국민임대주택 거주중 아파트매매를 고민중입니다

Question

국민임대주택에 4년차 거주중이고 9월 재계약 기다리고 있습니다(서류는제출중) 고민은 관심이가는 물건을 찾았는데 전월세를 끼고있어요 세입자의 퇴거일은2027년 8월인데 잔금은 그전에 치뤄야 할것이고 그러면 무주택자 조건이 사라지니 당장 국민임대주택에서 퇴거해야 하겠죠

궁금한거는 국민임대주택 거주자는 아파트매매잔금을 치루고 얼마나 유예기간을 받을수 있나요?

해당 세입자가 자동연장을 요구하거나 못나간다하면 강제로 퇴거못하겠죠?

이러면 언제 임대주택을 퇴거할수 있는건가요 이사비용이 한두푼도 아니고 시간도 많이필요한데 고민이 많습니다

Answer 1

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

세입자가 있어 즉시 입주가 불가능한 주택을 매매한 경우 매매계약서 등 증빙을 제출하면 세입자 퇴거 시점까지 임대주택 거주를 유예받을 수 있습니다. 집주인의 실거주 목적은 세입자의 계약갱신 요구를 합법적으로 거절할 수 있으므로 만기 2~6개월 전에 퇴거 통보를 해두면 2027년 8월 입주가 가능합니다. LH에 세입자 만기일까지 유예 신청을 승인받아서 거주하다가 2027년 8월 세입자가 나가는 날짜에 맞춰서 매매한 아파트로 바로 이사하시면 됩니다. LH 콜센터 1600-1004번에 전화해서 현재상황을 문의하시거나 단지 내 관리사무소의 임대 담당 직원에게 문의하시면 가장 빠르게 방법을 안내받을 수 있을것입니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 9월 재계약전에 잔금을 치고 유주택자가 되게 되면 갱신이 불가할 수 있기 때문에 우선 갱신을 하고 나서 주택 잔금을 치고 소유권이전등기를 받아서 유예기간 같은 것은 없는 것으로 알고 있고 주기적으로 주택 검사해서 주택이 취득 사실이 있을 경우 퇴거 될 수도 있고 아닌 경우 입주 시까지 거주를 하고 중도퇴실할수도 있으니 우선 현 거주 관리사무실등에 문의를 해보시는 것을 추천드립니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

1. 법으로 정해진 몇 개월 유예가 있는 것은 아닙니다. 실무에서는 주택을 취득한 사실이 확인되면 LH나 관리주체가 계약 해지 또는 퇴거 절차를 진행하게 됩니다. 즉 잔금 치르면 바로 다음 날 나가야 한다는 것은 아니지만 그렇다고 1년 가까이 계속 거주할 수 있는 권리가 보장되는 것도 아닙니다.

2. 매매하려는 아파트에 세입자가 있고 2027년 8월까지 계약이 남아 있다면 원칙적으로는 그 계약을 승계하게 됩니다.

세입자가 법적으로 계속 거주할 권리가 있는 상황이라면 강제로 내보내기 어렵고 분쟁이 생기면 명도 절차까지 이어질 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

원칙적으로는 주택을 취득한 날(보통 잔금일·등기일 기준)부터 무주택 요건을 충족하지 못하게 됩니다

국민임대는 무주택 세대구성원이 입주·계약 유지 조건이기 때문에, 주택을 소유하게 되면 계약 해지 사유가 될 수 있습니다

다만 현실적으로는 당일 짐 빼고 퇴거하는 방식은 아닙니다

임대사업자가 자격 변동을 확인하고 안내·절차를 진행하는 시간이 필요합니다

보통은 LH 등에서 주택 소유 사실 확인 → 소명 기회 부여 → 계약 해지 통보 → 퇴거 안내 절차로 진행됩니다

실무상으로는 일정 기간의 정리 기간이 생길 수 있지만, 이를 몇 개월 보장된다고 보고 매수 계획을 세우기는 위험합니다

Answer 5

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

국민임대주택 거주 중 주택을 취득(잔금 지급 또는 등기 완료)하게 되면 원칙적으로 무주택 자격이 상실되어 퇴거해야 하지만, 즉시 쫓겨나는 것은 아니며 일정한 유예기간을 부여받을 수 있습니다. 국토교통부 고시 및 LH 규정에 따르면 입주자가 거주 중 다른 주택을 소유하게 된 경우, 자진 퇴거할 수 있도록 통상 6개월 이내의 유예기간을 제공합니다. 따라서 9월 재계약이 정상적으로 완료된다면 계약 기간 중 주택을 취득하더라도 발견된 시점(보통 국토부 주택소유확인시스템 전산 조회 시점)으로부터 약 6개월간은 임대주택에 합법적으로 머무르며 이사를 준비할 수 있는 시간을 확보할 수 있으니 너무 걱정은 안하셔도 됩니다.

문제는 따로 있는데요, 바로 매수하려는 집의 임차인입니다.

매수한 주택에 기존 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 2027년 8월 이후로 더 살겠다고 하거나 비협조적인 태도로 나오면 강제로 내보내기가 매우 까다롭습니다. 주택임대차보호법상 실거주 목적의 매매라 하더라도 기존 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간(만료 전 6개월~2개월 사이) 전에 소유권 이전 등기까지 완전히 마쳐야만 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있기 때문입니다. 만약 임차인이 정당한 갱신권을 쓰거나 퇴거를 거부하여 명도 소송으로 이어질 경우 최종 해결까지 최소 수개월에서 1년 이상 소요될 수 있으므로, 매매 계약을 체결하기 전에 임차인의 확실한 퇴거 의사를 확인하고 이를 계약서 특약으로 명시하는 것이 필수적입니다.

임대주택에서 실제로 퇴거해야 하는 시점은 주택 취득 후 LH로부터 무주택 자격 상실에 따른 '퇴거 통보(최고)'를 받고 유예기간이 만료되는 날까지입니다. 임차인의 퇴거일이 2027년 8월인데 잔금을 그보다 훨씬 앞당겨 치른다면, LH에서 부여하는 6개월의 유예기간이 끝나도 매수한 집으로 바로 이사할 수 없는 공백기가 발생할 수 있습니다. 이 경우 이사 비용과 더불어 중간에 단기 월세나 전세를 구해야 하는 이중 이사 및 추가 비용 부담이 생길 수 있으므로, 가장 안전한 방법은 매수하려는 집의 잔금 지급일을 기존 임차인의 퇴거일에 최대한 가깝게 맞추거나 임차인에게 조기 퇴거 합의금을 지급하여 이사 일정을 맞추는 것입니다.

위와같은 방법을 적용하시어, 무리 없는 이사 되시길 바라겠습니다.