답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 매매계약을 체결하고 계약금까지 지급한 뒤 매수인이 개인적인 사정이나 단순 변심으로 계약을 취소하는 경우에는 계약금을 돌려받지 못하는 경우가 일반적입니다. 보통 상대방이 계약 이행에 들어가기 전이라면 매수인은 지급한 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있기 때문입니다. 따라서 계약금으로 5천만원을 지급했다면 경우에 따라 그 5천만원 전액을 포기하게 될 수도 있습니다.반대로 매도인인 집주인이 마음을 바꿔 계약을 취소하는 경우에는 매수인이 지급한 계약금만 돌려주는 것으로 끝나는 것이 아닙니다. 일반적으로 매도인은 받은 계약금의 두 배를 매수인에게 지급하고 계약을 해제하게 됩니다. 계약금이 5천만원이었다면 총 1억원을 매수인에게 돌려주는 방식입니다.다만 중도금까지 지급했거나 잔금 지급을 위한 절차가 진행되는 등 계약 이행이 이미 시작된 상태라면 이야기가 달라질 수 있습니다. 이런 단계에서는 계약금을 포기하거나 두 배로 돌려주는 것만으로 자유롭게 계약을 취소하기 어려울 수 있고, 계약서에 적힌 위약금이나 손해배상 관련 내용을 따져봐야 합니다.또한 계약서에 대출이 나오지 않을 경우 계약금을 반환한다거나 특정 조건이 충족되지 않으면 계약을 해제할 수 있다는 특약이 있다면 계약금을 돌려받을 수도 있습니다. 결국 계약금 5천만원을 모두 잃게 되는지는 누가 계약을 취소하는지, 취소 이유가 무엇인지, 계약이 어느 단계까지 진행됐는지, 계약서에 어떤 특약이 적혀 있는지에 따라 달라진다고 보시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세가격이 매매가격보다 20퍼센트, 30퍼센트씩 크게 떨어지기 쉽지 않다고 하는 이유는 전세가격이 기본적으로 그 집에 실제로 거주하려는 사람들의 수요에 영향을 많이 받기 때문입니다. 매매가격에는 앞으로 집값이 오를 것이라는 기대나 투자 수요가 포함될 수 있지만, 전세는 대부분 실제로 그 집에 살기 위해 들어가는 돈입니다.예를 들어 어떤 아파트의 매매가격이 10억원이라고 해도 시장 분위기가 나빠지면 투자자가 줄면서 8억원이나 7억원까지 떨어질 수 있습니다. 하지만 그 지역에 직장, 학교, 교통시설 등이 있고 계속 거주하려는 사람이 많다면 전세를 찾는 수요는 어느 정도 유지됩니다. 전세가격은 집을 소유했을 때의 미래 가치보다는 지금 그 집에서 살 수 있는 가치에 더 가까운 가격이라고 볼 수 있습니다.쉽게 말하면 매매가격에는 "이 집이 앞으로 얼마까지 오를까"라는 기대가 들어가지만, 전세가격에는 "이 집에서 2년 동안 사는 데 얼마까지 낼 수 있을까"라는 판단이 더 크게 작용하는 것입니다. 그래서 부동산 상승기에 매매가격이 크게 오르더라도 전세가격은 상대적으로 천천히 움직이고, 반대로 매매가격이 크게 조정될 때도 전세가격이 같은 비율로 떨어지지 않는 경우가 많습니다.다만 전세가격이 절대 크게 떨어지지 않는다는 뜻은 아닙니다. 주변에 입주 물량이 한꺼번에 늘어나거나 전세 수요가 감소하거나, 월세로 수요가 이동하면 전세가격도 20퍼센트 이상 하락할 수 있습니다. 결국 전세가격은 투자심리보다는 실제 거주 수요의 영향을 더 많이 받기 때문에 매매가격보다 상대적으로 변동폭이 작을 수 있다고 이해하면 가장 쉽습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세 계약기간이 남아 있는데 개인 사정으로 먼저 이사를 가야 한다면, 우선 집주인과 협의하는 것이 필요합니다. 