답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.지금 현재 부동산 시장과 정부에서 내놓으려고 하는 각종 규제 대책을 고려했을 때 당장은 관망의 자세를 취하시는 것을 조금 더 추천드립니다.현재 7월 달에 이루어진 두 차례에 걸친 부동산 대국민 토론회에서 여러 가지 규제 정책 그리고 핀셋 지원 정책을 접하게 되었는데요. 만약에 이런 정책들이 실제로 실현된다면 부동산 가격의 안정이 어느 정도 되지 않을까라고 조심스럽게 생각해 봅니다. 그러나 세간에는 그런 말이 있습니다. 민주당이 집권하면 집값은 무조건 오른다. 조금 씁쓸하지만 지금껏 역사적으로 틀린 말이 아니기 때문에 오히려 이런 정치적인 부분만을 고려한다면 당장 주택을 사시는 게 맞을 수도 있습니다.하지만 결론적으로는 현재의 정책 그리고 고금리 그리고 여러 가지 맞물린 지금 시장의 현황 마지막으로는 경제 상태 고려해 봤을 때는 조금 지켜보시기를 권하는 바입니다.서울과 지방의 부동산 추이에 대해서 궁금하다고 하셨는데 서울은 어쩔 수 없이 계속 우상향일 것으로 보입니다. 그리고 현재 지방에 대해서 지방을 살리기 위한 여러 가지 제도들이 운영 중인데 이게 과연 효과가 있어서 지방에 사람들을 붙잡아 놓거나 또는 유입되게 할 수 있을지는 상황을 지켜봐야 할 것 같습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.1년으로 계약을 하셨다면은 원칙적으로는 1년치 월세를 다 내고 보증금을 돌려받으실 수가 있습니다. 하지만 보통 실무에서는 다음 세입자가 들어오는 시점에 맞춰서 보증금을 돌려받게 됩니다.이런 경우 원만하게 협의하게 되면 집주인이 다음 세입자를 빨리 구할 수 있도록 도움을 주는 경우가 있는데요.만약에 그렇지 않으면 집주인의 동의를 얻어서 직접 부동산이나 어플에 방을 내놓으시면 훨씬 수월합니다.그리고 계약 기간 내에 다음 세입자가 들어오게 되면 관례적으로는 질문자님께서 집주인의 부동산 중개 수수료를 대납해 주는 것이 실무에서 보통 행해지고 있습니다.이러한 부분을 고려하시어 잘 협의하셔서 원활하게 보증금 받을 수 있기를 바라겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문자님께서 매수를 계획하신 6억 6천만 원의 아파트는 감정평가액이 5억 2천만 원으로 낮게 나오더라도 신혼부부 생애최초 디딤돌 대출을 이용하실 수 없습니다. 해당 매물은 디딤돌 대출의 주택가격 요건을 초과합니다. 디딤돌대출에서 요구되는 주택가격 6억이하라는 기준은 시세와 감평액중 낮은 것을 선택할 수 없습니다. 대출 심사 시 주택의 평가는 KB시세, 한국부동산원 시세, 감정평가액 등의 평가금액은 물론, 실제 매수인이 지급하는 매매계약서상의 가액을 모두 확인하게 됩니다. 주택도시기금 규정에 따르면 구입 용도의 대출에서는 시세, 감정평가액, 그리고 매매가액 중 어느 하나라도 6억 원을 초과하면 디딤돌 대출 취급이 원천적으로 불가능하도록 명시되어 있습니다.은행 상담원이나 중개사가 가능하다고 한 이유는 질문을 조금 잘못 이해한 것 같습니다. 상담 시, KB 시세가 없어서 감정가로 가능하냐고 묻는 질문에 은행원은 심사자체는 가능하다는 의미로 가능하다는 답변을 한 것 같습니다. 