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사무실을 얻었는데 복비가 얼마나올까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 사무실의 경우는 중개수수료 요율이 주택보다 높습니다. 계산 방식은 아래와 같습니다. 질문자님의 상가·사무실 중개보수 계산을 위한 환산보증금 도출기준 = (보증금 + (월세 × 환산계수)) × 요율환산계수 = 100 (법적으로 정해진 월세 환산 방식)즉, 보증금 1,500만 원 + (월세 60만 원 × 100) = 7,500만 원→ 환산 보증금 = 1억 500만 원상가(업무·상업용) 중개보수 요율표 (법정 상한)환산 보증금 5천만 원 ~ 1억 원: 0.6% 이내환산 보증금 1억 원 ~ 3억 원: 0.5% 이내(지자체 조례에 따라 조금씩 다를 수 있음)현재 계약은 환산 보증금 1억 500만 원 → 해당 구간은 0.5% 요율 적용실제 금액1억 500만 원 × 0.5% = 525,000원 (부가세 별도일 수 있음)즉, 약 52만 5천 원 + 부가세(약 5만 2천 원) 부가세 포함해서 58만원 정도 생각하시면 알맞습니다. 해당 지자체 별로 약간의 차이가 있을 수 있으니 이 점은 참조해 주시기 바랍니다. 질문하신 사항에 도움이 되길 바랍니다. 감사합니다.
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부동산
25.08.18
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신탁등기 월세 안전 매물인지 확인하는 법
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.신탁등기가 되어 있는 물건에 계약을 하시려고 하는 군요. 일반적인 물건이 아니라서 고민이 많으실텐데요.신탁등기가 되어 있는 오피스텔을 월세 계약할 때는 일반 임대차보다 절차가 까다롭지만 꼼꼼히 확인하면 충분히 안전하게 계약할 수 있습니다. 먼저 인터넷등기소에서 신탁원부를 확인해 신탁의 종류가 관리신탁인지 담보신탁인지, 그리고 임대차계약에 신탁사 동의가 필요한지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 이어서 신탁사 동의서와 위임장을 확인하고, 담보신탁일 경우에는 은행(수익자)의 동의서도 필요합니다. 이때 동의서는 반드시 신탁회사 법인인감이 날인된 원본이어야 하고, 은행 동의가 필요한 경우에는 은행 직인이 포함되어야 합니다. 등기부등본에서는 신탁등기 외에 추가 근저당이나 압류, 가압류가 없는지도 함께 확인해야 합니다.동의서에는 단순히 임대차를 동의한다는 문구만으로는 부족하고, 임차인의 보증금을 실제로 보호할 수 있는 조항들이 포함되어야 안전합니다. 구체적으로는 임대차 목적물과 보증금, 월세, 계약기간 등 계약 조건을 명확히 기재하고, 신탁회사가 해당 임대차계약을 승인하며 계약기간 동안 임차인의 권리를 보장한다는 내용이 있어야 합니다. 또한 보증금 반환 책임 주체가 신탁회사나 은행임을 분명히 명시하고, 계약 해지 및 연장은 반드시 신탁사의 동의 하에 가능하다는 점도 들어가야 합니다.추가적으로는 보증금 반환 보증(HUG나 SGI)을 가입하는 것이 바람직하며, 신탁사에 직접 전화해 동의서 원본의 진위 여부와 직인을 확인하는 것도 안전한 방법입니다. 요약하면 신탁원부, 신탁사 및 은행 동의서, 등기부등본을 확인하는 것이 기본이고, 동의서에는 임차인의 권리를 실질적으로 보호하는 문구가 포함되어야 하며, 보증금 반환 주체가 명확히 규정되어 있는지 반드시 확인해야 안전한 신탁 월세 계약을 체결할 수 있습니다.문의 하신 사항에 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
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부동산
25.08.18
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신탁 월세 계약 어떤경우에 안전한가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.신탁 월세가 안전한 경우는 첫번째, 신탁사 동의(위임) 하에 계약하는 경우 입니다. 신탁된 부동산의 소유자는 법적으로 신탁회사(수탁자)예요. 따라서 반드시 신탁사 명의로 계약하거나, 신탁사 동의서(위임장 포함)를 받고 임대인과 계약해야 안전합니다.두번째, 신탁 원부 확인 시 어느구조인가를 확인해야 합니다. 관리신탁인 경우는 관리목적이므로 안전성이 높고요, 담보신탁인 경우에는 대출금 상황이 가능하거나, 신탁회사가 임차인의 권리를 보장하는 경우로 제한해서 생각해야합니다. 마지막으로는 신탁원부 상에 '임대차 가능'문구를 확인해야 합니다. 신탁 계약에 따라서 임대차 가능 여부가 제한이 될 수 있거든요. 만약 신탁원부에 임대차 계약은 수탁자 동의 필요 라고 적혀 있다면, 반드시 신탁사의 확인서나 동의서를 받아야 안전합니다. 문의 사항에 도움이 되길 바랍니다. 감사합니다. !
