답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 이재명 정부의 다주택자 양도세 중과 유예종료와 관련하여 강남, 송파 지역의 전망이 궁금하시군요.정책의 핵심 골자는 "5월 9일 마지막 탈출구 닫힌다" 입니다. 현재 정부는 다주택에 대한 양도소득세 중과 유예를 5월 9일부로 중단한다고 합니다. 세율이 변화되는 폭이 너무 커서 최고 세율은 82.5%가 됩니다. 공급 측면에서는 매물적체와 급매물이 나올 것으로 예상됩니다. 현재도 절세 매물들이 속속 나오고 있습니다. 하지만 수요 측면에서도 대출규제라는 강력한 허들을 넘어야 매수가 가능하기 때문에 사실상 쉽게 덤비지는 못하는 모양입니다.즉, 5월 초까지 나오는 매물을 잡을 수 있는 자금력이 있다면 지금이 적기이기는 합니다. 아울러, 5월 10일 이후로부터는 매물 잠김 현상이 발생할 가능성이 큽니다. 세금이 워낙 크기 때문에 그냥 양도하지 않고 보유하고 정책 변화를 관망하는 쪽을 갈 것으로 봅니다. 의견 참고하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.말씀하신 바가 맞습니다. 폐업한 사업자에게는 부가세를 줄 필요가 없습니다. 그리고 동생명의로 새로 발행하는 것은 타인명의 위장발급으로 불법입니다. 따라서 나중에 연말정산이나 세금 처리시 문제가 될 수 있습니다. 그리고 본인이 중개하지도 않은 것을 세금계산서 끊은 중개사 쪽도 불이익이 있어요.즉, 부가세를 제외하고 중개수수료만 내면됩니다. 그게 아니라면, 계약을 완전히 새로 해야 합니다. 새로 발급한 동생명의 면허로요.그래서 이러한 사항을 잘 설명하시고 부가세는 내지 마시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.저런... 한달 이사를 먼저 하게 되는데, 월세를 미리 내도 보증금을 제때 받을 수 있을지가 걱정이시군요.월세를 다 내면 계약은 유효합니다. 3월에 이사를 가더라도 4월 17일까지의 월세를 냈다면, 계약상 의무는 다 한 것입니다. 집주인 입장에서도 손해가 없으니 이걸 이유로 보증금을 안 돌려줄 명분은 없습니다. 다만, 세입자 들어오면 준다는 말이 가장 걸립니다. 법적으로는 4월 17일에 보증금을 돌려받아야 합니다. 이럴 경우에 몇가지 안전장치를 해야합니다. 3월에 새집으로 이사를 가더라도, 짐을남겨두세요. 점유를 유지하기 위함입니다. 그리고 현관 비밀번호를 알려주지마세요. 짐을 다 빼고 점유까지 넘겨주면, 법적으로 집을 떠난게 되어버려서 혹시 경매에 넘어가 버리면 보증금 보호순위를 잃을 수도 있습니다. 전입신고도 중요합니다. 3월에 이사를 가신다고 해도 일단 계약이 유지되는 동안은 전입신고를 이동하지 마세요.. 대항력을 유지하기 위함입니다. 즉, 3월에 짐 다 빼고 문 열어주지 말기,전입신고 새 집에 하지 말기.이 두가지만 하셔도 충분히 집주인이 보증금을 돌려주게 할 이유가 될 수 있습니다. 이렇게까지 해서 받아야 하는 것이 참 안타깝지만, 잘 이행하셔서 소중한 보증금 지키시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.제가 답변 달아드렸던 분인것 같네요.제가 생각하기에 워낙 이 분야에 종사하시는 사람들이 많으셔서 다양한 인간이 있습니다. 아마 지금 만나보신 중개업자분은 조금 인성이 좋지 않은 쪽으로 치우쳐 계신 삶을 살고 있는 것 같군요.손님에게 그런식으로 말하는 걸 보니 가까운 지인이나 가족에게는 얼마나 자기 하고 싶은 대로 말을 할지 참 암담하네요.아니면 이미 주변에 가까운 사람들이 다 떠나서 대화를 할 사람도 없을려나요.제가 말씀드린 대로 다른 부동산을 알아보도록 하세요.만약에 같은 매물이라도 다른 부동산을 통해 할 수도 있습니다. 공동중개라는 걸 통해서요. 마음이 잘 맞고 잘 도와주시는 분들도 얼마든지 있습니다. 그런 분들을 통해 같은 매물을 보실 수도 있어요.부디 다른 부동산 가셔서 해결하시고 해당 부동산과는 연락이나 업무를 같이 하지 않는 것을 추천하고 싶네요.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.보금자리론 실행 관련해서는 대출신청자(예비신부) 의 소득과 신용을 기준으로 합니다. 예비신랑이 빌려준 돈이 금융기록으로서 부채가 되지 않는다면(개인간 차용증) 대출한도에는 영향이 없습니다. 우려하시는 대로 증여가 가장 문제가 될 텐데요. 법적으로 예비 부부는 타인입니다. 하지만 차용증을 작성하실 예정이시기 때문에 증여로는 보지 않을 수 있습니다. 법정이자율을 따져보면 (4.6%) 연간 법정이자가 460만원이므로 이 경우는 증여세가 발생하지 않습니다. 따라서 무이자로 차용증을 쓰셔도 세무적으로는 문제가 발생하지 않을 것으로 보입니다. 