답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.선량한 치와와 152님, 말씀하신 대로 입찰가격이 현재 토지가에 영향을 줄 수는 있지만, 그 한건의 거래가 해당 지역의 시세가 되는 것은아니니 너무 걱정을 하실 필요는 없습니다. 경매나 공매, 혹은 특정 기관의 입찰을 통해 거래되는 토지는 보통 채무 관계, 현금화의 시급성, 또는 복잡한 권리 관계 등 특수한 상황이 반영되어 일반적인 정상 매매 가격보다 상당히 낮게 낙찰되는 경향이 있습니다. 따라서 평당 10만 원이라는 가격은 그 토지의 온전한 시장 가치라기보다는 입찰이라는 특수한 거래 형태 때문에 형성된 예외적인 급매 가격으로 보는 것이 타당합니다.그리고 부동산의 중요한 특성 중 하나가, 개별성이 매우 강하다는 것입니다. 사실상 저희가 부동산 공인중개사를 공부할 때 중요하게 배우는 것 중 하나가 부동산의 유일성입니다. 토지의 위치, 모양 , 도로 면접 여부 등등으로 모든 부동산은 각기 다른 특성을 가지고 있기 때문입니다. 2~3년 전 골짜기 안쪽 토지가 평당 20만 원에 거래된 것은 당시의 호의적인 부동산 시장 분위기나 매수자의 특정 활용 목적이 반영된 결과일 수 있습니다. 반면, 일반적으로 더 가치가 높다고 평가받는 주택 인근의 입구 쪽 토지가 최근 평당 10만 원에 낙찰된 것은 최근의 전반적인 부동산 경기 침체 영향일 수도 있고, 해당 입찰 물건 자체에 맹지, 묘지 포함, 복잡한 지분 관계 등 눈에 보이지 않는 하자가 있었을 확률이 큽니다. 즉, 입찰이라는 변수와 개별 토지의 특성 때문에 가격이 역전된 것처럼 보이는 현상이 나타난 것입니다.따라서 현재 소유하신 토지를 거래하고자 하신다면 그 10만 원이라는 저렴한 입찰 가격에 기준을 맞추거나 크게 위축되실 필요는 없습니다. 다만, 매수자 입장에서는 주변의 가장 최근 거래이자 저렴한 사례인 해당 입찰 건을 근거로 들며 가격 협상을 시도하고 매매가를 낮추려 할 가능성이 매우 높습니다. 이럴 때는 매수자에게 해당 거래가 일반적인 매매가 아닌 '특수한 조건의 입찰 거래'였음을 명확히 짚어주시는 것이 중요합니다. 거래를 준비하실 때는 2~3년 전 정상적으로 거래된 20만 원의 사례와 현재 주변 다른 토지들의 일반 매매 호가를 종합하여 합리적인 적정가를 산정하시는 것이 좋으며, 인근 지역 사정에 밝은 여러 공인중개사사무소를 방문해 입찰 건의 특수성을 제외한 현재의 객관적인 시장 가치를 정확히 상담받아 보시기를 권해드립니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공동명의 부동산을 거래할 때 가장 주의해야 할 점은 거래 종류에 따라 필요한 소유자의 동의 기준이 다르다는 것입니다. 매매 계약은 목적물을 처분하는 행위이므로 공동 소유자 전원의 동의와 서명이 반드시 필요합니다. 반면 전세나 월세 같은 임대차 계약은 목적물을 관리하는 행위로 보아 소유권 지분의 과반수 동의만 있으면 법적 효력이 인정됩니다. 하지만 지분이 절반씩 나뉘어 있는 50대 50의 공동명의라면 결국 두 명 모두의 동의를 받아야 하며, 어느 한쪽의 지분이 크더라도 추후 분쟁을 예방하기 위해 계약서에 소유자 전원의 서명을 받는 것이 가장 안전합니다.말씀하신 대로, 한명이랑만 계약을 하시면 큰 문제가 발생할 수 있습니다. 만약 전원 동의가 필요한 상황에서 소유자 중 한 사람과만 임의로 계약을 체결한다면 법적으로 큰 문제가 발생할 수 있습니다. 