안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
전세 세입자가 있는 아파트 매매에서 가장 중요한 건 "누가 보증금을 반환할 것인지" 와 "잔금일ㆍ명도일" 을 계약서에 명확히 정하는 것입니다.
대항력 있는 임차인이 있는 상태로 소유권이 이전되면 원칙적으로 매수인이 임대인 지위와 전세보증금 반환채무까지 승계합니다.
다만 세입자를 내보내고 공실 상태로 매수하는 거래라면 보통 잔금일에
● 매수인이 지급할 잔금 중 전세보증금 상당액을 매도인이 세입자에게 반환하고
● 세입자의 퇴거ㆍ열쇠 인도 및 전입정리 등을 확인한 뒤
● 나머지 매매잔금을 지급하는 동시이행 구조로 만드는 것이 안전합니다.
특히 "잔금일은 ○월 ○일로 하되 매수인과 임차인 간 협의 가능" 같은 문구는 위험합니다.
누가 날짜 변경 위험을 부담하는 지가 불명확하기 때문입니다.
특약에는 최소한 "현 임차인의 보증금 ○억원은 매도인의 책임과 비용으로 반환하고 , 매도인은 잔금일까지 임차인의 명도 및 퇴거를 완료한다. 임차인 사정으로 명도가 지연되는 경우 매매잔금 지급 및 소유권이전 일자도 상호 합의하여 조정하며 , 매수인은 임차보증금 반환채무를 승계하지 않는 조건으로 매매한다." 처럼 구체적으로 정하는 것이 좋습니다.
특히 매수인도 현재 살고 있는 집의 전세보증금을 받아 잔금을 마련해야 한다면 '내 보증금 반환 -> 매매 잔금 -> 기존 세입자 보증금 반환 -> 명도' 가 연쇄적으로 연결되므로 날짜가 하나만 틀어져도 문제가 생깁니다.
계약 전 공인중개사와 함께 세 당사자의 자금 지급ㆍ퇴거 시간을 같은 날 기준으로 맞추고 , 지연 시 잔금일 연기 및 계약위반 책임까지 특약으로 정해두는 것이 안전합니다.