답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.기획부동산을 통해 샀던 토지라고 해서 무조건 팔 수 없는 것은 아닙니다. 현재 본인 명의로 소유권 등기가 되어 있고 법적으로 매매가 제한된 토지가 아니라면 매도 자체는 가능합니다. 다만 기획부동산에서 판매한 토지는 임야나 농지, 맹지, 개발이 어려운 토지이거나 하나의 큰 필지를 여러 명에게 지분으로 나눠 판매한 경우가 많아서 실제로는 매수자를 찾기가 쉽지 않은 경우가 많습니다.우선 등기부등본을 확인해서 본인이 토지 전체를 소유하고 있는지, 아니면 공유지분 일부만 가지고 있는지부터 확인해 보시는 것이 좋습니다. 공유지분이라면 본인 지분만 따로 매도하는 것도 원칙적으로 가능하지만 일반 매수자들이 지분 토지를 꺼리는 경우가 많아 매매가격이 많이 낮아질 수 있습니다. 또 해당 토지가 토지거래허가구역에 포함되어 있거나 농지, 산지 등으로 이용에 제한이 있는 경우에는 매매 과정에서 추가적인 조건이나 허가가 필요할 수도 있습니다. 현재 토지거래허가구역으로 지정된 토지는 일정 요건에 해당하면 계약 전에 허가를 받아야 합니다.따라서 지금은 예전에 기획부동산에서 설명했던 개발계획이나 전망보다는 해당 토지의 현재 상태를 다시 확인하는 것이 중요합니다. 토지이음에서 지번을 입력하면 용도지역, 개발제한 여부, 도로 접면 여부와 각종 행위제한 등을 확인할 수 있고, 등기부등본과 토지대장도 같이 살펴보는 것이 좋습니다. 그 자료를 가지고 평택 현지의 여러 공인중개사에게 실제 매도가 가능한 가격을 문의해 보면 현재 시장에서 처분할 수 있는 토지인지 어느 정도 판단할 수 있습니다.7년 동안 계속 재산세만 내고 계셨다면 더 기다리기보다는 현재 가치와 매도 가능성을 한번 정확하게 확인해 보시는 것이 좋겠습니다. 특히 기획부동산에서 처음 살 때보다 훨씬 낮은 가격을 제시받더라도 바로 계약하기보다는 주변 실거래가격과 공시지가, 지분 여부 등을 먼저 확인해 보세요. 평택 토지의 정확한 지번을 알고 계신다면 그 지번을 기준으로 토지 용도와 규제, 개발 가능성, 현재 매도할 때 문제가 될 부분을 하나씩 확인해 보는 것이 가장 정확합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.오피스텔에 월세로 거주하면서 관리비에 장기수선충당금이나 수선적립금이 포함되어 있다면, 퇴거할 때 그동안 납부한 금액을 임대인에게 정산해 달라고 요청할 수 있습니다. 이런 비용은 엘리베이터 교체나 외벽 보수 등 건물의 장기적인 유지보수를 위해 적립하는 돈이라 기본적으로 임차인이 아니라 건물 소유자가 부담하는 성격의 비용입니다.오피스텔의 경우에도 집합건물법상 수선적립금은 구분소유자로부터 징수하는 것이 원칙이고, 임차인 등 실제 거주자가 대신 납부했다면 소유자가 그 금액을 지급하도록 되어 있습니다. 따라서 매달 금액이 크지 않더라도 거주기간이 길었다면 누적금액이 제법 될 수 있으니 나중에 퇴거할 때 확인해 보는 것이 좋습니다.퇴거하기 전에 관리사무소에 본인이 입주한 날부터 퇴거일까지 납부한 장기수선충당금 또는 수선적립금 내역을 요청하면 됩니다. 그 확인서를 임대인에게 보여주고 해당 금액을 정산해 달라고 하면 됩니다. 관리비 전체를 돌려받는 것이 아니라 관리비 중 장기수선충당금이나 수선적립금으로 실제 납부한 금액만 정산하는 것입니다.다만 임대차계약서에 수선충당금 등을 임차인이 부담하기로 별도로 약정한 내용이 있는지는 한번 확인해 보는 것이 좋습니다. 