경제
조용히빡친붕어빵
등기부등본에 소유자가 여러 명이면 계약 시 무엇을 주의해야 하나요?
등기부등본에 소유자가 두 명 이상으로 되어 있는 공동명의 부동산이라면 계약할 때 어떤 점을 가장 주의해야 하나요? 매매나 전세 계약 시 공동 소유자 모두의 동의와 서명이 반드시 필요한지, 한 사람과만 계약하면 법적으로 문제가 생길 수 있는지도 궁금합니다. 또한 계약 전에 등기부등본에서 확인해야 할 사항과 안전하게 거래하기 위해 추가로 확인하면 좋은 점도 알려주세요.
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
공동명의 부동산을 계약할때에는 일단 계약서상 모든 명의자의 서명 및 날인이 들어가야하고, 기본적으로 계약시에 모두참석을 하여야 합니다. 만약 미참석자가 있는 경우에는 위임장과 인감, 인감증명서에 대한 확인이 필요합니다. 대표1인과의 계약은 위 첨부서류없이는 계약상 문제가 될수 있습니다. 그리고 계약시점에 위임여부등을 전화등을 통해 확인하시는게 안전합니다.
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채택된 답변안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
등기부등본상 소유자가 두명 이상인 경우, 매매일때는 반드시 전원과 계약을 해야하고 임대차인 경우에는 과반수 (동일 지분을 가진 2인 소유인 경우 한사람은 과반이 안되므로 두명 모두와 계약)지분자와 계약을 진행해야 효력이 발생함에 유의하셔야 합니다. 계약시에는 반드시 지분 현황을 확인해야하고 등기부등본상의 권리관계 등도 확인해야 합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
부동산이 공동명의로 되어져 있다면 소유자가 지분으로 나누어져 있다 볼 수 있습니다.
해당 부동산을 사용 및 수익 처분을 하기 위해서는 해당 공유자 전원 동의가 있어야 가능하게 됩니다.
따라서 매매나 임대차계약 시 공동명의 든 여러 소유자든 모든 공유자와 계약을 진행을 해야 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
공동명의라고 해서 반드시 위험한 것은 아닙니다
다만 공동 소유자 전원이 계약에 참여하거나, 참여하지 않는 사람에 대해서는 적법한 위임이 확인되는지를 꼼꼼히 확인하는 것이 가장 중요한 점입니다
계약 당일 최신 등기부등본을 다시 발급받아 권리관계에 변동이 없는지 확인합니다
계약금과 잔금은 계약서에 기재된 내용에 따라 지급하고, 가능하면 실제 권리자 명의의 계좌로 송금합니다
중개업소를 이용하는 경우에도 공동 소유자의 동의 여부를 직접 확인하는 것이 좋습니다
전세 계약이라면 전세보증금 반환보증 가입이 가능한 주택인지도 확인하면 안전성을 높일 수 있습니다
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
정확히 과반 이상의 소유권자 동의가 있으면 괜찮습니다.
2명 공동명의면 전원의 동의 및 서명
3명 이상이면 2인 이상 [과반수 지분 이상] 동의가 있어야 합니다.
계약서 작성일에는 소유권자 전원 참석을 요구하시거나
참석이 불가하면 불참자의 동의서 및 인감증명서 요구하시면 됩니다.안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
공동명의 부동산을 거래할 때 가장 주의해야 할 점은 거래 종류에 따라 필요한 소유자의 동의 기준이 다르다는 것입니다. 매매 계약은 목적물을 처분하는 행위이므로 공동 소유자 전원의 동의와 서명이 반드시 필요합니다. 반면 전세나 월세 같은 임대차 계약은 목적물을 관리하는 행위로 보아 소유권 지분의 과반수 동의만 있으면 법적 효력이 인정됩니다. 하지만 지분이 절반씩 나뉘어 있는 50대 50의 공동명의라면 결국 두 명 모두의 동의를 받아야 하며, 어느 한쪽의 지분이 크더라도 추후 분쟁을 예방하기 위해 계약서에 소유자 전원의 서명을 받는 것이 가장 안전합니다.
말씀하신 대로, 한명이랑만 계약을 하시면 큰 문제가 발생할 수 있습니다. 만약 전원 동의가 필요한 상황에서 소유자 중 한 사람과만 임의로 계약을 체결한다면 법적으로 큰 문제가 발생할 수 있습니다. 동의하지 않은 다른 공동 소유자가 자신의 권리를 주장하며 계약 무효를 요구하거나 보증금 반환을 거부하며 퇴거를 명할 수 있기 때문입니다. 소유자 전원이 참석하기 어려워 한 명이 대표로 계약을 진행한다면, 대리권 확인이 필수입니다. 불참한 소유자의 인감도장이 찍힌 위임장과 본인이 발급한 인감증명서 원본을 반드시 확인하고 서류를 챙겨두어야 법적으로 대리권이 인정됩니다.
계약 전 등기부등본을 살필 때는 갑구에서 소유자가 누구인지, 각자의 지분 비율이 어떻게 나뉘어 있는지 정확히 확인해야 합니다. 을구에서는 근저당권이나 가압류 등의 채무 기록을 보는데, 공동명의 부동산은 특정 소유자의 지분에만 압류나 근저당이 별도로 설정될 수도 있으므로 지분별 권리관계를 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 마지막으로 가장 중요한 점은 계약금과 잔금 등 대금을 지급하는 방식입니다. 대금은 편의상 한 명의 계좌로 전액 입금하기보다는, 소유자 각자의 지분 비율만큼 각자의 명의로 된 계좌에 나누어 입금하거나 공동명의로 개설된 통장에 입금하는 것이 가장 안전합니다.
이 점 참고하시어 공동명의자와의 계약 시, 안전하게 계약 하시기를 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
등기부상 소유자 전원의 의사 확인이 중요합니다.
한 명만 믿고 계약하면 나중에 계약의 효력이나 권리 행사에서 문제가 생길 수 있습니다.
따라서 공동소유자 전원이 매도인으로 참여하고 서명, 날인해야 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
매매는 전원의 동의와 임대는 과반수의 지분 동의가 법적으로 필수 조건이므로 지분이 5:5라면 반드시 소유자 전원과 계약해야 안전합니다. 계약전에 등기부등본 갑구에서 정확한 지분 비율과 압류, 가압류 여부를 확인하시고 계약서에는 공동 소유자 전원의 인적사항을 적고 서명받아야 합니다. 대리 계약시에는 위임장과 인감증명서를 철저하게 확인하시고 대금은 각자의 지분 비율대로 나누어서 입금하거나 특약에 대금 수령 위임 동의등을 명시해야 안전합니다.