기간이 정해진 전세계약은 특별한 사유나 별도의 특약이 없다면 임차인이 원한다고 해서 바로 계약을 끝낼 수 있는 것은 아닙니다. 실무에서는 집주인의 동의를 받아 새로운 세입자를 구하고, 새 세입자의 계약이 체결되는 시점에 기존 계약을 종료하는 방식으로 처리하는 경우가 많습니다.새로운 세입자를 반드시 기존 임차인이 직접 구해야 한다고 법으로 정해진 것은 아닙니다. 다만 임차인의 사정으로 계약을 중도 종료하는 경우 집주인이 새 세입자가 들어오는 것을 조건으로 해지에 동의하는 경우가 많습니다. 중개수수료 역시 무조건 기존 임차인이 부담해야 하는 것은 아닙니다. 법제처 해석상 기존 임차인은 새로운 임대차계약의 중개의뢰인이 아니기 때문에 법적으로 중개보수를 부담해야 하는 당사자라고 보기는 어렵지만, 중도해지 합의 과정에서 기존 임차인이 중개수수료를 부담하기로 약속하는 경우는 흔합니다. 따라서 이 부분은 집주인과 미리 협의해 두는 것이 좋습니다.보증금은 이사를 나가는 날 무조건 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다. 별도의 중도해지 특약이 없다면 집주인은 원래 계약기간이 끝날 때까지 보증금을 반환할 의무가 없을 수 있습니다. 그래서 새 세입자가 들어오면서 집주인이 새로운 보증금을 받은 뒤 기존 세입자에게 보증금을 돌려주는 방식이 일반적입니다. 단순히 짐을 빼고 전출한다고 해서 기존 전세계약과 보증금 반환 문제가 자동으로 정리되는 것은 아닙니다.따라서 이사가 결정됐다면 집주인에게 최대한 빨리 알리고, 새 세입자를 구하는 방법과 희망 퇴거일, 중개수수료 부담, 보증금 반환일을 명확하게 합의해 두는 것이 가장 중요합니다. 특히 보증금을 돌려받기 전에 먼저 전출하거나 집을 완전히 인도하면 보증금 보호에 문제가 생길 수 있으므로, 보증금 반환과 이사 날짜를 맞춰 진행하는 것이 안전합니다.이러한 점을 참조했을 때, 가장 먼저 진행하셔야 하는 것은 집주인과의 협의이니, 연락 해 보시기 바랍니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.말씀하신 상황이라면 가장 현실적인 방법은 당첨 직후 현재 집을 급매로 내놓고, 집의 잔금을 2주 안에 모두 받으려고 하기보다 매매계약을 빨리 체결해서 매수자에게 받을 계약금을 활용하는 방법입니다. 현재 집을 팔면 25억원 이상을 확보할 수 있는 상황이라면 매매 계약금만 10퍼센트 전후로 받아도 상당한 금액이 생깁니다. 필요하다면 매수자와 협의해서 계약금을 3억원 이상으로 높이고 잔금일은 여유 있게 잡는 방법도 생각해볼 수 있습니다.현재 확보 가능한 1.8억원에 기존 주택 매매계약금 2억원에서 3억원 정도가 들어오면 필요한 4.8억원에 상당히 근접합니다. 부족한 금액이 수천만원 정도로 줄어들면 가족에게 단기간 차용하거나 예금담보대출, 보험계약대출, 추가 신용대출 가능 금액 등을 이용하는 것이 3억원 전체를 새로 빌리는 것보다는 현실적입니다. 가족에게 돈을 빌리는 경우에는 나중에 증여로 오해받지 않도록 차용증과 이자조건, 계좌이체 내역을 남겨두는 것이 좋습니다.현재 살고 있는 집을 담보로 3억원을 추가 대출받는 방법도 은행에 미리 확인해볼 필요는 있습니다. 다만 주택담보대출은 담보가치만으로 결정되는 것이 아니라 기존 대출, 소득, DSR, 주택 보유수, 새 주택의 가격과 자금용도까지 함께 봅니다. 특히 생활안정자금 용도로 대출을 받은 뒤 실제로는 새 주택 취득자금으로 사용하는 방식은 약정 위반 문제가 생길 수 있으므로 피하는 것이 좋습니다. 2026년 현재 수도권과 규제지역은 주택가격과 LTV, DSR에 따른 대출 제한도 강하기 때문에 당첨 후 알아보기보다 청약 전에 주거래은행에서 가능한 금액을 확인해두는 편이 안전합니다.