답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문하신 내용을 보면 시세보다 저렴한 월세 계약이 증여세 과세 대상이 되는지 걱정하시는 것 같은데, 결론부터 말씀드리면 현재 제시하신 조건만으로 증여세가 발생한다고 보기는 어렵습니다. 특히 중요한 부분은 상속세 및 증여세법 제42조 제1항 제1호에서 저가 사용에 따른 증여이익을 규정하면서 부동산과 금전을 적용 대상에서 명시적으로 제외하고 있다는 점입니다. 따라서 아파트를 시세보다 저렴하게 임차하는 행위에 해당 조항의 30% 기준을 그대로 적용하는 것은 적절하지 않습니다. 질문자님이 계산하신 월세를 기준으로 보면 평균 시세 97만 원 대비 70만 원은 약 27.8% 저렴하고, 최근 거래가격 108만 원과 비교하면 약 35.2% 저렴한 수준입니다. 다만 보증금이 있는 거래와 보증금이 전혀 없는 거래는 임대인이 부담하는 위험과 자금 운용 조건이 다르므로 단순 환산금액만으로 적정 임대료를 확정하기는 어렵습니다.제일 중요한 것이 시세보다 30% 저렴하다고 해서 모든 사항에 증여세를 발생시키는 기준은 현재 상황에 적용되지 않을확률이 매우 큽니다. 특히 이 증여세와 문제되는 것은 특수관계인일 때를 특정하는 것인데, 현재 친구관계인 이상 이 문제로 증여세가 발생하지는 않을 것이니 걱정 안하셔도 될 것 같습니다. 게다가 임대료를 낮춰야 하는 객관적 상황(임대인의 장기 해외 체류) 등이 있으니, 더욱 걱정하지 않으셔도 될 것으로 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세계약에서 중요한 것은 보증금이 얼마나 안전하게 보호될 수 있는가를 확인하는 것입니다. 먼저 계약 전에 등기부를 발급받아서 실제 소유자가 누군지 확인하고, 근저당, 압류, 가압류, 가처분, 신탁등기가 설정되어 있다면 우선 경계해야 합니다. 특히 근저당권이 있다면 실제 대출잔액뿐 아니라 등기부에 기재된 채권최고액을 기준으로 위험성을 판단하는 것이 좋습니다. 집이 경매로 넘어갔을 때 선순위 채권과 보증금을 모두 회수할 수 있을 정도의 가치가 있는지도 따져봐야 합니다. 다가구주택이라면 다른 세입자들의 선순위 임대차보증금과 확정일자 현황도 반드시 확인해야 합니다. 건축물대장을 통해 불법 증축이나 위반건축물 여부를 확인하는 것도 중요합니다.또한 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는 집인지 계약 전에 확인하는 것을 추천합니다. HUG나 HF, SGI 등의 보증상품은 주택가격, 선순위 채권, 임대차계약 조건 등에 따라 가입 가능 여부가 달라질 수 있으므로 미리 관련 기관에 확인을 하시는 것이 좋습니다. 마지막으로 계약 당일에도 등기부등본을 다시 확인하고, 잔금은 반드시 등기부상 소유자 명의의 계좌로 지급하는 것이 좋습니다. 입주 후에는 즉시 전입신고를 하고 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보해야 합니다. 이런 점을 참조하셔서 소중한 보증금을 지키실 수 있기를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전매제한이 없다면 가족에게도 매도가 가능합니다. 다만, 전매제한 외에도 분양계약상의 명의변경 조건이나 별도의 처분 제한이 있는지 확인해야 합니다.먼저 분양사무소에 연락해 분양권 명의변경이 가능한지와 필요한 서류를 확인한 뒤, 가족 간 분양권 매매계약서를 작성하면 됩니다. 이후 계약 체결일부터 30일 이내에 부동산거래관리시스템이나 관할 시·군·구청을 통해 실거래 신고를 하고, 신고필증을 발급받아 분양사무소에서 권리의무승계 절차를 진행하면 됩니다.