동의하지 않은 다른 공동 소유자가 자신의 권리를 주장하며 계약 무효를 요구하거나 보증금 반환을 거부하며 퇴거를 명할 수 있기 때문입니다. 소유자 전원이 참석하기 어려워 한 명이 대표로 계약을 진행한다면, 대리권 확인이 필수입니다. 불참한 소유자의 인감도장이 찍힌 위임장과 본인이 발급한 인감증명서 원본을 반드시 확인하고 서류를 챙겨두어야 법적으로 대리권이 인정됩니다.계약 전 등기부등본을 살필 때는 갑구에서 소유자가 누구인지, 각자의 지분 비율이 어떻게 나뉘어 있는지 정확히 확인해야 합니다. 을구에서는 근저당권이나 가압류 등의 채무 기록을 보는데, 공동명의 부동산은 특정 소유자의 지분에만 압류나 근저당이 별도로 설정될 수도 있으므로 지분별 권리관계를 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 마지막으로 가장 중요한 점은 계약금과 잔금 등 대금을 지급하는 방식입니다. 대금은 편의상 한 명의 계좌로 전액 입금하기보다는, 소유자 각자의 지분 비율만큼 각자의 명의로 된 계좌에 나누어 입금하거나 공동명의로 개설된 통장에 입금하는 것이 가장 안전합니다.이 점 참고하시어 공동명의자와의 계약 시, 안전하게 계약 하시기를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아마도 굉장한 마멋님 , 결론적으로는 세입자는 재계약 이후 다시 갱신 청구권 쓸 수 없습니다. 법적으로도 그렇게 되어 있습니다. 그 내용에 대해 간단히 설명해 드릴게요. 주택임대차보호법상 세입자의 계약갱신청구권은 해당 주택에 연속해서 거주하는 전체 임대차 기간을 통틀어 단 1회만 행사할 수 있도록 법으로 명시되어 있습니다. 2016년부터 거주하던 세입자가 2020년 관련 법 시행 이후 이미 한 차례 갱신청구권을 명시적으로 사용해 계약을 연장했다면, 2년 전에 맺은 계약은 갱신청구권이 모두 소진된 상태에서 임대인과 세입자가 상호 합의하에 새롭게 맺은 일반적인 재계약에 해당합니다.세입자의 논리는 재계약을 했으니 갱신청구권도 새롭게 생긴것으로 생각하고 있겠지만, 그것은 사실과 다릅니다. 따라서 다가오는 이번 10월 만기 시점에는 세입자에게 법적으로 보장된 갱신청구권이 더 이상 남아있지 않습니다. 임대인이 보증금을 한꺼번에 많이 올린다고 해서 이미 소진된 갱신청구권이 부활하거나 새롭게 생겨난다는 것은 법적으로 전혀 근거가 없는 잘못된 주장입니다.또한, 갱신청구권을 이미 사용한 이후에 도래하는 계약 만기 시에는 임대료 5% 증액 상한선 제한도 적용받지 않습니다. 그러므로 임대인은 주변 시세나 본인의 자금 계획에 맞춰 자유롭게 보증금 인상을 요구할 수 있는 권리가 있습니다.결과적으로 5% 만 올리라는 요구는 법적으로 지켜줘야할 필요가 전혀 없는 사실무근의 요구입니다. 세입자에게 이미 갱신청구권 1회를 모두 소진하였으므로 추가 행사가 불가능하며, 이에 따라 5% 상한 제한도 적용되지 않는다는 객관적인 사실을 명확히 안내하시기 바랍니다. 만약 세입자가 질문자님이 제시한 8,000만 원 증액 조건에 동의하지 않아 새로운 계약 조건에 대한 상호 합의가 이루어지지 않는다면, 임대인은 만기일에 맞춰 정상적으로 계약을 종료하고 세입자에게 퇴거를 요구할 수 있습니다.잘 협의하셔서 무리 없는 증액 또는 세입자 변경을 하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.