구 문제로 억울하게 트집을 잡힐 수도 있으니, 현재 고장 난 부분들의 사진이나 영상을 꼼꼼히 찍어두시고 집주인에게 보낸 수리 요청 문자 내역도 지우지 말고 반드시 보관해 두시기를 당부드립니다.부디 잘 해결되시기를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.배우자님 단독 명의로 집을 사시더라도 두 분의 소득을 합쳐서 생애최초 주택담보대출 심사를 받으실 수 있습니다. 은행에서는 부부를 하나의 경제 공동체로 보기 때문에, 집 명의가 한 사람 앞으로 되어 있어도 대출 한도를 늘리기 위해 부부의 소득을 하나로 합치는 것이 가능합니다. 이때는 집 명의를 가지는 배우자님이 대출을 신청하는 주된 사람이 되고, 질문자님은 소득 정보를 제공하는 가족으로서 대출 심사에 함께 참여하시게 됩니다. 정부 지원 상품이든 시중 은행의 일반 대출이든 기본적으로 부부 합산 소득을 기준으로 심사를 받을 수 있기 때문에 너무 걱정 안하셔도 됩니다. 전체적인 진행 순서를 알기 쉽게 설명해 드리겠습니다. 가장 먼저 배우자님 이름만 넣어서 부동산 매매 계약을 맺고 계약금을 냅니다. 그다음 대출을 신청하실 때 두 분이 부부라는 것을 증명하는 서류와 두 분 각각의 소득을 증명하는 서류를 함께 챙겨서 제출하시면 됩니다. 질문자님은 본인 명의로 대출을 받는 것은 아니지만 소득을 합쳐야 하므로 은행 서류에 개인정보 제공 동의를 꼭 해주셔야 합니다. 이후 은행에서 두 분의 합친 소득을 바탕으로 대출이 얼마나 나올지 심사를 진행합니다. 무사히 승인이 나면 잔금을 치르는 날에 대출금이 나오고, 배우자님 이름으로 집의 소유권이 넘어감과 동시에 은행의 담보 설정이 순서대로 마무리됩니다.대출을 준비하실 때 가장 중요한 것은 두 분의 소득과 집값에 맞는 정확한 상품을 찾는 것입니다. 정부에서 지원하는 저금리 상품들은 부부 합산 소득이 일정 금액을 넘으면 신청이 어려울 수 있고, 집값이나 지역에 따라 대출 한도도 달라지기 때문입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.집값은 정부 정책 하나만으로 결정되는 것이 아니라 은행의 대출 이자율, 사람들의 심리, 새로 지어지는 아파트의 물량, 심지어 세계 경제 상황까지 전부 얽혀서 움직이기 때문입니다. 정책을 내놓아도 오르기만 하는 것처럼 보이는 이유는, 집을 사고파는 시장의 자연스러운 흐름이 정부가 억누르려는 힘보다 훨씬 강할 때가 많아서 그렇습니다. 사람들이 살고 싶어 하는 동네는 정해져 있는데 집은 하루아침에 뚝딱 지어낼 수 없다 보니, 아무리 막아도 틈새를 뚫고 가격이 튀어 오르는 현상이 나타나는 것입니다.왜 효과가 없어 보이는 정책을 바로바로 고치지 않는지 많이 궁금하실 수 있습니다. 여기에는 몇 가지 현실적인 이유가 있습니다. 우선, 부동산 제도는 한 번 바꾸면 시장에 너무 큰 혼란을 주기 때문에 정부 입장에서도 쉽게 손바닥 뒤집듯 바꾸기가 어렵습니다. 오늘 집을 산 사람과 내일 살 사람의 세금이나 대출 조건이 하루아침에 달라지면 억울한 사람들이 너무 많이 생기기 때문입니다. 또 다른 이유는 정책을 만든 사람들이 처음에 세웠던 큰 방향이나 철학을 중간에 포기하기 힘들어서 그렇기도 합니다. 예를 들어 집을 여러 채 가진 사람을 규제해 투기를 막겠다는 생각으로 시작했다면, 당장 시장에서 부작용이 나타난다고 해서 그 방향 자체를 완전히 틀어버리는 것은 정부 스스로 실패를 인정하는 모양새가 되어 정치적으로 몹시 부담스러워하기 마련입니다.하지만 정부가 일부러 집값을 폭등시키거나 사람들을 힘들게 하려는 악의적인 의도를 처음부터 가졌다고 보기는 어렵습니다. 그보다는 당장 눈앞에 나타나는 문제점보다 몇 년 뒤에 나타날 장기적인 효과를 믿고 버티고 있거나, 지금 섣불리 정책을 바꿨을 때 나타날 또 다른 혼란이 두려워 이러지도 저러지도 못하는 상황에 빠졌다고 보는 것이 조금 더 현실적일 것 같습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.