답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.매매시 세입자가 이사나가는 조건이라면, 전세보증금 반환의무는 현재 집주인입니다. 잔금일에 매수인이 매도인 계좌로 매매 잔금을 입금하면, 매도인이 그 자금을 활용해 세입자에게 보증금을 내어주고 세입자가 짐을 빼며 집을 비워주는 것이 순서지요. 이 과정이 문제없이 동시이행되도록 계약서에 매도인이 잔금 수령과 동시에 세입자에게 보증금을 반환하고 주택을 완전히 인도한다는 내용을 반드시 명시하는 것이 바른 방법입니다. 질문하신 것처럼 "잔금일은 특정일로 하되 매수자와 세입자 간 협의 가능함"이라는 문구는 법적 분쟁의 소지가 매우 크므로 계약서에 절대 넣지 않는 것을 권장합니다. 원칙적으로 기존 세입자를 내보내고 빈집 상태로 매수인에게 넘겨줄 책임(명도 책임)은 계약 당사자인 매도인에게 있습니다. 만약 저런 모호한 문구를 넣게 되면, 세입자가 새 집을 구하지 못해 퇴거 일정이 미뤄질 경우 매도인이 책임을 회피하고 매수인과 세입자 간의 문제로 떠넘길 빌미를 제공하게 됩니다. 그리고 최악의 경우 잔금일이 확정되지 않아서 현재 거주중인 집에서 보증금을 받아 오시는 일정까지 어긋나서 문제가 커질 수 있습니다. 그래서 이런 계약에는 이런 특약 문구가 들어가야 합니다. 1. "본 매매계약은 현재 거주 중인 임차인이 잔금일에 퇴거하는 조건이며, 임차인 명도 및 보증금 반환에 대한 모든 법적 책임은 매도인에게 있다"2. "세입자의 이사 지연 등 매도인의 사정으로 명도가 약정된 잔금일에 이루어지지 않을 경우, 매도인은 매수인에게 발생하는 손해(이삿짐 보관 비용, 임시 거주 비용, 계약 파기에 따른 위약금 등)를 전액 배상한다"이상 매수인인 질문자님 입장에서 적어드렸으니, 이 내용을 통하여 원활한 협의가 되시기를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.정부나 과세 당국이 실거주 여부를 철저히 확인하기 위해 신용카드 결제 내역, 휴대폰 기지국 통신 기록, 아파트 관리비 및 공과금 납부 내역 등을 살펴보는 것은 사실입니다. 하지만 이는 모든 국민의 일상생활을 실시간으로 감시하는 것이 아니라, 특정 부동산 법령을 위반하거나 부당한 세금 혜택을 받으려는 위법 행위를 적발하기 위한 제한적인 조치입니다. 주로 분양가 상한제 아파트 청약 당첨 후 부여되는 실거주 의무를 어기고 몰래 세를 주거나, 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해 실제로 살지 않으면서 서류상으로만 주소지를 옮겨두는 '위장 전입'을 걸러내기 위해 활용됩니다.정부를 무턱대고 옹호하는 것은 아닙니다. 실제로 우려섞인 목소리가 나오고 있습니다만, 주로 실거주가 의심되는 대상자에게 당국이 직접 거주 사실을 증명할 수 있는 '소명 자료'로서 카드 내역이나 관리비 영수증 등을 제출하라고 요구하는 방식이 대부분입니다. 즉, 본인 서류를 직접 제출하여 소명하는 방식으로 하는 것이니, 너무 우려하지 않으셔도 됩니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.재건축 초과이익 환수제에 따른 실제 부담금 예정액 고지 사례를 살펴보면, 반포주공1단지 3주구가 조합원 1인당 약 4억 200만 원으로 통보받은 바 있으며, 과천주공4단지는 약 1억 417만 원, 방배삼익은 약 2억 7,500만 원, 한강삼익은 약 1억 9,700만 원 수준으로 통지되었습니다. 