답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.사정상 이사를 먼저 나오셨다고 하셨는데, 이때 가장 주의하셔야 할 점은 기존 집의 '전입신고(주민등록)'를 절대 빼시면 안 된다는 것입니다.그리고 다음으로는 집주인에게 8월 말 계약 만료일에 맞춰 이사를 하겠다는(또는 이미 했다는) 의사와 함께 "만료일에 보증금을 반환해 달라"는 내용을 문자메시지나 카카오톡으로 보내고 명확한 답변을 받아두거나, 통화 녹음을 해두셔야 합니다. 만약에 집주인이 연락을 받지 않고 피한다면 내용 증명을 발송하셔야 합니다.그런데 보통 이 단계까지 갔다면 집주인은 새 세입자를 구하지 않으면 내어 줄 보증금이 없다는 뜻입니다. 그래서 이 이후의 대응 방식도 아래에 적어 드리겠습니다.계약 만료일이 단 하루라도 지났는데 보증금을 돌려받지 못했다면, 관할 법원에 '임차권등기명령'을 신청하셔야 합니다. 이것이 등기부등본에 기재된 이후에는 새집으로 전입신고를 옮기셔도 기존 집의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. (신청 후 등기부에 오르기까지 보통 2~3주가 소요되므로, 반드시 등기부에 기재된 것을 확인한 후 주소를 옮기셔야 합니다.)임차권등기명령 이후에도 보증금을 주지 않는다면, 지급명령 신청이나 보증금 반환 청구 소송을 진행할 수 있으며, 이사한 날(집을 완전히 비워주고 비밀번호를 알려준 날) 다음 날부터는 연 5% (소송 제기 시 연 12%)의 지연 이자까지 집주인에게 청구할 수 있습니다.보증금 문제로 많이 심란하시겠지만 차근차근 하나씩 대응하셔서 소중한 돈을 날리는 일 없도록 준비하시기 바랍니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.첫 번째는 지리적 거리보다 시간적 거리가 더 중요해진 시대가 와서 인 것 같습니다. 서울 외곽 지역이라고 해도 물리적인 위치상 강남, 여의도, 광화문 등 핵심 업무지구까지 출퇴근하는 데 시간이 꽤 오래 걸리는 곳들이 많습니다. 반면 구리의 경우 행정구역은 경기도지만 지리적으로는 서울 강동구와 맞닿아 있고, 지하철 8호선 연장 등을 통해 잠실과 강남으로의 진입이 웬만한 서울 지역보다 훨씬 빠릅니다. 동탄 역시 GTX-A 개통으로 인해 강남권(수서)까지 20분대에 도달할 수 있게 되었습니다. 즉, 단순한 주소지보다는 '최상급 일자리까지 얼마나 빠르게 이동할 수 있는가(시간 거리)'가 집값을 결정하는 더 강력한 기준으로 자리 잡은 것입니다.또한 근처의 자체 일자리 즉 고소득 지역 자체 일자리도 한몫을 합니다. 동탄의 경우 단순히 서울을 바라보는 베드타운이 아니라, 삼성전자를 비롯한 반도체 및 첨단 IT 기업들이 밀집해 있는 거대한 '자족도시'입니다. 이곳에 근무하는 고소득 직장인들의 탄탄한 실수요가 지역 내에 머물면서 집값을 강력하게 방어하고 끌어올립니다. 이에 더해 구도심 위주인 서울 외곽 지역과 달리, 동탄이나 구리 인근의 신도시들은 깨끗하게 정비된 도로, 대형 상업시설, 쾌적한 공원, 최신 커뮤니티 시설을 갖춘 대단지 새 아파트 등 현대인들이 선호하는 주거를 제공합니다.이런 요인들이 맞물려서 구도심지와 번화가 그리고 밀집 지역과 같은 비교적 덜 쾌적한 지역보다는 차라리 거리는 조금 멀더라도 일자리까지 도착할 수 있는 시간이 같으면 인프라가 더 깨끗하고 주택이 더 새 것인 지역으로 사람들은 이주하게 되는 것입니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.신혼부부의 첫 보금자리로는 인프라가 깔끔하게 정돈되고 향후 자산 가치 상승까지 기대할 수 있는 운정신도시를 우선순위로 추천해 드리며, 예산의 효율성을 극대화하고 싶으시다면 안정적인 구도심인 금촌 지역을 고려하시는 것이 좋습니다.