답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아파트와 오피스텔은 적용법부터 다릅니다. 그리고 금액을 크게 차이나게 하는 요소로는 전용률이 있습니다. 주택법의 적용을 받는 아파트는 발코니라는 '서비스 면적'이 제공되고 전용률이 70~80%에 달해 실제 거주 공간이 매우 쾌적하고 넓습니다. 반면 건축법상 업무시설(상업용)로 분류되는 오피스텔은 발코니 설치가 불가능하며, 복도나 엘리베이터 등 공용 면적이 많이 빠져나가 전용률이 40~50% 수준에 불과합니다. 결국 같은 25평이라고 하더라도 오피스텔과 아파트는 엄청난 차이가 발생할 수밖에는 없는 거지요.가격을 결정짓는 또 다른 핵심 요인은 땅에 대한 권리인 대지지분과 장기적인 자산 가치입니다. 아파트는 주거 전용 대지 위에 지어져 세대당 돌아가는 땅의 지분이 넓고, 훌륭한 학군이나 조경, 커뮤니티 시설을 독점하여 시간이 지날수록 땅값 상승분이 시세에 반영됩니다. 하지만 역세권 상업용지에 빽빽하게 올라가는 오피스텔은 세대당 쥐어지는 대지지분이 턱없이 작습니다. 훗날 건물이 낡았을 때 재건축을 기대할 수 있는 아파트와 달리, 오피스텔은 건물이 노후화될수록 감가상각을 정통으로 맞으며 가격이 떨어지거나 정체되는 경향이 강합니다.그리고 오피스텔은 아파트와 달리 이후 재건축을 하거나 리모델링 사업을 하는데 한계가 있어서 그 가치를 업그레이드 하는 것에도 한계가 있습니다. 이미 용적률을 거의 100% 사용해야 하는 상황에서 나중에 설계변경으로 가치를 올릴 여유가 없기 때문입니다. 이런 점을 참조하여 주시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선 첫번째 문의 사항은 서울 vs 경기도 인 것으로 확인되네요.그런데, 출퇴근에 2시간 이상이 소요되는 남양주에 대출을 받아 매수하는 것은 부동산 자산 가치 측면에서도, 일상생활의 질 측면에서도 권장하기가 좀 어렵습니다. 조건 좋다고 너무 먼 곳을 선택하면, 매일매일 도로위에서 버려지는 4시간이 너무 아깝잖아요. 그래서 이런 외곽 지역은 피하시는 것이 좋습니다. 두번째는 경매를 말씀하셨는데, 경매 시장으로 눈을 돌리는 것 역시 최근의 투자 손실로 현금 비중이 줄어든 현재 상황에서는 매우 신중해야 합니다. 고금리를 버티지 못한 매물이 경매로 다수 나오고 있는 것은 사실이지만, 낙찰을 받더라도 기본적으로 10~20%의 현금 보증금이 즉시 필요하며 명도(점유자 퇴거) 과정에서의 합의금이나 수리비 등 예상치 못한 목돈이 들어갈 확률이 높아요.결론적으로는 지금 쫒기듯 매수하거나 무리해서 경매를 하기 보다는 지금 일하시는 곳 주변으로 부터 시작해서 실제 실거주하기 편한동네서부터 확인해 나가시기를 추천 드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.주택도시보증공사(HUG)에 단순히 전화해서 주소만 불러준다고 해서 해당 매물의 가입 가능 여부를 확답받을 수는 없습니다. 보증보험 가입 요건은 해당 주택의 형태나 시세뿐만 아니라 질문자님이 계약하려는 정확한 월세 보증금 액수, 심사 시점의 등기부등본상 선순위 채권(근저당 등) 규모, 임대인의 보증사고 이력 등 여러 변수를 종합적으로 따져봐야 하기 때문입니다. 콜센터에서는 일반적인 가입 요건만 안내해 줄 수 있으므로, 가장 빠르고 정확하게 확인하시려면 HUG에서 운영하는 '안심전세 App'을 스마트폰에 설치하여 해당 주소와 보증금액을 입력하고 시세와 위험도를 직접 진단해 보세요.