매매가액 자체가 6억 원을 초과한다는 사실이 디딤돌 대출의 절대적인 결격 사유가 된다는 점을 상담원이나 중개사가 놓쳤거나, 단순히 대출 한도 산출식(LTV 70% 방공제 계산)에만 집중하느라 잘못된 안내를 했을 확률이 매우 높습니다. 한도를 계산하기 이전에 대출 자격 요건 자체에서 매매가 6억 6천만 원이 애초에 문제가 됩니다. 그래서 현재 상황에서는 자금 조달계획을 수정하실 필요가 있습니다. 일반 디딤돌 대출이나 보금자리론은 이용이 불가하시니, 시중은행의 일반 주담대를 함께 알아봐 두시는 것이 안전할 것 같습니다. 긍정적인 답변 드리지 못해 죄송하네요. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 불법으로 축조된 가건물을 사후에 신고하여 합법화하는 이른바 '추인허가(양성화)' 절차는 이론적으로 가능하지만 단순한 신고만으로 해결되는 것이 아니라 매우 복잡하고 까다로운 과정을 거쳐야 합니다.특히 가건물이 대지뿐만 아니라 농지인 '전'에 걸쳐 있다는 점이 가장 걸립니다.농지에 허가 없이 건축물을 지은 것은 건축법 위반일 뿐만 아니라 농지법상 불법 형질변경에 해당하기 때문에, 이를 양성화하려면 과거의 불법 행위에 대한 이행강제금 및 벌금을 납부하는 것은 물론, 농지전용허가를 사후에 받아야 하며 이에 따른 농지보전부담금도 납부해야 됩니다.위에 적어드린 비용 지불만으로 깔끔하게 끝나는 것이 아닙니다. 해당 가건물이 현재의 건축법과 해당 지역의 조례가 규정하는 건폐율, 용적률, 일조권, 대지 안의 공지, 도로 폭 확보 등 모든 건축 기준을 완벽하게 충족해야만 사후 허가를 받을 수 있습니다.이 기준 중 하나라도 어긋나면 양성화가 불가하며, 강체 철거 명령이 나오기 때문에 상당히 조심스럽게 접근해야 합니다.그래서 이런 경우에는 저희도 지역 건축사사무소에 의뢰하시라고 말씀드릴 수밖에 없습니다.당장 팔아야 하는 상황이라면 양성화 절차를 밟는 것은 원만한 해결책이 아닌 것 같습니다. 가건물을 그대로 두고 진행하고자 하신다면 매수자와 공인중개사에게 무허가 건물이 존재한다는 사실을 꼭 말씀하셔야 합니다. 그리고 계약서 상에도 이 내용을 고지하셔야 나중에 계약파기가 되거나 심하면 사기로 고소당하는 일이 없습니다.간혹가다 시골집 매매 할 때 보면, 매매대금을 일부 깎아서 이런 조건을 넘겨 계약하거나, 건물만이라도 철거해서(서류 작업 없이) 판매하는 경우가 왕왕 있습니다. 따라서 이런 부분들을 잘 고려하시어 매매계약 하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.에어컨 같은 경우에는 집주인의 관리가 필요한 항목으로, 관리주체인 집주인이 청소를 하는 것이 맞습니다. 사진을 찍어 집주인에게 전송하여 청소를 해 줄것을 강력하게 요청하시기 바랍니다. 민법에도 임대목적물을 목적에 맞게 관리할 책임은 임대인에게 있는 것으로 나와 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.근무지 이동 때문에 이사를 먼저 하셨는데, 빈집에 대한 월세를 계속 내고 있는 상황에, 다음 세입자가 빨리 구해지지 않는 상황인 걸로 파악됩니다. 게다가 집주인은 다음 세입자를 구하는데 소극적이네요.하지만, 지금 상황은 법적으로 봤을 때, 계약기간이 끝나지 않아 집주인에게 적극적으로 다음 세입자를 구해야 할 의무는 없습니다. 