답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아파텔 투자를 준비하신다면 가장 먼저 유의하셔야 할 부분이 있습니다. 바로 세금 부분인데요. 주택으로 분류되는 아파트와 다르게 아파텔은 오피스텔로 분류되기 때문에 세금 적용 기준이 다릅니다. 취득세의 경우는 4.6%부과가 되고요.불리한 것이 이 오피스텔을 주거용으로 사용하게 되면 또 주택으로 분류돼서 나중에 매도할 때는 주택수에 산정이 들어가고 그래서 양도 소득세에도 영향을 미치게 됩니다. 게다가 주택 수의 산정이 되므로 종합부동산세도 해당한다면 발생하게 되죠.게다가 이 주거용 오피스텔의 투자를 꺼리는 이유가 또 있습니다. 주거용 오피스텔의 경우는 아파트와 다르게 발코니와 같은 서비스 면적이 전혀 포함되어 있지 않습니다. 그래서 같은 평수라도 더 좁게 느껴지는 부분이고요. 복도는 넓고 엘리베이터는 많고 저층에는 상가들이 있어서 아무래도 공용 면적이 아파트보다 훨씬 많이 나올 수밖에 없습니다. 이렇게 공용 면적이 많이 나온다는 것은 즉 관리비의 상승을 뜻하고요. 같은 면적의 아파트보다 훨씬 관리비가 많이 나올 수밖에 없죠.금전적인 부분으로 봐도 즉 환금성 부분에서도 한계가 명확합니다.아파텔은 아파트 가격이 급등할 때 대체재 성격으로 오르는 경향이 강해, 부동산 침체기에는 가격 하락 폭이 더 크고 수요가 급감하여 원하는 시기에 매도하기가 어렵습니다. 게다가 법적으로 주택이 아니기 때문에 특례보금자리론이나 디딤돌대출 등 정부가 지원하는 저금리 주택담보대출 상품의 대상에서 제외되는 경우가 많아 자금 조달에 불리합니다.직접 거주하실 게 아니더라도 대부분의 사람들의 인식이 어 주거용 오피스텔에 대해서 이런 생각을 갖고 있기 때문에 매매하실 때 염두에 두고 진행하시길 바라겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.2018년에 취득하여 2026년에 매도하는 경우 보유 기간이 3년을 초과하므로, 실거주 2년 요건을 채우지 않았더라도 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 실거주 요건은 1세대 1주택 비과세 혜택을 받거나 최대 80%의 고율 장기보유특별공제를 적용받기 위한 조건일 뿐, 공제 적용 자체를 제한하는 기준은 아닙니다. 즉 현재 실거주한 상태는 아니기 때문에 80%까지는 공제를 받기는 어렵지만 일반 공제는 받을 수 있다는 것입니다.현재 주택이 철거되어 토지 상태로 양도하거나 재개발 조합원 입주권 형태로 양도하는 경우, 실거주를 하지 않았으므로 1세대 1주택 고율 공제가 아닌 일반 부동산과 동일한 일반 장기보유특별공제율이 적용됩니다. 이 일반 공제율은 거주 여부와 무관하게 보유 기간 1년당 2%씩 계산되며, 최대 15년 30% 한도 내에서 혜택이 주어집니다.따라서 2018년부터 2026년까지 약 8년간 해당 지분을 보유했다면, 양도 차익에 대해 대략 16% 수준의 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있습니다. 다만 정확한 보유 개월 수나 지역에 따른 장기 보유 특별 공제 혜택이 다를 수 있으므로실제 매도 전 세무 전문가와 상의를 해 보시기를 추천드립니다.오늘도 즐거운 하루 되세요~