매물을 보실 때 보증보험 가입이 가능할지 스스로 가늠해 보려면 공인중개사에게 '등기부등본'과 '건축물대장'을 요청하여 몇 가지 핵심 사항을 확인해야 합니다. 먼저 등기부등본의 '을구'를 살펴 융자(근저당권)가 얼마나 있는지 파악한 뒤, 집주인의 대출금(선순위 채권)과 내 보증금을 합친 금액이 주택 산정 가격(통상 주택 공시가격의 126%)의 90% 이내에 들어와야 안전하게 가입할 수 있습니다. 또한 등기부등본 '갑구'에 가압류, 가처분, 경매개시결정 등의 문제가 없어야 하며, 집주인이 신탁회사이거나 법인인 경우에는 가입 요건이 훨씬 까다로워지므로 주의해야 합니다.건축물대장을 통해서는 해당 매물이 옥탑방 증축이나 쪼개기 등을 한 '위반건축물'로 등재되어 있지 않은지 반드시 체크해야 하며, 주거용 오피스텔이나 빌라가 아닌 상가(근린생활시설)로 허가받은 곳이라면 보증보험 가입이 아예 불가합니다. 이러한 조건들을 사전에 꼼꼼히 따져보시되, 보증보험의 최종 승인 여부는 계약서를 작성하고 확정일자를 받은 뒤 HUG에 정식 심사를 넣어봐야만 정확히 알 수 있습니다. 따라서 가계약금이나 10%의 계약금을 입금하기 전에 공인중개사에게 요청하여 "임대인 또는 해당 목적물의 하자로 인해 HUG 보증보험 가입이 거절될 경우 본 계약은 조건 없이 무효로 하고 계약금은 즉시 전액 반환한다"는 특약을 계약서에 반드시 명시하셔야 만약의 사태를 대비할 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.중개사무실 수입 구조는 승자독식 체제 입니다. 따라서 평균적인 수입을 따지기가 참어려운 부분이기도 합니다. 어떤 분들은 수억원대 외제차를 끌 수 있을 정도의 재력이 있는 경우가 있는 반면, 월세내기도 빠듯한 사무실이 있지요.특히 최근처럼 부동산 경기 침체나 대출 규제로 인해 전반적인 거래량이 급감한 시기에는 몇 달 연속으로 계약을 한 건도 쓰지 못하는 사무실이 수두룩한 것이 현실입니다. 상위 10~20%의 중개사들은 억대 연봉을 가져가지만, 나머지 상당수는 최저임금 수준에도 미치지 못하거나 적자를 면치 못해 폐업을 선택하는 경우가 많습니다.단순히 자격증만 있다고 돈을 벌 수 있는 것이 아니라, 철저하게 고정비가 지출되는 개인 사업이라는 점을 명심해야 합니다. 매월 나가는 상가 월세, 직방이나 네이버 부동산 등에 매물을 올리기 위한 고액의 플랫폼 광고비, 공제조합비, 통신비 등 숨만 쉬어도 매달 최소 150만 원에서 많게는 300만 원 이상의 고정 비용이 발생합니다. 계약을 못 따는 경우는 이것이 고스란히 빚이 되기 때문에 자금 여력이 없다면 심리적 재정적 압박을 받을 수 밖에 없는 것이 현실입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.매매시 세입자가 이사나가는 조건이라면, 전세보증금 반환의무는 현재 집주인입니다. 잔금일에 매수인이 매도인 계좌로 매매 잔금을 입금하면, 매도인이 그 자금을 활용해 세입자에게 보증금을 내어주고 세입자가 짐을 빼며 집을 비워주는 것이 순서지요. 이 과정이 문제없이 동시이행되도록 계약서에 매도인이 잔금 수령과 동시에 세입자에게 보증금을 반환하고 주택을 완전히 인도한다는 내용을 반드시 명시하는 것이 바른 방법입니다. 질문하신 것처럼 "잔금일은 특정일로 하되 매수자와 세입자 간 협의 가능함"이라는 문구는 법적 분쟁의 소지가 매우 크므로 계약서에 절대 넣지 않는 것을 권장합니다. 원칙적으로 기존 세입자를 내보내고 빈집 상태로 매수인에게 넘겨줄 책임(명도 책임)은 계약 당사자인 매도인에게 있습니다. 