희망풍차님, 주택연금을 알아보고 계시는군요. 위 사진을 보니 한국주택금융공사의 주택연금 같은데요.한국주택금융공사의 주택연금 가입 시 월지급금 산정 기준이 되는 주택가격은 단순히 평균 실거래가나 공시지가 중 하나로만 결정되는 것이 아니라, 정해진 우선순위에 따라 객관적인 지표를 순차적으로 적용하여 평가합니다.가장 우선적으로 적용되는 기준은 한국부동산원 시세 또는 KB국민은행 시세입니다. 아파트나 주상복합처럼 시장에 객관적인 시세가 형성되어 있는 주택의 경우, 이 두 기관에서 제공하는 시세의 일반평균가를 최우선 기준으로 삼아 주택가격을 산정합니다.만약 단독주택이나 빌라, 다세대주택처럼 해당 기관들이 제공하는 시세가 존재하지 않는 경우에는 차순위로 국토교통부 및 지방자치단체에서 매년 산정해 발표하는 주택공시가격을 적용하게 됩니다.또한, 가입자가 이렇게 산정된 시세나 공시가격에 동의하지 않거나 해당 주택의 가치를 더 높게 인정받고 싶을 경우에는 다른 방법을 선택할 수 있습니다. 가입자 본인이 직접 감정평가 수수료를 부담하는 조건으로, 한국주택금융공사가 지정한 감정평가기관에 의뢰해 산출받은 감정평가액을 주택가격으로 최우선 적용해달라고 요청하는 것도 가능합니다.결론적으로 주택연금의 주택가격은 아파트 등 시세가 명확한 곳은 공신력 있는 기관의 평균 시세를 우선 적용하고, 시세 파악이 어려운 주택에 한해 공시가격을 적용하며, 가입자의 선택에 따라 감정평가액을 기준으로 삼을 수도 있는 구조로 운영됩니다.이점 참조하시어 희망풍차님 주택으로 받을 수 있는 금액 확인해 보시기 바라며, 가장 좋은 방법은 한국주택금융공사 지점을 방문하여 금액을 확인해 보시는 것이 좋겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.역대급 시끄러운 한라봉님, 우선 청약당첨에 축하드립니다. 92년생이시라면 많은 나이도 아닌데, 현금 2.5억을 가지고 계신 것 또한 대단하고 축하드립니다. 하지만, 한가지 안타까운 부분이 있습니다. 현재 상황에서 전세자금대출을 유지한 채로 주택담보대출을 추가로 받는 것은 현실적으로 매우 어렵습니다. 가장 큰 이유는 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 때문입니다. 질문자님의 연봉이 3,300만 원인 상황에서 이미 1억 4,400만 원의 전세자금대출이 있다면, 해당 대출의 이자 상환액이 DSR 계산에 포함되어 이미 일정 한도를 차지하게 됩니다. 새 아파트 입주를 위해 보유 현금을 제외한 약 1억 8,000만 원 이상의 주택담보대출을 추가로 신청할 경우, 두 대출의 원리금 및 이자 합산액이 시중은행의 DSR 40% 상한선을 초과하게 되어 대출 승인이 나지 않을 확률이 높습니다.이 뿐만아니라 대출 실행 시 은행에서 요구하는 실거주 요건과 대출의 목적도 문제가 됩니다. 일반적으로 규제지역 여부와 상관없이 주택담보대출을 받을 때는 해당 주택에 전입하고 실거주를 해야 하는 조건이 붙습니다. 새 아파트에 입주를 한다는 것은 곧 기존 전세집에서 퇴거함을 의미하며, 이 과정에서 집주인으로부터 전세보증금을 돌려받아 기존 전세자금대출을 상환하는 것이 정상적인 수순입니다. 만약 새 아파트에 전입신고를 하지 않고 기존 전세에 계속 거주하면서 주담대만 받으려 한다면, 거주 목적이 아닌 것으로 간주되어 대출 자체가 거절될 수 있습니다.마지막으로는 정책대출 이용입니다. 