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.첫 매수 거래라 부담이 많으시겠습니다. 지금 작성해 주신 특약 사항을 토대로 조금 더 첨언할 것이 없는지 검토해서 아래와 같이 작성을 해 보았습니다. 한번 검토하셔서 빠짐없이 작성하시고 피해 없으시길 바라겠습니다.현재 작성된 권리변동 관련 특약은 잔금일 이전에 매도인이 대출을 받는 것을 막기 위한 필수 조항입니다. 다만 위반 시의 강제성이 좀 부족한 편입니다. 잔금일 다음 날까지 현재의 권리 상태를 유지해야 하며 이를 위반할 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있고 매도인은 계약금의 배액을 위약금으로 배상한다는 내용을 덧붙여 안전장치를 확실히 해두는 것이 좋습니다. 잔금일 당일이 아닌 다음 날까지로 설정해야 잔금일에 매도인이 몰래 대출을 실행하는 것을 막을 수 있습니다.​하자와 관련된 특약에서 중대하자라는 표현은 기준이 너무 모호해 추후 분쟁의 소지가 큽니다. 중대하자의 범위를 누수, 심각한 결로, 보일러 및 주요 배관 고장 등으로 구체적으로 명시하고, 민법에 따라 잔금 지급일로부터 6개월 이내에 해당 하자가 발견될 경우 매도인이 수리 비용이나 배상 책임을 진다는 문구로 명확하게 수정하는 것이 추후 하자를 발견했을 때 책임 소지를 분명하게 할 수 있습니다.​추가로 매수인 입장에서 비용 정산과 옵션에 대한 특약도 필요합니다. 잔금일 또는 주택 인도일을 기준으로 그 이전까지 부과된 제세공과금, 장기수선충당금, 관리비 등은 매도인이 전액 정산한다는 조항을 넣으셔야 미납 요금을 떠안지 않습니다. 또한 구두로 협의한 사항이 있다면, 현재 설치된 붙박이장이나 시스템 에어컨 등 특정 부속물은 매매 대금에 포함하며 파손 없이 온전히 인계한다는 내용을 명시해야 이사 당일 발생하는 분쟁을 예방할 수 있습니다.부디 성공적인 계약 되시기 바랍니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부모님께서 넓은 면적의 농지를 상속받으셨으나 당장 매매도 어렵고 앞으로의 세금 부담까지 예상되어 고민이 많으실 텐데, 이럴 때 가장 우선적으로 고려해 보셔야 할 방법은 한국농어촌공사에서 운영하는 농지은행 제도를 활용하는 것입니다. 현행 농지법상 직접 농사를 짓지 않는 사람이 상속으로 취득하여 소유할 수 있는 농지 면적은 원칙적으로 1만 제곱미터(약 3천 평)까지로 제한되어 있습니다. 하지만 농지은행의 임대수탁사업을 통해 농지를 맡기시면 면적 제한 없이 상속받은 농지 전체를 합법적으로 계속 소유하실 수 있습니다.쉽게말하면 대신 관리하며 경작을 해 줄 사람을 찾는것이지요.​농지은행에 임대를 위탁하게 되면 공사에서 해당 지역 내에 경작을 원하는 농업인을 대신 찾아 임대차 계약을 맺고 관리해 주기 때문에 거리가 먼 강원도의 큰 농지를 직접 관리하는 수고를 덜 수 있습니다. 이를 통해 매년 소정의 임대 수익을 얻을 수 있어 앞으로 발생할 재산세 등 토지 유지에 들어가는 비용을 충당하는 데 큰 도움이 됩니다. 또한, 농지를 놀리거나 개인 간 불법 임대를 했을 때 부과될 수 있는 농지 처분 명령이나 이행강제금 등의 법적 불이익도 안전하게 예방할 수 있습니다.​특히 우려하시는 세금 문제에 있어서 농지은행 위탁은 매우 중요한 절세 수단이 됩니다. 