답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선 이사간다고 6개월 전에 통보하셨다면 부동산에 집을 내놓는건 집주인의 의무입니다. 세입자가 하실 필요가 없습니다. 만기가 되었는데 다음 세입자가 없더라도 , 집주인은 보증금을 돌려줄 의무가 있습니다. 주택임대차보호법에 따르면 임차인은 계약 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 의사를 전달하면 됩니다. 질문자님은 이미 6개월 전에 이사 의사를 통보하셨으므로, 그 의사가 집주인에게 명확하게 전달되었다면 정상적으로 계약이 종료되는 상황으로 볼 수 있습니다.간혹 다음 세입자에게 보증금을 받아야 돌려줄 수 있다고 이야기하는 집주인들이 있지만, 이는 집주인 개인의 자금 사정일 뿐 보증금 반환을 미룰 수 있는 법적인 사유가 되지는 않습니다. 다만 임차인의 주택 인도 의무와 집주인의 보증금 반환 의무는 동시에 이행하는 관계이므로, 양측이 이사와 보증금 반환 일정을 맞춰 진행하는 것이 일반적입니다.지금 상태는 전세사기가 되는 바로 직전단계로 보입니다. 우선 내용증명을 통해 반환을 정식으로 요구하시기 바랍니다. 그래도 해결되지 않는다면 임차권등기명령 신청과 보증금반환청구소송 등을 검토할 수 있습니다. 특히 보증금을 받지 못한 상태에서 다른 곳으로 이사하면서 전입신고까지 옮기면 기존의 대항력과 우선변제권에 문제가 생길 수 있으므로 주의해야 합니다.이런 점을 참고하여 주시고, 보증금 문제가 잘 해결되시길 바라겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.말씀하신 상황에서는 집주인과 올해 말까지만 거주하기로 하고 별도 계약서를 쓰셨다는 점이 매우 중요합니다. 일반적으로 새로운 임차인을 구하면서 발생하는 중개수수료는 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다. 임차인이 계약기간을 채우지 못하고 나간다는 이유만으로 중개수수료를 무조건 부담해야 하는 것은 아닙니다.올해 말까지만 거주하기로 확실히 협의가 되셨다면, 약속한 시기에 퇴거할 때 발생하는 새로운 임차인에 대한 중개수수료는 임대인이 지불하는 것이 맞습니다. 계약서에는 8월부터 2년으로 기재되어 있으므로, 올해 말 퇴거에 대한 합의가 있었다는 사실을 입증할 수 있어야 합니다. 문자나 카카오톡 등으로 입증되는 것이 가장 바람직합니다. 반면 당초 합의한 올해 말보다 앞당겨 10월이나 11월에 퇴거하려는 경우에는 상황이 조금 달라질 수 있습니다. 집주인이 조기 퇴거에 동의하면서 새로운 임차인을 구하는 중개수수료를 부담하는 조건을 제시할 수도 있기 때문입니다. 다만 이 경우에도 임차인에게 중개수수료를 부담하도록 하는 법적 의무가 자동으로 발생하는 것은 아니며, 기존 계약 내용과 당사자 간 합의에 따라 판단해야 합니다.이런 부분을 참조하여 주시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.발코니 확장이라고 무조건 불법이라고 단정할 수는 없습니다.발코니 확장은 2005년 12월부터 일정 기준 충족 시, 합법적으로 하게 되어있습니다. 다만, 관할 지자체에 행위허가를 받거나 신고하는 등 필요한 절차를 거쳤는지가 중요해 집니다. 건축물대장에 발코니 확장 내용이 없다는 사실만으로 불법이라고 확정하기도 어렵습니다. 우선 아파트 관리사무소와 관할 구청에 당시 행위허가 또는 신고 내역이 있는지 확인해 보시기 바랍니다. 만약 별도의 허가 없이 공사를 진행했다면 위법한 상태일 가능성이 있지만, 그렇다고 무조건 원상복구만이 해결책은 아닙니다. 