월세 계약 후 임차인의 계약금·중도금 지연, 계약 해제 가능할까요?

Question

안녕하세요. 아파트 월세 계약을 체결한 임대인입니다.

조건은 보증금 1억 3,000만 원, 월세 80만 원이고, 임차인은 LH 절차를 진행 중입니다. 입주는 2026년 8월 20일 예정이며, 잔금 완납 전에는 입주 및 열쇠·비밀번호 인도를 하지 않기로 했습니다.

처음에는 계약금 약 1,220만 원 지급 후 중도금 없이 잔금을 치르기로 이야기했으나, 계약서 작성 당일 임차인이 자금 부족을 이유로 계약금 260만 원 + 중도금 500만 원 + 잔금 구조로 변경했습니다.

그런데 중도금 500만 원도 약정일인 토요일에 입금되지 않았고, 결국 이틀 뒤인 월요일 오후 늦게 입금되었습니다.

금액은 결국 받았지만, 제 입장에서는 계약 초반부터 지급 조건이 바뀌고 지급일도 지켜지지 않아 향후 잔금과 월세 납부가 걱정됩니다. 게다가 공인중개사도 현재 4일째 연락두절입니다.

궁금한 점은 아래와 같습니다.

• 중도금이 늦게라도 입금된 경우 계약 해제는 어려운가요?

• 잔금 전 계약 해제를 검토할 수 있는 사유가 될까요?

• 공인중개사 연락두절 시 임차인과 직접 연락해 LH 진행상황과 잔금 준비 여부를 확인해도 되나요?

• 잔금 지연이나 반복적인 월세 지연에 대비해 추가 특약을 작성할 수 있을까요?

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

신경 많이 쓰이시겠습니다. 금액적인 약속을 지키지 않는 경우는 계약하고 싶은 마음이 싹 사라지게 만드는 이유중에 하나죠.

그런데, 안타까운 점은 중도금이 비록 약정일보다 이틀 늦게 입금되었더라도 이미 임대인께서 이를 수령하셨다면 현재 시점에서 이 지연을 이유로 계약을 일방적으로 해제하기는 매우 어렵다는 점입니다.

법적으로는 늦더라도, 중도금이 지급되면 당사자 일방이 '이행의 착수'를 한 것으로 보아 단순히 계약금을 포기하거나 배액을 상환하는 방식의 해제가 불가능해집니다. 또한, 입금이 지연되었을 때 즉시 이행을 독촉하고 해제를 통보하기 전에 결과적으로 금액을 수령하셨기 때문에 계약은 정상적으로 유지되는 것으로 간주됩니다.

과거의 중도금 지연 사실만으로는 잔금일 이전에 선제적으로 계약 해제를 검토하거나 요구할 법적 명분이 부족합니다. 임차인이 이미 중도금을 납입하여 계약을 계속 진행하겠다는 의사를 명확히 한 상태이므로, 임대인께서는 원칙적으로 다가오는 8월 20일 잔금일까지 기다리셔야 합니다. 하지만 만약 잔금일이 되었는데도, 임차인이 지급을 하지 않는다면, 그때는 상당한 기간을 정해 이행을 최고(독촉)한 뒤 그래도 납부하지 않을 경우 합법적으로 계약 해제 절차를 밟으실 수 있습니다.

임차인에게 직접 연락하여 LH 대출 진행 상황과 잔금 준비 여부를 확인하시는 것은 아무런 문제가 되지 않으며 오히려 현재 상황에서 꼭 필요한 조치입니다. 임대차 계약의 실질적인 당사자는 임대인과 임차인이므로 반드시 중개사를 거쳐야만 소통할 수 있는 것은 아닙니다.

잔금이나 월세 지연에 대비해 지금 시점에서 임대인이 일방적으로 새로운 특약을 추가하는 것은 불가능하며, 반드시 임차인의 동의가 수반되어야 합니다. 이미 서명 날인이 끝난 계약의 내용을 수정하거나 보완하려면 양 당사자의 합의가 필수적이므로, 임차인과 연락이 닿았을 때 상호 협의하에 지연 이자율 등에 대한 추가 합의서를 작성하실 수는 있습니다. 만약 임차인이 동의하지 않아 추가 특약 작성이 어렵더라도, 주택임대차보호법상 임차인이 2기(2개월 치)의 월세를 연체할 경우 임대인이 일방적으로 계약을 해지하고 퇴거를 요구할 수 있는 법적 보호 장치가 이미 마련되어 있으니 너무 큰 걱정은 덜어두셔도 괜찮습니다.

