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갭투자는 현재에도 유효한 투자 방식이라고 보시나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.사실 저는 갭투자를 투자라고 생각하는 편은 아닙니다만, 현재 상황에서 있을 수 있는 리스크를 모두 말씀드려 보겠습니다. 현실적으로 역전세 리스크가 가장 크게 작용합니다. 전세가 하락의 경우 보증금을 돌려줘야 하는데 그럴 재원이 없는 경우 바로 전세사기가 되어버리기 때문에 상당히 위험하다고 볼 수 있습니다. 또한 현재 대출 규제가 강화되어 , DSR 로 인해 주택 추가 구입이 매우 어려운 상황에서 인기가 있을 만한 지역의 집을 경쟁력있는 가격으로 매수하기는 상당히 어렵습니다. 만일 질문자께서 모두 현금으로 구매할 수 있을 만한 상황이라면 모르겠으나, 대출을 이용하여 여러군데 진행하시려면 불가능 할 것이라고 생각을 합니다. 금리의 리스크도 존재합니다. 레버리지를 전제로 하여 구매하는 것인데, 금리 부담이 생각보다 커서 추후 문제가 될 수 있습니다. 그래서 지금 시점에서 현금이 충분하시다면, 갭을 노리는 투기성의 투자보다는 현금을 활용하여 구입 후 월세를 받는 쪽으로 하시는 것이 더 나은 선택지가 될 수 있을 것으로 보입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.01
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임대인의 강제이사와 누수하자보수궁금합니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이번 누수 사태가 임차인의 과실이 아닌 집의 구조적 문제나 유지관리 부족으로 발생한 것이라면, 그로 인한 피해는 전적으로 임대인이 책임져야 합니다. 공사로 인해 일시적인 퇴거가 불가피하다 하더라도, 임시 거처 제공과 이사 및 복귀에 필요한 모든 비용 역시 임대인이 부담해야 합니다. 임차인에게 이사를 강요하거나 집을 스스로 알아보라고 하는 것은 부당한 처사입니다.현재 상황에서 임차인은 이사 요구를 거부할 수 있으며, 만약 임대인이 계속 퇴거를 종용할 경우, 법원에 ‘임차권등기명령’을 신청하여 계약기간 동안의 주거권을 보장받을 수도 있습니다. 또한 대한주택임대차분쟁조정위원회, 대한법률구조공단, LH 전·월세 상담센터 등에서 무료 상담이나 조정을 받아보실 수 있습니다.집주인에게는 공사 중 임시 거처 제공 및 모든 비용 부담을 요구하며, 이사 요청에 따르지 않겠다는 입장을 명확하게 서면(문자나 카톡 등)으로 전달하시길 권장드립니다.
경제 / 부동산
25.08.01
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신혼집 전세 계약서에 확정일자를 받아야 하나요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전입신고는 주민등록지를 이전등록하는 것으로서 대항력이 발생합니다. 확정일자는 동사무소에서 임대차계약서에 날짜도장을 받는 것으로 우선변제권이 발생합니다. 확정일자를 꼭 받아야 하는 이유는 전입신고만으로는 우선변제권이 발생하지 않기 때문입니다. 집주인이 집을 담보로 대출받은 후 이것을 갚지 못해 경매로 넘어가는 경우에 확정일자를 받지 않은 세입자는 후순위로 밀려서 보증금 보호가 힘듭니다. 전입신고와 확정일자가 동시에 만족된다면 최우선변제권도 득할 수 있습니다. 보증금이 일정 금액이하이면 소액임차인 최우선 변제 대상이 됩니다. 다른 권리 전부 무시하고 해당 금액만큼은 최우선으로 변제가 됩니다. 이 경우에 전입 및 확정일자 모두 만족해야 합니다. 확정일자는 간단하며, 소액만 들기 때문에(1000원 미만) 가능하시면 해두시는 것이 좋습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.01
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6000만원 아파트 소유권이전 법무사비 얼마나 나올까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.법무사 수수료는 법무사마다 다르고 공인중개사 수수료처럼 법적으로 정해진 요율이 없습니다. 그래서 일반 적으로 실무에서는 위와 같은 상황에서 약 35만원 선에 형성이 되어 있습니다. 참고하셔서 좋은 거래 되시기 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.01
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아버지 명의 집 전세대출 가능할까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.특수관계인(부모, 자녀) 간의 전세대출은 원칙적으로 어렵습니다. 대부분의 정책전세자금 대출은 직계존속의 소유주택과는 전세계약을 채결해도 대출이 불가합니다. 편법증여나 허위계약의 여지가 있기 때문입니다. 하지만 시중은행의 일반전세대출은 일부 가능할 수도 있으니 은행에 먼저 문의하시어 확인하시는 것이 좋습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.31
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이전 세입자가 두고 간 가구 처리비용 관련 문의
