답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.중개대상물 확인설명서는 항목이 많아서 처음 보면 뭘 먼저 봐야 할지 헷갈릴 수 있습니다. 그래도 딱 한 군데만 먼저 보라고 한다면 저는 "권리관계" 부분을 가장 먼저 확인하는 게 좋다고 생각합니다.여기서는 계약하려는 집의 실제 소유자가 누구인지, 근저당이나 압류, 가압류 같은 권리가 잡혀 있는지를 확인하시면 됩니다. 특히 전세나 월세 계약이라면 집에 잡혀 있는 대출이 얼마나 되는지, 내 보증금보다 먼저 받을 사람이 있는지가 상당히 중요합니다. 잘못하면 나중에 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 전부 돌려받지 못하는 상황이 생길 수도 있기 때문입니다.다만 확인설명서에 적혀 있다고 해서 그것만 믿고 끝내지는 않는 게 좋습니다. 계약하는 날에는 등기부등본도 다시 한번 확인해서 그 사이에 새로운 근저당이나 압류가 생기지 않았는지 보는 것이 좋습니다. 전세 계약이라면 가능하면 기존 세입자의 보증금이나 선순위 권리까지 같이 확인해보는 것이 안전합니다.결론적으로 하나만 본다면 권리관계를 가장 먼저 보시면 됩니다. 그다음으로는 위반건축물 여부, 실제 집 상태, 관리비, 중개보수 정도를 확인하시면 됩니다. 확인설명서는 내용이 길기는 하지만 결국 "이 집을 계약했을 때 나중에 문제가 될 만한 게 있는지"를 확인하는 서류라고 생각하시면 조금 더 쉽게 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.잔금일에 주민센터 가기 힘들면 전입신고는 정부24에서, 확정일자는 인터넷등기소 등을 통해 온라인으로 처리할 수 있습니다. 다만 전입신고는 잔금을 보내기 전에 미리 해두기보다는 실제로 잔금을 지급하고 집을 인도받은 뒤 바로 신청하는 쪽이 일반적으로 더 안전합니다.전입신고는 단순히 신고만 해놓는다고 효력이 생기는 것이 아니라 실제로 주택을 인도받고 전입신고까지 마쳐야 임차인 보호를 받을 수 있기 때문입니다. 따라서 잔금일 아침에 미리 전입신고를 해놓는 방식보다는, 잔금 지급 전에 등기부등본에 새로운 근저당권이나 다른 권리변동이 없는지 한번 확인하고 잔금을 보낸 뒤 열쇠를 넘겨받고 바로 전입신고를 하는 순서가 좋습니다.확정일자는 잔금을 모두 지급한 뒤에만 받을 수 있는 것은 아닙니다. 임대차계약서가 이미 작성되어 있다면 잔금일 전이라도 미리 받아둘 수 있으므로 아직 확정일자를 받지 않았다면 가능한 한 먼저 받아두는 것이 좋습니다. 이후 잔금일에 주택 인도와 전입신고까지 마치면 대항력과 우선변제권을 갖추는 데 도움이 됩니다. 참고하여 주시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 사이클 이라고 하시면 부동산의 상승, 조정, 침체 처럼 나누어지는 부동산 시장 경제의 흐름을 말씀하시는 것 같습니다.지금은 전국이 같은 상황이라고 보기는 어렵고, 서울과 수도권 일부 지역은 이미 상당 기간 가격이 오른 반면 지방은 아직 상승세가 뚜렷하지 않은 곳도 많습니다. 개인적으로는 서울을 기준으로 보면 상승 사이클의 초반이나 중반보다는 후반부에 조금 더 가까워졌다고 보는 편입니다. 먼저 많이 오른 지역이 쉬어가고 상대적으로 덜 오른 지역으로 상승세가 확산되는 모습은 상승장이 어느 정도 진행됐을 때 흔히 나타나는 현상입니다.전세가격이 계속 오르고 있고 서울 중저가 지역이나 수도권 일부 지역은 여전히 상승하고 있기 때문에 상승장이 끝났다기보다는 시장 내부에서 순환매가 나타나는 단계에 가깝다고 생각합니다.그래서 지금을 굳이 표현한다면 "상승장의 후반부 가능성이 높아지고 있지만 아직 상승 사이클이 끝났다고 보기는 어려운 구간" 정도로 보는 게 적당해 보입니다. 