경제
갱신청구권 1회 사용후 제계약 했더니 또 갱신청구권 쓰겠다고..
2016년부터 전세가 들어있는(갱신권1회 사용) 아파트를 매수해서 2년전에 재계약하고 이번 10월에 만기가 되니 전세가를 8000만원 올려달라고 했습니다. 그랬더니 한꺼번에 많이 올리면 갱신청구권 또 쓸수 있으니 5% 만 올리라고 합니다. 재계약후 갱신권을 또 쓸수 있나요?
11개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
임대차계약의 경우 첫 2년이 지나고 나면 다음 갱신에서 묵시적 갱신이 되는 방법과 재계약이 되는 방법 , 신규로 계약을 하는 방법이 있을 수 있습니다. 첫 2년 후 계약갱신청구권 행사를 하고 2년 4년 후 신규 임대차로 계약을 한 경우 그리고 계속적으로 갱신만 한 경우나 아닌 경우 2+2로 계약갱신청구권 쓰고 또다시 새로운 계약으로 현재 임대차계약이 진행이 되고 있을 수도 있습니다. 따라서 2016년 부터 지금까지 임대차계약 히스토리를 파악을 하는 것이 좋고 매수 당시 임대차계약 상태가 계약갱신청구권이 남아 있는 상태인지 파악을 하는 것이 좋아 보입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
계약갱신청구권은 임대인과 임차인간에 임대차 계약에 1회만 사용할 수 있습니다. 하지만 만일 기존 계약을 종료하고 완전히 새로운 조건으로 계약을 맺는다면 다시 새롭게 1회의 계약갱신청구권 사용이 가능할 수 있습니다. 단순히 금액의 변화가 아닌 새로운 조건에 의한 계약이고 신규 계약임이 명시되었다면 새로운 계약으로 볼 수 있을 것입니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
계약갱신요구권은 전체 임대차 기간 중 단 1회만 사용이 가능하므로 이미 사용했다면 2년 전 계약을 했더라도 다시 부활하지 않습니다. 이번 만기는 갱신권이 없는 상태에서 재계약이므로 법적인 보증금 5% 제한이 적용되지 않아 임대인이 요구하는 금액으로 합의해야 연장이 가능합니다. 세입자가 인상액에 합의하지 않는다면 임대인은 계약 종료와 더불어서 퇴거를 요구하고 새로운 세입자를 구할 수 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
아마도 굉장한 마멋님 , 결론적으로는 세입자는 재계약 이후 다시 갱신 청구권 쓸 수 없습니다.
법적으로도 그렇게 되어 있습니다. 그 내용에 대해 간단히 설명해 드릴게요.
주택임대차보호법상 세입자의 계약갱신청구권은 해당 주택에 연속해서 거주하는 전체 임대차 기간을 통틀어 단 1회만 행사할 수 있도록 법으로 명시되어 있습니다. 2016년부터 거주하던 세입자가 2020년 관련 법 시행 이후 이미 한 차례 갱신청구권을 명시적으로 사용해 계약을 연장했다면, 2년 전에 맺은 계약은 갱신청구권이 모두 소진된 상태에서 임대인과 세입자가 상호 합의하에 새롭게 맺은 일반적인 재계약에 해당합니다.
세입자의 논리는 재계약을 했으니 갱신청구권도 새롭게 생긴것으로 생각하고 있겠지만, 그것은 사실과 다릅니다. 따라서 다가오는 이번 10월 만기 시점에는 세입자에게 법적으로 보장된 갱신청구권이 더 이상 남아있지 않습니다. 임대인이 보증금을 한꺼번에 많이 올린다고 해서 이미 소진된 갱신청구권이 부활하거나 새롭게 생겨난다는 것은 법적으로 전혀 근거가 없는 잘못된 주장입니다.또한, 갱신청구권을 이미 사용한 이후에 도래하는 계약 만기 시에는 임대료 5% 증액 상한선 제한도 적용받지 않습니다. 그러므로 임대인은 주변 시세나 본인의 자금 계획에 맞춰 자유롭게 보증금 인상을 요구할 수 있는 권리가 있습니다.