첫 번째로 추천해 드리는 곳은 운정신도시 야당역 인근의 '롯데캐슬 파크타운(야당동)' 단지입니다. 이 지역은 현재 파주에서 신혼부부들이 가장 선호하는 곳 중 하나입니다. 경의중앙선 야당역 앞의 대형 상권이 매우 발달해 있어 도보권에서 맛집, 카페, 대형마트, 병원 등 모든 생활 편의시설이 있습니다. 차량 출퇴근할 때도 제2자유로와 서울문산고속도로 진입이 매우 수월하여 일산이나 서울 방면으로 이동하기 편리합니다. 연식도 비교적 깔끔한 준신축 단지라 전세와 매매 모두 수요가 꽤 있고요, 향후 환금성도 좋습니다.두 번째는 운정호수공원과 인접한 '운정 센트럴 푸르지오' 또는 '힐스테이트 운정(목동동)'입니다. 이른바 운정의 중심 단지들로, 주변 환경이 매우 쾌적하고 깔끔합니다. 단지 에서 도보로 운정호수공원을 이용할 수 있어 퇴근 후나 주말에 산책하기에 좋습니다. 대단지 아파트인 만큼 단지 내 커뮤니티 시설이 잘 갖춰져 있고 주변 인프라도 상위권입니다. 대출을 활용해 매매까지 고려 중이시라면, GTX 노선 교통 호재가 있는 이곳도 추천할만 합니다.세 번째로 가성비로는 운정 '가람마을 10단지 동양엔파트'나 '산내마을 11단지 현대아이파크'를 추천합니다. 앞서 말씀드린 중심 단지들에 비해 가격 진입장벽이 낮아 전세나 대출을 통한 매입 시 부담을 줄일 수 있습니다. 이상 3개 추천을 드려보았는데, 검토하실때 참조하셔서 임장에 도움이 되시길 바라겠습니다. 감사합니다

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.일반적으로 재계약 시에 보증금을 증액할 때 계약금을 거는 경우도 있고 걸지 않고 말씀하신 것처럼 기존 보증금에서 이미 받은 걸로 취급하는 경우도 있습니다. 이 두 가지 방법 모두 실무에서 흔하게 사용하는 방식이므로 이것은 어떻게 정해져 있기보다는 당사자가 결정할 부분이라고 하겠습니다.어느 쪽으로 정해도 문제는 없지만은 가장 중요한 것은 재계약 시에 계약서에 명시되는 계약금의 액수입니다. 실제로 돈이 오가던 오가지 않던 간에 계약금은 500만원 천만 원 같은 서로 부담이 없는 금액부터 전체 금액인 5억에 10% 또는 5% 혹은 이번에 증액되는 2억 천만 원에 대해서 10% 혹은 5% 정도로 계약금을 명시해 두는 것이 상호 간에 좋습니다.왜냐하면 임대인이 일방적인 이유로 계약 해지하거나 반대로 임차인도 일방적으로 계약을 해지할 경우 상대방에게 계약금에 대해서 배상하게 함으로써 계약의 구속력을 가지기 때문입니다.이 점 고려하셔서 성공적인 계약 되시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.해당 가스레인지가 처음 입주할 때부터 옵션으로 제공된 기본 시설물이고 임차인의 고의나 과실 없이 발생한 고장이라면 수리 및 교체 비용은 임대인(집주인)이 부담하는 것이 원칙입니다. 민법 제623조에 따라 임대인은 계약 존속 중 임차인이 목적물을 정상적으로 사용 및 수익하는 데 필요한 상태를 유지해 주어야 할 수선 의무가 있습니다. 형광등이나 샤워기 헤드 같은 간단한 소모품의 교체는 임차인이 부담하는 것이 맞지만, 가스레인지와 같은 주요 가전이나 기본 설비의 고장은 임대인이 책임져야 하는 영역에 해당합니다.​8년이라는 장기간을 거주하셨다고 해서 이러한 원칙이 달라지는 것은 아닙니다. 오히려 가스레인지를 8년 정도 사용했다면 기계의 통상적인 내구연한이 다 되어 부품의 수명이 끝나는 등 자연 노후화로 인해 고장이 났을 확률이 매우 높습니다. 따라서 이는 임차인의 관리 부주의가 아니라 시설물의 자연스러운 감가상각으로 보아야 하므로, 임대인이 비용을 들여 수리해 주거나 새 제품으로 교체해 주는 것이 법적으로나 상식적으로 타당합니다.실무적으로도 이런 경우는 임대인이 임대 목적물을 관리하는 비용으로서 처리하는 것이 원칙입니다. 