경제
스쳐가는월급통장은그만
매도인 대출 관련 매물이 여기저기 등장하는데.. 문제는 없는 걸까요?
셀러 파인낸싱 물건들이 속속 등장하고 있는데...
이게 정상적인 시장이라고 볼 수가 있는 걸까요?
법적으로는 문제가 없다고 하더라도 이러한 방식이 계속 된다고 하면,
부정 거래들도 계속해서 나오게 될 것 같은데...
문제는 없을까요>???
9개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
매도인 대출은 대출 규제를 피하기 위한 우회 거래로 매수인의 상환 능력이 검증되지 않아서 주택 가격 하락시 대규모 채무 불이행과 법적분쟁으로 이어질 위험이 커보입니다. 법적으로 완전히 금지된것은 아니나 은행의 안전장치가 작동하지 않는 사금융 성격이 강해서 시장 가격을 왜곡하고 부실 채권의 위험이 큽니다. 규제 공백을 틈탄 편법 거래가 확산될 경우 시장의 구조적인 불안정을 키울 수 있으니 제도적 보완과 각별한 주의가 필요해 보입니다 감사합니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.
셀러 파이낸싱 자체는 합법적이지만, 제도권 금융을 우회하는 방식으로 확산되면 시장 건전성을 해칠 수 있습니다. 실수요자 입장에서는 계약 조건·소유권 이전 절차·법적 보호 장치를 꼼꼼히 확인해야 하고, 정책적 관점에서는 이런 거래가 늘어나면 “편법 금융”으로 비판받을 수 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
법적인 문제는 없더라도 개인간 금융 즉, 사금융형태가 되기 때문에 문제가 될 가능성은 있습니다.
첫째, 매수인이 약정한 금액을 제대로 상환하지 않으면 매도인이 장기간 미수금 회수 문제를 떠안게 위험과 이를 해소하기 위해 담보권 실행에 따른 경매등의 절차가 발생될수 있고, 혹시라도 매수인이 추가 대출을 받거나 다른 채권자에게 압류·가압류를 당하면 매도인의 채권 회수가 어려워질 수 있습니다.
그외 매도인은 매매대금 전액을 바로 받지 못하지만 양도 시점에 따라 양도소득세를 먼저 납부해야 하기에 실제 현금은 아직 받지 못했는데 세금이 먼저 발생하여 자금부담이 될 가능성이 있고 , 매수인 역시 일반 금융기관보다 높은 이자나 불리한 상환 조건을 부담할 가능성이 있습니다.
결국 셀러 파이낸싱은 법적으로 불가능한 방식은 아니지만, 일반적인 부동산 매매보다 채권 회수와 세금, 담보 설정 문제가 복잡해질 가능성 있고, 그에 따른 리스크도 부담할수밖에 없습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
셀러 파이낸싱 자체는 합법적인 거래 방식입니다
매도인이 매수인에게 직접 대출을 해주는 구조이고
이 방식은 다음과 같은 경우에 많이 활용됩니다
,은행 대출이 어려운 경우
,금리가 높은 시기
,일반 금융기관보다 유연한 조건을 제시하고 싶은 경우
,매도인이 매매를 빨리 성사시키고 싶은 경우
따라서 이 자체가 불법이거나 비정상이라고 보기는 어렵지만 지금은 논란이 많습니다
그지역의 재건축으로 인해 조합원 승계때문에 미리 등기이전을 해주고 못받은 잔금을 근저당으로 잡은 경우가 여러건인거 같습니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
최근 대통령이 이러한 방식으로 부동산 거래를 하는 바람에 실제로 일반 국민들이 이러한 방식으로 거래를 해도 정부에서나 법적으로 규제나 재제를 하기에는 무리라 사료됩니다.
분명 규제를 하게 되면 대통령이 했는데 나는 왜 안되냐는 식으로 반문을 하게 되면 사실 할 말이 없기 때문입니다.
대출 규제가 심한 요즘 위의 방식으로 부동산 거래가 늘어나도 사금융의 형태가 확산이 우려가 있지 않을까 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
최근 시장에 매도인이 직접 대출을 해주는 이른바 셀러 파이낸싱 매물이 속속 등장하면서, 이러한 현상이 과연 정상적인지 우려하시는 우려하는 시각이 늘고 있습니다. 법적으로 당사자 간의 금전 소비대차 계약이나 근저당권 설정 자체는 문제가 없지만, 이러한 거래 방식이 시장에 눈에 띄게 늘어난다는 것은 결코 일반적이고 건강한 시장 상황이라고 보기는 어렵습니다. 보통 고금리로 인해 매수자의 자금 조달이 막히고 은행의 대출 규제가 심해져 거래가 뚝 끊긴 '매수자 우위 시장'에서, 주택을 시급히 처분해야 하는 매도인들이 고육지책으로 꺼내드는 비정상적인 우회로에 가깝기 때문입니다.
이러한 방식이 지속될 경우 부동산 시장 전체에 적지 않은 악영향을 미칠 수 있습니다. 우선, 주택 가격의 착시 현상과 왜곡을 불러옵니다. 매도인은 대출을 내어주는 편의를 제공하는 대신 일반 시세보다 비싼 가격에 집을 내놓는 경우가 많아, 하락장에서도 집값이 떨어지지 않은 것처럼 시장 가격을 교란할 수 있습니다. 질문자님께서 우려하신 대로 부정 거래의 온상이 될 위험도 큽니다. 자금 출처 조사를 피하기 위한 편법 증여 수단으로 악용되거나, 투기 수요가 금융권의 대출 규제를 우회하여 '무자본 갭투자'를 감행하는 통로로 변질될 여지가 충분히 존재합니다.
