답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.임차인이 거주 중에 집을 매수하는 경우는 자주 있는 일입니다만, 현재 채권 양도가 설정되어 있는 상태로서 확인할 부분이 조금 있어보입니다. 결론적으로는 질문자(임대인)의 전세금 반환의무는 은행에 하도록 되어 있기 때문에 매매 대금에서 전세금을 상계하더라도 은행 대출금 상환이 되는지를 꼭 꼭 확인하셔야 합니다. 현재 법적으로는 전세금의 주인은 은행입니다. 만약 임대인이 임차인과 임의로 상계처리하고 소유권을 넘겨주었는데, 임차인이 은행대출을 갚지 않는 경우는 은행은 임대인에게 전세금 반환청구소송을 할 수 있기 때문에 위험합니다. 따라서, 은행에 양도의사를 먼저 밝히고, 채권양도된 전세금을 어떻게 상환처리할지 문의 하시는 것이 가장 좋습니다. 아마도 법무사가 대행하여 대출상환여부를 확인하고 등기서류를 접수하는 것이 순서가 될 것입니다. 부디 좋은 거래가 되시길 바라겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.면적과 길이의 단위에 대해 먼저 설명을 드려야 할 것 같네요.1제곱미터는 면적을 의미하는 단위입니다. 좌우 혹은 가로세로 1미터씩이 만들어내는 면적이 1제곱미터 입니다. 센티미터는 1미터의 1/100 에 해당합니다. 100cm = 1m 입니다. 즉 1m2(1제곱미터) = 1m x 1m 이므로 100cm x 100cm = 10,000cm2 입니다. 이해가 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아파트는 사실 한국 사회에서 자산의 대부분을 차지하고 그동안 한번도 우상향을 멈춘 적이 없는 "배신하지 않는" 자산이었습니다. 부동산 보유 측에서는 상승론을 펼치는 것이 당연합니다. 실물자산의 우상향과 정책의 역설을 예로 들 것입니다. 역사적으로도 우리 부동산은 물가 상승률을 웃돌면서 성장하여 이것이 확실한 자산이라는 믿음을 심어주었습니다.게다가 정권이 바뀌면 오히려 역으로 작용하는 정책 때문에 규제를 버티면 더 오른다는 생각까지 함께 심어버렸죠.이 논리는 장기적 화폐가치 하락을 전제로 한다면 타당합니다. 하지만, 절대 떨어지지 않는 자산이라는 주장은 우리나라의 고성장 기조를 바탕으로 한 것이기에 인구감소와 저성장의 국면에 들어선 지금은 맞지 않을 수도 있습니다. 하락할 것이라는 측면에서는 정책에 의한 유동성 박탈과 심리적 변곡점을 가지고 주장할 수 있습니다. 최근 규제는 이전에 없던 규제들이 많이 나오고 있으며, 아주 정밀하게 집을 가지고 투기하는 것을 방지하기 위해 설계된 정책입니다. 수요 자체를 틀어막아버린 거죠. 이렇게 하다보니, 결국 급매물이 나오게 되고, "버티면 오른다" 라는 믿음에 금이가고 있습니다. 이 논리는 상대적으로 위의 논리보다는 설득력이 있습니다. 자산가격은 결국 유동성의 힘으로 움직이기 때문에 이렇게 정밀한 규제로 막아버리면 그 힘을 잃기 때문입니다. 하지만, 한국특유의 전세제도와 공급부족 , 특히 서울의 공급부족은 하락 폭을 제한하는 큰 걸림돌로 작용을 할 수가 있습니다. 제 개인적으로는 하락할 것이라는 쪽이 조금 더 타당하다고 생각합니다. 현재 국내 상황이 많이 변화하기도 했고, 고성장 시대를 벗어나 저성장 시대로 들어서면서, 건설 기간산업등이 많이 죽고 있기 때문입니다. 따라서 이제는 부동산으로 연봉의 몇 배 씩을 벌어보겠다고 갭투기를 하는 것은 그만두고, 진짜 살집을 마음 편하게 구해 그 안에서 실제 발전적인 일들을 많이 할 수 있는 배경으로서의 집이 되었으면 하는 바램입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.