이 임대차 계약이 끝날때까지 집주인이 다음 세입자를 들이지 않고 버티더라도 법적으로 문제삼을 수 있는 구실이 없는 상황입니다. 하지만 그렇다고 해서 계속 손해를 감수할 수는 없는 일입니다. 이런 상황에서는 세입자가 적극적으로 다음 세입자를 구하는 것이 가장 좋은 선택지 입니다. 우선 집주인에게 방이 빨리 나가지 않으니, 직접 다음 세입자를 좀 구하겠다고 이야기 해보세요. 집주인들이 적극적으로 움직이지 않는 건 본인이 귀찮아서 일 경우가 99%입니다. 그리고 어차피 중도해지시 중개수수료 집주인몫은 기존세입자가 부담해야 하니, 이 부분도 확실히 이야기를 해두시기 바랍니다. 그럼 거절할 수 있는 핑계가 없어 아나 승낙을 할 것입니다. 동의 얻고난 후에는 동네 공인중개사무소, 직방 다방앱에도 올라가게끔 해 두면 훨씬 빠르게 다음 세입자를 구할 수 있습니다.만약 너무 방이 안나가는 상황이라면 한달 월세중 반을 부담해 주거나, 이사비용을 조금 보전해 주겠다고 하면 더욱 빨리 세입자를 구할 수 있습니다. 잘 해결되시기를 바라겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.5천에 매입하셔서 2.2억에 매매하셨다니, 성공적인 투자축하드립니다. 1.7억의 양도차익이 발생했는데, 이에 대한 세금은 여러 조건에 따라 편차가 굉장히 클 수 있습니다. 만약 질문자님께서 '1세대 1주택자'이시고, 처음 빌라를 매입하신 시점부터 계산하여 해당 주택을 2년 이상 보유하신 상태에서 매도하셨다고 가정해 보겠습니다. 이 경우 현재 세법을 기준으로 매매가가 비과세 기준선인 12억 원 이하에 해당하기 때문에, 1억 7천만 원의 수익에 대한 양도소득세는 '전액 비과세' 됩니다.그러나 다주택자시거나 보유기간이 2년 미만일 경우에 비규제지역 여부에 따른 2년 실거주 요건을 못채운 경우에는 수익금에서 기본공제 (연당 250만원) 와 필요경비만 빼고 나머지 금액이 과세표준이 됩니다. 이에 따라 편차가 클수 있으니, 조금 더 정확한 정보를 가지고 세무사사무소를 찾아 보시는 것이 더 좋을 것 같습니다. 감사합니다.

가격이 부담이 되지 않았는데, 몇년째 쓰고 있는 물건이라고 하면 저는 전자제품 중 이어폰을 들고 싶습니다. 보스Qc울트라 이어버드2 제품을 사용하고 있습니다. 보스의 사운드는 원래 제가 너무 마음에 들어 블루투스 스피커를 이용하고 있었는데, 2년 전 이어폰이 출시되어 구매하게 되었습니다. 그런데 너무 소리도 좋고 외부소리 차단이 탁월해서 이젠 이 이어폰 없이는 생활이 불가능할 지경입니다.다만, 케이스 크기가 약간 크다는 점과, 가끔 한쪽 이어폰이 완전히 연결이 안되어 다시 연결해주어야 한다는 점만 바꾸면 정말 완벽한 이어폰이 될 것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.계약 후 6개월도 안된 집을 매매한다고 집을 보자고 하니, 참 번거로우실 것 같습니다. 하지만, 임대인은 세입자의 거주 기간과 상관없이 집을 매매할 수 있습니다. 단, 조건은 임대차 계약이 우선이기 때문에 이 임대차 계약을 승계한다는 조건이지요. 즉, 집주인이 바뀌더라도 질문자님은 처음에 계약하신 기간(일반적으로 2년) 동안 보증금을 안전하게 지키며 기존 조건 그대로 계속 거주하실 수 있는 권리가 보장됩니다.