답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.경제나 경영에 대한 기초 지식이 전혀 없는 완전 노베이스 상태에서 매경테스트 최우수 등급(800점 이상)을 목표로 하신다면, 하루 3~4시간 꾸준히 학습한다는 전제하에 평균적으로 2개월에서 3개월 정도의 준비 기간을 잡는 것이 현실적입니다. 경제학의 기본 원리와 경영학의 방대한 개념, 그리고 최신 시사 상식까지 모두 섭렵해야 하므로 절대적인 학습 시간이 뒷받침되어야 합니다. 퇴근 후 피곤한 상태에서 공부하는 것이 결코 쉽지 않겠지만, 평일의 일정한 학습 리듬을 유지하고 주말을 활용해 복습과 기출문제 풀이에 집중한다면 충분히 달성할 수 있는 목표입니다.​질문하신 인터넷 강의 수강은 선택이 아닌 필수라고 말씀드리고 싶습니다. 기초 지식이 없는 상태에서 두꺼운 기본서를 혼자 읽으며 독학하는 것은 시간도 오래 걸릴뿐더러, 미시경제의 그래프 변화나 거시경제의 흐름 등에서 큰 장벽을 느끼고 중도에 포기하기 쉽습니다. 인강은 전문가가 시험에 자주 나오는 핵심 위주로 복잡한 개념을 쉽게 풀어서 설명해 주기 때문에 학습 효율을 극대화하고 초반의 진입 장벽을 낮추는 가장 확실한 방법입니다. 직장인이시라면 출퇴근 시간이나 자투리 시간에 모바일로 강의를 반복해서 듣는 것만으로도 큰 도움이 될 것입니다. ​학습을 진행하실 때는 논리적인 이해가 필수적인 경제학 파트를 먼저 수강하여 전체적인 뼈대를 잡고, 암기 비중이 상대적으로 높은 경영학 파트를 나중에 학습하는 순서가 좋습니다. 경제학은 원리를 한 번 제대로 이해해 두면 응용문제를 풀기 수월하지만, 경영학은 암기해야 할 이론과 학자 이름 등이 많아 휘발성이 강하기 때문입니다. 하루 3시간 중 2시간은 인강 수강과 복습에, 1시간은 문제 풀이에 배분하여 개념이 실제 시험에서 어떻게 출제되는지 바로바로 확인하는 것이 중요합니다. ​또한 매경테스트 최우수 등급을 가르는 핵심 키워드는 바로 '시사'입니다. 이론 공부를 아무리 완벽하게 하더라도 최근 경제 흐름이나 경영 트렌드를 모르면 고득점이 어렵습니다. 평소 출퇴근 시간을 이용해 경제 뉴스의 헤드라인과 주요 용어들에 익숙해지는 연습을 하시고, 시험을 약 일주일 앞둔 시점부터는 매경테스트 공식 페이스북이나 홈페이지에 올라오는 필수 시사 용어 정리본을 반드시, 그리고 완벽하게 암기하고 시험장에 들어가시기를 권장합니다.꼭 잘 준비하시어 원하시는 최우수등급을 받으시길 바라겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.불법은 아니니 너무 걱정마세요. 여신전문금융업법상 신용카드 가맹점으로 가입된 업소에서 카드 결제를 거부하거나 수수료를 고객에게 전가하는 것은 명백한 불법입니다. 하지만 처음부터 신용카드 가맹점으로 가입하지 않고 단말기를 설치하지 않은 것은 사업자의 자율적인 선택 범위에 들어가기 때문에 법적 제재 대상이 아닙니다. 반면, 부동산 중개업은 건당 10만 원 이상 거래 시 소비자의 요청이 없어도 현금영수증을 의무적으로 발행해야 하는 업종이므로 현금영수증이나 증빙 처리는 당연히 되는 것입니다.즉, 중개업자들의 선택으로 신용카드 단말기가 없는 것이므로 이것은 불법은 아니고, 단지 선택사항으로 봐 주시면 되겠습니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.학군이 좋다고 하는 것은 좋은 학교에 보낼 수 있는 지역에 주택이 위치해 있는가 하는 것입니다. 보통 학부모들은 관내 중학교들의 국가수준 학업성취도 평가 결과나 특목고(과학고, 외고) 및 자율형사립고(자사고) 진학률을 꼼꼼히 따집니다. 이 진학률이 높다는 것은 해당 지역 중학생들의 전반적인 학력 수준이 높고 경쟁력이 있다는 것을 수치로 증명해주기 때문입니다. 이렇게 우수한 중학생들이 모여 선의의 경쟁을 하고, 이들이 다시 명문 고등학교로 진학하며, 최종적으로는 그 고등학교들이 최상위권 대학에 높은 진학 실적을 내는 선순환 구조가 갖춰진 곳이 바로 훌륭한 학군입니다.