특별한 약정이 없다면 현재 매달 임차인이 대신 납부하고 있는 장기수선 성격의 적립금은 퇴거할 때 임대인에게 정산을 요청하는 것이 일반적입니다. 참조 부탁드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.지금 말씀해 주신 기준으로 보면 여친분까지 전주에서 1년이상 거주하실 필요는 없습니다. 전주에서 1년 이상 거주해야 한다는 조건은 보통 신혼부부 특별공급 자체의 자격조건이라기보다는 전주시 거주자에게 우선공급하기 위한 지역 우선순위 조건이고, 이때 거주기간은 청약을 신청하는 사람을 기준으로 판단하기 때문입니다.따라서 질문자분이 청약신청자가 되고 입주자모집공고일을 기준으로 전주에 1년 이상 계속 거주한 상태라면, 배우자가 결혼 전까지 다른 지역에 거주했거나 전주로 이사 온 지 1년이 되지 않았더라도 질문자분은 전주시 1년 이상 거주자 자격으로 신청할 수 있는 경우가 일반적입니다. 이때는 여자분이 신청하시면 안됩니다.다만 신혼부부 특별공급은 거주기간과 별도로 부부를 하나의 세대로 보고 무주택 여부, 소득이나 자산 기준, 청약통장 요건 등을 확인합니다. 특히 일반적인 국민주택이나 민영주택 신혼부부 특별공급은 입주자모집공고일 현재 혼인신고가 되어 있고 혼인기간이 7년 이내여야 합니다. 따라서 내년 하반기 청약이라면 해당 아파트의 입주자모집공고가 나오기 전에 혼인신고가 되어 있는지도 중요합니다.결론적으로 현재 질문 내용만 놓고 보면 질문자분이 전주 1년 이상 거주 요건을 충족하고 질문자분 명의로 신청한다면, 배우자까지 전주에서 1년을 채워야 할 가능성은 낮습니다. 다만 청약은 단지마다 지역 우선공급 기준이 조금씩 다를 수 있으므로 내년에 실제 입주자모집공고가 나오면 "신혼부부 특별공급 - 당첨자 선정방법 - 지역" 부분을 반드시 다시 확인하는 것이 좋습니다.이러한 내용을 참고하셔서 행복한 신혼생활 되시기를 바라겠습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.역세권이라고 하면, 도보로 10분 안쪽으로 이동하여 지하철을 탈 수 있는 위치를 뜻합니다. 다만, 사람이 오르기 힘든 경사로나, 보도가 단절되있는 부분은 제외해야 할 것 입니다. 10분보다 조금 더 걸리더라도, 이동하는 동안 필요한 물품을 구매하거나 업무를 볼 수 있는 시설이 갖추어져 있다면 더 짧게 느껴지는 것이 정상일 것입니다. 이런 경우는 10분이라는 시간 제한을 벗어나더라도 역세권으로 봅니다. 반대로 5-6분에 도달 할 수 있더라도, 무단횡단을 하는 위험을 감수해야 한다거나, 거의 등산 수준의 산책로를 이용해야 한다고 하면 이것은 역세권이라는 말로 표현하기는 어려울 것 같습니다. 이러한 역세권의 이미지를 위해서 많은 아파트 단지들이 보행자용 문을 설치하기도 합니다. 대단지 아파트 같은 경우 정문에서 나가 역으로 가려면 3-4분 이상 더 걸리는 곳들이 있어 역쪽으로 바로 열리는 게이트를 설치하고 입주민들에게만 키나 비번을 공유하여 출입하기도 하지요. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.가능은 합니다만, 정리해서 말씀드리면, 위와 같이 하실 경우 증여입니다.대출 차주가 남편인데 그 돈을 대신 갚는다고 해서 처음부터 증여가 아닌 방법으로 지분을 나눌 수가 없습니다.