다만 과거 제도가 처음 시행되고 부과 단지가 나왔을 당시 가구당 최대 7억 7,000만 원까지 추산되며 큰 반발이 있었고, 최근 법령 개정으로 면제 기준과 부과율이 대폭 완화되면서 고지된 초창기 예정액보다 최종 납부액이 크게 줄어드는 추세입니다.이러한 부담금은 , 일괄적인 1/N이 아니라 각 조합원이 소유한 종전 자산의 감정평가액이나 분양받은 주택의 규모 등 권리가액 비율에 따라 차등 배분되므로 가치가 높은 주택을 소유했을수록 더 많은 부담금을 배정받게 됩니다.1 세대 1주택 장기보유 감면이 적용될 경우 조합원의 체감 부담금은 극적으로 낮아집니다. 개정된 기준에 따라 조합원 1인당 평균 초과이익이 2억 원이라고 가정할 때, 상향된 면제 기준(8,000만 원)과 완화된 누진 구간을 적용하면 기본 산출액은 약 2,100만 원 수준이 됩니다.이정도 수준인 점을 참조해 주시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.기준금리 인상은 대출 한도 축소와 이자 부담 증가로 직결되기 때문에 중장기적으로 부동산 시장의 매수 심리를 위축시키고 가격에 상당한 하방 압력을 가하는 핵심 변수입니다. 질문자님께서 최근 금리 영향이 적어 보인다고 느끼신 이유는 금리 변동이 부동산 실거래가에 온전히 반영되기까지 통상 6개월에서 1년 정도의 시차가 발생하기 때문입니다. 이미 주택을 보유한 차주들이 금리가 올랐다고 해서 당장 집을 급매로 던지기보다는 일정 기간 버티기에 들어가며, 분양가 상승과 신축 공급 부족 우려, 그리고 수도권 핵심지를 향한 '똘똘한 한 채' 쏠림 현상 등 공급 측면의 요인이 금리 인상 효과를 일시적으로 상쇄하고 있는 영향도 큽니다.하지만 금리가 연속으로 인상되어 3%대에 안착하게 되면 시장이 체감하는 금융 충격은 이전과 차원이 달라집니다. 특히 가계대출에 엄격하게 적용되는 스트레스 DSR 규제와 맞물려 개인이 대출받을 수 있는 최대 한도가 눈에 띄게 줄어들기 때문에, 실수요자들의 실질적인 매수 자금 동원력이 크게 꺾이게 됩니다. 여기에 높은 금리로 인해 전세대출 이자 부담이 커지면서 전세 수요가 월세로 빠르게 이동하게 되고, 이는 갭투자자의 자금 조달을 어렵게 만들어 주택 매매 수요 전반을 위축시키는 결과로 이어집니다.결국 연속적인 금리 인상은 거래량을 급격히 감소시키는 '거래 절벽'을 유발하고, 버티지 못한 다주택자나 무리하게 대출을 낀 영끌 매물이 늘어나며 가격 조정을 촉발할 가능성이 매우 높습니다. 다만 모든 지역이 일괄적으로 하락하기보다는, 풍부한 대기 수요와 자본력을 갖춘 최상급지는 가격 방어를 이어가는 반면 외곽 지역이나 지방, 그리고 빌라·오피스텔 등 비아파트 시장부터 가격 하락세가 뚜렷해지는 극단적인 '부동산 양극화'가 심화될 것으로 전망됩니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네이버 부동산 매물이 다 거래가능한 매물은 아니에요.부동산 중개 시장에서는 손님의 전화를 유도하기 위해 이미 계약이 끝난 좋은 조건의 집을 고의로 내리지 않고 방치하는 이른바 '유령 매물'이나, 시세보다 터무니없이 저렴한 가격으로 올려둔 뒤 막상 연락하면 "방금 계약되었다"며 다른 방을 권유하는 '미끼 매물'이 여전히 적지 않게 존재합니다. 이건 부정할 수 없는 사실이지요.