질문자님이 처음에 생각하셨던 학원가 인프라도 여전히 빼놓을 수 없는 필수 조건입니다. 학교의 면학 분위기가 아무리 좋아도, 최상위권 도약을 위한 심화 학습이나 시시각각 변하는 발 빠른 입시 정보를 얻기 위해서는 수준 높은 대형 학원가가 반드시 뒷받침되어야 하기 때문입니다. 결국 학군이 좋다는 것은 학구열 높은 학부모와 학생, 양질의 사교육 인프라, 그리고 이 모든 것이 합쳐져 만들어낸 압도적인 상급 학교(특목고, 명문대) 진학 실적이 톱니바퀴처럼 맞물려 돌아가는 지역이라고 이해하시면 정확합니다.결론적으로 학원가 뿐만 아니라, 명문으로 여겨지는 중/고등학교를 보낼 수 있는 위치인지, 공부에 매진하는 분위기가 갖추어진 동네인지, 학원가가 집에서 멀지 않을 곳에 충분히 갖추어져 있는지 등등을 종합적으로 보는 것입니다. 질문에 대한 답변이 되었길 바라면서 마치겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.꼭 농사를 짓는 사람만 구입할 수 있는 것은 아닙니다. 예외가 있어서, 농업인이 아니라도 농지는 구입할 수 있습니다. 세대원 합산 1,000제곱미터(약 300평) 미만의 농지는 주말 및 체험영농 목적으로 매입할 수 있도록 예외를 두고 있습니다.만약 농지를 취득해서 영농업을 영위하다가 개인적인 사정이 생겼을 때 한국농어촌공사 농지은행에서는 농지를 위탁받아 임대를 대신하는 제도가 있습니다. 다만 처음부터 위탁만을 목적으로 농지를 매입하는 것은 현행법상 엄격히 제한되므로, 취득 초기에는 반드시 매수자 본인이 직접 농지 관리와 영농 행위를 해야 합니다.농지 투자는 장단점이 명확합니다. 장점으로는 땅값이 싸서 적은 자본으로 진입이 가능하다는 것입니다. 해당 농지 주변으로 도로 개통, 산업단지 조성, 신도시 개발 등의 인프라 확충 호재가 발생하면 토지 가치가 상승해 큰 시세차익을 기대할 수 있습니다.또한, 추후 지자체의 허가를 받아 대지나 공장용지, 상업용지 등으로 지목을 변경하는 농지전용 절차를 거치게 되면 토지의 활용도가 높아져 가치가 비약적으로 상승합니다. 만약 법적 요건을 맞추어 재촌 및 자경 요건을 충족하며 8년 이상 직접 농사를 지을 경우에는 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.그러나 단점이 좀 치명적인 편인데요. 제일 큰 단점으로는 환금성이 최악입니다. 게다가 매입 후 정당한 사유 없이 농사를 짓지 않고 방치하거나 타인에게 불법으로 임대한 사실이 지자체에 적발되면 농지처분명령이 내려집니다. 정해진 기한 내에 농지를 처분하지 않으면 매년 해당 토지 공시지가의 25%에 달하는 이행강제금이 부과됩니다.또한 주말농장 목적으로 소규모 농지를 매입했더라도 잡초를 제거하고 작물을 심는 등 최소한의 관리가 지속적으로 요구되므로, 원거리에 거주하는 경우 물리적, 시간적 부담이 발생합니다. 최근 LH 사태 이후 농지법이 강화되면서 대출 한도가 크게 축소되고 자금조달계획서 제출 등 취득 절차가 까다로워졌으며, 수요자가 한정적이어서 원하는 시기에 매도하지 못해 장기간 투자금이 묶일 위험이 존재합니다.위에 설명해 드린 장단점을 잘 확인하셔서 , 좋은 투자 결정을 내리실수 있으면 좋겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.생활형숙박시설의 경우 조금 조심스럽게 접근을 해야할 수 있습니다. 생활형숙박시설의 수익률은 분양 당시 홍보하는 수치와 실제 운영 후의 실수익률 사이에 꽤 큰 차이가 존재하는 경우가 많습니다. 분양사나 위탁운영사들은 보통 강릉, 속초, 양양 등 주요 관광지의 높은 숙박 수요를 바탕으로 연 5%에서 최대 10% 내외의 수익률을 홍보합니다.하지만 이러한 수치는 표면적인 매출로 보았을 때의 기대치임을 염두에 두셔야 합니다. 