결국 이 경우에는 당첨 후 대출 하나로 3억원을 급하게 만드는 계획보다는 현재 집 매도 계약금으로 2억원에서 3억원을 확보하고, 보유현금 1.8억원을 합쳐 계약금을 만드는 방법이 가장 현실적입니다. 청약 전에 현재 집을 어느 가격에 내놓으면 1주에서 2주 안에 계약이 가능한지 중개업소 몇 곳에 확인하고, 은행에도 기존 주택 담보 추가대출 가능 금액을 미리 조회해두는 것이 좋습니다. 이 두 가지가 모두 어렵다면 당첨 이후 2주라는 짧은 기간에 3억원을 새로 조달하는 것은 상당히 부담스러운 구조라고 봐야 합니다. 참고바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아니요. 전통시장은 그 가격의 신뢰도가 낮고, 위생관련 문제가 있어서 잘 이용하지 않습니다.게다가 우리거 전통시장이라고 하면 정이있고, 친절하다고 생각하는 경우가 많은데 대부분 불친절하더라구요.그래서 저는 대형마트만 이용합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 부동산을 거치지 않고 직접 거래하셔도 전혀 문제가 없습니다. 다만, 권리관계나 거래신고등 챙겨야 하는 부분은 직접 관리하시는 것만 신경써주시면 됩니다.만약 현재 컨택 중인 중개사가 불친절하다면 중개사가 챙겨서 서비스해야할 것들을 놓칠 가능성이 높습니다. 불친절하다는 것은 불성실하다는 것의 반증이기도 하니까요.그런 사람에게 중개를 맡기느니 차라리 철저히 알아보셔서 직거래하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.재건축 아파트는 실거주 몸테크와 전세를 끼고 기다리는 갭투자 중 어느 하나가 무조건 더 낫다고 보기는 어렵습니다. 실거주가 가능하다면 사업이 지연돼도 직접 거주하면서 기다릴 수 있고 세입자 보증금 반환 부담도 적다는 장점이 있습니다. 반면 갭투자는 거주 불편은 피할 수 있지만 전세가 하락, 보증금 반환, 대출 규제, 토지거래허가구역의 실거주 요건 등을 함께 확인해야 합니다.사업 단계는 너무 초기일수록 불확실성이 크고, 너무 늦게 들어가면 재건축 기대감이 이미 가격에 반영됐을 가능성이 높습니다. 초보자라면 재건축진단을 통과하고 정비구역 지정이나 조합설립이 구체화되는 시점부터 검토하는 편이 상대적으로 이해하기 쉽습니다. 다만 조합설립 이후에는 지역에 따라 조합원 지위 승계가 제한될 수 있으므로 계약 전에 반드시 해당 단지의 규제 여부와 사업 단계를 확인해야 합니다.재건축 투자에서 가장 중요한 위험은 추가분담금입니다. 단순히 오래된 아파트인지보다 대지지분, 기존 용적률, 향후 용적률, 일반분양 물량, 공사비, 금융비용 등을 살펴봐야 합니다. 기존 용적률이 이미 높거나 일반분양 물량이 적은 단지는 새 아파트가 되더라도 조합원 부담이 커질 수 있습니다. 주변 신축 아파트 가격과 예상 분담금을 비교해 재건축 후 실제로 남는 가치가 있는지를 따져보는 것이 중요합니다.결국 초보자라면 가장 초기 단계의 재건축 단지를 싸게 잡는 것보다 사업성과 진행 가능성이 어느 정도 확인된 단지를 선택하는 편이 위험 관리에는 낫습니다. 실거주가 가능하다면 몸테크가 장기 지연을 견디기 수월하고, 갭투자를 한다면 전세보증금 반환자금까지 충분히 확보해 두는 것이 필요합니다. 재건축은 결국 좋은 입지와 사업성, 주민 추진력, 그리고 예상보다 사업이 늦어져도 버틸 수 있는 자금 여력이 핵심이라고 봅니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.지분은 투자한 금액 대비 가져가는 것이 맞습니다.5억에 10% 만 투자한 경우 지분은 9:1 이 되는 게 맞죠.