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아파트 전세 2년 후 집주인이 전세금 인상 할수 있나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.첫 계약 2년 후 계약만료가 도래했을 때, 계약 갱신에 대한 협의와 함께 최대 5% 까지 임대료를 인상할 수 있습니다. 세입자는 5% 폭 안에서 인상이 되면 특별히 법으로 대응할 수 있는 것은 없고, 원하지 않는다면 계약을 만료하고 이사를 가겠다고 해야합니다. 만약 조금 더 자세하게 집주인이 계약만료 전 언제 그 이야기를 꺼냈는지를 알고 싶네요.만약 계약만료 2개월 전까지 아무 협의도 없다가 1-2주전에 인상 이야기를 꺼낸 것이라면, 이미 2개월 전 시점에 묵시적 갱신이 된 것으로 보아 계약조건을 변경할 수 없습니다. 답변이 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.19
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서울 아파트 가격의 향방(단기/중장기 관점)
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.서울의 경우는 우선 단기적으로 오를 수밖에는 없는 상황인거 같아요. 금리 인상이나 규제로 인해 거래량 줄고, 공급부족은 여전하니까요. 하지만 아직도 서울이 가지는 압도적인 지리적 장점을 대체할 수 있는 도시가 있는 것도 아닙니다. 다만, 규제가 계속되고 있는 만큼 풀어두었을 때처럼 많이 오르지는 않을 것 같습니다. 중장기적으로 10년 이상을 생각해 본다면, 이 또한 지역별 양극화가 심화되면서 오히려 서울로 사람이 몰리거나 몰리지 않더라도 서울 부동산의 가격이 떨어지지는 않을 것으로 보입니다. 아마도 지방 인구가 더 빠르게 줄면서 일부는 서울로 올라올 수밖에 없는 상황이 되어 서울 주택에 대한 수요가 더 커져버릴 것 같아요.제가 바라본 관점에서 적어보았습니다. 질문에 대한 답이 되었길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.18
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우리나라는 왜 다들 수도권에 살아요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선 서울로 몰리는 가장 큰 이유는, 우리나라의 교육 및 일자리가 대체적으로 서울에 몰려 있기 때문입니다. 사실 이 이유 외에도, 발전된 문화와 서울의 편의성(매장, 교통 등) 이 있겠지만, 결국 일자리 때문이지요.공공기관을 세종으로 이주시키니 세종시의 인구가 계속 늘고 있는 상황을 보시면 알 것입니다. 우리나라 기업들의 대부분이 수도권이나 서울에 몰려있으며, 그로 인해서 우리나라는 균형 발전이 이루어지지 않고 있습니다. 따라서 일자리를 위해 사람들은 서울로 올라가길 원하고, 그러다 보면 회사들도 양질의 인력을 구하기 위해 수도권이나 서울에 자리를 잡게 됩니다. 이상입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.18
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부동산이나 법쪽 종사자 선생님들 한번 봐쥬세요!
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.얼핏 생각하면, 부동산 중개사의 의견도 일리는 있습니다. 그런데, 가족 중 일부만 먼저 전입신고를 빼면, 기존 집에 남은 보증금에 대한 대항력이 불안정해질 수 있습니다. 꼭 그런것은 아니지만, 굳이 위험을 자초할 필요는 없죠.그래서 실무적으로는 이런 상황에서 임대차 보증금 반환보증에 가입하여 보증금을 연결하는 방식으로 고려하고는 합니다. 하지만 가장 확실한 방법은 현금으로 보증금을 받고 나가서 이사를 가는 것이 가장 안전하므로 다른 집을 고려하시는 것이 가장 안전하고, 그럼에도 불구하고 이사를 해야 한다면, 보증보험을 이용하시기를 당부 드립니다 .감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.18
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불법건축물 양성화 시행은 언제부터인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.불법건축물 양성화는 지자체나 국가에서 , 그동안 불법건축으로 취급하던 것을 어떤 필요에 의해 합법으로 인정받도록 허용하는 것을 말합니다. 이것은 미리 공고가 되기는 하지만, 어느 범위까지 양성화 해 줄지 미리 알기가 어렵습니다. 그리고 양성화사업을 한다고 해도 모든 것을 받아주는 것은 아니며, 안전에 문제가 없고 도시미관, 건축법 규정에 문제가 없는 것에 한해서만 승인이 가능합니다. 그래서 질문에 답변을 확실하게 드리지는 못하지만, 현재 불법으로 판단되신 건축물이 안전이나 미관, 그리고 중대한 하자가 없다면 기다려 보시는 것도 좋을 것 같습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.18
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집 매수할 때 공동명의가 좋은지에 대해
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.집을 매수할 때 공동명의는 몇가지 장단점이 있습니다. 먼저 세금 부분인데요. 여기서는 장점이 됩니다. 추후 집을 판매 시, 지분을 나누어 적용되므로 기본공제도 따로 적용이고, 과세 구간이 분산되어 전체 세액은 줄어들게 됩니다. 재산관리나 상속 측면에서도 장점이 있습니다. 상속이나 증여 과정에서 배우자가 재산권을 확실히 보호받을 수 있는데요. 이것이 양날의 검인 부분입니다. 공동명의는 자금출처를 명확하게 입증하지 못하면, 증여로 판단하게 되는 경우가 발생합니다. 이 경우에는 지분에 해당하는 금액만큼 증여세를 내야 하기 때문에 기존에 남편분 명의였다면, 이번에 공동명의 들어갈 아내분이 소득이 어느정도 되시는지를 판단하셔서 결정하여야 할 것 같습니다. 각각의 장단점이 명확하여 어느 것이 무조건 좋다고 말씀드리기가 어려운 점 양해 부탁드립니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.18
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아파트 잘 파는 방법이 매우 궁금해요!!