월세와 은행이자를 따져봐서 비슷하다고 하면 저는 월세를 추천 드립니다. 전세의 경우 말씀하신 것처럼 기본적으로 전세사기에 노출될 가능성을 안고 있습니다. 또한 월세로 진행해서 목돈이 묶이지 않는다면, 그 돈을 다른 곳에 투자할 수도 있기 때문에 월세나 이자가 비슷하다는 전제하에 저는 월세를 추천 드리고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부모님 청약 당첨을 위해서 고민 중이시군요. 결혼과 주택매도까지 함께 생각하시려니 고민이 많으시겠습니다. 우선 부모님의 청약 당첨을 위해서는 세대분리가 필수적입니다. 청약에서는 무주택 세대구성원 여부를 중요하게 판단합니다. 현재 상태는 질문자인 따님과 부모님이 한 세대로 묶여 있어 부모님께서는 유주택 세대원이 되는 상황이에요.60세 이상 부모님 주택소유 예외 규정이랑은 다른 상황입니다. 부모님이 소유주가 아니라 따님이 소유주이기 때문입니다. 그래서 이런 경우는 부모님께서 다른 주소지로 전입신고를 하셔서 무주택자가 되시는 방법이 가장 확실하고 빨리요.또는 따님께서 결혼 후 신혼집으로 전출하여 자연스레 세대분리 하는 방법이 있습니다. 무주택 기간의 가점을 조금이라도 늘리기 위해서는 당장이라도 빨리 세대분리를 하는 것이 가장 유리합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세대출이 있는 상태에서 새로 주택을 매수하시려고 주담대를 알아보고 계시는군요. 우선 축하드립니다.게다가 부부합산소득이 높으셔서 DSR 때문에 거절될 일은 없어보입니다. 오히려 다른 신용대출이나 자동차 할부가 더 있더라도 충분히 감당 가능한 수준입니다.기존 전세대출 1억은 담보대출 실행 시 전부 상환되어야 합니다. 집주인이 보증금을 돌려주는 즉시 상환하시길 바랍니다. 생애최로 주택구입자는 LTV 를 80% 한도까지 적용받을 수 있습니다. 그 외, 부대비용은 대략 1,500~2,000 원 정도는 생각하셔야 합니다 .취득세, 중개수수료, 법무사비용, 이사비용 등입니다. 첫 내집마련 축하드리며, 항상 댁내 좋은 일만 가득하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.만기일 이전에 퇴실을 하게 되면, 일반적인 경우에는 중도퇴실이 맞습니다.이 경우에 다음세입자가 있다면 임대인의 중개수수료는 나가는 세입자의 몫이 됩니다. 그런데, 이야기가 조금 달라지는 경우가 있습니다.바로 묵시적 갱신, 혹은 계약갱신청구권을 사용하신 뒤 조기퇴거 하는 경우입니다. 예를들어 2025년까지 2년을 살고, 2025년 연말에 묵시적 갱신이 되어 2027까지 연장이 된 상태라고 볼게요.질문자가 도중에 이사를 하고자 3개월 전에 집주인에게 통보하고 3개월후 나간다면 이것은 정식적인 계약만료로 봅니다. 따라서 이 때에는 질문자가 임대인의 수수료를 감당하실 필요도 없고, 다음세입자 들어오든 말든, 보증금도 돌려받고, 중개수수료 부담없이 퇴실할 수 있습니다.참고를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 서울에는 말씀하신 대로 매매 매물이 많이 늘고 있습니다. 반대로 전세매물은 증발하다시피 해서 거의 찾아보기가 어렵습니다. 그리고 전세매물들이 월세화 되는 현상을 많이 보이고 있씁니다. 비거주 1주택 보유세와 관련된 도는 이야이가 많은데, 정책 방향이 그쪽이라서 나올 수 밖에 없는 이야기입니다. 