상속받은 농지를 직접 경작하지 않고 방치하다가 나중에 처분하게 되면 비사업용 토지로 분류되어 양도소득세가 매우 큽니다. 그러나 농지은행에 일정 기간(일반적으로 8년) 이상 임대를 위탁하시면 해당 토지가 사업용 토지로 인정받게 되어 향후 농지를 매매할 때 양도소득세 중과세를 피할 수 있으므로 자산 가치를 지키는 데 매우 유리합니다.​현재 매매가 잘 안된다고 하셨는데, 이또한 농지은행에서 방법이 있을 것 같습니다. 농지은행에서는 임대뿐만 아니라 농지를 대신 팔아주는 매도 수탁 사업이나, 조건에 따라 공사에서 농지를 직접 매입해 주는 농지 매입 사업도 함께 운영하고 있습니다. 따라서 부모님을 모시고 상속받으신 강원도 농지 소재지를 관할하는 한국농어촌공사 지사에 연락하시거나 방문하셔서, 임대 수탁을 통한 관리와 장기적인 매도 계획에 대해 종합적으로 상담을 받아보시는 것을 적극 권장해 드립니다.이 내용들을 바탕으로 원활하게 상속받으신 농지를 운영하셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.대금 지급 증빙의 경우, 전체 계좌 입출금 내역에 꼼꼼하게 메모를 하셨더라도 각 항목별로 나누어 추가 첨부하시는 게 좋을 것 같아요. 조사관이 수많은 자료를 검토하기 때문에 계약금, 중도금, 잔금 등 각각의 흐름을 직관적으로 파악할 수 있도록 결제 단계별 이체 확인증이나 내역을 개별적으로 분류하여 제출하시면 이해가 빨라, 훨씬 매끄럽습니다. 결국 조사관도 사람이라는 것을 기억해주세요.​기존에 제출하셨던 자금조달계획서를 소명 자료와 함께 첨부하시는 것은 검토 과정에 큰 도움이 됩니다. 실거래 조사의 핵심이 당초 신고한 계획대로 실제 자금이 적법하게 조달되고 집행되었는지를 확인하는 것이므로, 계획서를 동봉하시면 조사관이 전체적인 자금 흐름과 출처를 대조하며 더욱 명확하게 이해할 수 있습니다. 이부분은 많은 분들이 놓치는 부분이기도 한데, 아마 같이내시면 추가자료요청이 오더라도 미미한 부분에서 정리될 것입니다.​공동명의로 거래하신 경우, 서식의 주석에 명시된 것처럼 자금조달 관련 소명서는 각 명의자가 자신의 지분에 해당하는 자금 출처를 개별적으로 증빙해야 하므로 각각 따로 작성하여 총 두 장을 제출하셔야 합니다. 반면 부동산 거래신고 소명서는 거래의 전반적인 사실 관계를 확인하는 서류이므로, 개별 작성을 요구하는 별도의 안내가 없다면 두 분의 인적 사항과 서명을 모두 포함하여 한 장으로 작성해 제출하셔도 무방합니다.질문하신 순서대로 적어두었으니 작성에 도움이 되시길 바랍니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.국민임대주택 거주 중 주택을 취득(잔금 지급 또는 등기 완료)하게 되면 원칙적으로 무주택 자격이 상실되어 퇴거해야 하지만, 즉시 쫓겨나는 것은 아니며 일정한 유예기간을 부여받을 수 있습니다. 국토교통부 고시 및 LH 규정에 따르면 입주자가 거주 중 다른 주택을 소유하게 된 경우, 자진 퇴거할 수 있도록 통상 6개월 이내의 유예기간을 제공합니다. 따라서 9월 재계약이 정상적으로 완료된다면 계약 기간 중 주택을 취득하더라도 발견된 시점(보통 국토부 주택소유확인시스템 전산 조회 시점)으로부터 약 6개월간은 임대주택에 합법적으로 머무르며 이사를 준비할 수 있는 시간을 확보할 수 있으니 너무 걱정은 안하셔도 됩니다.