월 상환금 또한 지분대로 하는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.비경작 농지에 땅값의 25%를 바로 부과한다는 식으로 알려져 있는데, 현재 농지법은 그렇게 단순하게 되어 있지는 않습니다. 농사를 짓지 않는 사실이 확인됐다고 곧바로 25%를 부과하는 것이 아니라, 정당한 사유 없이 농지를 농업경영에 이용하지 않았다고 판단돼 처분 대상이 되고, 일정한 처분 절차와 기간을 거친 뒤에도 처분명령을 이행하지 않았을 때 이행강제금이 부과되는 구조입니다. 일반적인 경우에는 1년의 자진 처분기간과 처분명령 절차 등이 먼저 진행됩니다. 그리고 25%는 세금이 아니라 행정상 의무를 이행시키기 위한 이행강제금입니다. 이 제도 자체도 2026년에 새로 생긴 것은 아니며, 25%라는 부과율은 2021년 농지법 개정으로 종전 20%에서 높아진 것입니다.또 농사를 잠시 짓지 않았다고 해서 모든 휴경지가 처분 대상이 되는 것도 아닙니다. 농지법에는 자연재해, 농지개량, 질병 등 정당한 사유가 있는 경우를 예외로 두고 있습니다. 실제 농지 관련 행정기준에도 자연재해 때문에 농사를 짓기 어려운 경우, 농지개량이나 영농 준비를 위해 휴경하는 경우, 질병이나 부상 등으로 경작하지 못하는 경우 등이 정당한 사유의 사례로 제시돼 있습니다. 따라서 지력 회복이나 다음 농사를 준비하기 위한 정상적인 휴경까지 일률적으로 투기 농지로 판단하는 제도는 아닙니다. 결국 중요한 것은 현장에서 왜 경작하지 않았는지를 어떻게 확인하고 판단하느냐에 있습니다.그렇다고 "내 땅인데 농사를 짓든 말든 소유자가 결정할 문제 아니냐"라고 하기에는 농지는 일반적인 토지와 법적 성격이 조금 다릅니다. 헌법 제121조에는 농사를 짓는 사람이 농지를 소유하도록 하는 경자유전 원칙이 규정돼 있고, 이를 바탕으로 농지법은 원칙적으로 농업경영에 이용하려는 사람이 농지를 소유하도록 제한하고 있습니다. 그래서 농지를 취득할 때도 농지취득자격증명이나 농업경영계획 등의 절차가 따라붙습니다. 즉 현행 법체계에서는 농지를 아무 용도로 사용하지 않고 장기간 보유하는 것까지 일반 재산권과 똑같이 자유롭게 인정하고 있는 것은 아닙니다.다만 전국적인 농지 조사를 실제로 집행할 때는 말씀하신 문제가 충분히 생길 수 있습니다. 지방에는 고령 농민이 많고 경작자를 구하기 어려운 곳도 있으며, 작황 실패나 농지 정비, 일시적인 휴경처럼 위성사진이나 한두 차례 현장 확인만으로는 이유를 알기 어려운 경우도 있습니다. 결국 지자체 공무원 등이 개별 농지의 상황과 소유자의 소명자료를 확인해야 하기 때문에 조사 규모가 커질수록 행정비용이 늘고 판단의 일관성 문제가 생길 가능성도 있습니다. 정부 역시 최근 설명에서 전국 농지 조사가 모든 비경작 농지를 찾아 강제로 처분하기 위한 것은 아니며, 농지 이용실태를 파악해 데이터베이스를 만들고 제도를 정비하는 데 목적이 있다고 밝혔습니다. 투기 목적의 중대한 위반과 농촌 현실에서 발생한 다른 사례를 구분하겠다는 것이 정부의 설명입니다.25%라는 금액이 상당히 큰 것도 사실입니다. 정확히는 감정평가액과 개별공시지가 중 더 높은 금액의 25%이고, 처분명령을 이행하지 않으면 매년 1회 부과할 수도 있습니다. 다만 처분명령을 받은 즉시 부과되는 것은 아니고 앞선 절차를 거쳐야 하며, 부과처분에 이의가 있는 경우 고지받은 날부터 30일 이내에 이의를 제기할 수 있습니다. 따라서 이 제도를 볼 때는 "농사를 안 지으면 무조건 땅값의 25%를 빼앗는다"라고 이해하기보다는, 정당한 이유 없이 농업경영 의무를 지키지 않고 처분명령까지 이행하지 않은 경우 상당히 강한 제재를 가하는 제도라고 보는 것이 정확합니다. 