주택담보대출의 한도나 디딤돌대출, 보금자리론 같은 정부 지원 대출의 가능 여부는 질문자님이 당첨된 4억 3,000만 원이라는 계약 금액이 아니라, 해당 아파트의 실제 감정가 또는 KB시세를 기준으로 산정됩니다. 말씀하신 내용중에 7억짜리 아파트를 4.3억에 들어간다라고 하신 부분이 있는데, 이게 사실이라면 감정가 역시 6억원을 초과하게 됩니다. 미혼 단독세대주 기준으로는 주택가격이 3억원 이하일 때만 디딤돌 대출이 가능합니다. 보금자리론 역시 6억 원 이하 주택만 대상이 되기 때문에 정책대출 대상에서 제외되어 일반 시중은행 주택담보대출을 받아야 할 가능성이 큽니다.그래서 현재 기준으로 결론을 정리하면, DSR 한도초과실거주 요건 충족 필요주택가격 6억초과 하는 문제가 발생합니다. 그래서 8월 30일 잔금일에 맞춰 기존 전세보증금을 반환받아 전세대출을 전액 상환하고, 기존 보증금에서 남은 원금과 현재 보유하신 현금 2억 5,000만 원을 합친 뒤 부족한 금액만큼만 새 아파트를 담보로 대출을 받는 방향으로 자금 계획을 다시 세우셔야 합니다.계획을 잘 세우셔서 성공적인 입주가 되시길 바라겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 확실히 차량 가격도 많이 올랐지만, 많이 오른 차량들이 심심치 않게 도로에서 보입니다. 최근 1억 원대 후반에 달하는 초고가 수입 럭셔리 차량들이 잇따라 출시되고 인기를 끄는 현상은 우리 사회의 소비 양극화가 가치 소비라는 트렌드와 결합된 결과로 볼 수 있습니다. 소득의 격차가 벌어지면서 하이엔드 시장을 떠받칠 수 있는 자산가 층이 두터워진 것이 근본적인 배경입니다. 최근에 주식으로 돈을 번 이들의 차량구매도 큰 부분을 차지합니다. 소위 '가심비(가격 대비 심리적 만족도)'를 중시하는 소비 성향이 확산되면서, 고가 차량을 구매하는 행위 자체가 개인의 행복과 성공을 증명하는 경험으로 소비되고 있습니다. 게다가 리스나 장기 렌트 같은 금융 프로그램이 대중화되면서 초기에 막대한 자금을 일시불로 투입하지 않고도 고가 차량을 운행할 수 있는 진입 장벽이 낮아진 점도 이러한 수요를 부추기는 실질적인 요인입니다.결국 법인 차량 규제 강화 같은 제도적 변화 속에서도 이러한 초고가 차량의 인기가 지속되는 것은 단순한 과시욕을 넘어 개인의 취향을 극대화하려는 소비 방식이 고착화되었음을 보여줍니다. 대중적인 소형차나 중저가 시장은 경기 둔화의 직격탄을 맞아 위축되는 반면, 억 대를 호가하는 플래그십 시장은 홀로 호황을 누리는 현상은 자산과 소득 분위별 소비 행태가 완전히 분리되어 가고 있음을 증명하는 씁쓸하면서도 뚜렷한 시장의 신호입니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저 서울 강남구 삼성동에 위치한 코엑스는 무엇보다 뛰어난 접근성이 가장 큰 장점입니다. 지하철 2호선과 9호선이 직접 연결되어 있어 대중교통을 이용해 방문하기가 매우 수월하며, 복합쇼핑몰, 특급 호텔, 다양한 식당가 등 주변 인프라가 훌륭하게 갖춰져 있습니다. 이 때문에 전시 관람 전후로 시간을 보내거나 비즈니스 미팅을 진행하기에 최적의 환경을 제공하며 소비재나 IT 관련 박람회에 아주 적합합니다. 하지만 도심 한가운데 있다 보니 상습적인 주변 교통 체증을 감수해야 하고, 주차 요금이 비싸며 주차 공간 자체도 여유로운 편은 아닙니다. 