답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.빌라를 매수하시는데,다른 호실(세대)의 위반으로 인해 건물전체가 위반건축물 등록되어있다고 이해했습니다. 이런경우는 결과적으로는 해당 내용이해소되기 전까지는 여러 리스크가 따르기 때문에 주의를 기울이실 필요가 있습니다. 해당 빌라가 집합건물인 다세대주택으로 개별 등기가 되어 있고 301호 자체에 불법 확장이나 용도 변경 등의 위반 사항이 없다면, 401호와 501호의 위반으로 인해 301호 매수자에게 이행강제금이 부과되거나 행정적인 처벌이 내려지지는 않습니다. 이 부분에 있어서는 매수하려는 호실 자체에 문제가 없다는 부동산 중개인의 설명이 사실에 부합합니다. 하지만 건축물대장 표제부에 전체 건물 명의로 '위반건축물' 표기가 되어 있다면, 301호가 적법한 세대라 하더라도 해당 건물에 속한 모든 호실에 대해 제1금융권의 전세자금대출이나 주택담보대출 승인이 거절될 가능성이 매우 높습니다.​이러한 금융권의 대출 제한은 향후 세입자를 구하고 보증금을 반환하는 과정에서 심각한 문제를 발생시킬 수 있습니다. 현재 전세금 1억 8천만 원은 공시가격 1억 4,700만 원의 126%인 1억 8,522만 원 이내에 해당하여 전세보증금반환보증보험 가입의 기본적인 금액 요건은 충족합니다. 그러나 건축물대장에 위반건축물로 등재된 건물은 주택도시보증공사(HUG) 등 기관의 보증보험 가입이 원천적으로 차단되는 경우가 많습니다. 전세자금대출과 보증보험 가입이 불가능한 매물은 새로운 세입자를 구하기 극히 어려우며, 추후 기존 세입자 퇴거 시 매수자가 직접 1억 8천만 원의 현금을 마련해 반환해야 하는 유동성 위험에 처하게 됩니다.​재개발 구역 지정 및 입주권 부여와 관련하여, 301호 자체가 적법하게 소유권 보존등기가 되어 있는 구분건물이라면 재개발 시 조합원 자격을 얻고 새 아파트 입주권을 받는 데에는 법적으로 문제가 발생하지 않습니다. 재개발 입주권은 개별 구분소유권의 적법성을 기준으로 판단하기 때문입니다. 다만, 같은 건물 내 위반 세대들의 경우 추후 감정평가나 청산 과정에서 불이익을 받을 수 있어 재개발 동의율 확보 과정에서 갈등의 원인이 될 수 있습니다. 결론적으로 301호 자체의 법적 권리나 입주권에는 하자가 없으나, 위반건축물 딱지로 인한 대출 및 보증보험 불가라는 꼬리표가 세입자 유치와 전세금 반환에 막대한 지장을 초래할 수 있다는 객관적 사실을 고려하여 매수를 판단해야 합니다. 이런 점들을 잘 검토하시어 매매 결정을 하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.​2년이라는 짧은 투자 및 실거주 기간을 고려할 때는 풍부한 배후 수요와 지하철 노선, 탄탄한 인프라로 환금성이 가장 뛰어난 수원 영통 라인(벽적골 및 영통포레파크원 등)의 투자가치가 상대적으로 가장 우수할 것으로 판단됩니다. 대출의 경우 1금융권 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 규제 특성상 연봉 5,000만 원 조건에서 2억 8,000만 원의 주담대를 수령하면 상환 한도가 거의 차기 때문에, 추가적인 신용대출이나 차량대출은 매우 제한적이거나 불가능할 가능성이 높습니다. 이러한 점을 참조하여 주시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선 생애 첫집을 매수앞두고 계신것을 축하드립니다. 