단순 일반 등록 매물보다는 집주인이 직접 모바일로 소유권을 인증한 '집주인 확인 매물'이나 네이버 검증단이 현장을 직접 확인한 '현장 확인 매물' 위주로 필터링하는 것이 안전합니다. 또한, 매물 등록일자가 1~2달 이상 오래 지났거나 주변 시세 대비 보증금과 월세가 지나치게 저렴한 곳, 동일한 사진으로 여러 부동산이 중복 등록해 둔 매물은 미끼 매물일 확률이 매우 높으므로 거르는 것이 좋습니다.전화문의 하실 때는 모호한 질문보다는 네이버에서 본 무슨 무슨 건물의 무슨 물건 과 같이 정확히 집어서 이야기를 하는 것이 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.퇴근 후 한시간이라는 제약이 있는 부분이 조금 마음에 걸리지만, 이런 경우에는 보유하고 있는 전문적인 지식은 무엇이 있는가를 잘 생각해 보셔야 합니다. 남들과 질문자님을 구분지을 수 있는 특징적인 기술이나 장점을 생각해 보시고 그것을 짧은 시간동안 돈과 연결시킬 수 있는 고리를 찾아야만합니다. 제가 즐겨 읽는 "성공의 법칙" 이라는 책에서는 먼저 중점목표를 확실히 하라고 나와 있습니다. 이처럼, 목표하고자 하는 바를 확실히 한 후에, 그를 이룰 수 있는 자신만의 분야를 찾아 단가가 높은 일들을 하시는 것이 좋겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.내 땅이라도 허락 없이 심은 농작물을 마음대로 뽑거나 훼손해서는 절대 안 됩니다. 우리 대법원 판례상, 타인의 토지에 무단으로 경작했더라도 이미 자라고 있는 농작물의 소유권은 땅 주인이 아닌 경작자에게 있다고 보기 때문에 임의로 갈아엎을 경우 오히려 재물손괴죄 등으로 처벌받을 위험이 있습니다. 따라서 가장 먼저 하셔야 할 일은 동네 이장님이나 주변 이웃을 통해 땅을 일구는 분이 누구인지 수소문하여 신원을 파악하는 것입니다. 시골에서는 버려진 빈땅인 줄 알고 인근 어르신들이 소일거리 삼아 밭을 매는 경우가 대부분이므로, 이장님을 통하면 비교적 쉽게 당사자를 찾으실 수 있습니다.비용이 많이 드는 철제 펜스나 울타리를 당장 설치하실 필요는 없습니다. 대신 다이소나 철물점에서 파는 저렴한 고추 지지대나 파이프를 땅의 경계선에 몇 개 박고 굵은 끈으로 연결하여 구역을 표시하는 것만으로도 충분한 통제 효과를 볼 수 있습니다. 이와 함께 비에 젖지 않게 코팅한 안내문을 눈에 잘 띄는 곳에 단단히 묶어두는 것이 핵심입니다. 안내문에는 "사유지이므로 무단 경작을 금지하며, 현재 심어진 작물 수확 이후에는 경작을 중단해 주시길 바랍니다. (연락처 기재)"라는 내용을 정중하면서도 단호하게 명시해 두어 경작자가 스스로 연락해 오도록 유도해야 합니다.경작자와 연락이 닿았다면 이미 심어둔 작물은 이번까지만 수확하도록 유예 기간을 주되, 다음부터는 절대 농사를 지을 수 없음을 명확히 통보하셔야 합니다. 만약 동네 분의 사정을 고려해 계속 농사를 짓게 해 주실 의향이 있다면, 반드시 1년에 쌀 한 포대나 단돈 몇만 원이라도 임대료(도지)를 받거나 '토지 사용 승낙서' 같은 간단한 서면 서류를 작성해 두어야 합니다. 비록 30평의 작은 땅이지만, 타인이 오랜 기간 평온하게 내 땅을 점유할 경우 발생할 수 있는 복잡한 소유권 분쟁(점유취득시효 주장 등)을 사전에 완벽히 차단하려면 소유주의 허락 아래 사용하고 있다는 명확한 증거를 남겨두는 것이 필수적입니다. 