답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.최근 부동산 시장은 서울과 수도권 일부 지역을 중심으로 가격 상승세가 나타나고 있지만, 현재 흐름이 앞으로도 같은 강도로 이어질지는 단정하기 어렵습니다. 특히 서울은 선호지역과 신축, 교통 여건이 좋은 지역을 중심으로 수요가 이어지고 있는 반면, 단기간에 가격이 많이 오른 지역에서는 매수 부담이 커지고 있다는 점도 함께 살펴볼 필요가 있습니다. 공급 부족에 대한 우려 역시 시장에 영향을 주는 요소 중 하나지만, 실제 가격 흐름은 금리와 대출 여건, 거래량, 입주물량 등에 따라 달라질 수 있습니다.향후 시장에서는 대출 규제와 가계부채 관리 정책도 중요한 변수가 될 수 있습니다. 대출 가능 금액이 줄어들거나 금융비용이 높아지면 매수 수요가 둔화될 수 있고, 반대로 금리 부담이 완화되거나 매물 부족 현상이 이어질 경우 가격을 지지하는 요인으로 작용할 수도 있습니다. 따라서 현재 상승세만을 보고 추가 상승을 예상하거나, 정부 규제만을 근거로 큰 폭의 하락을 예상하는 것은 다소 성급할 수 있습니다.또한 지역별 차이가 계속 나타날 가능성도 염두에 둘 필요가 있습니다. 같은 서울이나 수도권이라도 학군, 교통, 신축 여부, 정비사업 기대감, 주변 공급량 등에 따라 가격 움직임이 달라질 수 있기 때문입니다. 최근 상대적으로 덜 올랐던 지역이 따라 오르는 현상이 나타날 수 있지만, 이것이 모든 지역으로 동일하게 확산된다고 보기는 어렵습니다.실거주 목적의 매수라면 시장의 단기 방향을 맞히는 것보다 본인의 자금 상황과 대출 상환 능력, 거주 예정 기간을 기준으로 판단하는 편이 현실적입니다. 장기간 거주할 계획이고 감당 가능한 수준의 자금으로 매수한다면 가격 조정만을 기다리기보다는 적정한 매물을 비교해볼 수 있고, 반대로 최근 가격이 크게 오른 상황에서 대출 부담이 크다면 거래량과 금리, 대출 규제, 향후 공급 계획 등을 조금 더 지켜본 뒤 결정하는 것도 방법이 될 수 있습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.처음 전세계약을 진행하신다면 중개사님이 안내한 순서가 큰 틀에서는 맞지만, 계약 전에 몇 가지를 먼저 확인하는 것이 중요합니다. 본계약 전에는 등기부등본과 건축물대장, 주변 시세, 선순위 근저당이나 압류 여부 등을 확인하고, 가능하면 은행에 미리 문의해 해당 주택이 전세대출이 가능한지 확인하는 것이 좋습니다. 전세보증보험 가입 가능 여부도 계약 전에 확인해 두는 것이 안전합니다. 특히 전세대출이 꼭 필요한 경우에는 임대인이나 주택의 문제로 대출 또는 보증보험 가입이 불가능할 경우 계약금을 반환하고 계약을 해제할 수 있다는 내용을 특약에 넣어두는 것이 좋습니다.계약서를 작성한 뒤에는 전세대출을 정식으로 신청하고 확정일자를 받아두시면 됩니다. 중개사님이 말씀하신 전세권 설정은 반드시 해야 하는 절차는 아니며, 일반적인 주택 전세계약에서는 실제 입주 후 전입신고를 하고 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보하는 경우가 많습니다. 전세권을 설정하더라도 전입신고와 확정일자는 별도로 해두는 것이 안전합니다.잔금일에는 잔금을 보내기 직전에 등기부등본을 다시 발급해 계약 이후 새로운 근저당이나 압류, 가압류 등이 설정되지 않았는지 꼭 확인하시기 바랍니다. 이상이 없다면 대출 실행과 잔금 지급, 열쇠 인도 및 입주를 진행하고 가능한 한 당일에 전입신고까지 마치는 것이 좋습니다. 계약서에는 잔금일 또는 그다음 날까지 임대인이 새로운 담보권을 설정하지 않는다는 내용의 특약도 넣어두면 도움이 됩니다. 이후 전세보증금 반환보증도 가입하시면 됩니다.임대인의 국세·지방세 체납 여부도 확인할 수 있습니다. 가장 간단한 방법은 계약 전에 임대인에게 국세와 지방세 납세증명서를 요청하는 것입니다. 계약 체결 후 일정 요건을 충족하면 임대인의 동의 없이도 미납 세금을 열람할 수 있는 제도도 있으므로 필요하면 세무서나 지자체에 확인해 보시면 됩니다. 