또한 전시장 면적에 한계가 있어 중장비나 대형 구조물이 들어가는 초대형 산업 전시회를 열기에는 물리적인 제약이 따릅니다.​반면 경기도 고양시 일산에 위치한 킨텍스는 국내 최대 규모의 전시장이라는 점이 가장 큰 경쟁력입니다. 코엑스에서는 소화하기 힘든 대형 모터쇼나 중장비 박람회, 대규모 국제 컨벤션 등을 무리 없이 개최할 수 있을 정도로 넓은 면적과 높은 층고, 튼튼한 바닥 하중을 자랑합니다. 주차 공간 역시 매우 넓고 쾌적해서 차량을 이용해 다량의 물품을 싣고 오는 참가 업체나 관람객들의 편의성이 매우 높습니다. 다만 서울이나 타 지방에서 대중교통을 이용해 찾아가기에는 환승을 여러 번 거쳐야 하는 등 접근성이 상대적으로 떨어진다는 아쉬움이 있습니다. 행사장 바로 주변에 코엑스만큼 밀집된 상업 시설이 부족해 행사가 끝난 후의 식사나 연계 활동에도 다소 제한이 있습니다. 결론적으로 행사의 타겟층이 일반 대중이고 도심의 접근성이 중요하다면 코엑스에서 진행하는 것이 유리하고, 압도적인 물리적 공간과 쾌적한 주차 환경이 필수적인 대형 행사라면 킨텍스가 현실적인 선택이 됩니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문자께서 말씀하신 것처럼 기흥구의 토지거래허가구역은 2027년 12월 31일까지로 명확한 기한이 정해져 지정된 것이 맞습니다. 하지만 투기과열지구와 조정대상지역은 토지거래허가구역과 달리 사전에 정해진 만료일이나 자동 해제 기한이 존재하지 않습니다.​이 두 규제지역은 국토교통부가 주택가격 상승률, 청약경쟁률, 거래량 등 전반적인 부동산 시장 상황을 지켜보다가 규제를 유지할 필요가 없다고 판단될 때 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 해제 여부를 결정하게 됩니다. 따라서 향후 집값이 안정화되고 투기 우려가 해소되어 정부가 공식적으로 해제를 발표하기 전까지는 별도의 기한 없이 계속 유지된다고 보시면 됩니다.따라서 부동산 시장의 과열이 조율되지 않는 이상 이상태 그대로 쭉 가게될 가능성이 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저 근저당권이 있음에 대해 부동산의 위험도를 따지는 부분입니다. 등기부등본에 근저당권이 설정되어 있다는 것은 집주인이 해당 부동산을 담보로 금융기관 등에서 대출을 받았다는 의미입니다. 근저당권이 존재한다고 해서 무조건 위험한 부동산인 것은 아니며, 주택의 실제 시세와 근저당권의 채권최고액, 그리고 본인의 전세 보증금을 합산하여 종합적으로 위험도를 판단해야 합니다. 일반적으로 아파트는 70퍼센트, 빌라나 다세대주택은 60퍼센트 이하로 근저당권 채권최고액과 보증금의 합이 실제 매매 시세 대비 낮게 유지되어야 비교적 깡통전세의 위험에서 안전하다고 평가합니다.등기부등본 을구에 표기되는 채권최고액은 실제 대출 원금이 아니라, 대출 원금에 향후 발생할 수 있는 연체 이자 등을 가산하여 금융기관이 담보로서 최대로 우선변제받을 수 있는 금액을 뜻합니다. 통상적으로 제1금융권은 대출 원금의 110퍼센트에서 120퍼센트, 제2금융권은 120퍼센트에서 130퍼센트 수준으로 설정합니다. 계약을 앞두고 위험성을 계산할 때는 집주인이 대출 원금을 일부 상환했다 하더라도, 감액등기를 하지 않는 이상 등기부등본상의 채권최고액 전액을 부채로 간주하고 보증금 회수 가능성을 따져봐야 합니다.다음으로는 경매 진행시 근저당권의 영향에 대한 내용입니다. 