​부동산 아파트 매매 계약 전 특약사항 관련

Question

안녕하세요.

부동산 매매 계약을 앞두고 있는 매수인입니다.

처음 매매거래라 모르는게 많아 이렇게 글을 올립니다.

아래 특약은 부동산에서 받은 내용인데 수정, 추가할게 없는지 확인 부탁드립니다.

​※ 특약 사항

ㆍ​계약일 현재 등기사항전부증명서 을구에 채권최고액 없으며 잔금 시까지 추가 기타 권리변동 없기로 한다.

ㆍ​당 아파트는 입주 10년 차 아파트로 중대하자를 제외한 노후로 인한 마모, 바닥 스크래치, 화장실 타일 하자 등은 매수인이 인정하고 진행하는 계약이다.

ㆍ​본 특약사항에 기재되지 않은 사항은 민법상 계약에 관한 규정과 부동산매매 일반 관례에 따르기로 한다.

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Answer 1

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

첫 매수 거래라 부담이 많으시겠습니다. 지금 작성해 주신 특약 사항을 토대로 조금 더 첨언할 것이 없는지 검토해서 아래와 같이 작성을 해 보았습니다. 한번 검토하셔서 빠짐없이 작성하시고 피해 없으시길 바라겠습니다.

현재 작성된 권리변동 관련 특약은 잔금일 이전에 매도인이 대출을 받는 것을 막기 위한 필수 조항입니다. 다만 위반 시의 강제성이 좀 부족한 편입니다. 잔금일 다음 날까지 현재의 권리 상태를 유지해야 하며 이를 위반할 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있고 매도인은 계약금의 배액을 위약금으로 배상한다는 내용을 덧붙여 안전장치를 확실히 해두는 것이 좋습니다. 잔금일 당일이 아닌 다음 날까지로 설정해야 잔금일에 매도인이 몰래 대출을 실행하는 것을 막을 수 있습니다.

​하자와 관련된 특약에서 중대하자라는 표현은 기준이 너무 모호해 추후 분쟁의 소지가 큽니다. 중대하자의 범위를 누수, 심각한 결로, 보일러 및 주요 배관 고장 등으로 구체적으로 명시하고, 민법에 따라 잔금 지급일로부터 6개월 이내에 해당 하자가 발견될 경우 매도인이 수리 비용이나 배상 책임을 진다는 문구로 명확하게 수정하는 것이 추후 하자를 발견했을 때 책임 소지를 분명하게 할 수 있습니다.

​추가로 매수인 입장에서 비용 정산과 옵션에 대한 특약도 필요합니다. 잔금일 또는 주택 인도일을 기준으로 그 이전까지 부과된 제세공과금, 장기수선충당금, 관리비 등은 매도인이 전액 정산한다는 조항을 넣으셔야 미납 요금을 떠안지 않습니다. 또한 구두로 협의한 사항이 있다면, 현재 설치된 붙박이장이나 시스템 에어컨 등 특정 부속물은 매매 대금에 포함하며 파손 없이 온전히 인계한다는 내용을 명시해야 이사 당일 발생하는 분쟁을 예방할 수 있습니다.

부디 성공적인 계약 되시기 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

제시된 특약은 매도인의 하자 담보 책임 범위를 지나치게 축소하고 권리 보호 기간이 짧아서 잔금일 다음날까지 권리 변동 금지와 누수, 보일러 등 주요 설비에 대한 6개월간의 책임 소재를 명시하는 수정이 필요해 보입니다. 또한 잔금일까지의 관리비와 공과금 정산 의무를 구체화하시고 계약 당일 등기부등본을 재발급해서 권리 관계를 재확인하는 조항을 추가해서 예기치 못한 분쟁을 예방하시기 바랍니다. 본 계약은 매수인의 재산을 보호하는 중요한 절차니깐 부동산 중개인에게 위 내용을 바탕으로 한 특약 보완을 강력하게 요구해서 법적으로 안정장치를 확실히 확보하시기 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

​※ 특약 사항

ㆍ​계약일 현재 등기사항전부증명서 을구에 채권최고액 없으며 잔금 시까지 추가 기타 권리변동 없기로 한다.

-> 매매) 잔금일에 기존 대출을 상황하고, 근저당권을 말소한다.

ㆍ​당 아파트는 입주 10년 차 아파트로 중대하자를 제외한 노후로 인한 마모, 바닥 스크래치, 화장실 타일 하자 등은 매수인이 인정하고 진행하는 계약이다.

-> 매수자입장에서는 기재할 필요는 없어보이고 정작 기재가 필요한 부분은 매도인의 하자담보책임에 대한 내용으로 보입니다.

" 누수, 보일러하자, 균열등 주택에 중대하자에 대해서는 매도인은 하자담보책임을 부담하고 이를 이행하지 않을 경우 ~~~"

ㆍ​본 특약사항에 기재되지 않은 사항은 민법상 계약에 관한 규정과 부동산매매 일반 관례에 따르기로 한다.

-> 이건 기본내용으로 주로 기재를 하게 됩니다.

계약시 특약사항관련 내용입니다. , 임대차 중심이긴 한데 매매에 대한 부분도 있으니, 참고하세요.

https://blog.naver.com/jmmjch1982/224340191890

Answer 4

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

잔금 다음날까지 소유권 이전 외 일체의 권리 설정을 금지하고 위반시 계약 해제와 손해배상을 청구할 수 있다는 조항을 구체적으로 추가하세요. 또한 중대하자의 범위를 명확하게 해서 누수와 배관 파손 등 중요 시설물을 잔금전까지 매도인이 수리하거나 비용을 부담하도록 보완해 두시는 것이 좋으며 관리비, 전기, 가스 등 공과금과 선수관리비는 잔금일 기준으로 매도인이 정산한다는 조항을 반드시 포함해서 사후 분쟁도 예방하시기 바랍니다. 감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

1. 계약일 현재 등기사항전부증명서 을구에 채권최고액이 없으며 잔금 시까지 추가 기타 권리변동 없기로 한다.

이렇게 적으면 좋을 듯 합니다.

그리고 중대하자가 무엇인지 정의되어 있지 않습니다. 예를 들어 누수, 보일러 고장, 난방, 전기 설비 이상 등 명확하게 하시면 좋을 듯 합니다.

Answer 6

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

통상적으로 들어가는 잔금 전 권리 못 들어가는 부분하고 또한 하자부분은 거래대금에 소소한 하자의 경우 포함이 되었다는 것이고 또한 논쟁이 있을 경우 민법과 부동산매매 일반 관례에 대해서 따르기로 한다는 것, 일반적인 특약사항이 볼 수 있습니다. 또한 특약의 경우 매도자와 협의를 통해서 기재를 할 수 있으므로 뭔가 원하다던가 특히 하자 부분이나 기타 요구사항이 있을 경우 자유롭게 중개사에 얘기를 해서 협의 후 매도인이 받아 드리면 기재가 가능할 수 있습니다.

감사합니다.