답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아니요. 전통시장은 그 가격의 신뢰도가 낮고, 위생관련 문제가 있어서 잘 이용하지 않습니다.게다가 우리거 전통시장이라고 하면 정이있고, 친절하다고 생각하는 경우가 많은데 대부분 불친절하더라구요.그래서 저는 대형마트만 이용합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 부동산을 거치지 않고 직접 거래하셔도 전혀 문제가 없습니다. 다만, 권리관계나 거래신고등 챙겨야 하는 부분은 직접 관리하시는 것만 신경써주시면 됩니다.만약 현재 컨택 중인 중개사가 불친절하다면 중개사가 챙겨서 서비스해야할 것들을 놓칠 가능성이 높습니다. 불친절하다는 것은 불성실하다는 것의 반증이기도 하니까요.그런 사람에게 중개를 맡기느니 차라리 철저히 알아보셔서 직거래하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.재건축 아파트는 실거주 몸테크와 전세를 끼고 기다리는 갭투자 중 어느 하나가 무조건 더 낫다고 보기는 어렵습니다. 실거주가 가능하다면 사업이 지연돼도 직접 거주하면서 기다릴 수 있고 세입자 보증금 반환 부담도 적다는 장점이 있습니다. 반면 갭투자는 거주 불편은 피할 수 있지만 전세가 하락, 보증금 반환, 대출 규제, 토지거래허가구역의 실거주 요건 등을 함께 확인해야 합니다.사업 단계는 너무 초기일수록 불확실성이 크고, 너무 늦게 들어가면 재건축 기대감이 이미 가격에 반영됐을 가능성이 높습니다. 초보자라면 재건축진단을 통과하고 정비구역 지정이나 조합설립이 구체화되는 시점부터 검토하는 편이 상대적으로 이해하기 쉽습니다. 다만 조합설립 이후에는 지역에 따라 조합원 지위 승계가 제한될 수 있으므로 계약 전에 반드시 해당 단지의 규제 여부와 사업 단계를 확인해야 합니다.재건축 투자에서 가장 중요한 위험은 추가분담금입니다. 단순히 오래된 아파트인지보다 대지지분, 기존 용적률, 향후 용적률, 일반분양 물량, 공사비, 금융비용 등을 살펴봐야 합니다. 기존 용적률이 이미 높거나 일반분양 물량이 적은 단지는 새 아파트가 되더라도 조합원 부담이 커질 수 있습니다. 주변 신축 아파트 가격과 예상 분담금을 비교해 재건축 후 실제로 남는 가치가 있는지를 따져보는 것이 중요합니다.결국 초보자라면 가장 초기 단계의 재건축 단지를 싸게 잡는 것보다 사업성과 진행 가능성이 어느 정도 확인된 단지를 선택하는 편이 위험 관리에는 낫습니다. 실거주가 가능하다면 몸테크가 장기 지연을 견디기 수월하고, 갭투자를 한다면 전세보증금 반환자금까지 충분히 확보해 두는 것이 필요합니다. 재건축은 결국 좋은 입지와 사업성, 주민 추진력, 그리고 예상보다 사업이 늦어져도 버틸 수 있는 자금 여력이 핵심이라고 봅니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.지분은 투자한 금액 대비 가져가는 것이 맞습니다.5억에 10% 만 투자한 경우 지분은 9:1 이 되는 게 맞죠.월 상환금 또한 지분대로 하는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.비경작 농지에 땅값의 25%를 바로 부과한다는 식으로 알려져 있는데, 현재 농지법은 그렇게 단순하게 되어 있지는 않습니다. 