실제 수익을 정산받을 때는 위탁운영사의 운영 수수료, 객실 청소 및 시설 유지보수 비용, 화재보험료, 그리고 부가가치세 및 종합소득세 등 각종 세금이 공제됩니다. 게다가 분양가의 50% 정도를 대출받아 진행했다면 실 수익은 3-4% 정도로 보는 것이 최선일 것 같습니다. 특히나 강원도는 관광도시로서 여름 휴가철이나 연말연시 등 성수기에는 90% 이상의 높은 객실 가동률을 보이지만, 평일이나 비수기에는 가동률이 급감하여 적자가 발생하기도 합니다. 특히 강릉, 속초일대에는 생숙호텔이 계속 늘어나면서 객실단가 경쟁이 치열해지고 있습니다. 경쟁이 높다는건 수익을 줄여야 한다는 말로 직결되기 때문에 이런 점을 고려하여야 합니다. 투자 가치를 판단하실 때는 단순히 분양사에서 제시하는 예상 수익률표만 믿기보다는 신중한 접근이 필요합니다. 5성급 호텔 체인의 브랜드 파워와 위탁운영사의 과거 운영 실적 및 투명성을 꼼꼼히 따져보아야 합니다. 더불어 생활형숙박시설은 현행법상 실거주가 불가능하고 반드시 숙박업으로 등록해 영리 목적으로만 운영해야 하므로, 향후 처분(매매) 시 환금성이 떨어질 수 있다는 리스크까지 종합적으로 계산하여 투자 여부를 결정하시는 것이 좋습니다.상기 내용을 종합적으로 판단하여 투자결정을 하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저 둘째 가지신 것 축하드립니다!!청약 신청 시점에 둘째를 임신 중이시라면 다자녀 가구에 해당합니다. 최근 주택 청약 제도에서 다자녀 특별공급의 기준이 기존 3자녀에서 2자녀로 완화되었기 때문에, 현재 있는 첫째 자녀와 뱃속의 태아를 합쳐 2자녀 가구로 인정받을 수 있습니다.청약제도에서는 태아도 가구원 수로 공식인정하고 있으므로, 꼭 출생신고를 마쳐야 하는 것이 아닙니다. 입주자 모집 공고일을 기준으로 임신 사실을 증명할 수 있는 임신진단서나 임신확인서 등 의료기관에서 발급한 서류를 제출하시면 자녀 수에 포함되어 다자녀 혜택을 받으실 수 있습니다.대출도 마찬가지 기준을 적용하고 있는데요, 디딤돌 대출이나 보금자리론, 신생아 특려 등 정부가 지원하는 주담대를 이용하실 때에도 임신중인 태아를 자녀로 인정받아서 우대금리를 적용받을 수가 있습니다. 다만 유의하실 점은, 태아를 자녀로 인정받아 청약에 당첨된 경우에는 부정 당첨을 막기 위해 추후 계약 단계나 입주 시점 등에 출생증명서를 제출하거나 계속해서 임신 상태를 유지하고 있음을 추가 서류로 증명해야 할 수 있습니다.이점 참고하셔서 좋은 집 분양받으시길 바랄게요~ 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.일반적인 수집품을 개인간에 단발성으로 거래하는 경우에는 양도소득세를 내지 않습니다. 우리나라의 소득세법은 법에 과세 대상으로 명시된 항목에 대해서만 세금을 매기는 열거주의 방식을 채택하고 있습니다. 현재 소득세법상 양도소득세 과세 대상으로 열거된 자산은 주로 부동산, 주식, 파생상품 등이며, 실물 물품 중에서는 '서화(그림) 및 골동품'만 특정 조건 하에 과세 대상으로 규정되어 있습니다.하지만, 수집 물품의 종류가 세법에서 규정하는 미술품이나 뼈대 있는 골동품에 해당한다면 이야기가 달라집니다. 회화, 조각, 공예품, 서예, 그리고 제작된 지 100년이 넘은 역사적 가치가 있는 골동품 등을 개당 6천만 원 이상에 양도하는 경우에는 기타소득으로 분류되어 세금을 납부해야 합니다. 그러나 포켓몬 카드나 사인볼 등은 여기에 해당하지 않기 때문에 비과세로 거래할 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 이윤창출을 목적으로 지속적으로 거래할 때에는 국세청에서 이것을 사업으로 간주할 수도 있습니다. 이 경우에는 양도소득세가 아닌 사업소득으로 종합소득세를 신고/납부할 의무가 생깁니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.10년동안 거주하셨는데도 시세 변화없어서 답답하셨겠습니다. 