이런 방법을 통해 원활하게 경작자와 협의를 보시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.말씀하신 대로 이번 모집에서는 일반자산이 많아도 입주자격심사에 영향을 미치지 않는 것이 맞습니다. 다만, 자산 중 자동차에 대해서는 4542 만원을 넘기게 되면 부적격처리가 된다는 뜻입니다.소득요건 또한 당락을 결정하는 기준에서 배제를 하게 되는데요, 임대조건 부과 유형 결정 등을 위해 소득조회 실시한다 라는 말은 최종적으로 확인된 소득 수준에 맞춰 매월 납부할 임대료와 보증금을 차등 책정하겠다는 뜻입니다.따라서 자동차 4542만원 이하를 가지고 있으면 다른 자산과 소득이 얼마가 되었던지 간에 당첨은 될 수 있으나, 소득구간에 대비해 임대료를 올릴 것이라는 것으로 알고 계시면 되겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공시지가보다 낮은 가격으로 부동산을 매매하는 것 자체는 법적으로 아무런 문제가 없으며, 당사자 간의 합의만 있다면 정상적으로 계약을 체결하고 소유권을 이전할 수 있습니다. 특히 지방의 임야 인근에 위치한 30평 규모의 작은 밭이나 맹지 같은 자투리땅은 실제 시장에서의 수요가 극히 적기 때문에, 서류상의 공시지가보다 낮은 가격에 급매로 거래되는 현실적인 사례가 매우 빈번하게 발생합니다. 가족이나 친척이 아닌 전혀 모르는 제3자와의 거래라면 이러한 시장 상황이 자연스럽게 인정되므로, 매매 가격을 낮춰서 계약서를 작성하더라도 세무적인 제재를 받을 확률은 거의 없습니다.하지만 세금 처리 시 조금 중요한 포인트가 발생합니다. 먼저 매수자 입장에서 취득세를 납부할 때, 신고한 실제 매매 가격이 지자체에서 정한 시가표준액(공시지가)보다 지나치게 낮을 경우, 관할 구청이나 군청에서 이를 비정상적인 거래로 의심하여 실제 거래 금액이 아닌 공시지가를 기준으로 취득세를 부과할 수 있습니다. 이런 점만 인지하신다면 충분히 문제 없이 거래가 가능합니다. 다만, 거래 상대방이 부모 자녀, 형제 등 특수관계인일 경우는 이야기가 많이 달라집니다. 참고를 부탁드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.당근이 부동산 서비스를 시작한 것은 당근이 지역기반 생태계를 생활 전체로 확장하기 위해서 입니다. 당근은 처음부터 중고거래앱이 목적이 아니라 동네 이웃의 연결을 돕는 커뮤니티 플랫폼을 지향했습니다. 부동산은 동네 중심 정보가 교류되는 영역이어서 당근이 진입할 수 있는 가장 확실한 타겟이었던 것입니다. 또 다른 이유는 기존 부동산 중개 시장의 높은 수수료 부담을 '직거래' 방식으로 덜어주려는 틈새시장 공략에 있습니다. 원룸, 투룸, 단기 임대, 셰어하우스 등 1~2인 가구가 주로 찾는 소규모 매물은 거래 금액 대비 공인중개사 수수료가 상대적으로 큰 부담으로 다가옵니다. 이것을 중고물건 거래하듯이 친근하게 바꾸어 기준 중개 시장의 틀을 깨고 문턱을 낮추고자 한 것이지요.이렇게 하면, 어플을 만드는 주 목적인 플랫폼 체류시간 증대를 확실하게 달성할 수가 있습니다. 중고 거래 수수료가 없는 당근의 구조상, 확실한 수익 창출을 위해서는 유저들이 앱에 더 오래, 더 자주 머물게 해야 합니다. 동네알바, 중고차에 이어서 부동산까지 넓히면서 동네 만능앱으로 진화한 것이죠. 이런 히스토리를 참고해 주시기 바랍니다. 감사합니다.