해당 부동산이 경매로 넘어갈 경우, 근저당권의 설정 일자와 세입자의 전입신고 및 확정일자 중 어느 것이 빠른지에 따라 배당 순위가 결정됩니다. 근저당권 설정일이 세입자의 대항력 발생일보다 빠르다면 은행이 선순위 채권자가 되어 낙찰 대금에서 먼저 배당을 받습니다. 통상 경매 낙찰가는 일반 매매 시세보다 낮게 형성되므로, 선순위 채권자인 은행이 배당을 받은 후 남은 금액이 부족하면 세입자는 보증금의 일부나 전부를 잃게 됩니다. 매매 계약 시에도 잔금일 전까지 근저당권을 말소하지 않으면 매수인이 해당 부채를 떠안거나 최악의 경우 경매로 소유권을 잃을 위험이 존재합니다.그래서 근저당권이 있는 부동산을 계약할 때는 잔금 지급 시점에 임차인의 보증금이나 매수인의 매매 대금으로 기존 대출금을 전액 상환하고 근저당권을 말소한다는 특약 사항을 계약서에 반드시 명시해야 합니다. 잔금을 치르는 당일에는 집주인과 동행하거나 법무사를 통해 해당 은행 대출금이 실제로 완납되었는지 확인하고 근저당권 말소 등기 신청이 접수되는 것까지 점검해야 합니다. 아울러 계약 전에는 집주인에게 국세 및 지방세 완납 증명서를 요구하여, 등기부등본에 기재되지 않은 미납 세금이 경매 배당에서 선순위로 빠져나갈 위험이 없는지 함께 확인하는 절차가 필수적입니다.위 내용을 참조하시어 , 근저당 있는 물건에 대해 검토하실때 확인해 보시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.보통은 해당 평수에 맞는 에어컨이라면 시원해져야 하는 것이 정상인데, 보통은 에어컨이 오래되거나 고장이 나서 시원한 바람이 공급되지 않는 것입니다. 이러한 경우는 에어컨 냉매 가스 부족, 실외기 고장, 내부 부품 결함 등 기기 자체의 문제일 가능성이 높습니다.임차인은 우선 에어컨 필터 상태를 확인해보고, 단순 오염 문제가 아니라면 즉시 임대인에게 고장 사실을 알리고 수리를 요구해야 합니다. 민법 제623조에 따라 임대인은 목적물을 정상적으로 사용할 수 있는 상태로 유지해 주어야 할 법적 의무가 있으므로, 원룸 계약 시 기본 옵션으로 제공된 에어컨의 기계적 결함은 임대인이 비용을 들여 수리해 주어야 합니다.다만, 에어컨이 고장났다는 이유만으로 임차인이 일방적으로 월세납부를 중단해서는 안됩니다. 월세를 납부하지 않으면 임차인의 차임 연체로 간주되어 오히려 임대인이 계약 해지를 통보할 수 있는 귀책 사유가 발생하게 됩니다. 따라서 월세는 기존대로 납부하면서 임대인에게 신속한 수리를 지속적으로 촉구하는 것이 올바른 절차입니다.만약에 임대인이 수리 요구를 무시하거나 지연하여 계속 스트레스를 발생시킬 경우에는 임차인이 직접 수리 후 그 비용을 임대인에게 요구하는 필요비 상환청구권을 행사할 수 있습니다. 또한 에어컨 고장으로 인해 폭염 속에서 주거 공간을 제대로 사용하지 못한 기간에 대해서는 임대인에게 월세 감액을 요구할 수 있으며, 고장 방치가 심각하여 계약 목적을 달성할 수 없을 정도라면 임대인의 수선 의무 불이행을 이유로 계약 해지 및 보증금 반환을 요구하는 절차를 밟으셔야 합니다.해결책은 다소 복잡하게 느껴지실 수 있지만, 무엇보다도 폭염속에서 인간답게 거주할 수 있어야 하기 때문에 집주인이 적극적으로 대응하지 않는다면, 먼저 수선을 하시고 비용청구를 하는 쪽이 더 빠르게 생활을 원상복구할 수 있는 길이 될 것 같습니다.위 내용을 참조하시어 더 더워지기 전에 조치를 하시길 바랍니다. 감사합니다.