처음 전세계약이라면 무엇보다 계약 전에 권리관계와 대출·보증 가능 여부를 확인하고, 잔금 직전에 등기부등본을 한 번 더 확인하는 절차를 꼭 챙기시는 것이 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.최근 부동산 시장을 보면 적어도 서울과 수도권의 인기 지역은 아직 상승 흐름이 완전히 꺾였다고 보기는 어렵습니다. 하지만 상승흐름을 끊는 몇가지 작용들이 있습니다.대출 규제는 상승세를 제한하는 요인입니다. 현재 규제지역 LTV는 일반적으로 40%, 은행권 DSR은 40%가 적용되고 있으며 수도권규제지역의 주택구입 목적 주담대는 주택가격에 따라 15억원 이하 최대 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 한도가 제한돼 있습니다.정부도 2026년 8월 대책에서 이러한 수요관리 기조를 유지하겠다고 밝혔습니다. 실제 8월 전체 금융권 가계대출 증가액도 2조6천억원으로 7월보다 크게 줄었습니다. 따라서 예전처럼 대출이 집값 상승을 강하게 밀어 올리는 환경은 아닙니다.반면 서울 집값이 떨어지지 않게하는 가장 큰 요인 중 하나는 여전히 공급부족입니다. 올해 1~7월 서울 아파트 준공 물량은 1만7,603가구로 전년 동기보다 48.7% 감소했습니다. 서울처럼 수요가 지속적으로 몰리는 지역에서 실제 입주 가능한 신축 아파트가 부족하면 전세가격이 오르고, 이것이 다시 매매 수요로 전환되는 현상이 나타나게 됩니다. 정부가 수도권에 23만호 이상을 추가 공급하는 계획을 내놓고 서울의 착공 물량도 증가하고 있지만, 착공에서 실제 입주까지는 상당한 시간이 걸리기 때문에 단기적으로 공급 부족 문제가 바로 해소되기는 어렵습니다.그러나, 최근 서울 아파트 거래량이 크게 감소하고 있고 고가주택이 많은 강남3구에서는 이미 가격 조정이 나타나고 있습니다. 8월 서울 아파트 거래량은 전월보다 약 60% 줄었습니다. 가격은 오르는데 거래가 감소하는 상황이 장기간 이어지면 어느 순간 매수자와 매도자의 가격 차이가 커지면서 보합이나 조정 구간이 나타날 가능성도 있습니다. 특히 기준금리 추가 인상, 경기 둔화, 대출 규제 강화, 세제 변화 등이 겹치면 단기간에 5~10% 정도의 가격 조정이 나타나는 지역이나 단지도 충분히 생길 수 있다고 봅니다.결국 앞으로의 시장은 ‘서울·수도권 전체가 계속 상승한다’거나 ‘곧 큰 폭의 하락장이 온다’는 식으로 보기보다는 지역과 단지별 차별화가 더욱 심해질 가능성이 높아 보입니다. 입지가 좋고 직장 접근성이 뛰어나며 학군·교통·생활 인프라가 갖춰진 곳, 신축 또는 대단지처럼 실수요가 꾸준한 아파트는 가격 방어력이 상대적으로 높을 가능성이 있습니다. 실거주 목적이라면 시장의 정확한 저점을 맞히려고 하기보다는 자신의 자금 상황과 거주 기간을 기준으로 판단하는 것이 더 현실적입니다. 최소 7~10년 이상 거주할 생각이고 원하는 지역과 단지가 명확하며, 대출을 받은 뒤에도 원리금 상환에 무리가 없다면 가격이 조금 조정될 가능성만 기다리다가 매수 시기를 놓칠 필요까지는 없다고 봅니다. 이러한 점들을 참조해 주세요. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세사기가 계속되는 가장 큰 이유는 전세제도의 구조상 세입자가 집주인의 재정상태와 주택의 실제 가치를 완벽하게 파악하기 어렵기 때문입니다. 특히 아파트와 달리 신축 빌라나 다세대주택은 정확한 시세를 판단하기 어려워 매매가격과 비슷하거나 오히려 높은 전세보증금으로 계약하는 경우가 생길 수 있습니다. 이후 집값이 떨어지거나 집주인이 여러 채의 주택을 전세를 끼고 보유하다 자금 문제가 생기면, 처음부터 사기 목적이 아니었더라도 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다. 여기에 명의대여, 허위 시세, 공인중개사 등이 가담한 조직적인 사기까지 더해지면 일반 세입자가 계약 단계에서 알아채기가 쉽지 않습니다.그렇다고 아무런 법적 조치가 없는 것은 아닙니다. 