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 전체적인 시장 분위기가 매매 건수가 떨어지고 있어서 아마도 더 잘 팔리지 않는 것처럼 느끼실 수 있습니다. 가장 좋은 방법은 여러 채널을 사용하는 것입니다. 책임지고 팔아주겠다 라고 하는 한군데 부동산의 말에 귀기울이지 마시고, 여러 곳의 부동산에 매물을 올리세요. 그게 확률적으로 가장 잘 팔 수 있는 방법입니다. 그리고 항상 모든 재화는 부동산 포함하여 빨리 팔고 싶은 경우 가격을 내리는 것이 좋습니다. 감당 하실 수 있는 선에서 가격을 낮추어 보시면 조금 더 빨리 거래가 될 것입니다. 마지막으로는 온라인을 이용해 보시는 것도 좋습니다. 당근이나, 앱을 사용하여 매물을 직접 올리고 "필요시 부동산과 연계하여 계약 가능하다" 라는 말로 직거래에 대한 리스크를 줄일 수 있다면, 아마 이 방법도 유효할 것입니다. 도움이 되길 바라겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.18
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부동산 전세사기 예방법이 몹시도 궁금해요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.제일 좋은 전세사기 예방법은 전세금 반환보증보험입니다. 이것이 현재로서는 가장 강력한 보호장치입니다. HUG 나 주택금융공사에서 진행을 하며, 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 대신 변제를 받을 수 있어서 가장 빠르고 안전합니다. 다만, 해당 보증보험을 가입할 수 있는 물건과 그렇지 못한 물건이 있으니 계약 전 해당 보증보험가입이 되는 물건인지를 중개사와 먼저 상의하시고 계약 및 보험을 진행하시면 안전합니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.18
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40대가 결혼하려면 아파트가 꼭 있어야 하나요??
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 충분히 스트레스를 많이 받으실만한 상황일 것 같습니다. 그러나 40대에 아파트 하나 없냐고 핀잔을 하신 분은 생각이 좀 모자라신 분인 것 같네요.각자 자신의 삶이 있는 것이고, 중요하다고 판단하는 재산의 형태가 다 다른 것인데, 그것을 그렇게 획일적으로 적용하다니, 듣는 제가 다 기분이 별로네요.힘내시고, 오늘도 화이팅하시기 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.18
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일시적2주택비과세 질문드립니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저 D 주택의 취득시점을 확인해 볼게요. A 오피스텔 취득 후 1년 경과된 2026.2.13 이후에 D 주택을 취득하고 다시 이후 3년 지난 뒤 A 오피스텔을 매도한다면, 일시적 2주택 비과세 요건에 해당합니다. 즉, D 주택은 신규로 인정되고 A 오피스텔을 3년안에 처분하면 D 주택의 비과세 요건은 유지가 될 것입니다. 따라서 말씀하신 대로 D 주택도 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있는 구조입니다. 두번째로는 A 오피스텔의 비과세 요건을 확인해야 합니다. 오피스텔은 업무용 시설이지만, 세법상으로는 주택으로 들어갑니다. 다만, A오피스텔이 비조정지역에 임대 중이면, 거주요건이 적용되지 않습니다. 그래서 보유기간 2년만 지키면 양도세 비과세가 가능합니다. 세번째로는 D 주택 비과세요건입니다. A오피스텔을 처분 후에는 1세대 1주택 상태이므로 그때 부터는 D 주택 비과세 요건을 따집니다. 광진구는 조정대상지역이니 , D 주택 처분 시 비과세받는 조건은 2년 보유 + 2년거주입니다. 다만, D주택을 임대로만 돌린다면, 비과세가 불가능합니다. 질문에 대한 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.18
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