말씀하신 것처럼 몇년을 더 갈지 모르는 상황에서는 단순히 가격이 오르는지만 보기보다 거래량이 줄면서 가격도 둔화되는지, 전세가격 상승세가 꺾이는지, 서울의 상승세가 수도권과 지방까지 확산되는지를 함께 살펴보는 것이 시장의 변곡점을 판단하는 데 더 도움이 될 것 같습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.금융정보제공동의서는 현재 주민등록등본에 같이 올라가 있는 사람을 무조건 전부 작성하는 방식은 아닙니다. 예비신혼부부로 신청하는 경우에는 기본적으로 결혼 후 구성될 세대의 구성원을 기준으로 하시면 됩니다.따라서 결혼 후 본인과 예비배우자 두 사람만 하나의 세대를 구성할 예정이라면 일반적으로 본인과 예비배우자 두 분이 작성하면 됩니다.다만 예비신혼부부의 경우 별도로 세대구성확인서를 제출하는 경우가 많습니다. 이 서류에 결혼 후 구성할 세대원을 기재하고, 이를 기준으로 소득과 자산, 무주택 여부 등을 확인하게 됩니다. 실제 2026년 LH 행복주택이나 국민임대 모집에서도 예비신혼부부에게 별도의 세대구성확인서를 제출하도록 안내하고 있습니다.결론적으로 결혼 후 본인과 예비배우자만 함께 거주하는 2인 세대를 구성할 예정이라면 금융정보제공동의서도 두 사람만 작성하면 될 가능성이 높습니다. 다만 모집 유형에 따라 세대원 범위가 조금씩 다를 수 있으므로, 제출하고 있는 공고문의 "금융정보 등 제공 동의서 작성 대상"과 "예비신혼부부 세대구성확인서" 항목을 마지막으로 한번 확인하시면 될 것 같습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.재건축과 재개발은 둘 다 오래된 주거지역을 새롭게 정비하는 사업이지만, 대상과 방식에 차이가 있습니다. 재건축은 보통 도로나 상하수도 같은 기반시설은 괜찮은데 아파트 자체가 오래된 경우 기존 건물을 철거하고 새 아파트를 짓는 것이고요. 반면 재개발은 오래된 주택이나 빌라가 밀집해 있고 도로나 주차장, 기반시설까지 열악한 지역을 전체적으로 정비하는 것입니다.사업 진행 절차는 두 경우가 비슷합니다. 다만 재건축은 기존 공동주택의 노후도나 안전성 등을 확인하는 재건축진단 절차가 있다는 점이 차이입니다. 실제 사업 기간은 지역이나 사업성, 주민 동의율 등에 따라 크게 달라질 수 있고, 초기 단계부터 입주까지 10년 이상 걸리는 경우도 많습니다.조합원 자격이 제가 보기엔 가장 큰 차이입니다. 재건축은 기본적으로 해당 아파트와 그 토지를 함께 소유하고 있는 사람이 조합원이 되는 구조이고, 재개발은 정비구역 안의 토지나 건축물 소유자 등이 조합원이 될 수 있습니다. 다만 재개발 지역의 부동산을 매수했다고 해서 무조건 새 아파트를 받을 수 있는 것은 아닙니다. 권리산정기준일이나 지분 관계, 물건의 종류 등에 따라 입주권이 나오지 않고 현금청산 대상이 될 수도 있어서 매수 전 확인이 중요합니다.분담금은 재건축과 재개발 모두 사업 후의 가치에 따라 상황이 달라져서 어느 쪽이 항상 더 비싸다고 단정하기는 어렵습니다. 특히 최근에는 공사비 상승으로 예상보다 분담금이 커서오히려 안하느니만 못한 상황이 생기기도합니다. 이런 점을 참고해주세요. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.재개발은 오래되고 낡은 주택이 많다고 해서 자동으로 지정되는 것은 아닙니다. 기본적으로 노후, 불량건축물이 밀집해 있고 도로나 주차장 등 주거환경이 열악한 지역을 대상으로 정비계획을 세운 뒤 정비구역으로 지정하는 절차를 거칩니다. 현재 도시 및 주거환경정비법상 정비구역 지정권자는 노후, 불량건축물이 밀집하는 등 일정 요건을 충족하는 지역에 대해 정비계획을 결정하고 정비구역으로 지정할 수 있습니다. 서울의 경우에는 노후도와 면적, 도로접도율, 과소필지 비율 등을 살피며 주민 동의율 역시 중요한 선정 기준으로 반영하고 있습니다.재개발 구역으로 지정되면 가장 큰 장점은 낡은 주택과 좁은 도로 등을 정비하고 새로운 아파트와 기반시설을 조성할 수 있다는 점입니다. 