하지만 좀 더 매끄러운 처리를 위해서 가스레인지 제조사의 AS를 의뢰하신 뒤 이 고장의 원인이 오래 사용된 노후화로 인해 자연스럽게 고장난 것임을 확인받으시면 더 매끄럽게. 임대인의 책임으로 처리를 할 수 있겠습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.계획하신 시나리오는 실무에서 종종 활용되는 매우 현실적인 방법이며, 월세로 먼저 거주하며 전입신고를 해두셔도 디딤돌(신생아 특례) 대출 실행에는 전혀 문제가 없습니다.​은행 실무에서는 이를 ‘임차인 거주 주택 매수(기전입자 매수)’라고 부릅니다. 대출 심사 시 본인이 먼저 전입되어 있는 것은 불이익이 되지 않으며, 오히려 디딤돌 대출의 조건 중 하나인 '대출 실행 후 1개월 내 전입 의무'를 자동으로 충족하게 되어 수월한 면도 있습니다.다만 타이밍적으로 중요하게 생각하셔야 될 부분이 하나 있습니다. 신규 주택을 매수하는 조건으로 디딤돌 대출을 받으려면, 대출 신청일(접수일) 기준으로 반드시 '무주택 세대주'여야 합니다.월세로 이사 가실 때는 기존 집이 아직 안 팔렸어도(1주택자 상태여도) 상관없습니다. 하지만 대출을 신청하러 은행에 가거나 앱으로 접수하는 그날에는 기존 집의 등기가 매수자에게 완전히 넘어가 있어야 합니다. 디딤돌 대출 심사가 보통 30~40일 정도 걸리므로, 기존 집 매도 잔금일을 최대한 앞당겨 놓으시는 것이 유리합니다.또한 기존의 월세 보증금으로 기납부한 액수를 어떻게 처리할 것인가를 계약서에 명확히 명시하는 것이 중요합니다. 은행은 대출금을 차주(질문자님)에게 주지 않고, 매도인(새 집의 집주인)의 계좌로 직접 쏩니다. 이 과정에서 보증금 처리가 꼬이지 않도록 서류를 명확히 해야 합니다.​매매계약과 월세(임대차)계약을 각각 작성하시되, 매매계약서 특약사항에 상황을 명시해야 은행 심사가 매끄럽습니다.​예를 들어, 총 매매가 7억 원 중 대출 4억 원을 받을 예정이라면, 은행은 "기존 보증금 3억 원은 어떻게 할 것인지" 묻게 됩니다. 이때 매매계약서에 "매수인이 현재 임차인으로 거주 중인 주택을 매수하는 건이며, 잔금 시 기존 임대차 보증금 3억 원을 매매 대금으로 상계 처리한다"라고 명시해 두면 은행에서 깔끔하게 인정해 줍니다.결론적으로, 기존 집 매도 잔금일 > (무주택 상태) > 대출 신청 > 한 달 뒤 대출 승인 및 새 집 잔금(소유권 이전)이라는 타임라인만 정확하게 맞추신다면 아주 좋은 전략입니다.참고하셔서 성공적인 이사 되시기 바랍니다. 감사합니다

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.보증금이 올라서 재계약 처리가 고민이시군요. 5% 인상은 세입자가 '계약갱신청구권'을 사용할 때 집주인이 요구할 수 있는 법정 최대 인상률입니다.​카톡이나 문자로만 합의하시면 절대 안 되고 반드시 종이(또는 전자) 계약서를 새로 쓰셔야 합니다.보증금 금액이 변동 없이 기간만 연장된다면 굳이 계약서를 새로 쓸 필요가 없습니다. 하지만 보증금이 1원이라도 올랐다면 반드시 계약서를 새로 작성해야 합니다.​새로 올려준 5%의 보증금에 대해 법적 보호(우선변제권)를 받으려면, 새 계약서를 들고 주민센터에 가서 새로운 '확정일자'를 받아야 하기 때문입니다. 카톡이나 문자는 합의의 증거는 될 수 있지만, 관공서에서 확정일자 도장을 찍어주지 않습니다.중개 수수료를 전부 내실 필요가 없습니다. 재계약은 집주인과 세입자 두 사람(쌍방)이 직접 진행해도 법적으로 아무 문제가 없습니다. 인터넷에서 '주택임대차표준계약서' 양식을 다운받아 두 분이 만나서 작성하고 도장을 찍으면 됩니다.그리고 마지막으로 증액 계약을 해서 돈을 보내기 전에 꼭 확인해 보셔야 할 게 있습니다. 질문자님이 임차하는 기간 동안 등기부 등본에 어떤 변동이 있었는지 확인을 해 보는 것입니다. 집주인이 그 집을 담보로 대출을 추가로 받았을 수도 있고 그 외에 다른 어떤 권리가 걸려 있을 수도 있습니다. 이런 점을 확인하기 위해서 등기부등본을 꼭 송금 전에 떼 보시길 바랍니다. 감사합니다