건축사 등을 통해 현재 시설이 관련 기준을 충족하는지 확인하고 사후 행정절차가 가능한지 검토할 필요가 있습니다.말씀하신 양성화 제도는 일정 규모 이하의 다세대 주택과 단독/다가구를 대상으로 한 것이므로 해당 없습니다. 매매계약과 관련해서는 중개대상물 확인설명서에 발코니 확장 사실이 기재되어 있다는 점이 중요합니다. 매수자가 확장된 상태를 알고 계약했다는 근거가 될 수 있기 때문입니다. 다만 확장 사실을 알았다는 것과 적법한 공사였다고 인정했다는 것은 별개의 문제이므로, 실제 불법 시공으로 확인된다면 매도인의 책임이 있지만, 현재는 확인설명서에 그것을 고지했으므로 한쪽의 책임으로 단정짓기는 어렵습니다. 그래서 매수자와 매도자간 거래와 별개로 적법하게 확장되었느냐 아니냐의 문제는 관할 구청에서 확인을 해 보시는 것이 중요합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.말씀하신 상황이라면 상당히 걱정이 많으실 것으로 생각됩니다. 특히 아버지의 남겨진 자산들을 형제들이 나중에 나누기로 하고 둘째 명의로 되었는데, 대출 문제가 있어서 더욱 그럴 것 같습니다. 우선 가장 중요한 것은 둘째 형님이 9억 7천만 원의 대출 과정에서 어떤 법적 책임을 지고 있는지 확인하는 것입니다. 단순히 명의만 빌려줬다고 하더라도 실제 대출계약의 채무자가 둘째 형님으로 되어 있다면 은행에서 형님에게 채무 상환을 요구할 수 있습니다. 사기범이 검거되어 재판을 받고 있다는 사실만으로 형님의 채무가 자동으로 없어지는 것도 아닙니다. 만약 형님에게 대출금 상환 책임이 인정되고 채무를 갚지 못한다면, 형님 명의로 된 천안의 논과 밭, 주택도 압류나 강제경매 대상이 될 가능성이 있습니다.다음으로 확인해야 할 부분은 2016년 당시 상속재산을 둘째 형님 명의로 이전한 과정입니다. 형제들이 상속재산분할협의서를 작성하여 둘째 형님이 단독으로 상속받은 것인지, 아니면 별도의 약정에 따라 임시로 명의를 이전한 것인지에 따라 대응 방법이 달라집니다. 당시 나중에 재산을 나누기로 했다는 사실을 입증할 수 있는 서류나 문자, 녹취 등이 있다면 확보해 두시는 것이 좋겠습니다. 다만 이미 정식으로 상속재산 분할에 합의했다면 단순히 구두 약속이 있었다는 이유만으로 본인 지분을 되찾기는 어려울 수도 있습니다.그래서 지금 필요한 일은 천안 부동산의 등기부를 확인해서 근저당권이나 가압류 및 압류등이 설정되어 있는지를 확인하는 것입니다. 이후에 상속 관련 서류와 대출계약 서류를 가지고 상속 및 부동산 소송을 전문으로 하는 변호사 상담이 시급해 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 아파트와 빌라는 가격이 같더라도 차이가 발생할 수 있습니다. 가장 큰 이유는 담보가치를 평가하는 기준이 크게 차이가 나기 때문입니다. 아파트는 KB시세나 한국부동산원 시세처럼 객관적인 가격 자료가 비교적 풍부해 담보가치를 산정하기 쉽습니다. 반면 빌라는 거래 사례가 적고 건물마다 입지와 상태가 달라 감정평가 등을 통해 담보가치를 산정하는 경우가 많습니다. 이 과정에서 실제 매매가격보다 담보평가액이 낮게 나오면 대출 한도도 줄어들 수 있습니다.금리 역시 차이가 발생할 수 있습니다. 일반적으로 아파트는 거래가 활발하고 담보가치를 평가하기 쉬워 은행에서 선호하는 편입니다. 반면 빌라는 환금성과 담보가치에 대한 불확실성이 상대적으로 크기 때문에 금융기관에 따라 대출 조건이 까다롭거나 금리가 높게 책정될 수 있습니다. 다만 빌라라고 무조건 금리가 높은 것은 아니며 개인 신용도와 은행별 상품에 따라 달라집니다.그래서 위와 같은 이유로 같은 가격이라도 아파트가 대출한도와 금융조건에서 훨씬 유리하게 됩니다. 