집값이 10억원이고 남편이 자기자금 3억원과 본인 명의 대출 6억원을 마련하고, 아내가 자기자금 1억원을 마련했다면 취득 당시 서류상 자금부담은 남편 9억원, 아내 1억원으로 판단합니다.그런데 등기를 남편 60%, 아내 40%로 하면 아내는 4억원 상당의 지분을 취득하면서 본인 자금은 1억원만 투입한 모양이 됩니다. 이때 차액 3억원에 대해서는 남편이 아내에게 취득자금을 증여한 것으로 판단됩니다.세법에는 본인의 소득이나 재산으로 취득했다고 보기 어려운 재산의 취득자금은 증여받은 것으로 추정할 수 있도록 하고 있습니다.따라서 경제적으로 남편 6억원, 아내 4억원을 부담하면서 6:4 공동명의로 하고 싶다면 처음부터 대출 구조까지 포함해 각자의 실제 부담액이 확인되도록 설계하는 것이 가장 깔끔합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.코리빙 하우스는 최근 20~30대 1인 가구를 중심으로 관심이 커지고 있는 주거 형태입니다. 일반적인 셰어하우스처럼 방까지 여러 사람이 함께 사용하는 방식보다는, 개인 침실과 욕실 등 사적인 공간은 따로 두고 주방이나 라운지, 세탁실, 업무 공간, 헬스장 같은 시설을 공동으로 이용하는 형태가 많습니다. 실제로 서울의 코리빙 공급 물량도 2016년 이후 크게 늘어났고, 최근에는 대기업과 해외 투자회사까지 관련 시장에 진출하고 있습니다.특히 젊은 층에서는 집을 소유하는 것보다 직장이나 학교와 가까운 곳에서 편리하게 생활하고 싶어하는 수요가 있기 때문에 코리빙과 잘 맞는 부분이 있습니다. 가구와 가전제품이 갖춰져 있는 곳이 많아 별도로 살림을 마련할 필요가 없고, 비교적 짧은 기간으로 계약할 수 있는 곳도 있습니다. 혼자 생활하면서도 공용 라운지나 각종 프로그램을 통해 다른 입주자와 교류할 수 있다는 점도 일반 원룸과 다른 특징입니다. 실제로 업계에서도 대학가나 업무지구 주변의 젊은 1인 가구를 주요 수요층으로 보고 있습니다.다만 코리빙 하우스가 일반 원룸보다 무조건 저렴한 주거 형태가 절대로 아닙니다. 오히려 좋은 입지에 다양한 공용시설과 관리 서비스를 제공하다 보니 월세가 주변 원룸이나 오피스텔보다 높은 경우도 있습니다. 서울 코리빙 주택의 임대료가 일반적인 소형 주택에 비해 상대적으로 높은 수준이라는 조사도 있어, 비용 절감을 위해 선택한다기보다는 위치와 편의시설, 커뮤니티 서비스를 함께 이용하기 위해 추가 비용을 지불하는 주거 상품에 가깝습니다.비싸고 고급화된 하숙집으로 개념을 잡으시면 되는데, 그 고급화의 수준에 따라 금액을 올려받고 있는 실정입니다. 입주계획이 있으시다면 참조해주세요.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.요즘 아파트에서는 조식 서비스나 피트니스센터, 골프연습장, 작은도서관, 아이 돌봄시설 같은 커뮤니티 시설이 예전보다 중요해진 것은 맞습니다. 실제로 최근 공급되는 대단지나 신축 아파트에서는 이런 시설을 단지의 주요 상품성으로 내세우는 경우가 많고, LH 공급 주택에서도 피트니스센터와 돌봄시설, 주민카페 같은 커뮤니티 시설을 적극적으로 반영하고 있습니다.집값에도 어느 정도 영향을 줄 수 있습니다. 국내 연구에서도 아파트의 커뮤니티 시설과 스포츠 시설이 주택가격에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났습니다. 다만 가장 큰 가격 결정요인은 여전히 입지였고, 커뮤니티 시설만 좋다고 해서 집값이 크게 오르는 구조는 아니었습니다. 