아파트와 빌라의 가격 상승세가 확연히 다른 가장 큰 이유는 주거 환경의 표준화와 그에 따른 환금성에서 비롯됩니다. 환금성이란 현금으로 바꿀수 있는 척도를 나타내는 것입니다. 아파트는 주차장이나 단지내 보안 커뮤니티 시설등이 잘 갖춰져 있고, 관리도 비교적 잘되는 편입니다. 그래서 대다수의 주민들이 선호하는 주거의 형태이지요. 하지만 빌라는 개별 건물마다 구조와 관리 상태가 다르고 주차 등의 편의성이 상대적으로 부족해 매수 수요가 제한적이라 시세가 제자리에 머무는 경우가 많습니다.말씀하신 대출 부분도 빌라가 수요가 낮은 주 원인이 됩니다. 아파트는 은행에서 대출 한도를 산정할 때 기준이 되는 'KB시세'라는 명확하고 객관적인 지표가 존재하여 비교적 높은 한도로 유리하게 대출을 받을 수 있습니다. 하지만 빌라는 정해진 공통 시세가 없어 대출 심사 시마다 개별적으로 감정평가를 받아야 하는데, 은행은 위험을 줄이기 위해 이 감정가를 실제 시장에서 거래되는 가격보다 훨씬 보수적이고 낮게 책정하는 경향이 있습니다.결과적으로는 빌라는 아파트 살때보다 대출받기가 힘드니, 빌라보다는 아파트를 선호하는 것이지요.부동산의 가격은 건물의 가치와 땅의 가치가 합쳐진 것인데, 건물 자체는 시간이 지날수록 낡아서 가치가 떨어집니다. 오래된 아파트는 낡더라도 훗날 대단지를 허물고 새로 짓는 재건축에 대한 기대감이 프리미엄으로 작용해 가격을 강하게 밀어 올립니다. 하지만 빌라는 소유주들의 이해관계가 복잡하고 단지가 크지 않아서 재건축 사업성이 떨어지는 경우가 많습니다. 특히 빌라단지가 크더라도, 용적률 및 층수제한이 있는경우가 많아서 더 그렇습니다. 이상의 이유들로 주택의 가치는 여전히 아파트가 우위를 가지고 있습니다. 이 점 참고해 주시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.규제지역 + 토지거래허가구역 함께 걸린 곳의 LTV 는 40% 입니다. 그래서 일차적으로는 15억의 40% 인 6억 까지만 대출이 가능합니다. 다만, DSR 도 고려를 하여야 합니다. 이는 지금 질문자의 모든 대출 상황과 소득수준을 제가 알 수 없기에 답을 드릴 수는 없지만 일반적인 상황에서는 연소득이 매우 높은 사람이 아니며, 다른 대출이 있다면 LTV 한도를 꽉채우기가 어렵습니다. 여기에 더해 토지거래허가구역 내에 위치한 주택이라면 매수 후 일정 기간 내에 반드시 직접 전입하여 살아야 하는 실거주 의무가 엄격하게 적용됩니다. 기존 세입자의 전세 보증금을 안고 매수하는 갭투자가 전면 금지되어 있으므로, 오직 본인이 마련한 자본과 규제지역 기준의 제한적인 대출금만으로 온전히 잔금을 치러야 합니다.결과적으로는 담보인정비율은 6억이며, 최대치로 계산했을 경우(고소득자 + 기존대출 없음) 6억을 대출받아 15억의 집을 구입하실 수 있겠습니다. 가지고 계신 금액이나 현재 주택을 팔아 남는 현금이 9억이 넘는 상황이시길 바라면서 이만 마치겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면 형사처벌 할 수 있는 범죄행위입니다. 집의 소유권이 집주인에게 있으나, 이미 임대차 계약을 했으므로 거주자는 질문자님 입니다. 즉, 명의만 임대인으로 되어 있는 질문자님의 집인 것입니다. 임대차 기간 동안은 세입자에게 배타적인 사용권과 주거의 평온을 누릴 권리가 법적으로 보장됩니다. 따라서 세입자의 사전 허락을 받지 않고 임의로 방에 들어오는 행위는 명백한 권리 침해에 해당합니다.집주인이 들어오는게 확실하다면, 먼저 집주인에게 강력하게 항의하여 동의 없이 집에 들어오는 행위를 중단할 것을 요구하여야 합니다. 만약 이런 요구 또한 불편하신 상황이라면, 외출 후 집주인이 모르는 곳에 홈카메라를 설치하여 무단침입에 대한 증거를 모아서 경찰에 신고를 하는 것이 현명합니다. 이것은 명백한 주거 침입죄이며, 정상적인 집주인이라면 절대로 임대 계약중인 주택에 들어가지 않습니다. 모쪼록 잘 해결하셔서 평화로운 주거생활 되시기 바랍니다. 감사합니다.