연식이 있는 만큼 계약시 특약사항을 꼼꼼히 챙기는 것이 중요합니다. 구축 아파트 매매 시 가장 기본적으로 들어가야 할 특약은 잔금 지급일의 다음 날까지 매도인이 근저당권 설정 등 새로운 권리 변동을 일으키지 않으며, 계약일 기준의 등기부등본 상태를 유지한다는 조항입니다. 이는 잔금을 치르는 사이에 매도인이 집을 담보로 대출을 받는 사고를 막기 위함입니다. 또한, 체납된 관리비나 공과금은 잔금일을 기준으로 매도인이 모두 정산한다는 내용과 함께, 불법 건축물이나 확장 등으로 인한 이행강제금이 발생할 경우 잔금일 이전의 원인으로 인한 것은 매도인이 책임진다는 내용도 포함하는 것이 좋습니다.질문하신 하자보수 특약의 경우, 실제 부동산 현장에서 매도인들이 선뜻 넣어주는지는 매도인의 성향과 부동산 시장의 분위기에 따라 크게 좌우됩니다. 30년이나 된 아파트는 자연스러운 노후화가 진행된 상태이므로, 매도인 측에서는 오히려 '현 시설물 상태에서의 매매 계약'임을 강조하며 잔금일 이후의 하자에 대해 면책을 요구하는 경우가 많습니다. 매수자 입장에서는 민법상 6개월의 매도인 하자담보책임을 주장하고 싶겠지만, 실무적으로는 생활에 치명적인 영향을 주는 '중대한 누수'나 '배관 파손' 등에 국한하여 잔금일 이후 3개월에서 6개월까지만 매도인이 수리비를 부담한다는 식으로 서로 합의점을 찾는 경우가 가장 흔합니다. 단순 결로나 샷시 노후화 같은 일반적인 마모 상태까지 매도인에게 수리를 요구하기는 현실적으로 어렵습니다.​'대출 불가 시 계약금 반환' 특약 역시 매수자에게는 가장 안전한 장치이지만, 매도인들이 동의해 주기를 상당히 꺼리는 대표적인 문구입니다. 매도인 입장에서는 본인의 잘못이 아닌 매수자의 신용도나 정부의 대출 규제 변경 등 외부 요인으로 인해 계약이 파기되고 시간적 손해를 떠안아야 하기 때문입니다. 특히 인기 있는 매물이나 매도자 우위의 시장에서는 이 특약을 요구할 경우 매도인이 아예 계약을 거부하기도 합니다. 따라서 이 특약을 무조건 고집하기보다는, 계약금을 입금하기 전에 은행이나 대출 상담사를 통해 본인의 한도와 대출 가능 여부를 미리 가심사받아 확실히 해두는 것이 훨씬 안전하고 현실적인 방법입니다. 만약 매도인을 설득해 해당 특약을 넣고자 한다면, 기한을 열어두기보다는 '계약일로부터 1주일 이내에 대출 불가 판정 시'와 같이 명확한 기한을 정해주어 매도인의 부담을 덜어주는 방식으로 접근하는 것이 좋습니다.처음에 말씀드렸던 것처럼, 연식이 연식인만큼 꼼꼼하게 검토하시어 생애 첫 주택을 매수하는 데 있어서 문제가 없기를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.오피스텔도 법적으로는 리모델링이나 재건축이 가능합니다. 다만, 재건축을 하기 위한 요소가 부족한 부분이 있습니다. 재건축은 말 그대로 건물을 전부 철거하여 다시 건축하는 것입니다. 그러면 과연 누가 이런 사업을 진행하게 될까요? 바로건설사나 시행사에서 재건축 사업을 추진합니다.물론 조합도 있어야 합니다만, 시행사나 건설사가 재건축으로 인한 이득을 보기 위해서 진행하게 됩니다. 기본적으로 아파트의 형태는 부지가 넓고, 녹지 및 주차장이 확보되어 있어, 재설계를 통해 추가적인 세대확보나, 법규완화로 인한 용적률 상승 등이 가능합니다. 