문제는 따로 있는데요, 바로 매수하려는 집의 임차인입니다.매수한 주택에 기존 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 2027년 8월 이후로 더 살겠다고 하거나 비협조적인 태도로 나오면 강제로 내보내기가 매우 까다롭습니다. 주택임대차보호법상 실거주 목적의 매매라 하더라도 기존 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간(만료 전 6개월~2개월 사이) 전에 소유권 이전 등기까지 완전히 마쳐야만 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있기 때문입니다. 만약 임차인이 정당한 갱신권을 쓰거나 퇴거를 거부하여 명도 소송으로 이어질 경우 최종 해결까지 최소 수개월에서 1년 이상 소요될 수 있으므로, 매매 계약을 체결하기 전에 임차인의 확실한 퇴거 의사를 확인하고 이를 계약서 특약으로 명시하는 것이 필수적입니다.임대주택에서 실제로 퇴거해야 하는 시점은 주택 취득 후 LH로부터 무주택 자격 상실에 따른 '퇴거 통보(최고)'를 받고 유예기간이 만료되는 날까지입니다. 임차인의 퇴거일이 2027년 8월인데 잔금을 그보다 훨씬 앞당겨 치른다면, LH에서 부여하는 6개월의 유예기간이 끝나도 매수한 집으로 바로 이사할 수 없는 공백기가 발생할 수 있습니다. 이 경우 이사 비용과 더불어 중간에 단기 월세나 전세를 구해야 하는 이중 이사 및 추가 비용 부담이 생길 수 있으므로, 가장 안전한 방법은 매수하려는 집의 잔금 지급일을 기존 임차인의 퇴거일에 최대한 가깝게 맞추거나 임차인에게 조기 퇴거 합의금을 지급하여 이사 일정을 맞추는 것입니다.위와같은 방법을 적용하시어, 무리 없는 이사 되시길 바라겠습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.가장 먼저 행정적인 준비가 필요합니다. 관할 세무서나 홈택스를 통해 '전자상거래업'으로 사업자등록을 하셔야 합니다. 사업자등록증이 발급되면 은행이나 오픈마켓을 통해 구매안전서비스(에스크로) 이용 확인증을 발급받고, 이를 첨부하여 시·군·구청이나 정부24에서 통신판매업 신고를 마쳐야 합법적인 온라인 판매 자격이 주어집니다. 이후 세금 신고와 투명한 자금 관리를 위해 사업자 전용 통장과 신용카드를 개설하여 개인 지출과 사업 지출을 완전히 분리해 두는 것이 좋습니다.원활한 업무 처리를 위한 관련 기기와 사무용품도 꼼꼼히 챙겨야 합니다. 상품 등록, 주문 수집, 고객 관리를 빠르게 처리할 수 있는 컴퓨터나 노트북은 필수이며, 택배 송장과 각종 서류를 출력할 프린터 역시 반드시 구비해야 합니다. 만약 제품 사진을 직접 촬영하신다면 카메라나 조명, 미니 스튜디오 같은 보조 장비가 추가로 필요할 수 있습니다. 또한, 매일 발생하는 배송 업무를 위해 택배 박스, 포장용 테이프, 완충재(뽁뽁이), 칼, 가위 등 기본 포장 부자재와 전용 송장 용지를 초기 물량에 맞춰 넉넉하게 준비해 두셔야 합니다.​마지막으로 본격적인 판매 전 반드시 점검해야 할 기타 준비사항과 주의사항이 있습니다. 입점할 판매 플랫폼(스마트스토어, 쿠팡 등)들의 수수료와 판매 대금 정산 주기를 미리 비교하여 본인의 자금 흐름에 맞는 곳을 선택하는 것이 중요합니다. 