사업이 정상적으로 진행되면 기존 토지나 건물 소유자는 일정한 요건을 갖춰 새 아파트를 분양받을 수 있고, 지역의 주거환경이나 기반시설도 크게 개선될 가능성이 있습니다. 일반적인 재개발은 정비구역 지정 이후 추진위원회와 조합 설립, 사업시행인가, 관리처분인가, 이주와 철거, 착공 등의 절차를 거치게 됩니다.그렇다고 재개발이 모든 소유자에게 무조건 좋은 것은 아닙니다. 기존 부동산의 평가금액과 새로 분양받는 주택의 가격 차이에 따라 조합원이 추가분담금을 부담해야 할 수 있는데, 사업비가 증가하거나 공사비가 크게 오르면 예상했던 것보다 부담이 커질 수도 있습니다. 특히 오래된 주택에서 별다른 대출 없이 거주하던 고령자나 현금 여력이 부족한 소유자의 경우 수억원의 추가분담금이 발생하면 새 아파트를 분양받는 것 자체가 큰 부담이 될 수 있습니다. 재개발 사업이 상당히 오랜 기간 진행될 수 있다는 점도 함께 고려해야 합니다.그래서 "돈이 없으면 재개발이 오히려 부담이 될 수 있어 반대하는 주민도 있다"는 말은 어느 정도 맞습니다. 다만 재개발이 된다고 해서 무조건 손해라는 뜻은 아니고, 기존 부동산의 감정평가액과 조합원 분양가, 예상 추가분담금, 사업성 등에 따라 소유자마다 결과가 달라질 수 있습니다. 결국 재개발 지역을 판단할 때는 단순히 "재개발되면 집값이 오른다"는 생각보다는 사업 진행 단계, 주민 동의율, 예상 분담금, 일반분양 물량과 사업성 등을 함께 살펴보는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산을 살 때는 단순히 가격과 위치만 보고 결정하기보다는 먼저 권리관계를 확인하는 것이 가장 중요합니다. 집이든 토지든 등기사항증명서를 확인해서 실제 소유자가 누구인지, 근저당권이나 가압류, 압류, 전세권 같은 권리가 설정되어 있는지를 살펴봐야 합니다. 특히 대출이 많이 설정된 부동산이라면 잔금을 지급하면서 근저당권을 말소하는 조건 등을 계약서에 명확하게 적어두는 것이 좋습니다.주택을 구입할 때는 등기부뿐 아니라 건축물대장도 함께 확인해야 합니다. 건축물의 용도와 면적이 실제 상태와 일치하는지, 불법 증축이나 위반건축물 문제가 없는지 확인할 필요가 있습니다. 건축물대장은 정부24에서 누구나 열람하거나 발급받을 수 있습니다. 아파트라면 관리비, 주차, 층간소음, 누수 여부와 주변 교통 및 생활편의시설 등을 직접 확인하고, 단독주택이라면 건물 노후도와 지붕, 배수, 상하수도, 경계 문제까지 살펴보는 것이 좋습니다.토지는 조금 더 꼼꼼하게 봐야 합니다. 토지대장과 지적도를 확인하고 실제 토지의 경계와 면적이 맞는지 살펴보는 것은 기본이고, 토지이음에서 용도지역과 각종 규제도 확인해야 합니다. 용도지역이나 지구에 따라 건축할 수 있는 건물의 종류, 건폐율과 용적률 등이 달라질 수 있기 때문입니다. 토지이음에서는 해당 필지의 지역지구 지정 현황과 행위제한 내용 등을 확인할 수 있습니다. 특히 시골 땅은 도로와 접하지 않는 맹지인지, 실제 차량 진입이 가능한지, 상하수도와 전기 연결이 가능한지 등을 반드시 현장에서 확인해야 합니다. 지목이 전이나 답 등 농지라면 농지취득자격증명이 필요한 경우도 있으므로 계약 전에 확인하는 것이 안전합니다.마지막으로 주변 시세와 향후 이용 목적까지 생각해서 결정하는 것이 좋습니다. 실거주 목적이라면 교통, 병원, 학교, 마트 같은 생활환경이 중요하고, 투자 목적이라면 거래량과 임대수요, 개발계획 등을 함께 봐야 합니다. 특히 토지는 개발계획이 있다는 말만 믿고 계약하지 말고 해당 지자체나 토지이음의 도시계획 및 고시정보를 직접 확인하는 것이 좋습니다. 결국 부동산을 매수할 때는 등기부, 건축물대장, 토지대장, 지적도, 토지이용계획을 기본적으로 확인하고, 서류만 믿기보다는 현장을 직접 방문해 실제 상태까지 확인한 뒤 계약하는 것이 가장 안전합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.여기서 말하는 권리란 저당권, 질권, 압류, 가압류 등의 부동산 처분에 관련한 권리들 및 기타 권원들을 말합니다.