농사를 짓지 않는 사실이 확인됐다고 곧바로 25%를 부과하는 것이 아니라, 정당한 사유 없이 농지를 농업경영에 이용하지 않았다고 판단돼 처분 대상이 되고, 일정한 처분 절차와 기간을 거친 뒤에도 처분명령을 이행하지 않았을 때 이행강제금이 부과되는 구조입니다. 일반적인 경우에는 1년의 자진 처분기간과 처분명령 절차 등이 먼저 진행됩니다. 그리고 25%는 세금이 아니라 행정상 의무를 이행시키기 위한 이행강제금입니다. 이 제도 자체도 2026년에 새로 생긴 것은 아니며, 25%라는 부과율은 2021년 농지법 개정으로 종전 20%에서 높아진 것입니다.또 농사를 잠시 짓지 않았다고 해서 모든 휴경지가 처분 대상이 되는 것도 아닙니다. 농지법에는 자연재해, 농지개량, 질병 등 정당한 사유가 있는 경우를 예외로 두고 있습니다. 실제 농지 관련 행정기준에도 자연재해 때문에 농사를 짓기 어려운 경우, 농지개량이나 영농 준비를 위해 휴경하는 경우, 질병이나 부상 등으로 경작하지 못하는 경우 등이 정당한 사유의 사례로 제시돼 있습니다. 따라서 지력 회복이나 다음 농사를 준비하기 위한 정상적인 휴경까지 일률적으로 투기 농지로 판단하는 제도는 아닙니다. 결국 중요한 것은 현장에서 왜 경작하지 않았는지를 어떻게 확인하고 판단하느냐에 있습니다.그렇다고 "내 땅인데 농사를 짓든 말든 소유자가 결정할 문제 아니냐"라고 하기에는 농지는 일반적인 토지와 법적 성격이 조금 다릅니다. 헌법 제121조에는 농사를 짓는 사람이 농지를 소유하도록 하는 경자유전 원칙이 규정돼 있고, 이를 바탕으로 농지법은 원칙적으로 농업경영에 이용하려는 사람이 농지를 소유하도록 제한하고 있습니다. 그래서 농지를 취득할 때도 농지취득자격증명이나 농업경영계획 등의 절차가 따라붙습니다. 즉 현행 법체계에서는 농지를 아무 용도로 사용하지 않고 장기간 보유하는 것까지 일반 재산권과 똑같이 자유롭게 인정하고 있는 것은 아닙니다.다만 전국적인 농지 조사를 실제로 집행할 때는 말씀하신 문제가 충분히 생길 수 있습니다. 지방에는 고령 농민이 많고 경작자를 구하기 어려운 곳도 있으며, 작황 실패나 농지 정비, 일시적인 휴경처럼 위성사진이나 한두 차례 현장 확인만으로는 이유를 알기 어려운 경우도 있습니다. 결국 지자체 공무원 등이 개별 농지의 상황과 소유자의 소명자료를 확인해야 하기 때문에 조사 규모가 커질수록 행정비용이 늘고 판단의 일관성 문제가 생길 가능성도 있습니다. 정부 역시 최근 설명에서 전국 농지 조사가 모든 비경작 농지를 찾아 강제로 처분하기 위한 것은 아니며, 농지 이용실태를 파악해 데이터베이스를 만들고 제도를 정비하는 데 목적이 있다고 밝혔습니다. 투기 목적의 중대한 위반과 농촌 현실에서 발생한 다른 사례를 구분하겠다는 것이 정부의 설명입니다.25%라는 금액이 상당히 큰 것도 사실입니다. 정확히는 감정평가액과 개별공시지가 중 더 높은 금액의 25%이고, 처분명령을 이행하지 않으면 매년 1회 부과할 수도 있습니다. 다만 처분명령을 받은 즉시 부과되는 것은 아니고 앞선 절차를 거쳐야 하며, 부과처분에 이의가 있는 경우 고지받은 날부터 30일 이내에 이의를 제기할 수 있습니다. 따라서 이 제도를 볼 때는 "농사를 안 지으면 무조건 땅값의 25%를 빼앗는다"라고 이해하기보다는, 정당한 이유 없이 농업경영 의무를 지키지 않고 처분명령까지 이행하지 않은 경우 상당히 강한 제재를 가하는 제도라고 보는 것이 정확합니다. 