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계약기간이 얼마 남지 않은 상가도 권리금을 받고 양도할 수 있나요?
상가 임대차 계약기간이 얼마 남지 않은 상황에서도 새로운 임차인에게 권리금을 받고 가게를 양도할 수 있나요? 계약 만료가 임박한 경우 임대인이 신규 임차인과의 계약을 거절할 수 있는지, 기존 임차인의 권리금 회수 기회가 어디까지 보호되는지 궁금합니다.
5개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
일반적으로 가능합니다. 상가건물 임대차보호법상 기존 임차인의 권리금 회수기회가 보호되고 있기 때문에, 기존 임차인이 권리금 계약을 체결한 신규 임차인과의 임대차계약을 임대인이 아무런 이유 없이 임의로 거절할 수 있는 것은 아닙니다.
다만 법에서 정한 정당한 사유가 있는 경우에는 계약을 거절할 수 있습니다. 대표적으로 신규 임차인의 보증금이나 임대료 지급능력이 부족하거나, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우, 또는 임대차 목적물의 사용 목적이나 그 밖의 사정에 따라 정당한 사유가 인정되는 경우에는 거절이 가능합니다.
따라서 계약기간이 얼마 남지 않았더라도 권리금을 받고 양도하는 것은 가능하지만, 실제 진행 전에는 임대인과 신규 임차인의 계약 가능 여부를 미리 확인하고 진행하는 것이 안전합니다.
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채택된 답변안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
상가 임대차 계약기간이 얼마 남지 않았다고 해서 권리금을 받고 가게를 넘기는 것이 불가능한 것은 아닙니다. 오히려 상가건물 임대차보호법에서는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 계약 종료 시까지를 권리금 회수기회 보호기간으로 정하고 있습니다. 따라서 계약 만료가 가까운 상황이라도 새로운 임차인을 구하고 서로 권리금에 합의한 뒤 임대인에게 신규 임대차계약 체결을 요청할 수 있습니다.
다만 여기서 중요한 점은 권리금이 법에서 정해 놓은 금액은 아니라는 것입니다. 새 임차인이 기존 임차인에게 반드시 권리금을 지급해야 하는 것도 아닙니다. 권리금은 시설이나 비품, 거래처, 영업 노하우, 상권과 위치에 따른 영업상의 이점 등을 고려해 기존 임차인과 새 임차인이 서로 합의해서 정하는 금액입니다. 따라서 새 임차인이 권리금을 지급하기로 동의해야 권리금 계약이 성립한다고 보는 것이 맞습니다. 다만 일단 서로 권리금을 지급하기로 계약했다면 그때부터는 계약에 따른 지급 의무가 생깁니다.
그렇다고 임대인이 계약기간이 끝났다는 이유만으로 무조건 새 임차인과의 계약을 거부할 수 있는 것은 아닙니다. 임차인이 적절한 신규 임차인을 구해왔는데 임대인이 정당한 이유 없이 계약을 거절하거나, 주변 시세에 비해 지나치게 높은 보증금이나 월세를 요구해 사실상 계약을 못 하게 만드는 등의 행동은 권리금 회수 방해로 인정될 수 있습니다. 대법원도 계약갱신요구권을 더 이상 행사할 수 없는 경우라도 권리금 회수기회 보호의무는 별도로 적용될 수 있다고 판단한 바 있습니다.
물론 임대인에게 정당한 거절 사유가 있는 경우까지 무조건 신규 임차인과 계약해야 하는 것은 아닙니다. 예를 들어 기존 임차인이 3기분에 해당하는 차임을 연체했거나 무단 전대를 한 경우, 건물을 철거하거나 재건축해야 하는 법에서 정한 사유 등이 있다면 권리금 보호가 제한될 수 있습니다. 결국 계약 만료가 얼마 남지 않았다는 사실 자체만으로 권리금을 포기해야 하는 것은 아니지만, 새 임차인과 권리금 조건을 먼저 협의하고 임대인에게 신규 임차인을 정식으로 주선했다는 자료를 남겨두는 것이 중요합니다.
이 점 참조하셔서 권리금을 잘 보호하시기 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
계약만료 6개월전부터 계약 종료시까지 상가임대차보호법에 따라서 기존 임차인의 권리금 회수 기회가 법적으로 보호됩니다. 따라서 계약 기간이 얼마 남지 않았더라도 이 기간 내라면 새로운 임차인을 주선해서 권리금을 받고 양도할 수 있습니다. 하지만 임대인이 건물 재건축 계획이나 3기 차임 연체등 정당한 사유 없이 신규 계약을 거절해서 권리금 회수를 방해한다면 손해배상 청구를 하시면 됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
계약 만료가 임박했다는 이유만으로 권리금 양도가 불가능한 것은 아닙니다
오히려 법은 종료 전 6개월부터 권리금 회수기회를 보호합니다
다만 임대인이 신규 임차인과의 계약을 거절할 수 있는 법정·정당한 사유가 있는지, 그리고 기존 임차인이 신규 임차인을 적절하게 주선했는지가 핵심입니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
상가 임대차 계약 기간이 얼마 남지 않은 상황에서도 새로운 임차인에게 권리금을 받고 가게를 양도하는 것은 법적으로 가능합니다.
법적으로 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 받는 것은 방해해서는 안 됩니다.
즉 계약 만료가 코앞에 닥쳤더라도 위 6개월 기간 내에만 해당한다면 신규 임차인을 주선하여 권리금 계약을 체결하고 임대인에게 주선할 권리가 있습니다.
단 계약 종료일이 지난 이후에는 권리금 회수 기회 보호를 주장할 수 없으므로 만료 전 서둘러 움직이시길 바랍니다.