부동산 경매시 권리분석이 중요한 이유는 해당 부동산에 설정된 권리들을 시간순서로 분석해야 경매 낙찰 후 넘겨받아야 하는 권리와 소멸되는 권리를 파악할 수 있기 때문입니다.이 권리분석을 잘못하여 낙찰 받는 순간 큰 근액 피해로 돌아오게되며, 이것은 법원경매에서 누구도 대신책임지지 않고 낙찰자가 모두 떠안아야하도록 되어 있습니다.그래서 권리분석이 매우 중요한 것입니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.토지에 근저당권이 설정되어 있어도 임대차계약을 체결하는 것 자체에는 문제가 없습니다. 다만 중요한 것은 근저당권이 언제 설정됐고 채권최고액이 얼마인지입니다. 특히 임대차보다 먼저 설정된 근저당권이 있고 토지가 경매로 넘어간다면, 임차보증금을 전액 돌려받지 못할 가능성이 있습니다. 채권최고액은 실제 대출잔액과 동일한 금액은 아니지만, 토지의 예상 경매가격과 비교해 부담이 지나치게 크다면 보증금이 큰 계약은 조심하는 편이 좋습니다.토지 임대차는 일반적인 주택 임대차처럼 전입신고와 확정일자를 받았다고 해서 보증금에 대한 우선변제권이 생기는 구조가 아닙니다. 민법에서는 부동산 임대차를 등기하면 그때부터 제3자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있도록 하고 있습니다. 또한 건물 소유를 목적으로 토지를 임차한 경우에는 임차인이 그 토지 위 자신의 건물을 등기하면 일정한 대항력이 인정될 수 있습니다. 하지만 이미 선순위 근저당권이 설정된 이후에 임차권을 갖춘 경우라면 경매 과정에서 선순위 담보권보다 우선해서 보호받는다고 생각해서는 안 됩니다.계약 전에는 등기부등본의 소유자가 실제 임대인과 일치하는지부터 확인하고, 근저당권 외에도 압류, 가압류, 가처분, 전세권, 지상권, 임차권등기, 가등기 등이 있는지 확인하는 것이 좋습니다. 공동담보가 설정된 근저당이라면 공동담보목록도 같이 확인해야 합니다. 또한 토지 위에 다른 사람 소유의 건물이 있거나 토지 사용권을 둘러싼 별도 계약이 있는지도 살펴봐야 합니다. 채권최고액만 보고 판단하기보다는 토지의 실제 시세와 예상 경매가격, 선순위 채권 총액을 함께 비교하는 것이 중요합니다.보증금이 큰 계약이라면 임대인의 동의를 받아 토지 임차권을 등기하는 방법을 고려할 수 있습니다. 민법상 특별한 반대약정이 없다면 부동산 임차인은 임대인에게 임대차등기 절차에 협력해 달라고 청구할 수 있고, 등기가 되면 제3자에 대한 효력이 발생합니다. 경우에 따라서는 전세권 설정이나 별도의 담보 제공을 협의하는 방법도 있습니다. 따라서 선순위 근저당권 채권최고액이 토지 시세에 비해 상당히 높다면 보증금을 많이 걸고 계약하기보다는 보증금을 낮추거나 근저당 일부 말소를 조건으로 계약하는 것이 비교적 안전합니다. 참고를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.짧지만 건설사 구매담당으로 근무한 경험으로 의견 드리겠습니다. 제 의견이 답은 아니 그냥 한번 읽어만 주세요.지금 오르는 원인은 고철/스크랩 가격이 맞는 것 같습니다.국내 철근은 주로 전기로에서 철스크랩을 원료로 생산하기 때문에 고철 가격이 제조원가에 직접적인 영향을 줍니다. 실제로 올해 상반기 주요 철근 제강사의 철스크랩 구매가격이 전년 대비 약 19% 상승하면서 철근 가격 인상 압력이 상당히 컸습니다. 다만 연말까지 지금 같은 상승세가 계속 이어질 가능성은 조금 낮아 보입니다. 최근에는 철스크랩 가격이 약세로 돌아서면서 9월 철근 기준가격도 상승을 멈추고 동결됐고, 향후 기준가격이 하락할 가능성도 거론되고 있습니다.소규모 현장이라면 분할발주를 추천합니다. 예를 들어 향후 1~2개월 안에 반드시 사용할 물량의 50~70% 정도만 먼저 확보하고 나머지는 실제 공정에 맞춰 나누어 구매하는게 좋을 것 같습니다. 참고를 부탁드립니다. 감사합니다.