앞으로 실제 전수조사 과정에서 고령화와 농촌 인력 부족, 정상적인 휴경 같은 현실적인 사정을 얼마나 세밀하게 구분하느냐가 제도의 중요한 쟁점이 될 것으로 보입니다.그러니까 너무 걱정하지 마시고, 진행상황을 지켜 보시면 좋겠습니다. 혹시 가지고 계신 토지가 걱정이시라면, 인근 부동산에 상담을 해 보시는 것도 도움이 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부산에 대형 연예기획사나 방송사, 영상 미디어 기업이 들어올 수 있는 기반을 만드는 것은 충분히 가능한 구상이라고 생각합니다. 다만 단순히 사옥 몇 곳을 유치하는 방식보다는 방송 제작시설, 촬영 스튜디오, 공연장, 연습실, 후반작업 시설, 콘텐츠 기업 등을 한 지역에 모으는 산업 클러스터 형태로 접근하는 것이 더 현실적입니다. 부산은 이미 영화와 영상 분야에서 어느 정도 기반을 갖추고 있기 때문에 완전히 처음부터 시작해야 하는 상황도 아닙니다.서면과 센텀시티를 비교하면 대형 콘텐츠 산업을 집적하기에는 센텀시티 쪽이 조금 더 유리해 보입니다. 센텀에는 영화의전당, 벡스코, 영상산업 관련 시설과 기업들이 이미 자리 잡고 있어 방송이나 영상 콘텐츠 산업과 연계하기 좋은 환경이 형성돼 있습니다. 방송사나 제작사 입장에서도 주변에 관련 기업과 시설이 모여 있다는 점은 큰 장점이 될 수 있습니다.다만 현재의 센텀시티 중심부는 이미 개발이 상당히 진행돼 있어 대형 방송사 사옥이나 여러 개의 촬영 스튜디오, 연습시설까지 한꺼번에 조성할 정도의 넓은 부지를 새로 확보하기는 쉽지 않습니다. 이런 점에서는 앞으로 개발되는 센텀2지구가 더 중요한 역할을 할 수 있습니다. 센텀2지구는 기존 센텀시티와 연계하면서 영화, 영상, 정보통신, 지식서비스 산업 등을 유치하는 방향으로 개발되고 있어 대규모 스튜디오나 콘텐츠 제작센터 같은 시설을 조성하기에는 기존 센텀보다 여지가 더 큽니다.서면은 조금 다른 장점을 가지고 있습니다. 부산의 대표적인 번화가이고 지하철과 버스 등 대중교통 접근성이 좋으며 상업시설과 유동인구가 많습니다. 이런 특성을 활용하면 연예기획사 사무실이나 콘텐츠 기업, 팬을 대상으로 한 전시공간, 소규모 공연장, 굿즈 매장 등을 유치하기에는 상당히 좋은 지역입니다. 다만 기존 건물과 상권이 빽빽하게 형성돼 있어 대규모 촬영소나 방송센터를 한꺼번에 지을 수 있는 넓은 부지를 확보하기는 상대적으로 어렵습니다.대신 부전역 주변까지 범위를 넓히면 가능성이 조금 커집니다. 부전역 일대는 향후 철도와 환승 기능을 중심으로 복합개발 가능성이 계속 거론되는 지역이기 때문에 장기적으로는 교통, 상업, 문화시설을 함께 묶은 콘텐츠 산업 거점으로 활용할 수 있습니다. 서면은 대규모 제작시설보다는 엔터테인먼트 기업의 사옥과 공연, 팬 문화, 상업 기능을 담당하는 도심형 콘텐츠 거점으로 개발하는 편이 더 어울립니다.결국 부산에서 대형 연예기획사나 방송사를 유치하려면 한 지역에 모든 시설을 몰아넣기보다는 역할을 나누는 방식이 현실적이라고 봅니다. 센텀시티에는 방송사와 제작사, 콘텐츠 기업의 본사와 기획 기능을 두고, 센텀2지구에는 대형 촬영 스튜디오와 연습실, 버추얼 스튜디오 같은 공간형 시설을 배치하며, 서면과 부전역 주변에는 공연과 팬 문화, 상업시설을 집중시키는 방식입니다. 