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부동산
25.08.18
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요즘 페업이 많이 증가하고 있던데 이유가 무엇인가요??
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 요즘 상가는 침체기를 맞고 있습니다. 가계경기가 좋지 않다 보니, 외식비용을 가장 먼저 줄이고 있기 때문인데요. 아마 보신 폐업 중에 음식점이 가장 많을 것입니다. 결과적으로 매출이 인건비와 재료비를 바티지 못하기 때문인데요. 이후 폐업한 자영업자들은 다른 자영업자가게에서 일을 하거나, 업종변경을 하거나, 아니면 아예 장사를 접고 은퇴를 하는 것으로 알고 있습니다. 감사합니다.
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부동산
25.08.15
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금리내리면 부동산 시장 안정? 과열?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 경제학적 관점에서는 말씀하신 대로 금리가 내려가면 부동산 가격은 상승합니다. 금리가 낮으면 레버리지를 이용하는데에 부담이 적어지기 때문에 수요자들이 더 많아지게 되고 투기 수요또한 증가하게 됩니다. 따라서 금리가 계속 인하 될수록 부동산 가격은 상승하려는 움직임을 보일 것입니다. 다만 현재 경제상황상 금리를 무작정 높여 서민 및 중소기업의 부담을 높이는 것도 할 수 없으니 정부에서는 규제를 세게걸면서금리를 인하하는 정책을 펴는 것이지요. 하지만 결과적으로 정책의 효과는 일시적이나 금리 변동에 대한 결과는 지속적으로 나타나는 것이라서 신중하게 생각할 필요가 있습니다.질문에 대한 답이 되었길 바랍니다. 감사합니다.
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25.08.15
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서울집값은 오르고 수도권 외 지역은 내리는데 왜 그런가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.몇 가지 이유가 있습니다만, 그 중 가장 주요한 요인은 서울의 공급 부족입니다. 서울은 현재 가발 가능한 토지가 거의 남아 있지 않아서 매년 공급이 수요에 비해 턱없이 부족합니다.또 다른 이유는 서울권역으로의 인구 집중도가 계속 올라갑니다. 적당한 크기의 중소도시에 사람이 없어 일자리가 없어지고 인구가 빠져나가면서 서울로 집중됩니다. 결국 양극화가 양쪽에서 서로 반대방향으로 빠르게 진행중인것이지요. 질문에 대한 답이 되길 바랍니다!
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25.08.15
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공급절벽 현실화 중 집값 더 오를수밖에 없나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이런 상황에서 내 집 마련을 준비하려면 공급이 귀해질 지역을 미리 선점하거나 정책 지원을 적극 활용하는 것이 좋습니다. 입주 10년이 걸리지만 공급 부족기에 사업 속도가 붙을 가능성이 있습니다. 또한 신혼부부·생애최초·다자녀 특례 등 정책 대출을 활용하면 금리 2~3%대에 자금을 마련할 수 있습니다. 전세가율이 높을 때는 전세를 끼고 매수해 실투자금을 줄이는 전략도 가능하지만, 전세가가 하락하는 시기에는 위험할 수 있어 시장 국면을 잘 판단해야 합니다.반대로 공급절벽이라도 외곽 대규모 택지지구의 미분양 단지나 입지, 교통, 학군이 약한 구축 고가 매물은 피하는 것이 좋습니다. 이런 경우 장기간 가격이 정체되거나 하락할 수 있고, 권리분석이 제대로 되지 않은 급매물은 전세사기나 하자 위험에 노출될 수 있습니다. 결국 공급절벽은 중장기적으로 집값 상승 요인이 되지만, 금리와 경기 흐름에 따라 단기 시장 방향이 달라질 수 있으므로 입지, 입주 시기, 정책 혜택을 종합적으로 고려해 선제적으로 매수하는 것이 안정적인 해법입니다.질문에 대한 답이 되길 바랍니다. 감사합니다.