전세사기 피해자 지원 특별법이 시행되고 있고, 피해주택을 공공이 매입해 피해자의 주거 안정을 지원하는 제도도 운영되고 있습니다. 또한 HUG 안심전세 앱을 통해 주택의 시세와 전세가율, 보증 가입 가능 여부 등을 확인할 수 있으며, 임대인의 동의 없이도 일정 요건을 충족하면 임대인의 전세보증 사고 이력이나 보증가입 금지 여부 등의 정보를 확인할 수 있도록 제도가 강화됐습니다.그럼에도 법만 개정한다고 전세사기를 완전히 차단하기는 어렵습니다. 정상적인 임대차계약까지 국가가 일일이 허가하도록 만들 수는 없고, 계약 당시에는 정상적인 집주인이 이후 자금난으로 보증금을 반환하지 못하는 경우도 있기 때문입니다. 또한 사기범을 형사처벌하더라도 이미 재산을 빼돌렸거나 집값보다 보증금과 채무가 많다면 피해자가 실제 돈을 돌려받는 문제는 별개로 남습니다. 결국 처벌 강화뿐 아니라 계약 전에 위험한 주택과 임대인을 걸러내는 정보공개와 보증제도를 함께 강화하는 것이 중요합니다.그래서 예전보다 제도는 상당히 보완됐지만 세입자 개인도 계약 전에 등기부등본의 근저당권과 소유자를 확인하고, 주변 실제 매매가격과 전세가격을 비교하며, 임대인의 보증사고 이력 등을 조회하고, 가능하면 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는 주택인지 확인하는 것이 좋습니다. 특히 시세를 알기 어려운 신축 빌라에서 매매가에 근접한 전세보증금을 요구하거나 보증보험 가입이 되지 않는 물건이라면 계약을 더욱 신중하게 판단할 필요가 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 분양권 상태의 신축 아파트를 입주 전에 전세로 내놓는 경우 부동산에서 분양계약서 사진을 요청하는 것은 일반적인 절차라고 보시면 됩니다. 아직 입주 전이라 아파트의 소유권보존등기가 완료되지 않은 경우가 많아 등기부등본만으로는 현재 분양계약자가 누구인지 확인하기 어렵습니다. 따라서 공인중개사는 분양계약서를 통해 실제 분양계약자와 전세를 내놓는 사람이 동일한지, 정확한 단지명,동,호수,면적 등이 맞는지를 확인하게 됩니다. 공인중개사에게는 중개대상물의 권리관계 등을 확인,설명할 의무가 있고, 이를 위해 임대인에게 관련 자료를 요구할 수도 있습니다.다만 전세 매물을 등록하기 위해 반드시 분양계약서 전체 내용을 아무런 가림 없이 사진으로 보내야 하는 것은 아닙니다. 처음 매물을 의뢰하는 단계라면 보통 계약자 이름, 아파트명, 동,호수, 전용면적 등 중개에 필요한 내용을 확인할 수 있는 페이지 정도면 충분한 경우가 많습니다. 주민등록번호 뒷자리, 계좌번호 등 중개와 관계없는 개인정보가 있다면 가리고 보내는 것이 좋습니다. 가능하면 사진에 ‘00부동산 전세 중개의뢰 확인용’ 정도의 문구를 표시해서 보내는 것도 안전한 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.2026년 9월 14일 현재 기준으로 보면, 질문하신 구조는 원칙적으로 가능합니다. 다만 1번은 올해 신설된 토지거래허가구역 실거주 유예 특례의 적용요건을 충족해야 하고, 2번은 2027년 5월에 받는 대출을 ‘생애최초 주택구입자금대출’로 보기는 어렵다는 점을 구분해서 보셔야 합니다.먼저 토지거래허가 부분은, 현재는 세입자가 있다는 이유만으로 허가가 불가능한 것은 아닙니다. 2026년 5월 29일부터 시행된 부동산거래신고법 시행령 특례에 따라, 해당 주택이 2026년 5월 12일 당시 이미 임대 중이었고, 매수자가 2026년 5월 12일 당시 무주택세대 구성원이면서 토지거래허가 신청일까지 계속 무주택을 유지하고 있으며, 2026년 12월 31일까지 허가를 신청하는 경우에는 기존 임대차의 최초 종료일까지 실거주 시작을 미룰 수 있습니다.두 번째 질문은 조금 다릅니다. 2027년 5월에 기존 임차인의 보증금 3억원을 반환하기 위해 처음으로 주택담보대출을 받더라도, 그 대출에 현재의 ‘생애최초 LTV 70%’를 적용받기는 어렵다고 보는 것이 맞습니다.