만약 저런 모호한 문구를 넣게 되면, 세입자가 새 집을 구하지 못해 퇴거 일정이 미뤄질 경우 매도인이 책임을 회피하고 매수인과 세입자 간의 문제로 떠넘길 빌미를 제공하게 됩니다. 그리고 최악의 경우 잔금일이 확정되지 않아서 현재 거주중인 집에서 보증금을 받아 오시는 일정까지 어긋나서 문제가 커질 수 있습니다. 그래서 이런 계약에는 이런 특약 문구가 들어가야 합니다. 1. "본 매매계약은 현재 거주 중인 임차인이 잔금일에 퇴거하는 조건이며, 임차인 명도 및 보증금 반환에 대한 모든 법적 책임은 매도인에게 있다"2. "세입자의 이사 지연 등 매도인의 사정으로 명도가 약정된 잔금일에 이루어지지 않을 경우, 매도인은 매수인에게 발생하는 손해(이삿짐 보관 비용, 임시 거주 비용, 계약 파기에 따른 위약금 등)를 전액 배상한다"이상 매수인인 질문자님 입장에서 적어드렸으니, 이 내용을 통하여 원활한 협의가 되시기를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.정부나 과세 당국이 실거주 여부를 철저히 확인하기 위해 신용카드 결제 내역, 휴대폰 기지국 통신 기록, 아파트 관리비 및 공과금 납부 내역 등을 살펴보는 것은 사실입니다. 하지만 이는 모든 국민의 일상생활을 실시간으로 감시하는 것이 아니라, 특정 부동산 법령을 위반하거나 부당한 세금 혜택을 받으려는 위법 행위를 적발하기 위한 제한적인 조치입니다. 주로 분양가 상한제 아파트 청약 당첨 후 부여되는 실거주 의무를 어기고 몰래 세를 주거나, 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해 실제로 살지 않으면서 서류상으로만 주소지를 옮겨두는 '위장 전입'을 걸러내기 위해 활용됩니다.정부를 무턱대고 옹호하는 것은 아닙니다. 실제로 우려섞인 목소리가 나오고 있습니다만, 주로 실거주가 의심되는 대상자에게 당국이 직접 거주 사실을 증명할 수 있는 '소명 자료'로서 카드 내역이나 관리비 영수증 등을 제출하라고 요구하는 방식이 대부분입니다. 즉, 본인 서류를 직접 제출하여 소명하는 방식으로 하는 것이니, 너무 우려하지 않으셔도 됩니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.재건축 초과이익 환수제에 따른 실제 부담금 예정액 고지 사례를 살펴보면, 반포주공1단지 3주구가 조합원 1인당 약 4억 200만 원으로 통보받은 바 있으며, 과천주공4단지는 약 1억 417만 원, 방배삼익은 약 2억 7,500만 원, 한강삼익은 약 1억 9,700만 원 수준으로 통지되었습니다. 다만 과거 제도가 처음 시행되고 부과 단지가 나왔을 당시 가구당 최대 7억 7,000만 원까지 추산되며 큰 반발이 있었고, 최근 법령 개정으로 면제 기준과 부과율이 대폭 완화되면서 고지된 초창기 예정액보다 최종 납부액이 크게 줄어드는 추세입니다.이러한 부담금은 , 일괄적인 1/N이 아니라 각 조합원이 소유한 종전 자산의 감정평가액이나 분양받은 주택의 규모 등 권리가액 비율에 따라 차등 배분되므로 가치가 높은 주택을 소유했을수록 더 많은 부담금을 배정받게 됩니다.1 세대 1주택 장기보유 감면이 적용될 경우 조합원의 체감 부담금은 극적으로 낮아집니다. 개정된 기준에 따라 조합원 1인당 평균 초과이익이 2억 원이라고 가정할 때, 상향된 면제 기준(8,000만 원)과 완화된 누진 구간을 적용하면 기본 산출액은 약 2,100만 원 수준이 됩니다.이정도 수준인 점을 참조해 주시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.