환금성이 높으니까요. 이것은 한국시장에 국한된이야기로 알고 계시면 되겠습니다. 우리나라만큼 아파트가 높은 취급을 받는 나라도 드물거든요. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 아마도 광주 반도체 이전 관련 투자를 해 놓고 기다리시는 것 같네요.반도체 산업은 워낙 대규모 투자가 국가적으로 필요한 부분이다 보니, 생산시설이전이나 새롭게 건설하는 일이 쉽지가 않습니다. 그래서 지금과 같이 빠른 자금 회전을 기대하거나, 호재로 인한 수익률은 매우 장기적으로 보셔야 할 것으로 판단됩니다. 광주 역시 군공항 이전과 기반시설 조성 등 해결해야 할 과제가 남아 있습니다. 따라서 당장 경제가 좋아질 것이라는 기대보다는 장기적인 관점에서 지켜볼 필요가 있겠습니다. 개인적으로는 이번 반도체 산업 유치가 단순한 정치적 구호에 그치지 않고, 광주 지역경제의 체질을 바꾸는 실질적인 계기가 되었으면 좋겠습니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 말씀하신 대로 노후계왹도시 정비 특별법이 적용되면 기존 재건축보다 용적률이나 건축 높이 등에 대한 규제가 완화되므로, 사업성이 좋아집니다. 특히 , 분당이나 일산 평촌 등 1기 신도시는 기존 아파트의 용적률이 높았는데, 이런 문제를 해결 할 수 가 있죠.실제로 특별정비구역으로 지정되면 법령상 용적률 최대한도의 150%까지 완화할 수 있습니다. 예를 들어 제3종 일반주거지역의 법적 용적률 상한이 300%라면 최대 450%까지 허용될 수 있다는 의미입니다. 용적률이 높아지면 기존보다 많은 세대를 건설할 수 있고, 일반분양 물량도 늘릴 수 있어 조합원들의 분담금 부담을 줄이는 데 유리합니다. 그렇다고 해서 용적률 완화가 바로 재건축 사업성을 대폭 개선할 수 있는 것은 아닙니다. 늘어난 용적률에 따른 공공기여 부담이 발생하고, 도로와 학교 등 기반시설 확충 비용도 고려해야 합니다. 여기에 최근의 높은 공사비와 금융비용까지 반영하면 기대했던 것보다 조합원 분담금이 커질 수도 있습니다. 특히 기존 용적률이 높은 단지는 추가로 확보할 수 있는 일반분양 물량이 제한적일 수 있습니다. 이런 부분을 참조해 주시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 46세에 정규직으로 일자리를 찾고자 하시는군요.혹시, 기술이라던가 가지고 계시는 자격증이 있다면 취업이 훨씬 쉬울 것 같습니다. 이런 부분을먼저 검토하셔서 잘 맞거나 잘 아는 분야로 먼저 취업을 시도해 보시면 좋을 거로 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.상당히 자세히 글을 써 주셨네요. 제가 알아본 것들을 토대로 질문사항에 회신 드리겠습니다. 참고만 부탁드리겠습니다. 말씀하신 상황이라면 이미 납부한 3억원 때문에 전농동 지역주택조합을 쉽게 포기하기 어려운 마음은 충분히 이해됩니다. 다만 앞으로의 판단에서는 이미 낸 3억원과 앞으로 추가로 들어갈 돈을 분리해서 생각하는 것이 중요해 보입니다. 특히 전농동 사업은 2015년부터 추진했는데도 아직 조합설립인가 전이고 토지 확보율도 약 71% 수준이라면, "2031년 입주" 같은 특정 연도를 전제로 자금계획을 세우는 것은 상당히 위험하다고 봅니다.1. 전농동 지역주택조합의 사업 가능성과 기간현재 단계만 놓고 보면 사업 성공 여부를 낙관적으로 판단하기는 어렵습니다. 현행 주택법상 지역주택조합 설립인가를 받으려면 주택건설대지의 80% 이상에 대한 사용권원과 15% 이상의 소유권 확보 등이 필요합니다. 따라서 71% 정도라면 아직 설립인가의 법정 요건 자체를 충족하지 못한 상태입니다. 