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.민법 제 615조에는 차임의 지급과 목적물의 보존이라는 것이 있습니다. 임차인은 목적물을 계약종료시 원상회복하여 반환할 의무가 있다는 것이지요. 그러나 가구가 이건 세입자의 소유였고 현 세입자는 계약 당시부터 해당가구 존재를 인지하고 있었으며, 이를 사용하기로 한 경우 C 가 인수에 동의한 것으로 간주할 수 있습니다. 중개인도 C에게 이전 세입자가구가 남아 있는 것을 인지시켰으며, 그것을 동의한 경우 C 의 동산으로 취급합니다. 결론적으로는 현세입자 C 가 해당 가구의 처리비용을 부담하고 원상복구하는 것이 타당합니다. 실무에서도 집주인이 제공하는 옵션이 아닌 물건들은 세입자 퇴거시 처리하는 것이 원칙이기 때문입니다. 잘 해결 되시기 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.31
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전세계약 연장 관련 보증금 증액 질문드립니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문의 순서대로 번호에 맞추어 답변을 드리겠습니다. 보증보험은 의무는 아니며, 대출자 측에서 보험가입 조건이 불가능하면 대출이 거절됩니다. HUG, SGI 같은 보증기관에서 대출실행 조건으로는 보증보험 가입이 필수입니다. 일반적으로는 세입자 단독 보증보험 가입은 불가능하죠. 과거 청년 버팀목 대출시에는 HUG 에서 자동가입이었고, 임대인은 보증료를 납부하는 형태였을 겁니다. 지금은 집주인의 가입거절이나 거절사유 있을 경우 세입자 대출이 시행 불가하거나 한도제한이 발생합니다. 임대사업자의 경우 보증보험 가입이 제한되기도 합니다. 1-1. 맞습니다. 보증보험이 필수라면 보증금을 낮추는 것이 바른 선택입니다. 즉 임대인이 보증보험 동의하지 않거나 보증한도 넘는 금액으로 증액을 하려면, 대출이 불가하고 세입자 권리도 위험합니다. 서울시 신혼부부전세자금 대출 요건 중 보증보험 기준은 HUG 보증기준과 동일하게 적용됩니다. (공시가 80%이내) 초과금액이 발생 시 대출 전체가 안되거나 초과분만 대출이 제외됩니다. 질문에 대한 답이 되길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.31
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- 정말 감사해요
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보금자리론 관련해서 문의드립니딘.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.번호순서대로 질문 드리겠습니다. 가능은 하지만 매우 신중하게 접근해야 합니다. 잔금 일부만 지불하고 등기 이전하는 형태는 일반적이진 않지만 않고 매도, 매수, 세입자 간의 합의가 있다면 가능은 합니다. 다만, 실거주가 어려운 상태에서 보금자리론 등 정책대출의 실행은 안된다고 보시면 됩니다. 2025년 8월에는 대출이 불가능하며, 10월 세입자 퇴거후에는 가능성이 있습니다. 매매가 기준으로 70% 가능하며, 세대주 요건 소득 요건 등 기타 조건도 충족되어야 합니다. 감정가가 낮게 나올 경우에는 감정가 기준의 대출이므로 참고가 필요합니다. 질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.31
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이수역 근처 재개발 가능한 빌라 추천해 주세요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.서울시가 동작구 사당동 161-55번지 일대에 역세권 주택 및 공동주택 조성 지구단위계획안을 통과시켰으며 , 지하 3층 ~지하 29층 , 965가구 규모 공동주택 조성 예정입니다. 또한 이수역과 사당역 사이에 위치한 사당동 4-5번지 일대는 다가구 빌라 밀집지역으로 사당4동 및 사당 5동 재개발 구역지정 논의가 되고 있습니다. GTX-C, 신안산선, 서부선 경전철 등 교통 호재도 더해져 있으니, 이쪽 부근의 주택을 잘 알아보시길 바랍니다. 그럼 성공적인 투자 되시길 바라겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.31
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부동산 전세계약 만료 관련 질문드려요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.임차인의 복비 부담은 전세계약을 일찍 해지 하고 미리 나갈때만 부담합니다. 그래서 결론적으로는 복비를 부담하실 필요가 전혀 없습니다. 단순히 임차인에게 내 주기위해서 적금을 미리 해지하거나 예금으로 준비한 경우에 이로 인한 이자 손해는 법적인 부분에서는 배상의 대상은 아니며, 이것은 도의적인 책임감을 느끼는 부분입니다.그래서 마음이 너무 무겁다면 20만원 정도의 현금으로 결정을 번복하는 것에 대해 미안함을 전하는 정도가 좋을 것 같습니다.
경제 / 부동산
25.07.31
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