기준금리 인상은 대출 한도 축소와 이자 부담 증가로 직결되기 때문에 중장기적으로 부동산 시장의 매수 심리를 위축시키고 가격에 상당한 하방 압력을 가하는 핵심 변수입니다. 질문자님께서 최근 금리 영향이 적어 보인다고 느끼신 이유는 금리 변동이 부동산 실거래가에 온전히 반영되기까지 통상 6개월에서 1년 정도의 시차가 발생하기 때문입니다. 이미 주택을 보유한 차주들이 금리가 올랐다고 해서 당장 집을 급매로 던지기보다는 일정 기간 버티기에 들어가며, 분양가 상승과 신축 공급 부족 우려, 그리고 수도권 핵심지를 향한 '똘똘한 한 채' 쏠림 현상 등 공급 측면의 요인이 금리 인상 효과를 일시적으로 상쇄하고 있는 영향도 큽니다.하지만 금리가 연속으로 인상되어 3%대에 안착하게 되면 시장이 체감하는 금융 충격은 이전과 차원이 달라집니다. 특히 가계대출에 엄격하게 적용되는 스트레스 DSR 규제와 맞물려 개인이 대출받을 수 있는 최대 한도가 눈에 띄게 줄어들기 때문에, 실수요자들의 실질적인 매수 자금 동원력이 크게 꺾이게 됩니다. 여기에 높은 금리로 인해 전세대출 이자 부담이 커지면서 전세 수요가 월세로 빠르게 이동하게 되고, 이는 갭투자자의 자금 조달을 어렵게 만들어 주택 매매 수요 전반을 위축시키는 결과로 이어집니다.결국 연속적인 금리 인상은 거래량을 급격히 감소시키는 '거래 절벽'을 유발하고, 버티지 못한 다주택자나 무리하게 대출을 낀 영끌 매물이 늘어나며 가격 조정을 촉발할 가능성이 매우 높습니다. 다만 모든 지역이 일괄적으로 하락하기보다는, 풍부한 대기 수요와 자본력을 갖춘 최상급지는 가격 방어를 이어가는 반면 외곽 지역이나 지방, 그리고 빌라·오피스텔 등 비아파트 시장부터 가격 하락세가 뚜렷해지는 극단적인 '부동산 양극화'가 심화될 것으로 전망됩니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네이버 부동산 매물이 다 거래가능한 매물은 아니에요.부동산 중개 시장에서는 손님의 전화를 유도하기 위해 이미 계약이 끝난 좋은 조건의 집을 고의로 내리지 않고 방치하는 이른바 '유령 매물'이나, 시세보다 터무니없이 저렴한 가격으로 올려둔 뒤 막상 연락하면 "방금 계약되었다"며 다른 방을 권유하는 '미끼 매물'이 여전히 적지 않게 존재합니다. 이건 부정할 수 없는 사실이지요.단순 일반 등록 매물보다는 집주인이 직접 모바일로 소유권을 인증한 '집주인 확인 매물'이나 네이버 검증단이 현장을 직접 확인한 '현장 확인 매물' 위주로 필터링하는 것이 안전합니다. 또한, 매물 등록일자가 1~2달 이상 오래 지났거나 주변 시세 대비 보증금과 월세가 지나치게 저렴한 곳, 동일한 사진으로 여러 부동산이 중복 등록해 둔 매물은 미끼 매물일 확률이 매우 높으므로 거르는 것이 좋습니다.전화문의 하실 때는 모호한 질문보다는 네이버에서 본 무슨 무슨 건물의 무슨 물건 과 같이 정확히 집어서 이야기를 하는 것이 좋습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.퇴근 후 한시간이라는 제약이 있는 부분이 조금 마음에 걸리지만, 이런 경우에는 보유하고 있는 전문적인 지식은 무엇이 있는가를 잘 생각해 보셔야 합니다. 남들과 질문자님을 구분지을 수 있는 특징적인 기술이나 장점을 생각해 보시고 그것을 짧은 시간동안 돈과 연결시킬 수 있는 고리를 찾아야만합니다. 제가 즐겨 읽는 "성공의 법칙" 이라는 책에서는 먼저 중점목표를 확실히 하라고 나와 있습니다. 이처럼, 목표하고자 하는 바를 확실히 한 후에, 그를 이룰 수 있는 자신만의 분야를 찾아 단가가 높은 일들을 하시는 것이 좋겠습니다. 감사합니다.