만약 계약서 특약사항에 '매매 시 집 보여주는 것에 협조한다'는 내용이 적혀 있더라도, 이것이 세입자의 사생활과 평온하게 거주할 권리를 침해하면서까지 무조건 문을 열어주어야 한다는 뜻은 결코 아닙니다. 어디까지나 협조에 대한 의미이므로 이에 대해 가능하실 때 협조를 하시면 되겠습니다. 중개사에게 "집을 보여주는 것에는 협조하겠지만, 내가 퇴근하고 집에 있는 평일 저녁 8시 이후나 주말 오후에만 가능하다"라고 질문자님께서 편하신 특정 시간대를 미리 지정해서 명확히 통보해 두시는 것을 추천해 드립니다. 만약 세입자의 동의 없이 함부로 비밀번호를 누르고 들어오려 하거나 계속해서 무리한 시간을 요구하며 화를 낸다면, 이는 주거침입에 해당할 수 있음을 경고하셔도 됩니다. 지금 살고 계신 공간의 통제권은 계약 기간 동안 온전히 질문자님에게 있다는 점을 잊지 마시고 당당하게 권리를 행사하시기 바랍니다. 부디 잘 마무리 되시기를 바라겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.말씀하신 내용은 어머니 명의로 된 주택을 질문자님 명의로 바꾸고, 어머니와 누나가 들어갈 수 있도록 임대아파트를 신청하는 것이 가능한지에 대한 문의로 판단됩니다. 지금 세 분이 같은 주민등록등본에 등재되어 함께 거주하시는 상태에서 빌라 명의만 질문자님으로 변경한 뒤 어머니를 신청자로 하여 임대아파트를 신청하시는 것은 불가능합니다.임대아파트는 기본적으로 세대원 전원이 주택이 없는 "무주택세대구성원" 전원으로 구성되어 있어야 합니다. 어머니가 신청하실 경우 같은 세대에 거주하는 직계비속인 자녀(질문자님)는 당연히 세대구성원에 포함되기 때문에, 명의를 넘겨받은 질문자님이 주택을 소유한 것으로 산정되어 결국 어머니의 세대는 유주택 세대로 분류됩니다.가끔 만60세 이상 부모님이 주택을 소유한 경우 자녀는 무주택으로 인정해 주는 예외가 있으나, 이것은 일반 청약에만 해당하고 국민임대나 영구임대에는 해당하지 않습니다. 하지만 중증장애 판정을 받은 누나가 신청하신 다면 가능할 수 있습니다. 공공임대주택 청약 시 주택 소유 여부를 검증하는 무주택세대구성원의 범위에는 신청자 본인과 배우자, 그리고 신청자의 직계존속(부모) 및 직계비속(자녀)만 포함되며, 형제나 자매는 세대구성원 산정 범위에서 제외됩니다.따라서 누나가 신청하실 경우 형제자매가 포함되지 않기 때문에 어머니는 집이 없는 상태가 되고, 형제인 질문자님은 세대원 검증 대상에서 제외가 가능하므로 자격인정이 됩니다. 또한 누님의 경우 장애인 특별공급이나 영구임대주택 1순위 등 매우 유리한 조건으로 신청할 수 있는 자격이 주어질 확률이 높습니다.하지만 그 전에 어머님 댁을 명의이전하실 때 증여 혹은 매매에 따른 세금이 발생하는 것을 주의하여야 합니다. 단순히 임대아파트 신청 자격 하나를 얻기 위해 당장 현금으로 납부해야 하는 세금과 부대비용이 임대아파트 입주로 얻게 되는 주거 안정 혜택보다 훨씬 클 수도 있습니다.따라서 섣불리 집 명의부터 변경하기보다는, 우선 관할 주민센터의 복지 담당자나 한국토지주택공사(LH) 콜센터에 누님의 장애인 우선공급 및 임대아파트 자격 조건에 대해 상세히 상담을 받아보신 후, 최종적인 결정을 내리시는 것이 좋을 것 같습니다. 감사합니다.