경제
친절한코끼리20
오피스텔도 리모델링이나 재건축이 가능할까요?
안녕하세요
오피스텔 투자에 관심이 있는데
오피스텔 또한 연식이 오래되면
리모델링이나 재건축이 가능할까요?
이러한 사례를 들은 기억이 없어서
궁금하여 여쭈어봅니다.
9개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
오피스텔도 연식이 오래되면 리모델링이나 재건축이 가능은 합니다. 다만 아파트와는 적용되는 법률이나 사업 진행방식에는 차이가 있기에 일반적인 아파트 재건축과는 차이가 있습니다.
다만 실제 케이스가 많지 않은 이유는 오피스텔은 소유자가 많고, 임대사업자나 법인처럼 이해관계가 다양한 경우가 많아 동의률 확보가 쉽지 않습니다. 또한 상업지역에 주로 위치하고 이미 높은 용적률을 가지고 있어 재건축후 추가 확보할수 있는 면적이 적고 , 일반세대 분양물량이 늘어나기 어려워 사업성이 낮아 사업추진 자체가 쉽지 않습니다.
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채택된 답변안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
오피스텔은 30년 이상된 건물의 비중이 낮고 대부분 상업지구에 위치하다보니 용적률이 높고 대지지분이 낮아서 재건축시 비용부담이 크다보니 사업성이 나오기 힘들어서 재건축으로 진행되는 경우가 적습니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
오피스텔도 노후화되면 리모델링이나 재건축이 법적으로 가능하지만 적용받는 법령이 아파트는 주택법인 반면 오피스텔은 집합건축물법을 따르기 때문에 주민 동의 요건이 까다롭습니다. 토지 지분이 아파트보다 적고 소유주가 산발적으로 흩어져 있으며 수익성도 낮아서 아파트처럼 사업을 추진하기가 구조적으로 매우 어려워 성공 사례를 찾기도 힘든편입니다. 노후 오피스텔은 재건축 기대를 보고 투자하기 보다는 입지 대비 임대 수익률과 감가상각에 따른 자산 가치 하락 가능성을 더 냉정하게 따져봐야 합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
법적으로는 가능하지만 실무적으로는 아파트보다 훨씬 어렵습니다.
아파트는 도정법또는 주택법의 적용을 받지만
오피스텔은 집합건물법과 건축법의 적용을 받습니다.
80%이상 동의를 받는다는게 굉장히 어렵습니다.
또한 소유주의 이해관계가 불일치하는 경우가 많아
오피스텔의 리모델링으로 가치를 높이는 것보다
현재 월세를 받는게 중요한 월세 임대사업자들은 사업에 동의하려하지않습니다.
또한 용적률 등 너무 높아 분담금이 높아 사업성이 부족한 부분도 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
오피스텔은 일반적으로 아파트처럼 재건축 기대감만으로 투자하는 자산은 아닙니다
오피스텔은 임대수익률,공실률,역세권 여부,업무지구 접근성,관리 상태,향후개발호재 ,주로 이런 요소의 영향을 받습니다
따라서 투자 시에는 재건축 가능성보다는 안정적인 임대수익과 입지를 중심으로 판단하는 것이 일반적입니다
오피스텔도 리모델링과 재건축은 모두 가능하지만, 사업성이 낮은 경우가 많아 아파트처럼 활발하게 추진되는 사례는 드문 편이라고 이해하시면 됩니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
오피스텔의 경우 높은 용적률과 건폐율로 인해서 재건축을 해도 사실상 사업성이 크지 않으므로 재건축에 대한 이슈가 없을 수 있습니다. 다만 1988년 12월에 지어진 헌대골든텔 오피스텔이 기존 용적률 500%로 비교적 낮게 지어져 재건축을 통해서 거의 2배에 가까운 증축으로 재건축을 해서 아크로텔강남역으로 탈바꿈 한 사례는 있습니다.
즉 기존에 낮게 지어진 용적률의 오피스텔의 경우 재건축을 통해서 보다 많이 지어 사업성 확보가 가능하다면 재건축도 가능할 수 있다 볼 수 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
오피스텔도 법적으로는 리모델링이나 재건축이 가능합니다. 다만, 재건축을 하기 위한 요소가 부족한 부분이 있습니다. 재건축은 말 그대로 건물을 전부 철거하여 다시 건축하는 것입니다. 그러면 과연 누가 이런 사업을 진행하게 될까요? 바로건설사나 시행사에서 재건축 사업을 추진합니다.물론 조합도 있어야 합니다만, 시행사나 건설사가 재건축으로 인한 이득을 보기 위해서 진행하게 됩니다.
기본적으로 아파트의 형태는 부지가 넓고, 녹지 및 주차장이 확보되어 있어, 재설계를 통해 추가적인 세대확보나, 법규완화로 인한 용적률 상승 등이 가능합니다. 그러니, 30년 이상 지난 아파트를 건폐율은 동일하게 더올린다면 추가된 세대의 분양은 시행사나 건축사의 이득으로 바로 연결되게 되는 것이죠.
하지만, 오피스텔의 경우는 이야기가 다릅니다. 우선 용도구역부터가 상업지구에 위치해 있고, 초기 건축때부터 용적율을법규가 정한 한도의 100% 끌어다 사용하게 됩니다. 또한 적은 면적에 세대가 너무 많아 동의를 다 받아내기도 어려울 뿐더러 건물 1,2개동에 그치는 경우가 많아 수익률이 좋지 않습니다.
리모델링의 경우도 마찬가지 입니다. 아파트는 설계가 바뀌어 세대를 추가할 수도 있고, 수평증축이 가능하다면 리모델링+수평증축을 통해 수익을 꾀할 수 있는 옵션이 있지만, 오피스텔은 마치 닭장처럼 최적의 공간활용을 했기 때문에 리모델링으로는 그 세대수를 늘리기가 좀처럼 쉽지 않습니다.
이러한 이유로 오피스텔,주상복합은 재건축이나 리모델링이 거의 없는 편입니다. 감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
가능합니다 오피스텔도 집합건물이기 때문에 연식이 오래되면 아파트처럼 리모델링, 재건축 둘 다 제도상 가능하고 실제 사례들도 점점 늘고 있습니다