결국 같은 지역, 비슷한 연식과 브랜드의 아파트를 비교할 때 커뮤니티 시설이 잘 갖춰진 단지가 조금 더 높은 평가를 받는 정도로 이해하는 것이 적절합니다.입주자 만족도 측면에서는 영향이 더 직접적일 수 있습니다. 헬스장이나 독서실처럼 자주 이용할 수 있는 시설뿐 아니라 맞벌이 가구가 많은 곳에서는 돌봄시설, 어린이 프로그램 등이 실제 생활 편의를 크게 높여줍니다. 공동주택 주거 만족도 관련 연구에서도 공원과 휴게공간, 운동시설, 놀이시설 같은 단지 내 공간이 만족도에 영향을 주는 요소로 확인된 바 있습니다.다만 시설이 많다고 무조건 좋은 것은 아닙니다. 이용률이 낮은 시설을 과도하게 만들어 놓으면 결국 관리비 부담으로 돌아올 수 있고, 조식 서비스처럼 운영업체나 이용자 수에 따라 중단될 가능성이 있는 서비스도 있습니다. 그래서 아파트를 볼 때는 커뮤니티 시설의 숫자보다 실제 이용률, 운영비, 관리비 수준, 예약 편의성 등을 같이 보는 것이 좋습니다. 결국 커뮤니티는 입지나 교통, 학군을 대신하는 요소라기보다는 비슷한 조건의 아파트 사이에서 주거 만족도와 선호도를 높여주는 중요한 차별화 요소라고 보는 것이 가장 현실적입니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.금리가 높은 시기에 부동산을 매수하는 것이 오히려 유리할 수 있다는 말에는 어느 정도 근거가 있습니다. 금리가 올라가면 대출 이자 부담이 커지기 때문에 매수 수요가 줄고 거래도 위축되는 경우가 많습니다. 실제로 한국은행도 금리와 대출 여건이 주택시장에 상당한 영향을 미친다고 보고 있습니다. 반대로 대출금리가 낮아지거나 금융여건이 완화되면 일부 지역에서 주택가격과 거래가 다시 살아나는 모습도 나타납니다.이 때문에 고금리로 거래가 얼어붙은 시기에는 급하게 집을 팔아야 하는 매도자가 나타나거나, 호가보다 가격을 낮춰 협상할 수 있는 기회가 생길 수 있습니다. 매수자가 몰리는 상승장에서는 좋은 매물이 나오면 여러 사람이 경쟁하면서 가격을 깎기가 어렵지만, 거래가 뜸한 시기에는 매수자가 계약일이나 잔금 조건 등을 제시하면서 협상하기가 상대적으로 수월합니다. 특히 현금 비중이 높거나 대출 규모가 크지 않은 매수자라면 이런 시장이 오히려 좋은 매물을 고르기 편한 시기가 될 수도 있습니다.다만 중요한 것은 높은 금리를 감당할 수 있느냐입니다. 집을 조금 싸게 샀더라도 대출이 많으면 몇 년 동안 추가로 부담하는 이자가 매수가격 할인분보다 커질 수 있습니다. 또 지금이 정말 금리 고점인지는 지나고 나서야 알 수 있기 때문에, 금리가 곧 내려갈 것이라는 예상만 믿고 무리하게 대출을 받아 매수하는 것은 위험합니다. 집값 역시 금리가 내려간다고 무조건 오르는 것이 아니라 공급, 대출규제, 경기, 지역별 수요 등에 따라 다르게 움직입니다. 실제로 최근에도 서울과 수도권, 비수도권 주택가격 흐름에는 상당한 차이가 나타났습니다.결국 이 전략의 핵심은 '금리가 높을 때 무조건 산다'가 아니라 '고금리 때문에 좋은 매물을 싸게 살 기회가 생겼을 때 감당 가능한 수준으로 산다'에 가깝습니다. 실거주 목적이고 장기간 보유할 생각이며 대출 부담을 충분히 견딜 수 있다면, 모두가 금리 때문에 매수를 꺼리는 시기가 오히려 가격 협상에는 유리할 수 있습니다. 반대로 대출 비중이 높고 금리가 내려가야만 자금계획이 유지되는 상황이라면 역발상 매수보다는 재무 여력을 먼저 따져보는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 임장에는 여러 종류가 있습니다. 