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.최근 800조 원 규모의 광주 군공항부지 산업 클러스터 조성 발표가 있었습니다.정확히 얼마만큼 뛴다고 단정할 순 없지만 바로 이전에 용인시 플랫폼시티로 불리는 반도체 산업단지 육성 시 세 배 이상 뛰는 것을 볼 수 있었습니다.가격이 많이 오르고 매물이 자취를 감추는 등 이미 소식이 발표되기 전에 구매할 사람들은 다 구매한 상황이었는데요. 아마 지금 광주 군공항 부지 인근에 땅들도 비슷한 상황일 것입니다.그리고 한 가지 투자시 주의해야 할 점이 있습니다. 토지 거래 허가제로 묶이게 될 가능성이 거의 100%입니다.이렇게 되면 일정 면적 이상의 땅을 살 때 관할 관청의 허가를 받아야 하며, 실사용 목적(직접 농사, 실거주 등)이 아니면 매입 자체가 불가능해집니다.또 수용 보상가 문제가 있을 수 있습니다.군공항 부지 자체나 국가 산단으로 수용되는 구역 안의 땅을 매입하는 것은 이른바 '알박기'가 될 수 없습니다. 정부가 강제 수용 절차와 협의 취득을 빠르게 병행하는 '슈퍼 패스트트랙'을 가동하기로 했기 때문에, 투기 목적으로 들어갔다가는 감정평가액 수준의 보상만 받고 묶일 수 있습니다.그래서 투자를 하실 생각이라면 신중하게 고려해 보시기 바랍니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.분양 대행사 영업 직원 모집 공고에 초봉이 최소 6천만 원이라는 것은 사실상 거짓에 가깝습니다.영업을 해서 계약을 성사시켰을 때 받는 인센티브를 최대한으로 끌어올려서 초봉에 포함시켰다고 보시면 됩니다.이 영업은 텔레마케팅부터 시작해서 지하철과 사람이 많이 모이는 곳에 물티슈 돌리기, 방문하는 방문 영업 등을 모두 포함합니다.그래서 잘 하려는 사람이 없기 때문에 계약 시에 인센티브를 포함해서 연봉이 매우 높은 것으로 보이게끔 포장하는 것입니다.현실적으로 학력 무건 전공 무관에 연봉 6천만 원을 초봉으로 그것도 경험이 없는 직원을 우대하는 직업은 없을 것입니다. 따라서 6천만 원이라는 숫자에 너무 현혹되지 마시고 해당 업무를 알아가 보고자 한다면 지원해 보시고 그렇지 않고 단순히 6천만 원이라는 것에 의미가 있으시다면 다른 일을 찾아보시는 것을 추천드립니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 집주인(본인)이 직접 들어가서 살 계획이라면 세입자의 계약갱신청구권을 합법적으로 거절할 수 있고, 세입자는 계약 만기일에 맞춰 집을 비워주어야 합니다.​현재 현행 [주택임대차보호법]에서는 세입자의 주거 안정을 위해 '계약갱신요구권(2+2년)'을 보장하고 있지만, 집주인의 권리를 보호하기 위한 예외 조항도 명확하게 규정하고 있습니다.​안전하게 2년 뒤 실거주를 하시기 위해 꼭 알아두셔야 할 내용들을 간단히 정리해 드릴게요.집주인 본인뿐만 아니라, 집주인의 **직계존속(부모, 조부모 등)**이나 **직계비속(자녀, 손자녀 등)**이 실제 거주하려는 경우에도 세입자의 계약갱신 요구를 합법적으로 거절할 수 있습니다. (단, 형제나 자매의 실거주는 인정되지 않습니다.)통보 기간은 전세 계약 만료일 6개월 전부터 2개월 사이에 통보하셔야 됩니다.( 더 일찍도 안 되고 더 늦게도 안 됨)구두로 전달하지 마시고 가능하면 기록이 남는 카카오톡이나 문자로"직접 실거주할 예정이라 계약 갱신은 어렵다. 또는 연장이 어렵다"라고 명확히 밝혀두셔야 합니다.꼭 제때 통보하시어 실거주 하시는데 문제 없으시길 바랍니다. 감사합니다.