초기부터 과도하게 물건을 사입하기보다는 위탁 판매나 소량 사입으로 시작해 악성 재고에 대한 부담을 줄이면서 시장의 반응을 살피는 것을 권장합니다. 더불어 교환, 환불, 배송 지연 등에 대한 명확한 CS(고객서비스) 규정을 상세페이지에 미리 명시해 두어야 소비자 분쟁을 예방할 수 있습니다. 또한 향후 부가가치세 및 종합소득세 신고 시 세금 폭탄을 피하기 위해, 평소 물건을 떼오는 도매처로부터 세금계산서나 현금영수증 등 매입 증빙 자료를 철저하게 챙기는 습관을 지니셔야 합니다.하지만, 위의 세 가지보다 더욱 더 중요한 것은 많이 팔리는 물건을 알아보고, 시장을 파악하여 빠른 시일내에 내처하는 능력입니다. 시간을 내어 어떤 물건이 가장 많이 팔리는지와 어떤 루트로 구하는 것이 가장 저렴한지 등을 파앋하고 시작하셔야 수월하게 돈을 벌 수가 있습니다. 그러면 성공하시기를 바라겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 계획하고 계신 방법은 위장전입에 해당하며, 특히 신생아 특례 디딤돌 대출을 실행하는 과정에서 문제가 발생할 가능성이 높습니다. 안들키면 된다라고 생각할 수도 있지만 문제가 드러났을 경우 주민등록법 위반에 의해 처벌도 가능하기에 비추천 드립니다.그리고 조건에 맞지 않게 될 가능성도 있습니다. 디딤돌 대출과 신생아 특례 대출의 가장 기본적인 핵심 요건은 '무주택 세대주' 자격을 갖추는 것입니다. 이웃집이나 처갓집으로 4인 가족이 전입신고를 할 경우, 기존 거주자(이웃이나 장인·장모)의 '세대원'으로 밑으로 편입될 확률이 높습니다. 만약 전입하는 집의 세대주가 주택을 소유하고 있다면, 질문자님 가족 역시 유주택자의 세대원이 되어 대출 자격 자체가 그 즉시 박탈됩니다.이를 피하기 위해 한 지붕 아래서 '세대 분리'를 신청하려 해도, 아파트나 다세대 주택처럼 출입문과 주방 등 독립된 주거 형태가 완벽히 분리된 구조가 아니라면 관할 주민센터에서 원칙적으로 단독 세대 분리를 승인해 주지 않습니다.어떻게 잘 해서 서류 통과 되었다고 가정해도, 추후 실사를 통해 위장전입이나 편법 세대 구성 사실이 발각될 경우, 기한의 이익이 상실되어 실행된 대출금은 일시불로 전액 즉시 상환조치됩니다. 그리고 이 피해는 질문자님만 받는 것이 아닙니다. 질문자님의 가족이 타인의 주소지에 전입하게 되면, 해당 세대의 구성원 수가 늘어나면서 집주인(세대주)가 지역가입자라면 지역가입자 건강보험료가 합산되어 폭등할 수 있습니다. 또한, 각종 세금 산정 및 향후 청약 가점 계산 시 예상치 못한 불이익이 발생하며, 위장전입을 방조한 것으로 간주되어 함께 법적 조사를 받을 위험까지 떠안게 됩니다.단기적인 거주 문제와 자녀의 학교 문제로 고민이 크시겠지만, 금융권의 대출 심사는 전산으로 모든 기록을 확인하기 때문에 편법이 통용되기 매우 어렵습니다. 편법적인 수단보다는 합법적인 단기 임대(단기 원룸, 오피스텔 등)를 구하여 실제로 주거지를 옮기고 정상적인 단독 '무주택 세대주' 자격을 유지하시는 것을 추천드립니다.안들키면 되니 괜찮다는 답변드리지못해서 죄송합니다.혹시나 해서 찾아보니 위장전입에 대한 형사처벌 공소시효는 5년이나 되는군요. 디딤돌 환수 조치는 그 이상이 지나도 언제든 내려질수 있다고 합니다.잘 검토 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.