여기에 세제 지원과 임대료 지원, 지역 대학과 연계한 인력 양성, 제작비 지원까지 함께 이루어진다면 부산도 수도권과는 다른 형태의 대형 문화 콘텐츠 산업 기반을 만들어갈 가능성은 충분히 있다고 생각합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.타운하우스는 쉽게 말하면 아파트의 편리함과 단독주택의 독립성을 어느 정도 섞어 놓은 주거 형태라고 보면 됩니다. 보통 비슷한 형태의 여러 주택이 하나의 단지 안에 모여 있고, 각 세대가 독립된 출입구와 생활 공간을 가지고 있습니다. 집에 따라서는 개인 마당이나 테라스, 주차 공간이 따로 마련되어 있기도 합니다.일반적인 아파트처럼 위아래로 여러 세대가 쌓여 있는 형태보다는 2층이나 3층 정도의 저층 주택이 옆으로 이어져 있는 경우가 많습니다. 해외에서는 벽을 서로 공유하는 연립주택 형태도 타운하우스라고 부르지만, 우리나라에서는 단독주택처럼 각각 떨어져 있거나 단독주택에 가까운 고급 주택단지를 타운하우스라고 부르는 경우도 많습니다.그래서 국내에서 타운하우스라는 말은 법적으로 딱 하나의 주택 종류를 뜻한다기보다는 분양이나 부동산 시장에서 사용하는 표현에 가깝습니다. 실제 건축물대장을 보면 단독주택, 다가구주택, 연립주택 등으로 등록되어 있을 수 있기 때문에 타운하우스를 구입할 때는 이름만 볼 것이 아니라 실제 주택의 용도와 토지 지분, 관리 방식 등을 확인하는 것이 좋습니다.방송에서 말하는 박세리님의 타운하우스도 이런 의미에서 넓은 실내 공간과 독립적인 주거 환경, 테라스나 마당 등을 갖춘 고급 저층 주택으로 이해하면 됩니다. 한마디로 아파트보다 독립적이고, 일반 단독주택보다 단지 형태로 관리되는 집이라고 생각하면 가장 이해하기 쉽습니다. 답변 참조 부탁드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.오피스텔과 아파트는 겉으로 보기에는 비슷해 보여도 법적인 용도부터 차이가 있습니다. 아파트는 주택법상 공동주택에 해당하지만 오피스텔은 기본적으로 업무시설로 분류됩니다. 다만 실제로는 주거용으로 사용하는 경우가 많아서 원룸이나 소형 아파트처럼 보이는 오피스텔도 많습니다.가장 체감되는 차이는 관리비와 전용면적입니다. 오피스텔은 같은 계약면적이라도 복도나 엘리베이터 같은 공용면적 비중이 큰 경우가 많아서 실제 사용하는 공간이 생각보다 작을 수 있습니다. 관리비도 아파트보다 높은 곳이 많고, 주차대수나 커뮤니티 시설, 단지 규모 등에서도 아파트와 차이가 나는 경우가 많습니다.세금이나 대출도 단순하게 아파트와 같다고 생각하면 안 됩니다. 실제 주거용으로 사용하면 세법상 주택으로 판단되는 경우도 있고, 취득 단계에서는 적용되는 세율이나 규정이 아파트와 다를 수 있습니다. 특히 분양업체에서 임대수익이나 절세 효과를 강조하더라도 실제 대출금리, 공실 가능성, 관리비, 취득세와 향후 매도 가능성까지 따져봐야 합니다.그래서 요즘 분양전화를 많이 받는다고 해서 오피스텔 자체가 무조건 나쁜 상품이라는 뜻은 아닙니다. 다만 아파트보다 투자수요 비중이 높고 분양가와 주변 시세 차이가 큰 경우도 있기 때문에 전화상담만 듣고 계약하는 것은 피하는 것이 좋습니다. 관심 있는 오피스텔이 있다면 분양가를 주변 기존 오피스텔 매매가와 월세 시세에 먼저 비교해보고 투자용도라면 월 수익률이 어떻게 되는지를 가장 먼저 따져보셔야 합니다.이런 점을 투자에 참고해 주시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.