앞으로 실제 전수조사 과정에서 고령화와 농촌 인력 부족, 정상적인 휴경 같은 현실적인 사정을 얼마나 세밀하게 구분하느냐가 제도의 중요한 쟁점이 될 것으로 보입니다.그러니까 너무 걱정하지 마시고, 진행상황을 지켜 보시면 좋겠습니다. 혹시 가지고 계신 토지가 걱정이시라면, 인근 부동산에 상담을 해 보시는 것도 도움이 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부산에 대형 연예기획사나 방송사, 영상 미디어 기업이 들어올 수 있는 기반을 만드는 것은 충분히 가능한 구상이라고 생각합니다. 다만 단순히 사옥 몇 곳을 유치하는 방식보다는 방송 제작시설, 촬영 스튜디오, 공연장, 연습실, 후반작업 시설, 콘텐츠 기업 등을 한 지역에 모으는 산업 클러스터 형태로 접근하는 것이 더 현실적입니다. 부산은 이미 영화와 영상 분야에서 어느 정도 기반을 갖추고 있기 때문에 완전히 처음부터 시작해야 하는 상황도 아닙니다.서면과 센텀시티를 비교하면 대형 콘텐츠 산업을 집적하기에는 센텀시티 쪽이 조금 더 유리해 보입니다. 센텀에는 영화의전당, 벡스코, 영상산업 관련 시설과 기업들이 이미 자리 잡고 있어 방송이나 영상 콘텐츠 산업과 연계하기 좋은 환경이 형성돼 있습니다. 방송사나 제작사 입장에서도 주변에 관련 기업과 시설이 모여 있다는 점은 큰 장점이 될 수 있습니다.다만 현재의 센텀시티 중심부는 이미 개발이 상당히 진행돼 있어 대형 방송사 사옥이나 여러 개의 촬영 스튜디오, 연습시설까지 한꺼번에 조성할 정도의 넓은 부지를 새로 확보하기는 쉽지 않습니다. 이런 점에서는 앞으로 개발되는 센텀2지구가 더 중요한 역할을 할 수 있습니다. 센텀2지구는 기존 센텀시티와 연계하면서 영화, 영상, 정보통신, 지식서비스 산업 등을 유치하는 방향으로 개발되고 있어 대규모 스튜디오나 콘텐츠 제작센터 같은 시설을 조성하기에는 기존 센텀보다 여지가 더 큽니다.서면은 조금 다른 장점을 가지고 있습니다. 부산의 대표적인 번화가이고 지하철과 버스 등 대중교통 접근성이 좋으며 상업시설과 유동인구가 많습니다. 이런 특성을 활용하면 연예기획사 사무실이나 콘텐츠 기업, 팬을 대상으로 한 전시공간, 소규모 공연장, 굿즈 매장 등을 유치하기에는 상당히 좋은 지역입니다. 다만 기존 건물과 상권이 빽빽하게 형성돼 있어 대규모 촬영소나 방송센터를 한꺼번에 지을 수 있는 넓은 부지를 확보하기는 상대적으로 어렵습니다.대신 부전역 주변까지 범위를 넓히면 가능성이 조금 커집니다. 부전역 일대는 향후 철도와 환승 기능을 중심으로 복합개발 가능성이 계속 거론되는 지역이기 때문에 장기적으로는 교통, 상업, 문화시설을 함께 묶은 콘텐츠 산업 거점으로 활용할 수 있습니다. 서면은 대규모 제작시설보다는 엔터테인먼트 기업의 사옥과 공연, 팬 문화, 상업 기능을 담당하는 도심형 콘텐츠 거점으로 개발하는 편이 더 어울립니다.결국 부산에서 대형 연예기획사나 방송사를 유치하려면 한 지역에 모든 시설을 몰아넣기보다는 역할을 나누는 방식이 현실적이라고 봅니다. 센텀시티에는 방송사와 제작사, 콘텐츠 기업의 본사와 기획 기능을 두고, 센텀2지구에는 대형 촬영 스튜디오와 연습실, 버추얼 스튜디오 같은 공간형 시설을 배치하며, 서면과 부전역 주변에는 공연과 팬 문화, 상업시설을 집중시키는 방식입니다. 여기에 세제 지원과 임대료 지원, 지역 대학과 연계한 인력 양성, 제작비 지원까지 함께 이루어진다면 부산도 수도권과는 다른 형태의 대형 문화 콘텐츠 산업 기반을 만들어갈 가능성은 충분히 있다고 생각합니다.