하지만 가족간 거래 시, 세금을 주의하시는 것이 좋습니다. 가족이라는 이유로 시세보다 너무 저렴하게 넘기면, 차액에 대한 증여세가 발생할 수 있습니다. 그리고 매도인에게는 분양권 양도에 의한 양도세 발생할 수 있으니 이점만 주의 하시면 되겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.한때 서울을 대표하던 대학가 상권을 말씀하시는거 같습니다. 하지만 말씀하신 대로 지금은 상당히 많이 빠진 모습입니다. 가장 큰 원인은 높은 임대료와 소비 패턴의 변화가 맞물렸기 때문이라고 생각합니다. 과거 이대 앞은 저렴하고 개성 있는 옷이나 화장품을 사기 위해 젊은 층과 외국인 관광객이 몰려들던 곳이었습니다. 하지만 상권이 번성하면서 임대료와 권리금이 크게 올랐고, 이후 온라인 쇼핑몰이 성장하면서 굳이 이대까지 찾아와 물건을 구매할 이유가 줄어들었습니다. 단순히 높은 임대료 때문 만이라고 보기에는 소비 패턴 변화가 상당히 크게 작용하였습니다. 실제로 2025년 언론 보도에 따르면 대현동 일대 외국인 카드 결제액은 크게 증가했지만, 상당 부분이 오프라인 매장이 아닌 온라인 유통에서 발생한 것으로 나타났습니다.식당과 옷가게가 함께 줄어드는 것도 이런 변화의 연장선이라고 봅니다. 옷을 사러 오는 사람이 줄면 자연스럽게 식당이나 카페를 이용하는 손님도 감소하게 됩니다. 여기에 인건비와 재료비, 임대료 부담까지 겹치면 매출이 조금만 줄어도 장사를 유지하기 어려워집니다. 결국 공실이 늘어나고 거리가 한산해지면서 남아 있는 가게들의 매출까지 떨어지는 악순환이 반복되는 것이 지금 현실입니다. 이런 점을 참조해서 생각해 주시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.5년을 거주 하더라도, 이후 분양전환을 포기하고 퇴거하였다면 실제 주택소유 이력이 생기지는 않습니다.따라서 본인과 세대원이 다른 주택을 소유한 사실이 없다면 생애최초 주택구입 요건은 유지될 수 있습니다. 다만 주택을 소유한 적이 없다는 것과 생애최초 특별공급에 청약할 수 있다는 것은 별개의 문제이므로 주의하셔야 합니다.분양전환 공공임대주택은 일반적인 임대주택과 달리 청약 당첨 이력과 재당첨 제한이 적용될 수 있습니다. 특히 최초 LH 공공임대주택에 어떤 공급유형으로 당첨되었는지가 중요합니다. 신혼부부나 생애최초 등 특별공급으로 당첨되었다면 특별공급 기회를 이미 사용한 것으로 처리될 수 있으며, 일반공급으로 당첨되었더라도 재당첨 제한기간이 남아 있다면 이후 청약에 영향을 줄 수 있습니다. 분양전환을 포기한다고 해서 기존 당첨 이력이나 특별공급 사용 이력이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.따라서 질문자님의 경우 분양전환을 포기하면 무조건 민영주택 생애최초 특별공급에 신청할 수 있다고 단정하기는 어렵습니다. 먼저 LH 최초 입주자모집공고문에서 일반공급인지 특별공급인지 확인하시고, 청약홈에서 당첨 이력과 청약 제한사항을 조회해 보시는 것이 좋겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.좋은 아이디어 일 수 있습니다 . 저도 마찬가지로 획일적인 구조의 집보다는 어느 정도 개성이 있고, 내가 원하는 방식으로 공간을 꾸밀 수 있는 집에 더 끌릴 것 같아요. 그래서 질문자님처럼 “나만의 설계로 만든 집”을 꿈꾸는 마음도 충분히 공감됩니다. 사실 집은 단순히 잠만 자는 공간이 아니라, 내 취향과 생활이 가장 솔직하게 드러나는 공간이니까요. 