그러니, 30년 이상 지난 아파트를 건폐율은 동일하게 더올린다면 추가된 세대의 분양은 시행사나 건축사의 이득으로 바로 연결되게 되는 것이죠.하지만, 오피스텔의 경우는 이야기가 다릅니다. 우선 용도구역부터가 상업지구에 위치해 있고, 초기 건축때부터 용적율을법규가 정한 한도의 100% 끌어다 사용하게 됩니다. 또한 적은 면적에 세대가 너무 많아 동의를 다 받아내기도 어려울 뿐더러 건물 1,2개동에 그치는 경우가 많아 수익률이 좋지 않습니다.리모델링의 경우도 마찬가지 입니다. 아파트는 설계가 바뀌어 세대를 추가할 수도 있고, 수평증축이 가능하다면 리모델링+수평증축을 통해 수익을 꾀할 수 있는 옵션이 있지만, 오피스텔은 마치 닭장처럼 최적의 공간활용을 했기 때문에 리모델링으로는 그 세대수를 늘리기가 좀처럼 쉽지 않습니다.이러한 이유로 오피스텔,주상복합은 재건축이나 리모델링이 거의 없는 편입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문자님, 말씀하신 대로 부부 중 한분이 사망 시, 나머지 한명에게 주택연금이 자동연장 되려면 신탁방식으로 하셔야 합니다. 먼저 저당권 방식은 일반적 대출과 비슷합니다. 집의 명의는 질문자님 그대로 있고, 주택금융공사가 그 집에 담보를 잡아서 연금을 지급하는 방식입니다. 이 방식의 최대 단점은 집주인이 사망시 발생합니다. 사망시에는 이 주택이 상속재산으로 변경됩니다. 상속은 배우자 뿐만 아니라 자녀에게도 동일한 권리가 주어지기 때문에 배우자께서 연금을 계속 받으려면 자녀 전원의 상속포기 각서를 받아야 합니다. 반대로 신탁방식은 집의 명의 자체를 주택금융공사에 맡기는 것입니다. 진짜 주인은 질문자님으로 되어 있지만, 명의 신탁 제도를 통해 주택금융공사로 명의가 넘어가기 때문에 일반적인 상속재산에 포함이 안됩니다. 즉, 처음부터 계약을 질문자님 사망시 연금이 배우자에게로 가게 되어 있으면 그대로 진행이 된다는 뜻입니다. 신탁방식은 집 명의를 공사로 이전하는 절차를 거쳐야 해서 처음에 내야 하는 등기 비용이 저당권방식보다 조금 더 비쌉니다. 하지만 그 대신 빈방을 보증금 받고 월세나 전세로 빌려줄 수 있다는 큰 장점이 있습니다. 저당권방식은 보증금을 받는 임대가 법적으로 아예 불가능하거든요. 약간의 초기 비용이 더 들더라도, 남은 배우자가 자녀들 눈치 보지 않고 안전하게 평생 연금을 받을 수 있도록 보호해 준다는 점에서 선생님의 계획에는 신탁방식이 가장 완벽하게 들어맞는 선택입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.대장아파트가 어떤 기준으로 정해지는지 궁금하시군요. 기본적으로 대장 아파트는 해당 지역의 랜드마크 역할을 합니다. 가장 결정적인 기준은 가격입니다. 주변 시세를 이끄는 가격 형성이 되어 있습니다. 가격과 더불어 가장 중요하게 작용하는 것은 단지의 규모와 브랜드입니다. 보통 1,000세대가 넘어가는 대단지일수록 관리비가 저렴하고 커뮤니티 시설이나 조경이 잘 갖춰져 있어 사람들의 선호도가 높습니다. 여기에 이른바 1군 건설사의 프리미엄 인지도까지 더해지면 대기 수요가 집중되어 대장아파트로 자리 잡을 확률이 크게 높아집니다.입지와 인프라 역시 절대 빠질 수 없는 기준입니다. 지하철역과 가까운 초역세권인지, 단지 내에 초등학교를 품고 있는 이른바 '초품아'인지, 주변에 유명 학원가나 대형 상업 시설 및 공원 등이 잘 갖춰져 있는지가 핵심입니다. 