다만 그렇다고 해서 2027년 5월에 보증금 반환용 주담대를 전혀 받을 수 없다는 뜻은 아닙니다. 다만, 받으려면 ‘생애최초 구입자금대출’이 아니라 ‘임차보증금 반환을 위한 보전용도 주담대’로 접근해야 합니다.세 번째 질문의 경우에는 매수자가 실제로 2027년 5월부터 해당 주택에 들어가 살 예정이라면 기존 임차인의 계약갱신요구권을 실거주 사유로 거절할 수 있습니다. 주택임대차보호법은 임대인 본인이나 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우를 계약갱신요구 거절 사유로 명시하고 있습니다. 따라서 기존 임차인이 아직 갱신요구권을 사용하지 않은 최초 계약 상태라고 하더라도 “갱신요구권이 있으니 무조건 2년을 더 살아야 한다”는 것은 아닙니다. 실제 입주할 매수인이 임대인의 지위를 승계한 후 적법한 기간 내에 실거주를 이유로 갱신거절 의사를 표시하면 됩니다.이러한 점들을 참조하여 주시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 가능합니다. 기존 전세계약이 만료될 때 「주택임대차보호법」상 계약갱신요구권을 행사하여 2년 연장한 경우에는, 갱신된 계약기간이 아직 남아 있더라도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제4항은 계약갱신요구권에 의해 갱신된 임대차의 해지에 관하여 제6조의2를 준용하도록 하고 있으며, 제6조의2에 따르면 임차인의 해지 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.따라서 갱신된 전세계약의 만료일까지 6개월이 남은 시점에 임대인에게 해지 의사를 통보했다면, 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지난 시점에 계약은 종료됩니다. 남은 계약기간 6개월을 모두 채워야 하는 것은 아니며, 임대인이 중도해지에 동의하지 않더라도 법에서 정한 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다. 대법원도 계약갱신요구권에 따라 갱신된 경우 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 그 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 보고 있습니다.다만 정확히는 “계약 파기”라기보다는 법에서 인정하는 임차인의 “계약 해지 통지”라고 보는 것이 맞습니다. 3개월의 기준도 임차인이 문자나 내용증명을 발송한 날이 아니라 임대인이 해지 의사를 전달받은 날을 기준으로 하기 때문에, 나중에 분쟁이 생기지 않도록 문자, 카카오톡, 내용증명 등 통지 내용과 도달 시점을 입증할 수 있는 방법으로 해지 의사를 명확하게 전달해 두는 것이 좋습니다.또한 계약이 종료되면 임대인은 전세보증금을 반환해야 합니다. 만약 3개월이 지나 계약이 종료되었는데도 보증금을 돌려받지 못했다면, 보증금을 받기 전에 먼저 이사하거나 전입신고를 옮기는 것은 주의해야 합니다. 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 해야 한다면 임차권등기명령을 신청하고 실제 임차권등기가 완료된 것을 확인한 뒤 이사하는 방법을 고려할 수 있습니다. 임차권등기가 완료되면 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.결론적으로 계약갱신요구권을 행사하여 2년 연장한 전세계약이라면, 계약기간이 6개월 남은 시점이라도 임대인에게 해지를 통보할 수 있고 임대인이 그 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 종료되므로 그때 이사하는 것이 가능합니다. 실제로 해지를 통보할 예정이라면 “○월 ○일자로 계약 해지를 통지하며, 본 통지가 도달한 날로부터 3개월 후 임대차계약을 종료하고 보증금 반환을 요청합니다”와 같이 종료 시점을 명확히 적어 전달하는 것이 안전합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.