사정상 이사를 먼저 나오셨다고 하셨는데, 이때 가장 주의하셔야 할 점은 기존 집의 '전입신고(주민등록)'를 절대 빼시면 안 된다는 것입니다.그리고 다음으로는 집주인에게 8월 말 계약 만료일에 맞춰 이사를 하겠다는(또는 이미 했다는) 의사와 함께 "만료일에 보증금을 반환해 달라"는 내용을 문자메시지나 카카오톡으로 보내고 명확한 답변을 받아두거나, 통화 녹음을 해두셔야 합니다. 만약에 집주인이 연락을 받지 않고 피한다면 내용 증명을 발송하셔야 합니다.그런데 보통 이 단계까지 갔다면 집주인은 새 세입자를 구하지 않으면 내어 줄 보증금이 없다는 뜻입니다. 그래서 이 이후의 대응 방식도 아래에 적어 드리겠습니다.계약 만료일이 단 하루라도 지났는데 보증금을 돌려받지 못했다면, 관할 법원에 '임차권등기명령'을 신청하셔야 합니다. 이것이 등기부등본에 기재된 이후에는 새집으로 전입신고를 옮기셔도 기존 집의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. (신청 후 등기부에 오르기까지 보통 2~3주가 소요되므로, 반드시 등기부에 기재된 것을 확인한 후 주소를 옮기셔야 합니다.)임차권등기명령 이후에도 보증금을 주지 않는다면, 지급명령 신청이나 보증금 반환 청구 소송을 진행할 수 있으며, 이사한 날(집을 완전히 비워주고 비밀번호를 알려준 날) 다음 날부터는 연 5% (소송 제기 시 연 12%)의 지연 이자까지 집주인에게 청구할 수 있습니다.보증금 문제로 많이 심란하시겠지만 차근차근 하나씩 대응하셔서 소중한 돈을 날리는 일 없도록 준비하시기 바랍니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.첫 번째는 지리적 거리보다 시간적 거리가 더 중요해진 시대가 와서 인 것 같습니다. 서울 외곽 지역이라고 해도 물리적인 위치상 강남, 여의도, 광화문 등 핵심 업무지구까지 출퇴근하는 데 시간이 꽤 오래 걸리는 곳들이 많습니다. 반면 구리의 경우 행정구역은 경기도지만 지리적으로는 서울 강동구와 맞닿아 있고, 지하철 8호선 연장 등을 통해 잠실과 강남으로의 진입이 웬만한 서울 지역보다 훨씬 빠릅니다. 동탄 역시 GTX-A 개통으로 인해 강남권(수서)까지 20분대에 도달할 수 있게 되었습니다. 즉, 단순한 주소지보다는 '최상급 일자리까지 얼마나 빠르게 이동할 수 있는가(시간 거리)'가 집값을 결정하는 더 강력한 기준으로 자리 잡은 것입니다.또한 근처의 자체 일자리 즉 고소득 지역 자체 일자리도 한몫을 합니다. 동탄의 경우 단순히 서울을 바라보는 베드타운이 아니라, 삼성전자를 비롯한 반도체 및 첨단 IT 기업들이 밀집해 있는 거대한 '자족도시'입니다. 이곳에 근무하는 고소득 직장인들의 탄탄한 실수요가 지역 내에 머물면서 집값을 강력하게 방어하고 끌어올립니다. 이에 더해 구도심 위주인 서울 외곽 지역과 달리, 동탄이나 구리 인근의 신도시들은 깨끗하게 정비된 도로, 대형 상업시설, 쾌적한 공원, 최신 커뮤니티 시설을 갖춘 대단지 새 아파트 등 현대인들이 선호하는 주거를 제공합니다.이런 요인들이 맞물려서 구도심지와 번화가 그리고 밀집 지역과 같은 비교적 덜 쾌적한 지역보다는 차라리 거리는 조금 멀더라도 일자리까지 도착할 수 있는 시간이 같으면 인프라가 더 깨끗하고 주택이 더 새 것인 지역으로 사람들은 이주하게 되는 것입니다.