사람들이 거주하기에 가장 편리하고 쾌적한 조건을 모두 선점하고 있기 때문에, 말씀하신 대로 늘 수요가 풍부하고 부동산 호황기에는 거래량도 활발하게 나타나는 편입니다.또한, 건물의 연식이나 상징성도 큰 영향을 미칩니다. 주로 최근에 지어진 쾌적한 신축 아파트가 대장 역할을 맡는 경우가 많지만, 지어진 지 오래되었더라도 압구정 현대아파트나 은마아파트처럼 뛰어난 입지와 재건축에 대한 기대감으로 지역을 대표하는 경우도 있습니다. 즉, 누군가 그 동네를 떠올렸을 때 가장 먼저 생각나는 상징적인 아파트이자, 주변 단지들이 가격을 올리거나 내릴 때 기준점이 되는 곳이 바로 대장아파트입니다.종합해 봤을 때, 대장아파트라는 명칭은 기관에서 공식지정되는 것이 아니며, 시장에서 자연스럽게 지정되는 것입니다. 보통 여러가지 요인들이 합쳐진 지역 내 1등 아파트라고 주민들이 인정하는 아파트 들이지요. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.토지거래허가구역 내 부부 공동명의 주택 매수 시, 잔금 완료 후 아내분이 먼저 전입신고를 하고 남편분이 한달 뒤에 합류하여 전입신고를 하는 것은 원칙적으로 충분히 가능합니다. 토지거래허가구역 규제의 가장 중요한 핵심은 투기를 방지하고 매수자가 해당 주택에 '실거주 목적'으로 전입하여 정해진 의무 거주 기간(통상 2년)을 실제로 채우는지 확인하는 데 있습니다. 따라서 공동명의자인 부부 중 한 분이 기한 내에 먼저 전입을 완료하여 실거주를 시작한다면, 허가받은 목적대로 주택 이용에 착수한 것으로 인정받는 데 큰 무리가 없습니다.하지만, 원칙적으로 세대원 전원 전입을 기준으로 실태조사를 합니다. 관할 지자체에서 시차가 발생하는 부분에 대해서 소명해 달라는 요구를 받으실 수도 있습니다. 보통 한달 정도는 기존 거주지 계약 만료, 직장, 이사일정 등 이유가 확실하기 때문에 위장전입이 아니라 실제로 한달 뒤에 합류하신 다면 법적인 규제 위반으로 문제삼지는 않으니 너무 걱정하실 필요는 없습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.청약 예비순번 당첨을 진심으로 축하드립니다. 예비 입주자분들에게 주어지는 주택 열람 기간은 안타깝게도 시행사나 시공사, 또는 LH나 SH 같은 공급 기관에서 사전에 정해둔 날짜와 시간 내에서만 가능한 것이 일반적입니다. 보통 현장 안전 관리와 인력 배치, 그리고 수많은 예비 당첨자들의 동선을 효율적으로 통제해야 하는 문제로 인해 지정된 기간(보통 오전 10시부터 오후 4시 사이 등) 외에 개별적으로 날짜를 변경하거나 늦은 시간에 방문하는 것은 원칙적으로 허용되지 않습니다. 정해진 주택 열람 기간이 지나면 현장 출입 자체가 통제되기 때문에 임의로 다른 날에 집을 보러 가는 것은 매우 어렵습니다.만약에 배정된 열람기간 동안 직장업무 등으로 본인이 방문하기 어렵다면 직계가족 등 대리인을 통해 주택열람하는 방법을 고민해 보실 수 있습니다. 대부분 분양 현장에서는 가족 방문 시, 예비 당첨자 본인의 신분증, 가족관계증명서, 대리인의 신분증 등을 지참하면 본인을 대신하여 집의 상태를 둘러볼 수 있도록 허용하고 있습니다. 다만 현장마다 대리인 방문의 허용 범위나 위임장, 인감증명서 등 추가로 요구하는 서류가 다를 수 있으므로, 대리인이 방문하기 전 반드시 안내 문자에 적혀있는 분양 사무소나 담당 센터로 연락하여 대리인 열람 절차와 필요서류를 정확하게 확인하셔야 합니다. 