남들과 똑같은 구조보다 조금 불편하더라도 내 개성이 담긴 공간에서 사는 만족감은 꽤 클 것 같습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.지금처럼 의견이 극단적으로 갈리는 시기에는 자기 기준을 가지고 판단하는 것이 가장 중요합니다. 지금은 무조건 사야 하는 시기라고 보기도 어렵고, 반대로 집값이 떨어질 때까지 무조건 기다려야 하는 시기라고 보기도 어렵다고 생각합니다. 2026년 10월 현재 전국 아파트 가격은 주간 기준 0.07%, 서울은 0.12%, 경기는 0.18% 상승했지만 지역별 차이가 상당히 큽니다. 서울 안에서도 강남·서초·송파처럼 최근 가격이 조정되는 곳이 있는 반면 외곽지역은 상승하는 곳도 있습니다. 결국 이제는 ‘전국 집값이 오른다, 떨어진다’보다 내가 사려는 지역과 단지를 따로 봐야 하는 시장에 가깝습니다.특히 실거주 목적으로 집을 구입하고 앞으로 7~10년 이상 살 계획이라면 바닥을 정확히 맞히려고 너무 오래 기다릴 필요는 없다고 봅니다. 집값의 최저점은 지나고 나서야 알 수 있기 때문입니다. 마음에 드는 지역과 단지가 있고, 대출을 받아도 원리금 상환에 무리가 없으며 비상자금까지 남길 수 있다면 적정 가격의 매물이 나왔을 때 매수하는 것도 충분히 괜찮습니다. 반대로 대출을 최대한 끌어와야 겨우 살 수 있거나 2~3년 안에 다시 팔 가능성이 있다면 지금은 조금 더 신중하게 접근하는 편이 좋습니다. 현재 한국은행 기준금리도 3.00% 수준이라 대출 부담을 가볍게 볼 상황은 아닙니다.개인적으로는 ‘집값이 앞으로 오를 것 같으니 산다’보다는 ‘이 가격에 사더라도 우리 가족이 감당할 수 있고 오래 살 수 있는가’를 먼저 따져보는 것이 좋다고 생각합니다. 예산보다 한 단계 낮은 가격대에서 좋은 입지와 환금성이 있는 아파트를 찾아보고, 최근 실거래가를 확인하면서 급매나 가격 조정이 가능한 매물을 천천히 보는 방법이 현실적입니다. 지금 같은 시장에서는 조급하게 추격매수할 필요도 없지만, 좋은 집을 적정 가격에 살 수 있는데 막연히 폭락만 기다리는 것도 꼭 좋은 전략은 아닙니다.결국 주택 구입 시점은 시장보다 개인 상황이 더 중요합니다. 실거주 목적이고 자금 여유가 있으며 장기간 보유할 생각이라면 지금부터 적극적으로 매물을 찾아봐도 괜찮고, 투자 목적이거나 대출 부담이 크다면 조금 더 기다리는 쪽이 낫습니다. ‘지금 사야 하나’보다는 ‘지금 사도 버틸 수 있나’를 기준으로 판단하는 것이 가장 안전하다고 봅니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.제 생각에는 질문자님 께서 말씀하신 내용들이 너무 장미빛 미래라고 생각을 합니다.AI 가 가져올 미래는 극단의 양극화입니다.사실상 약자라고 볼수밖에 없는 1인주거가 매우 양질의 주거가 되리라고 보긴 힘들고, 무주택자를 수용하는 더 효율적인 방법이 나오긴 하겠지만 그것이 과연 청년 1인가구를 위한 것일지, 양극화의 끝에 있는 가진자를 위한 것일지는 생각해봐야합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 공공임대주택에 당첨된 이력이 있다고 해서 민영아파트 생애최초 특별공급 청약이 무조건 불가능한 것은 아닙니다. 여기서 중요한 것은 과거에 당첨된 공공임대주택이 어떤 유형이었는지입니다. 일반적인 국민임대, 행복주택, 영구임대 등은 주택을 소유하는 것이 아니라 임차하여 거주하는 방식이기 때문에 당첨이나 입주 이력만으로 생애최초 특별공급 자격이 사라지는 것은 아닙니다. 생애최초 특별공급은 기본적으로 세대의 과거 주택 소유 여부와 특별공급 당첨 이력 등을 따지므로 단순한 공공임대 입주 이력과 주택 분양 당첨 이력은 구분해서 생각하셔야 합니다.