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25.08.15
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2025년 기준 전세 계약 시 특약에 꼭 넣어야 할 조항은 무엇인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.2025년 현재 전세 계약 시 임차인 입장에서 필수로 고려할 특약은 크게보증금 안전 확보하자·유지보수 책임 명확화계약 종료 시 분쟁 예방세 가지로 구분하시어 기입하시면 사고를 확실히 예방 할수있습니다.1. 보증금 안전 관련 특약 입니다.전세 사기·깡통 전세를 막기 위해 반드시 명시해야합니다."임대인은 계약일로부터 ○일 이내에 임차인을 피보험자로 하는 전세보증금 반환보증보험에 가입하여야 하며, 보험료는 ○○이 부담한다. 미가입 시 임차인은 계약을 해제할 수 있다."2025년도에 들어서 임대인의 채무불이행 가능성을 염두에 두고 작성하는 것입니다.2. 하자·유지보수 관련 특약 입니다.계약 후 발생하는 수리·하자 분쟁 방지가 목적입니다."임대인은 잔금일 이전에 다음 하자를 수리 완료한다: [하자 목록 기재]미이행 시 임차인은 수리 후 비용을 보증금에서 공제할 수 있다."3. 계약 종료·퇴거 관련 특약 입니다.보증금 반환 지연, 원상복구 범위 분쟁 예방을 위한 것인데요."임대인은 임차인의 퇴거일 또는 열쇠 반환일 중 빠른 날로부터 ○일 이내에 보증금을 반환한다. 지연 시 연 ○%의 지연이자를 지급한다." 그리고 "임차인은 통상적인 사용으로 인한 도배·장판·마모, 변색 등은 원상복구 의무가 없다."이상입니다. 위의 내용정도를 기입하시어 계약하시면 손해보시는 일은 없을 것입니다. 감사합니다.
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25.08.15
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GTX연장 논의가 이어지던데 출퇴근 시간 얼마나 줄어들지?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.친구분께서는 GTX 연장으로 인해서 현재 1시간 30분 정도 걸리신다면 GTX 개통 후 30~60분대 통근 시간으로 크게 단축될 수 있을 것으로 기대됩니다.생활 패턴에서의 중요한 변화로는 청년층 등에게 “서울에 살지 않아도 충분히 출퇴근이 가능”해져 외곽 지역에서의 주거 선택권이 확대될 수 있습니다.주변 부동산의 경우는 이미 오름세를 보이고 있지요.GTX 연장 계획이 발표되면서 역세권 주변 지역의 부동산 가격이 오르는 사례가 많습니다. 예를 들어 동탄의 GTX-A 역 인근 아파트 가격이 기존 대비 2~3배 상승했다는 분석도 있습니다.질문에 대한 답이되었길 바랍니다. 감사합니다.
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25.08.15
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전세입자가 집을 안보여 주어서 매매가 어렵습니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세계약서에 특약으로 이미 넣으신 경우에는 계약상으로 전세입자가 협조 의무가 있는 것으로 보리 수 있습니다. 특약을 근거로 입주자에게 내용증명을 보내 협조를 요구하시는 것이 좋습니다. (기록 남기기)다음순서로 계속 협조하지 않는다면, 소송을 통해 강제집행을 진행해야 합니다. 이런 경우 말귀를 못알아듣는 경우가 많기 때문에 최대한 빠르게 소송하시어 바로 강제집행 및 계약위반에 따른 계약해제를 하시기 바랍니다. 세상 무서운줄 모르고 자기 맘대로 사는 사람들이 너무 많습니다. 잘 해결되시길 바랍니다.
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부동산
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