정부는 실거주 하지 않는 1주택을 갭투기 목적으로 간주하고 이에 대한 보유세를 강화하겠다고 했거든요. 정부는 주거용 자산을 가지고 돈을 벌기위한 수단으로 보는 것을 원천적으로 차단하고 있습니다. 게다가 양도세 문제도 있습니다. 1주택자 비과세(12억 원까지)를 받으려면 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주 요건이 필수입니다. 또한, 10년 보유/10년 거주 시 최대 80%까지 해주는 장기보유특별공제 역시 '비거주' 상태가 길어지면 공제율이 30%대로 뚝 떨어집니다.그래서 제가 추천하는 것은 계신곳에 머무는걸 추천합니다. 그렇지 않고 이사를 꼭 해야만 하는 상황이시라면, 현재 전세금이 이사갈 곳의 전세금보다 많이 높을 경우에만 하시길 추천 드립니다. 보유세 개편안이 2026년 상반기 내로 발표될 거 같아요. 그래서 그때 세부담을 계산해 보고 움직이셔도 늦지 않을 것 같습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.한국에 살면서 이런 일을 겪게 되시니 많이 난감하셨으리라 생각이 됩니다.하나씩 알아보도록 할게요먼저, 언제까지 월세를 지급해야 하는가 에 대한 문제입니다.이미 2월말로 계약을 만료하기로 협의하셨기에 추가로 거주하신 3월 15일까지의 월세만 지불하시면 됩니다.3월 9일에 비밀번호를 알려주었고 15일에 모든 짐을 뺐으므로, 집의 인도(반환)는 완료된 것으로 봅니다. 따라서 3월 16일부터는 새로운 세입자가 들어오든 말든 질문자님이 월세를 부담할 법적 이유가 없습니다.다음으로 보증금 문제지요. 이것도 위의 내용에서 알 수 있듯 15일에 인도가 끝났으니 집주인은 동시이행의 원칙에 따라 보증금을 돌려주어야 합니다.도배 해주시기로 한 비용은 차감하고 보증금을 받으시면 되겠습니다.만약 요청에도 보증금을 반환하지 않는다면, 임차권등기명령을 신청하세요. 이것은 세입자가 진행할수 있습니다.현재 외국인 신분이시라면 대한법률구조공단(132) 이나 서울시에서 운영하는 서울시 전월세보증금 지원센터에 연락하시면 무료로 구체적인 법률 상담과 통역 도움을 받으실 수 있습니다.잘 해결 되길 바라겠습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.지금 집을 임대(전세)하시는 상황이고, 가계약금은 질문자의 통장에서, 그리고 실질 계약금와 잔금은 어머니 통장에서 금액을 지출된다는 말씀으로 이해했습니다.실 계약자는 질문자 이실걸로 이해했습니다.제가 이해한 것이 맞다면, 최초 입금을 질문자(실 계약자)이름과 동호수로 하셨다면, 이후에도 어머니 통장에서 보낼 때 보내는 사람이름을 동일하게 바꾸시는 것이 좋겠습니다.사실상 계약에서 문제가 되는 것은 "어디서부터 돈이 나왔느냐" 가 아니라 나중에 돈을 "어디로 돌려주느냐" 가 됩니다. 이 때 추후 전세금을 질문자가 돌려받으시는 것이 됩니다.추가적으로 계약문서에 특약을 하나 집어넣는 것도 좋습니다. "본 계약의 계약금 및 잔금은 임차인의 사정상 임차인의 모친(성함: OOO) 명의의 계좌에서 입금하기로 하며, 이는 임차인이 지급한 것으로 간주한다." 라는 등의 문구를 추가하여 혹시 모를 혼란에 대비하는 것이 좋겠습니다.마지막으로 여기에는 중요한 문제가 하나 발생합니다. 바로 증여세 문제입니다. 부모자식간의 증여는 10년간 5,000만원 까지가 비과세됩니다. 따라서 이 금액을 넘는다면, 추후 세무조사등을 대비하기 위해서 차용증을 적어두시는 것이 바람직합니다.참고하시고, 문제없는 계약 되시길 바라겠습니다.감사합니다.