차용증을 급하게 나중에 썼음을 의심받을 수 있기 때문에 공증을 하나 받아 주시는 것도 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.가로주택 정비사업 진행 과정에서 현금청산 문제로 신경이 많이 쓰이시겠네요. 우선 감정평가 금액이 떨어질 가능성에 대해서 문의 주셨는데요. 가능성이 없는 것은 아닙니다. 하지만, 단독주택의 특성상 확률은 낮습니다. 먼저 법원 감정인은 2023년의 평가액을 기준으로 하는 것이 아니라 법이 정한 '산정 기준일'당시 시세를 평가합니다. 만약 그 사이에 주변의 지가가 하락했거나 부동산 경기가 극도로 침체 되었다면 떨어질 수는 있습니다. 다만, 그럴 확률은 낮은 편입니다. 건물의 감가상각을 생각해 보아야 합니다. 그러나 기본적으로 단독주택의 핵심가치는 토지로 보기 때문에 건물이 2-3년 정도 더 낡았다고 해도 큰 변화는 없을 것으로 보입니다. 비교표준지 변동되는 경우가 있습니다. 감정평가는 주변의 표준공시지가를 기준으로 삼습니다 .2023년 대비 2026년의공시지가가 하락한 경우에는 평가액이 줄어들 수 있습니다. 이런 내용을 참고하시어 보시면 되겠지만, 결론적으로는 큰 변동은 없을 것으로 예상되니 참조하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 실무에서도 자주 있는 패턴은 아닙니다. 질문을 번호별로 주신 바, 제가 번호대로 답을 달아 드리겠습니다. 1. 도배 진행하는 집에 짐 넣어두기 어렵습니다. 도배업자가 아마 작업 못하겠다고 할 것입니다. 2. 못 받을 건 없지만, 집주인 입장에서는 이해하기 어려운 요구 입니다. 도배나 수리기간은 세입자의 편의를 위한 것으로 세입자가 해당 기간 외부 머무는 시간은 감수합니다. 3. 당연히 거부할 수 있습니다. 현 세입자가 본인의 자금 흐름 때문에 날짜를 지정하는 것은 질문자님하고 완전 별개의 문재입니다. 계약대로 진행하셔도 문제가 없습니다. 추천드리는 것은 3번을 들어주실 수 있다고 하면, 이를 들어주면서 2번에 대한 비용지원을 일부 받아내는 쪽으로 협상을 하는 것입니다. 잘 협의하시어 좋은 이사가 되시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.토지를 증여받으셨고, 14년을 보유한 토지에 대해 세금이 궁금하시군요.토지 매매 양도세에서 가장 큰 차이를 발생시키는 것은 단연 사업용/비사업용 여부 입니다. 비사업용이 되면 세금이 중과 됩니다. (기본세율에다가 +10%)사업용으로 판정을 받으려면, 토지 소재지나 연접 지역에 거주해야 합니다. 그리고 아래 요건을 만족해야 하죠.-양도일 직전 3년 중 2년이상거주-양도일 직전 5년중 3년이상거주-전체 보유기간의 60% 이상거주현재 거주하신지 1년 11개월 되셨네요. 그러므로 1개월을 채우시면 2년거주가 되기 때문에 사업용으로 인정받으실 수 있을거 같습니다. 양도세 계산시는 증여 당시가액을 몰라 제가 계산을 해드릴 수가 없습니다. 증여 당시가액을 알면 현재 1억에 판매했을 때 대충 계산을 해 드릴 수가 있을텐데 안타깝네요.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.제가 질문자님 상황이었으면 계약 안합니다. 그 지역에 다른 매물이 없는 것도 아니고 다른 집을 찾으시는 것이 좋을 듯 합니다.말씀 들어보니, 워낙에 학생들이 많이 찾는 곳이라 그냥 배짱 장사를 하는 것 같네요.중개사 또한 기본적으로 임차인의 권리도 찾아주지 못하는 것 같구요.다른 중개사를 통해 다른 매물을 알아보시고 확인이 가능한 곳에서 계약을 하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.말씀하신 대로 토요일 계약 + 긴 설연휴라는 부분이 조금 걱정이 되실 수 있습니다. 우선 확정일자를 언제 받을 수 있는지를 알아보면, 신청일은 2월 14일 신청이 가능합니다. (연휴 중 온라인신청)처리일은 연휴가 끝난 첫날인 2월 19일 목요일에 처리가 될 것입니다. 효력은 부여받은 날 당일로 효력이 발생하니까요 2/19 가 될 것입니다. 다음으로는 연휴기간 중 집주인이 대출받는 상황입니다. 특약을 넣기로 하신 것은 매우 잘하신 것이구요. 잔금 날 등기부를 재확인하셔야 합니다. 제일 위험한게 잔금 당일 오전입니다. 잔금 입금 전 새로 등기부를 다시 떼보세요. 그래야 연휴 혹은 연휴 후 오전 일찍 무언가 변동이 있는 것을 발견할 수 있습니다. 잔금은 4월이라 여유가 있는 편이라 출장이랑은 큰 관계는 없을 것 같지만, 전세대출 잘 실행되는지하고, 정말 필요한 때 대신 나가줄 수 있는 대리인 지정(대리인 위임장 미리 작성) 이 필요합니다. 그래야 유사 시(출장이 본의 아니게 길어질때)를 대비할 수 있을 것으로 보입니다. 잘 계약하시고 안전하게 잔금 치르시길 바랍니다. 감사합니다.