문제는 단순히 71%에서 80%까지 9% 정도만 더 확보하면 된다고 계산해서는 안 된다는 점입니다.토지는 뒤로 갈수록 확보가 어려워지는 경우가 많고, 조합설립인가 이후에도 사업계획승인, 잔여 토지 확보, 각종 심의와 인허가, 이주 및 착공, 공사 등의 단계가 남아 있습니다. 11년 동안 아직 조합설립인가를 받지 못했고 예정 시점도 계속 연기되고 있다면, 2031년 입주 가능성을 완전히 배제할 수는 없지만 그 시기를 기준으로 가계 자금계획을 세울 정도로 확실하다고 보기도 어렵습니다. 실제 판례에서도 조합설립인가가 장기간 지연되고 토지 확보가 불투명한 상황을 사업 진행의 중요한 위험요소로 보고 있습니다.2. 양주회천을 계약해도 지역주택조합 조합원 자격을 유지할 수 있는지이 부분은 질문자께서 알고 계신 내용이 대체로 맞습니다. 현행 주택법 시행령상 지역주택조합은 조합설립인가 신청일부터 조합주택 입주 가능일까지 세대원 전원이 무주택이거나, 세대원 중 1명에 한해 전용면적 85m2 이하 주택 1채를 소유하는 경우 조합원 자격요건을 충족할 수 있습니다.따라서 양주회천 A26의 전용 84.86m2 주택 1채를 취득한다는 이유만으로 곧바로 전농동 지역주택조합 조합원 자격을 상실한다고 보기는 어렵습니다. 다만 조합설립인가 신청 시점, 세대원 전체의 주택 소유 상태, 조합규약 및 가입계약서 내용까지 확인해야 합니다. 특히 아직 전농동 조합이 설립인가 전이라는 점 때문에 양주 계약 전에 추진위원회 말만 믿기보다는 관할 구청 또는 주택조합 전문 변호사에게 서면으로 자격 여부를 한번 확인해 두는 것이 좋겠습니다.3. 양주회천을 나중에 매도해 전농동 입주자금으로 쓰는 전략원칙적으로 가능한 전략입니다. LH의 양주회천 A26 공고를 보면 입주는 2029년 10월 예정이고, 전용 84.86m2의 평균 분양가격은 약 4억8773만원입니다. 당첨자 발표일은 2026년 10월 7일, 계약기간은 12월 10일부터 15일까지입니다.다만 "전매제한이 끝나면 바로 팔아서 전농동에 넣는다"는 것을 확정된 자금계획으로 잡아서는 안 됩니다. 이 단지는 분양가상한제가 적용되는 공공분양으로 전매제한 등 공고상 처분 제한을 정확히 확인해야 하고, 실제 매도 시점의 양주지역 시세와 거래량도 알 수 없습니다. 즉 양주 아파트는 필요할 경우 처분 가능한 자산으로 생각하는 것은 괜찮지만, 몇 년 뒤 얼마에 팔릴지를 미리 확정해서 전농동 추가분담금 재원으로 계산하는 것은 위험합니다. 특히 LH 공고는 정정공고가 있으므로 계약 전에 최신 공고문상의 전매제한 조건을 다시 확인하는 것이 안전합니다.4. 앞으로 지역주택조합에서 수억원의 추가 납부를 요구할 수 있는지가능합니다. 오히려 이 부분을 가장 보수적으로 봐야 합니다. 지역주택조합은 일반 아파트 분양처럼 처음 계약한 가격이 최종 분양가격으로 확정되어 있는 구조가 아닙니다. 토지매입비 증가, 금융비용, 공사비 상승, 설계변경, 사업기간 장기화 등으로 총사업비가 증가하면 조합원 부담도 증가할 수 있습니다. 지역주택조합에서 추가분담금 문제가 실제 분쟁으로 이어지는 사례도 적지 않습니다.특히 이 사업은 아직 조합설립인가 전이므로 "이미 3억원을 선납했으니 이제 3억원 정도만 더 내면 끝"이라고 생각해서는 안 됩니다. 추가 납부 시점과 금액은 조합가입계약서, 자금집행계획, 조합규약, 총사업비와 토지매입 진행상황을 봐야 합니다. 앞으로 3억원이 더 필요하다는 설명을 들었다면 반드시 그 3억원의 산출 근거와 납부 일정표, 현재까지 토지매입비와 업무대행비 등 자금 사용내역까지 확인할 필요가 있습니다. 더구나 2027년 3월 9일부터는 주택조합 사업비가 생산자물가 상승분을 제외하고 10% 이상 증가하는 경우 강화된 총회 의결 절차를 거치도록 주택법도 개정되었습니다.5. 