위와 같은 점들 참조해서 진행을 하시기 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

이미 늦었지만 중도금이 입금되어 임차인이 이행에 착수한 이상 단순한 기간 도과만으로 임의로 계약을 해지하기는 어렵습니다. 공인중개사가 연락 두절이라도 임차인과 직접 연락해서 LH 진행 상황을 확인하는 것은 가능하며 향후 잔금 지연이나 월세 미납에 대비해서 지연이자 부과 및 반복 연체시 계약해지 등의 추가 특약을 협의해서 작성하시면 좋겠습니다. 잔금전까지 임차인의 LH 대출 승인과 실행 여부를 꼼꼼하게 확인하시고 잔금일 지정 및 명도 원칙을 철저하게 고수하시길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

계약에 있어서 중도금이 납입되고나면 일방의 사유로 계약해제가 불가능 합니다. 잔금전에 계약해제를 하시려면 반드시 임대인과 임차인간의 합의가 이루어져야 합니다. 계약상에 문제가 있고 공인중개사가 연락이 되지 않는다면 임차인에게 직접 연락하여 진행상황을 확인하거나 협의할 수 있습니다. 임차인과 협의가 된다면 추가적인 특약을 삽입할 수 있지만 협의가 잘 되지 않을 가능성이 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 중도금 입금이 되었기 때문에 그러한 문제로 계약 취소를 하기에는 다소 무리가 있어 보입니다.

우선 임차인과 얘기를 해서 향후 잔금이 미납 되지 않도록 주지를 주고 만일 잔금까지 미납을 하게 될 경우 우선 내용증명으로 우선 잔금 미납에 대한 계약 파기 내용을 한번 보내시고 그래도 미납 시 계약 취소로 위약금 처리해서 계약 취소를 하는 것이 좋고 월세 2기(2번) 미납 시 민법에 이미 계약 해지 요소가 된다 명시가 되어져 있으므로 굳이 특약에는 안 넣으셔도 될 것으로 사료됩니다. 문제가 있을 시 문자나 내용증명으로 응대를 하시는 것이 향후 법적으로 갈 시 유리할 수는 있습니다. 감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

이미 중도금을 늦게라도 수령했다면 단순 지연을 이유로 곧바로 계약을 해제하기는 법적으로 어렵습니다. 중개사가 연락 두절인 상태이므로 임차인에게 직접 연락해서 LH 진행 상황과 잔금 준비 여부를 확인하는 것은 문제가 없습니다. 잔금 지급 지연시 지연이자 부과나 계약 해제 조항등을 담은 추가 약정서를 임차인과 협의해서 작성하시면 됩니다.

Answer 6

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 중도금 입금 시 계약의 이행으로 보아 계약 일방 해지는 어렵습니다.

2. 계약서 작성하고 일부 계약금 입금 및 중도금까지 납부했으니 계약 해지는 어려울 듯 보입니다.

3. 임차인과 직접 연락해도 됩니다. 다만 공인중개사 통해 연락처를 알아보시고 임차인 허락을 득한 후 확인하시시길 바랍니다.

4. 임차인의 협의하여 추가 특약 작성 가능합니다.

감사합니다.

Answer 7

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

현재 상황만으로는 임차인이 중도금을 이틀 늦게 지급했지만 결국 지급을 완료한 상태이므로, 그 사정만으로 계약을 바로 해제하기는 쉽지 않습니다

다만 계약서에 정한 잔금 지급기일에도 잔금이 지급되지 않는다면, 임대인은 상당한 기간을 정하여 이행을 최고한 후에도 지급이 이루어지지 않을 경우 계약 해제를 검토할 수 있습니다

단순히 향후 월세가 걱정된다는 사정만으로는 현재 계약을 해제할 사유가 되기는 어렵습니다

공인중개사와 연락이 되지 않는다면 임차인에게 직접 연락하여 LH 진행 상황, 잔금 지급 일정 등을 확인하는 것은 가능합니다

오히려 입주 전에는 일정과 절차를 서로 명확히 확인해 두는 것이 불필요한 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다

추가 특약은 양 당사자가 모두 동의하는 경우에만 계약서에 추가하거나 별도의 합의서를 작성할 수 있습니다

이미 계약이 체결된 이후에는 임대인이 일방적으로 특약을 추가할 수는 없습니다