결과적으로 5% 만 올리라는 요구는 법적으로 지켜줘야할 필요가 전혀 없는 사실무근의 요구입니다. 세입자에게 이미 갱신청구권 1회를 모두 소진하였으므로 추가 행사가 불가능하며, 이에 따라 5% 상한 제한도 적용되지 않는다는 객관적인 사실을 명확히 안내하시기 바랍니다. 만약 세입자가 질문자님이 제시한 8,000만 원 증액 조건에 동의하지 않아 새로운 계약 조건에 대한 상호 합의가 이루어지지 않는다면, 임대인은 만기일에 맞춰 정상적으로 계약을 종료하고 세입자에게 퇴거를 요구할 수 있습니다.
잘 협의하셔서 무리 없는 증액 또는 세입자 변경을 하시기 바랍니다. 감사합니다.
2016년부터 전세가 들어있는(갱신권1회 사용) 아파트를 매수해서 2년전에 재계약하고 이번 10월에 만기가 되니 전세가를 8000만원 올려달라고 했습니다. 그랬더니 한꺼번에 많이 올리면 갱신청구권 또 쓸수 있으니 5% 만 올리라고 합니다. 재계약후 갱신권을 또 쓸수 있나요?
==> 임대차계약기간 중 임차인은 계약갱신 청구권을 1회에 한해서만 사용 가능합니다. 기타 사항은 임대인이 거절하는 경우 행사 불가합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
임차인이 이미 계약갱신요구권을 1회 사용하셨다면 이후 재계약을 체결했더라도 동일한 임차인에게 갱신권이 다시 생성되지 않습니다. 따라서 임차인의 갱신권 재사용 주장은 법적인 근거가 없으며 임대인은 법적 5% 상한 제한 없이 시세에 맞춰서 임대료 증액을 협의할 수 있습니다. 하지만 2년 전 재계약이 갱신권 행사가 아닌 합의에 의한 새로운 계약이었다면 갱신권이 남아있을 수 있으니 계약 다싱시 상황을 명확하게 확인하시기 바랍니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
그럴수 없습니다. 동일주택에 대해서는 단1회만 사용이 가능하고 이미 사용하였다면 임대인이 바뀌었더라도 새롭게 갱신청구권이 생겨나지는 않습니다. 최근에 이슈가 되는데 재계약을 신규계약으로 보고 다시 갱신청구권이 부여되는지 여부였는데, 이게 가능하려면 계약상 중요사항의 변동이 생기거나, 혹은 이전계약을 무효화하는 새로운 계약이라는 특약등 명확한 근거가 있어야 합니다. 단순히 임대인이 바뀌고 재계약을 하였다고 해서 이게 새로운 계약으로 완성되는 것은 아니기에 갱신청구권을 다시 사용하기는 어렵다 판단이 됩니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
이미 갱신청구권을 1회 사용하고 그 뒤에 다시 합의 재계약을 했다면 보통은 갱신청구권이 다시 살아나지 않습니다.
즉 한 번 썼다가 재계약했으니 또 1회가 생긴다는 식으로는 해석하기 어렵습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
일단 확실히 하고 넘어가야 할게 있습니다.
갱신권 사용한 증거있나요?
다들 물어보면 그렇다고 한다라든지 예전에 사용했다고한다라는 전언만 있습니다.
확실히 갱신권을 사용했다는 문서나 세입자가 썼다는 카톡이 있어야 합니다.
그럼 이번에 8천을 올리든 1억을 올리든
어떠한 계약을 떠나서 세입자는 다시는 갱신권을 사용할수 없습니다.
세입자가 주장하는 5%이상올렸으니 갱신권이 부활한다는 말은 헛소리입니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
계약갱신청구권은 동일한 주택에, 동일한 임대인에 한해 1회 사용 가능합니다.
기존 주택에 이전 임대인 대상으로 계약갱신청구권을 사용했으면 재사용은 불가합니다.
전세금 8천이 아닌 8억을 올려달라 요청하셔도 가능하며, 임차인이 거절하면 만기일 퇴거하라 통보하면 됩니다.
더 궁금하신 사항 있으실가요?