통상적으로는 준공 후 30년 정도 지난 아파트부터 재건축 가능성이 본격적으로 거론된다고 보시면 됩니다. 현행 제도상 노후·불량건축물의 연한은 지역 조례에 따라 정해지는데, 법령상 준공 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 정하도록 되어 있고, 일반적인 철근콘크리트 아파트는 많은 지역에서 30년을 기준으로 하고 있습니다. 국토교통부도 재건축 제도를 설명할 때 준공 후 30년이 지난 아파트를 재건축 추진이 가능한 노후 아파트의 대표적인 기준으로 제시하고 있습니다.그래서 부동산 시장에서는 보통 20년대 중후반 정도가 되면 향후 재건축 가능성을 조금씩 이야기하기 시작하고, 준공 30년을 넘기면 실제 재건축 후보 단지로 관심을 받는 경우가 많습니다. 예를 들어 1996년에 준공된 아파트라면 2026년에 30년 차가 되는 식입니다. 다만 30년이 지났다고 해서 자동으로 재건축이 확정되는 것은 아닙니다.실제로 재건축이 추진되려면 단순히 건물 나이뿐만 아니라 건물의 노후도와 주거환경, 정비계획 수립 가능 여부, 주민들의 추진 의사, 용적률과 대지지분, 일반분양 물량 등 사업성까지 함께 봐야 합니다. 같은 30년 된 아파트라도 기존 용적률이 낮고 대지지분이 넓어 새 아파트를 더 많이 지을 수 있는 단지는 사업성이 좋아 재건축 추진이 빠를 수 있는 반면, 용적률이 이미 높거나 세대당 대지지분이 작은 단지는 35~40년이 넘어도 사업이 쉽게 진행되지 않는 경우가 있습니다.최근에는 재건축 절차도 과거보다 완화되어 준공 후 30년이 지난 단지는 재건축진단과 정비계획 수립 등 일부 절차를 예전처럼 반드시 순차적으로만 진행하지 않고 병행할 수 있도록 제도가 개선되었습니다. 따라서 현재 기준으로는 ‘재건축 후보가 될 만한 연식’을 간단하게 판단할 때 준공 30년 전후를 가장 먼저 보시면 됩니다.결론적으로 10~20년 된 아파트는 일반적으로 재건축을 논하기에는 이른 편이고, 25년 정도부터 장래 재건축 가능성을 살펴볼 수 있으며, 30년을 넘긴 아파트부터 재건축 후보라는 표현을 본격적으로 사용하는 경우가 많다고 이해하시면 됩니다. 다만 투자 목적으로 재건축 가능성을 판단하시는 것이라면 연식만 보는 것보다는 용적률, 대지지분, 세대수, 정비구역 지정 여부와 주변 신축 아파트 시세까지 같이 보는 것이 훨씬 중요합니다. 이러한 부분들을 참고해 주시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.집이 더러워도 경매절차는 쭉 진행됩니다.한 번 입찰을 진행했는데 아무도 입찰하지 않아 유찰되면 보통 다시 매각기일이 잡히고, 법원별 운영 기준에 따라 최저매각가격이 낮아진 상태에서 다시 경매가 진행될 수 있습니다. 그래서 처음에는 집 상태 때문에 아무도 들어오지 않더라도 가격이 충분히 내려가면 청소와 수리를 감수하고 싸게 매수하려는 사람이 나타날 수 있습니다. 즉, 집이 많이 더럽다고 해서 반드시 낙찰이 안 되는 것은 아니고 결국 가격 문제로 이어지는 경우가 많습니다.즉, 더러울수록 싼가격에 낙찰됩니다.알아두셔야 할 점은 집이 낮은 금액에 낙찰됐다고 해서 본인의 빚이 무조건 전부 없어지는 것은 아니라는 점입니다. 낙찰대금에서 경매비용과 우선순위에 따른 채권들을 배당하고도 본인이 부담하는 채무가 전부 변제되지 않았다면 잔존채무가 남을 수 있습니다. 따라서 현재 집의 예상 낙찰가격뿐 아니라 대출금이나 다른 채무가 얼마나 남아 있는지도 함께 확인해보시는 것이 좋습니다.낙찰후에 빚이 남았다면 질문자 본인에게 남은 빚이 돌아오므로이 점 주의하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.9월 17일 자취방을 빼고 10월 21일까지 부모님 댁이나 외가댁에서 실제 거주하면서 임시 전입하는 것 자체는 가능성이 높습니다. 다만 디딤돌대출 ‘승인 후 실행 전’에 세대구성이 바뀌는 것이므로, 특히 들어갈 집의 세대주가 주택을 보유하고 있다면 전입신고 전에 실행은행 담당자에게 한 번 확인하는 것이 가장 안전합니다.