상가, 토지, 단독주택, 아파트 등등이 있어서 질문 하신 내용으로는 특정이 되지 않기에 주택(아파트) 기준으로 말씀드려 볼게요.먼저 해당 집의 자체적인 위치나 방위입니다. 집 내부의 채광이나 전망, 앞동과의 거리뿐 아니라 단지 경사도, 동 위치, 쓰레기장이나 어린이놀이터와의 거리, 지하주차장에서 해당 동까지 이동이 편한지도 확인해보는 게 좋습니다. 특히 도로와 가까운 동은 지도상으로는 괜찮아 보여도 실제로 가보면 차량 소음이나 매연이 생각보다 크게 느껴지는 경우가 있습니다.다음으로는 단지 분위기 입니다. 지하철역까지 실제로 걸어보고, 평소 이용할 만한 마트나 편의점, 병원, 학교 등이 어느 정도 거리에 있는지도 확인해보는 것이 좋습니다. 지도에는 도보 10분이라고 되어 있어도 큰 도로를 건너야 하거나 언덕이 심하면 체감 거리는 상당히 달라집니다. 아파트라면 주차 공간이 부족한지도 중요한데, 낮에 방문하면 빈자리가 많아 실제 상황을 파악하기 어렵습니다.방문 시간과 관련해서는 한번으로는 부족합니다. 가능하다면 한 번만 방문하지 말고 평일 출퇴근 시간과 주말, 밤 시간대 중 두 번 정도 가보는 것을 추천합니다. 특히 저녁 8시에서 10시 정도에 가보면 실제 주차 상황과 단지 소음, 주변 상권 분위기를 확인하기 좋습니다. 반대로 채광을 확인하려면 오전이나 오후에 다시 방문해 직접 햇빛이 들어오는지 보는 것이 좋습니다. 초등학교 주변이나 상업지역 근처라면 등하교 시간이나 주말 저녁의 소음 차이도 꽤 클 수 있습니다.임장 전에는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지와 같은 평형의 최근 실제 거래가격도 미리 확인해두는 것이 좋습니다. 이런 점을 참조하셔서 성공적인 임장 되시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 과거와 비교하면 상당히 줄었습니다. 2023년부터 재건축 안전진단 기준이 완화되었기 때문입니다. 이 과정에서, 구조안전성 평가 비중이 낮아지고, 조건부 재건축 단지에 대해 사실상 의무적으로 진행되던 적정성 검토도 완화됐습니다. 이 때문에 건물이 당장 붕괴 위험이 있을 정도는 아니더라도 주거환경이나 설비 노후화가 심한 단지가 재건축 판정을 받기가 이전보다 수월해졌습니다.여기에 2025년 6월부터는 제도가 한 번 더 크게 바뀌었습니다. 기존의 '재건축 안전진단'이라는 명칭도 '재건축진단'으로 변경됐고, 예전처럼 정비계획 수립 전에 반드시 진단을 통과해야 하는 방식이 아니라 사업시행계획인가 전까지 재건축진단을 실시하도록 바뀌었습니다. 따라서 재건축진단 결과를 기다리는 동안에도 정비계획 수립이나 정비구역 지정, 추진위원회 및 조합 설립과 같은 절차를 어느 정도 병행할 수 있게 됐습니다. 제도적으로는 재건축 초기 사업기간을 줄일 수 있는 구조가 만들어진 셈입니다.하지만, 이것 만으로 재건축 사업기간이 눈에 띌 정도로 짧아지지는 않았습니다. 재건축은 안전진단 이후에도 정비구역 지정, 조합 설립, 사업시행인가, 관리처분인가, 이주와 철거, 착공 등 여러 절차를 거쳐야 합니다. 특히 주민 동의율을 확보하지 못하거나 추가분담금이 크게 올라가는 경우, 공사비나 시공사 선정 문제로 갈등이 발생하면 안전진단에서 절약한 시간보다 훨씬 오랫동안 사업이 지연될 수도 있기에 다른 요인에 의해 전체 기간 만큼은 많이 줄지 않았어요.참고를 바랍니다. 감사합니다.