다만 5년 또는 10년 분양전환 공공임대주택에 당첨된 경우에는 이야기가 달라질 수 있습니다. 분양전환 공공임대주택은 주택공급에 관한 규칙 제54조에 따른 재당첨 제한 대상에 포함되기 때문입니다. 따라서 아직 주택을 소유하지 않았더라도 재당첨 제한기간에 있다면 청약하려는 지역과 주택 유형에 따라 신청이 제한될 수 있습니다. 반면 투기과열지구나 청약과열지역이 아닌 곳에서 공급하는 민영주택은 일반적인 재당첨 제한의 적용 대상에서 제외됩니다. 또한 과거 특별공급을 받은 이력이 있다면 원칙적으로 특별공급은 1세대 1회라는 제한도 별도로 확인해야 합니다.따라서 질문자님께서 과거에 당첨되신 주택이 일반 국민임대나 행복주택이라면 민영 생애최초 특별공급 청약은 충분히 검토해 보실 수 있습니다. 물론 무주택 요건 외에도 청약통장 가입기간과 1순위 자격, 소득 및 자산 기준, 소득세 납부 요건 등을 충족해야 합니다. 가장 확실한 방법은 청약홈에서 본인과 세대원의 청약 당첨 이력 및 청약 제한사항을 조회하고, 과거 공공임대주택의 모집공고문을 확인하는 것입니다. 특히 생애최초 특별공급에서 말하는 과거 당첨 제한은 모든 종류의 임대주택 당첨을 일률적으로 금지한다는 의미가 아니므로 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다. 다만 최종적인 청약 가능 여부는 과거 당첨 주택의 유형과 새로 청약할 아파트의 입주자모집공고를 기준으로 판단하셔야 합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 아파트나 부동산의 담보가치가 아무리 높더라도 신청자의 신용점수가 낮으면 대출이 거절될 수 있습니다. 담보대출은 부동산을 담보로 제공하기 때문에 신용점수가 크게 중요하지 않을 것이라고 생각하기 쉽지만, 실제 은행에서는 담보가치뿐만 아니라 신청자의 신용상태와 소득, 기존 부채까지 종합적으로 심사합니다. 은행 입장에서는 담보로 잡은 부동산을 처분해 대출금을 회수하는 것보다 대출자가 매달 원리금을 정상적으로 갚는 것이 중요하기 때문입니다. 따라서 10억 원짜리 아파트를 담보로 2억 원만 빌리려고 하더라도 신용상태가 좋지 않다면 대출이 거절될 수 있습니다.실제 대출심사에서는 신용점수와 소득이 각각 다른 역할을 합니다. 신용점수는 대출자의 금융거래 이력과 연체 위험 등을 판단하는 기준이고, 소득은 대출금을 얼마나 안정적으로 상환할 수 있는지 평가하는 기준입니다. 특히 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 적용되는 대출은 연간 소득 대비 원리금 상환액을 계산하기 때문에 소득이 부족하거나 기존 대출이 많으면 담보가치가 충분해도 대출한도가 줄어들 수 있습니다. 반대로 소득이 높고 부채가 적더라도 신용점수가 지나치게 낮거나 연체 이력이 있다면 대출 승인이 어려울 수 있습니다. 실제로 한국주택금융공사의 보금자리론도 일정 신용점수 이상을 요구하고 있으며, 연체 등 특정 신용정보가 남아 있으면 대출 취급을 제한하고 있습니다.결국 담보가치는 대출한도를 결정하는 중요한 요소이고, 소득은 상환능력을 판단하는 기준이며, 신용점수는 대출자의 신용위험을 평가하는 요소라고 이해하시면 됩니다. 어느 하나가 무조건 더 중요하다기보다는 세 가지 조건을 모두 충족해야 대출이 원활하게 진행되는 것입니다. 다만 은행마다 신용평가 기준과 대출심사 방식이 다르기 때문에 한 은행에서 거절되었다고 모든 금융기관에서 대출이 불가능한 것은 아닙니다. 신용점수가 낮은 상황이라면 무작정 대출을 신청하기보다는 연체 여부와 기존 부채를 먼저 확인하고, 여러 금융기관에서 대출 가능 여부와 예상 한도를 상담받아 보시는 것이 좋겠습니다.