연소득 6000만원에 두 사업을 동시에 가져가는 것이 무리인지개인적으로는 상당히 공격적인 자금계획이라고 봅니다. 이미 지역주택조합에 약 3억원이 묶여 있고 추가로 약 3억원이 필요할 가능성이 있는데, 양주회천에도 약 5억원의 분양대금이 필요합니다. 물론 실제로 11억원을 한꺼번에 마련하는 구조는 아니지만 문제는 두 사업의 자금 요구 시점이 겹칠 가능성입니다.특히 부부 합산 연소득 6000만원이라면 양주회천 계약금, 중도금 및 잔금 대출뿐 아니라 기존 전세대출, 향후 주택담보대출의 원리금 상환능력까지 계산해야 합니다. 여기에 전농동에서 예상보다 빨리 수억원의 추가분담금을 요구하면 현금흐름이 급격히 나빠질 수 있습니다. 따라서 양주회천 계약 여부를 결정할 때는 "전농동에서 2029년까지 추가 납부 요구가 없어야 양주를 살 수 있다"는 식의 계획은 피해야 합니다. 반대로 전농동에서 추가 납부 요구가 들어와도 양주회천 잔금까지 독립적으로 감당할 수 있는지를 기준으로 판단하는 것이 안전합니다.6. 둘 다 유지할 것인지, 하나에 집중할 것인지저라면 현재 단계에서는 양주회천을 쉽게 포기하지 않는 쪽에 조금 더 무게를 두겠습니다. 전농동의 입지는 분명 매력적이지만, 2015년부터 추진해 11년이 지난 지금도 조합설립인가를 받지 못했다는 것은 무시하기 어려운 위험신호입니다. 반면 양주회천 A26은 LH가 공급하는 792세대 공공분양이고 2029년 10월이라는 예정 입주시점도 제시되어 있습니다. 사업의 확실성 측면에서는 두 사업의 성격이 상당히 다릅니다.다만 그렇다고 지금 당장 전농동 조합을 탈퇴하라는 의미도 아닙니다. 이미 3억원이 들어갔기 때문에 탈퇴할 경우 실제 얼마를 언제 돌려받을 수 있는지부터 확인해야 합니다. 우선 양주회천 계약을 검토하면서 전농동 측에는 1) 현재 정확한 토지 사용권원 확보율과 소유권 확보율, 2) 미확보 토지 목록과 확보계획, 3) 조합설립인가 신청 예상일, 4) 현재까지 총사업비 집행내역, 5) 앞으로 조합원별 추가분담금 예상액과 납부시기, 6) 탈퇴 시 환급 가능한 금액과 환급시기를 서면으로 요구해 보는 것이 좋겠습니다.결국 가장 경계해야 할 것은 "전농동에 이미 3억원이나 넣었으니 끝까지 가야 한다"는 판단입니다. 이미 들어간 돈은 앞으로의 사업성을 높여주는 것이 아닙니다. 앞으로 추가로 투입할 1억원, 2억원, 3억원이 현재 시점에서도 합리적인 투자인지를 별도로 판단해야 합니다. 현재 주어진 정보만 놓고 본다면 양주회천이라는 비교적 확실한 주거 선택지를 확보해 두고 전농동 사업의 진행상황을 냉정하게 지켜보는 전략 자체는 이해할 만합니다. 다만 두 사업을 끝까지 동시에 끌고 가는 것은 연소득 6000만원 가구에는 부담이 상당하므로, 전농동에서 실제 추가분담금 납부가 본격화되는 시점에는 둘 중 하나를 정리해야 할 가능성까지 염두에 두고 접근하는 것이 현실적이라고 봅니다.위 내용은 제가 어렴풋이 알고 있던 정보와 서치를 통해 찾은 내용을 취합한 것입니다. 제 의견에도 크게 벗어나지 않으니 참고해 주시고, 결정하실 때 보탬이 되기를 바랍니다 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.국민에게 불리하지만 장기적으로 필요한 정책이 있다면, 국민을 충분히 설득시킬 수 있어야 하고, 그것이 정치인이며, 그것이 리더쉽이라고 생각합니다. 단기적 반발을 감수한다고 해서 정치적 책임을 진다고 보지는 않습니다. 그저 정치를 못하는 것이지요.지도자는 미래의 이익이 현재의 상황과 충돌할 때에는 충분히 국민을 설득시킬 수 있는 능력이 있어야 한다고 생각합니다.