특히 이 제도는 겉보기엔 대출 문턱을 낮춰주는 것 같지만, 실질적으로는 매수인에게 훨씬 불리하고 위험한 독소조항을 품고 있는 경우가 많습니다. 매수인은 제도권 은행보다 훨씬 높은 이자를 부담해야 하는 것은 물론이고, 가장 큰 문제는 법적 보호 장치가 취약하다는 점입니다. 만약 소유권을 모두 넘겨받고 근저당을 설정하는 방식이 아니라, 할부금처럼 대금을 모두 납부한 뒤에야 소유권을 넘겨주는 '조건부 소유권 이전' 방식이라면 매수인의 위험은 극대화됩니다. 단 한두 번의 연체만으로도 계약이 해지되어 집과 그동안 낸 돈을 모두 잃을 수 있으며, 심지어 매도인이 해당 주택을 담보로 몰래 다른 빚을 지거나 파산할 경우 매수인은 고스란히 피해를 떠안아야 합니다.
세계적으로도 주택 시장 침체기나 고금리 시기에 이런 셀러 파이낸싱이 유행하며 심각한 사회 문제를 야기한 사례들이 있습니다. 대표적으로 미국에서는 1980년대 초 고금리 시기와 2008년 서브프라임 모기지 사태 직후에 '계약증서(Contract for Deed)'라는 형태의 매도인 대출이 폭증했습니다. 당시 은행 대출을 받기 어려운 저소득층을 대상으로 이 방식이 널리 쓰였는데, 매도인들이 수리비나 세금 등 집주인의 의무는 매수인에게 떠넘기면서도 소유권은 넘겨주지 않는 약탈적 계약을 맺어 수많은 서민들이 집과 돈을 모두 잃고 쫓겨나는 사회적 비극이 발생하기도 했습니다. 호주나 영국 등지에서도 신용도가 낮은 매수자를 노린 이 같은 편법 대출이 문제가 되어 금융 당국이 규제에 나선 바 있습니다.
결국 셀러 파이낸싱은 거래 절벽 시대에 숨통을 트여주는 창의적인 기법처럼 포장되기도 하지만, 제도권 금융의 감시망을 벗어난 그림자 금융의 일종이므로 극도의 주의가 필요합니다. 만약 이런 형태의 거래를 피할 수 없다면, 반드시 소유권을 먼저 이전받고 근저당을 설정하는 방식을 취해야 하며 특약 사항에 대한 철저한 법률적 검토가 동반되어야만 억울한 피해를 막을 수 있습니다. 이러한 점을 충분히 고려하시어, 매도자 대출 조건으로 매수하시려고 하신다면 주의를 기울여 주시기 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.
최근 주택 시장에서 등장하는 매도인 직접 대출 방식의 거래를 보고 시장의 불안정성과 권리관계 위험에 대해 우려가 크실 줄로 사료되며, 이러한 형태의 거래 자체는 사적 자치의 원칙상 법적으로 유효할 수 있으나 대출 규제를 우회하는 편법으로 악용되거나 향후 채무 불이행에 따른 분쟁을 야기할 가능성이 높습니다.
매도인이 매수인에게 매매 대금의 일부를 빌려주고 해당 주택에 근저당권을 설정하는 이른바 셀러 파이낸싱 방식은 당사자 간 자유로운 합의에 따른 계약 자유의 원칙과 민법상 근저당권 제도를 활용한 사적 계약에 해당하므로 거래 자체를 불법으로 규정하기는 어려울 수 있습니다. 금융기관을 통한 주택담보대출이 아니므로 가계부채 관리를 위해 금융당국이 시행 중인 총부채원리금상환비율 규제나 은행권 대출 제한 규정을 직접적으로 위반한 것으로 보기는 어렵기 때문입니다.
하지만 제1금융권의 엄격한 대출 규제를 회피하기 위한 우회 수단으로 이러한 사적 대출 방식이 확산될 경우 부동산 시장과 거래 당사자 모두에게 상당한 위험 요소로 작용할 가능성이 존재합니다. 매수인의 상환 능력이 제대로 검증되지 않은 상태에서 무리하게 거래가 이뤄질 경우, 향후 매수인의 잔금 상환 불능으로 인해 해당 주택이 경매에 넘어가거나 후순위 채권자 및 세입자의 보증금 미반환 피해로 이어질 위험성이 크기 때문입니다. 또한 시세를 왜곡하거나 양도소득세 등 세금을 탈루하기 위한 부정 거래 수단으로 악용될 여지도 배제할 수 없습니다.
결과적으로 개인 간 정당한 사적 계약의 형식을 취하고 있더라도, 정부의 대출 규제 정책 실효성을 떨어뜨리고 시장의 거래 질서를 교란할 수 있다는 점에서 이러한 편법이 확산되는 것은 문제가있다고 생각됩니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
가능하다고 해서 안전하거나 일반적인 거래는 아닙니다 이런 방식이 널리 퍼지면 부정거래와 시장 왜곡이 늘어날 가능성이 있습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
셀러 파이낸싱은 법적으로 가능한 계약 방식이며 모든 거래가 문제가 있는 것이 아닙니다.
하지만 은행이 맡던 신용 심사와 위험 관리의 일부를 개인 간 계약이 대신하게 되는 만큼 계약 내용을 더 꼼꼼하게 봐야 합니다.
문제는 아직 발생하지 않았지만 거래가 활성화되면 부작용이 속속 나타날 듯 합니다.
감사합니다.