경기도 이천도 요즘 집값이 전혀 움직이지 않는 지역은 아닙니다. 특히 이천역 주변이나 중리동, 증포동처럼 생활권이 괜찮고 신축 아파트가 들어선 지역은 생각보다 가격이 높은 편입니다. 전용 84m2 기준으로 5억원 안팎에서 거래되는 신축 단지도 있어서 예전에 생각하던 이천 집값과 비교하면 많이 올랐다고 느낄 수 있습니다.다만 이천 전체 집값이 똑같이 오르고 있는 것은 아닙니다. 신축이나 역세권 아파트는 비교적 가격이 강한 반면 오래된 구축 아파트나 외곽 지역은 아직 가격이 낮은 곳도 많습니다. 같은 이천 안에서도 단지와 입지에 따라 가격 차이가 상당히 큰 편이라 이천 전체가 크게 올랐다고 단순하게 보기는 어렵습니다.이천은 SK하이닉스를 비롯한 산업단지와 일자리가 있고 경강선을 이용하면 판교 등 수도권 동남부로 이동할 수 있다는 점도 집값을 받쳐주는 요인입니다. 여기에 최근에는 지방이나 수도권 외곽에서도 사람들이 신축이나 역세권 아파트를 선호하는 경향이 강해지면서 괜찮은 단지를 중심으로 가격이 올라가는 모습이 나타나고 있습니다.결국 이천 집값은 전체적으로 급등하고 있다기보다는 입지가 좋은 신축 아파트를 중심으로 가격이 강해지고 있다고 보는 것이 맞습니다. 이천에서 집을 알아본다면 이천 전체 평균 가격만 보기보다는 실제로 관심 있는 동네와 단지의 최근 실거래가를 따로 확인하는 것이 더 정확합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.동탄은 현재 토지거래허가구역과 규제지역에 포함돼 있어서 일반적인 갭투자 방식으로 전세를 끼고 집을 사는 데 제한이 있습니다. 다만 기존 세입자가 있는 주택을 무주택자가 매수하는 경우 등 일정 요건을 충족하면 기존 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 유예될 수 있습니다. 따라서 "전세 낀 집은 아예 못 산다"거나 "나중에 대출이 무조건 1억원밖에 안 나온다"는 식으로 단순하게 보기는 어렵습니다. 실제로는 매수인의 무주택 여부, 기존 임대차계약, 소득과 DSR, 기존 대출 등에 따라 달라집니다.예를 들어 7억원짜리 집에 전세보증금 3억원이 들어 있다면 매수할 때 당장 필요한 돈은 기본적으로 4억원입니다. 이후 세입자가 나갈 때는 3억원의 보증금을 돌려줘야 합니다. 이때 보증금 반환 목적 주택담보대출을 얼마나 받을 수 있는지가 중요합니다. 동탄은 규제지역이라 일반적인 LTV 한도가 제한되지만, 실제 대출 가능 금액은 LTV뿐 아니라 DSR과 소득, 기존 대출, 은행 심사를 함께 봅니다. 그래서 단순히 집값의 일정 비율만 계산해서 대출이 나온다고 생각하면 안 됩니다.결국 현금 6억원이 반드시 있어야 하는 것은 아닙니다. 예를 들어 매수할 때 4억원을 자기자금으로 넣고, 세입자 퇴거 시 3억원 중 2억원을 대출로 마련할 수 있다면 추가로 필요한 현금은 1억원 정도입니다. 반대로 실제 대출이 1억원밖에 나오지 않는다면 세입자에게 돌려줄 3억원 중 2억원을 현금으로 마련해야 하므로 결과적으로 자기자금이 약 6억원까지 필요할 수 있습니다. 따라서 이런 매물을 살 때는 계약 전에 은행에서 "세입자 퇴거 시점에 보증금 반환 목적 대출이 얼마까지 가능한지"를 먼저 확인한 뒤 자금계획을 세우는 것이 가장 중요합니다. 참고를 바랍니다. 감사합니다.