정부가 1년차에 집값을 잡겠다 예상한 바와 다르게 현재 높은 상승률을 기록하고 있습니다. 이것은 여러가지 원인이 복합적으로 작용한 결과이며, 시장 흐름의 영향을 무시하지는 못하는 상황입니다. 주택 시장은 바로바로 결과가 나오지 않고 계획부터 실제 공급까지 오랜 시간이 걸리는 비탄력적인 특성을 지닙니다. 이전 정부부터 누적된 신규물량 부족이나 금리 변동 등이 현재 영향을 가장 강하게 주고 있는 상황입니다. 그러나, 초기 부동산 정책도 이 원인에 한몫 했습니다. 주거 선호 지역에 대한 근본적인 공급 확대 대책 없이 다주택자에 대한 징벌적 세제나 섣부른 수요 억제에만 치중한 정책은 오히려 시장의 불안을 키운 결과로 보입니다. 특정 지역을 투기과열지구로 강하게 묶어 거래를 통제한 것이 오히려 국민에게는 해당 지역이 희소가치를 가진 것처럼 보이게 만든 상황이 되었습니다. 이에 따라서 패닉바잉과 같은 현상이 발생하기도 하고 수요자들이 자산을 정리하고 이른바 핵심 지역의 '똘똘한 한 채'로만 몰리게 만들어, 오히려 수요가 높은 선호 지역을 중심으로 가격이 폭등하는 역효과를 초래했습니다. 결국에는 시장흐름의 바탕에다가 급했던 정부의 정책이 합쳐져 만든 결과라고 보셔도 될 것 같습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.신경 많이 쓰이시겠습니다. 금액적인 약속을 지키지 않는 경우는 계약하고 싶은 마음이 싹 사라지게 만드는 이유중에 하나죠.그런데, 안타까운 점은 중도금이 비록 약정일보다 이틀 늦게 입금되었더라도 이미 임대인께서 이를 수령하셨다면 현재 시점에서 이 지연을 이유로 계약을 일방적으로 해제하기는 매우 어렵다는 점입니다. 법적으로는 늦더라도, 중도금이 지급되면 당사자 일방이 '이행의 착수'를 한 것으로 보아 단순히 계약금을 포기하거나 배액을 상환하는 방식의 해제가 불가능해집니다. 또한, 입금이 지연되었을 때 즉시 이행을 독촉하고 해제를 통보하기 전에 결과적으로 금액을 수령하셨기 때문에 계약은 정상적으로 유지되는 것으로 간주됩니다.과거의 중도금 지연 사실만으로는 잔금일 이전에 선제적으로 계약 해제를 검토하거나 요구할 법적 명분이 부족합니다. 임차인이 이미 중도금을 납입하여 계약을 계속 진행하겠다는 의사를 명확히 한 상태이므로, 임대인께서는 원칙적으로 다가오는 8월 20일 잔금일까지 기다리셔야 합니다. 하지만 만약 잔금일이 되었는데도, 임차인이 지급을 하지 않는다면, 그때는 상당한 기간을 정해 이행을 최고(독촉)한 뒤 그래도 납부하지 않을 경우 합법적으로 계약 해제 절차를 밟으실 수 있습니다.임차인에게 직접 연락하여 LH 대출 진행 상황과 잔금 준비 여부를 확인하시는 것은 아무런 문제가 되지 않으며 오히려 현재 상황에서 꼭 필요한 조치입니다. 임대차 계약의 실질적인 당사자는 임대인과 임차인이므로 반드시 중개사를 거쳐야만 소통할 수 있는 것은 아닙니다.잔금이나 월세 지연에 대비해 지금 시점에서 임대인이 일방적으로 새로운 특약을 추가하는 것은 불가능하며, 반드시 임차인의 동의가 수반되어야 합니다. 이미 서명 날인이 끝난 계약의 내용을 수정하거나 보완하려면 양 당사자의 합의가 필수적이므로, 임차인과 연락이 닿았을 때 상호 협의하에 지연 이자율 등에 대한 추가 합의서를 작성하실 수는 있습니다. 만약 임차인이 동의하지 않아 추가 특약 작성이 어렵더라도, 주택임대차보호법상 임차인이 2기(2개월 치)의 월세를 연체할 경우 임대인이 일방적으로 계약을 해지하고 퇴거를 요구할 수 있는 법적 보호 장치가 이미 마련되어 있으니 너무 큰 걱정은 덜어두셔도 괜찮습니다.위와 같은 점들 참조해서 진행을 하시기 바랍니다. 감사합니다.