가장 정확하고 확실한 방법은 문자를 발송한 담당 영업소나 분양 사무소에 직접 전화를 걸어 사정을 설명하는 것입니다. 직장 업무로 인해 지정된 평일 시간에 방문이 아예 불가능한 상황임을 알리고, 혹시 주말 열람이 가능한 날이 섞여 있는지, 혹은 퇴근 직후 등 시간대를 조금이라도 조율해 줄 수 있는지 정중하게 문의해 보시기 바랍니다. 간혹 현장 상황이나 담당자의 재량에 따라 약간의 융통성을 발휘해 주는 곳도 있을 수 있습니다. 하지만 일정 조율이 전혀 불가능하고 대신 가줄 대리인마저 없다면, 아파트를 계약하는 것은 매우 큰 자산이 들어가는 중요한 결정인 만큼 가급적 연차나 반차를 내서라도 반드시 직접 현장에 방문하시는 것을 권장합니다. 직접 눈으로 채광, 구조, 동선, 주변 환경 등을 꼼꼼히 확인하셔야 나중에 후회 없는 선택을 하실 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 질문자님께서는 해당 부동산 중개수수료를 지불하실 법적 의무가 없습니다. 집주인과 사전에 3개월만 단기 연장하기로 합의를 하셨고 그 기간을 온전히 채운 뒤 퇴실하신 것이라면, 이는 명백하게 상호 합의된 계약 기간이 종료된 정상적인 만기 퇴실에 해당합니다. 부동산 측에서는 통상적인 1년이나 2년 단위의 연장 계약이 아니라는 이유로 만기가 아니라고 주장할 수 있습니다. 하지만 법적으로 임대차 계약 기간은 임대인과 임차인의 합의에 따라 자유롭게 정할 수 있으며, 두 분이 합의하신 3개월이 끝나는 시점이 바로 새로운 계약 만료일이 됩니다. 따라서 새로운 세입자를 구하기 위해 발생하는 중개수수료는 원칙적으로 계약의 당사자인 임대인(집주인)이 부담하는 것이 맞습니다.만약 3개월 단기 연장에 대해 새로운 계약서를 작성하지 않고 구두로만 합의하여 법적으로 묵시적 갱신 상태로 간주된다고 하더라도 결과는 질문자님께 유리하게 적용됩니다. 주택임대차보호법에 따르면 묵시적 갱신 기간 중 세입자는 언제든지 집주인에게 계약 해지를 통보할 수 있고, 통보한 날로부터 3개월이 지나면 법적 효력이 발생해 계약이 적법하게 종료됩니다. 국토교통부의 유권해석과 관련 법원 판례에서도 묵시적 갱신 이후 세입자가 이사를 나가는 경우, 새로운 임대차 계약에 대한 중개수수료 부담 주체는 세입자가 아닌 임대인이라고 명확히 규정하고 있습니다. 애초에 단기 연장을 합의할 때 "퇴실 시 중개수수료는 세입자가 부담한다"는 별도의 특별한 약정(특약)을 맺지 않은 이상, 질문자님께 수수료를 청구할 수 있는 법적 근거는 전혀 없습니다.결과적으로 부동산 중개소에서 질문자님께 수수료를 요구하는 것은 비용을 세입자에게 관행적으로 떠넘기려 하거나 집주인 대신 청구하는 상황일 가능성이 매우 높습니다. 따라서 부동산 측의 납부 요구에 흔들리지 마시고, "집주인과 사전에 명확히 합의한 3개월의 계약 기간을 모두 채우고 나가는 것이므로 중개수수료를 부담할 이유가 없다"라고 정중하지만 단호하게 거절하시기 바랍니다. 이미 집주인으로부터 보증금을 온전히 다 돌려받으신 상태라면 부동산의 결제 요구에 응하지 않으시면 됩니다. 만약 아직 보증금 정산 전이거나 집주인이 임의로 수수료를 빼고 보증금을 돌려준 상황이라면, 부당한 공제임을 강력히 항의하시고 필요시 주택임대차분쟁조정위원회의 도움을 받아 온전한 보증금 반환을 요구하실 수 있습니다. 감사합니다.