답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이사 오자마자 바퀴벌레도 보이고 집안 곳곳이 고장 나 있어서 정말 답답하고 속상하시겠습니다. 게다가 집주인분께 수리를 부탁하는 연락을 드렸는데도 1주일째 읽고 답이 없으시다니 얼마나 막막하실지 충분히 이해가 갑니다. 누나분께서 집주인과 껄끄러워지는 것이 두려워 그냥 사비로 해결하자고 하시는 그 불안한 마음도 현실적으로 아주 공감이 가는 부분입니다.원칙적으로 민법상 임대인, 즉 집주인에게는 세입자가 집을 정상적으로 사용할 수 있도록 유지하고 수선해 주어야 할 의무가 있습니다. 이사 온 첫날부터 해충이 있었고 창문 모헤어나 아파트 스피커가 이미 낡아서 고장 난 상태였다면 이는 집주인이 해결해 주는 것이 맞습니다. 하지만 현실적으로 구축 아파트의 경우, 보일러나 누수 같은 중대한 하자가 아닌 모헤어 노후화나 초기 해충 문제 등은 소모품이나 사소한 수선으로 취급하여 세입자가 알아서 하라고 무시하는 집주인들이 꽤 많은 것이 사실입니다. 법적인 원칙과 현실의 대처 사이에서 차이가 있다 보니 세입자 입장에서 무척 곤란해지는 상황입니다.누나분 말씀처럼 집주인의 보복이나 텃세가 두려워 무조건 세입자가 다 부담해야 하는 것은 아니지만, 계속 스트레스를 받으며 불편하게 생활하는 것도 두 분께 큰 손해입니다. 우선 수리나 방역에 드는 대략적인 비용을 한번 알아보시는 것을 추천해 드립니다. 만약 모헤어 셀프 시공이나 바퀴벌레 약 구매 정도로 큰돈이 들지 않는 선이라면, 두 분의 정신 건강과 쾌적한 생활을 위해 사비로라도 직접 해결하시는 것이 오히려 마음이 편하실 수도 있습니다.반면 아파트 스피커 교체 등 비용이 제법 드는 문제라면, 집주인에게 다시 한번 정중하지만 명확하게 수리를 요청하는 문자를 남겨두시는 것이 좋습니다. 또한 나중에 이사를 나가실 때 원상복구 문제로 억울하게 트집을 잡힐 수도 있으니, 현재 고장 난 부분들의 사진이나 영상을 꼼꼼히 찍어두시고 집주인에게 보낸 수리 요청 문자 내역도 지우지 말고 반드시 보관해 두시기를 당부드립니다.부디 잘 해결되시기를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.배우자님 단독 명의로 집을 사시더라도 두 분의 소득을 합쳐서 생애최초 주택담보대출 심사를 받으실 수 있습니다. 은행에서는 부부를 하나의 경제 공동체로 보기 때문에, 집 명의가 한 사람 앞으로 되어 있어도 대출 한도를 늘리기 위해 부부의 소득을 하나로 합치는 것이 가능합니다. 이때는 집 명의를 가지는 배우자님이 대출을 신청하는 주된 사람이 되고, 질문자님은 소득 정보를 제공하는 가족으로서 대출 심사에 함께 참여하시게 됩니다. 정부 지원 상품이든 시중 은행의 일반 대출이든 기본적으로 부부 합산 소득을 기준으로 심사를 받을 수 있기 때문에 너무 걱정 안하셔도 됩니다. 전체적인 진행 순서를 알기 쉽게 설명해 드리겠습니다. 가장 먼저 배우자님 이름만 넣어서 부동산 매매 계약을 맺고 계약금을 냅니다. 그다음 대출을 신청하실 때 두 분이 부부라는 것을 증명하는 서류와 두 분 각각의 소득을 증명하는 서류를 함께 챙겨서 제출하시면 됩니다. 질문자님은 본인 명의로 대출을 받는 것은 아니지만 소득을 합쳐야 하므로 은행 서류에 개인정보 제공 동의를 꼭 해주셔야 합니다. 이후 은행에서 두 분의 합친 소득을 바탕으로 대출이 얼마나 나올지 심사를 진행합니다. 무사히 승인이 나면 잔금을 치르는 날에 대출금이 나오고, 배우자님 이름으로 집의 소유권이 넘어감과 동시에 은행의 담보 설정이 순서대로 마무리됩니다.대출을 준비하실 때 가장 중요한 것은 두 분의 소득과 집값에 맞는 정확한 상품을 찾는 것입니다. 정부에서 지원하는 저금리 상품들은 부부 합산 소득이 일정 금액을 넘으면 신청이 어려울 수 있고, 집값이나 지역에 따라 대출 한도도 달라지기 때문입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.집값은 정부 정책 하나만으로 결정되는 것이 아니라 은행의 대출 이자율, 사람들의 심리, 새로 지어지는 아파트의 물량, 심지어 세계 경제 상황까지 전부 얽혀서 움직이기 때문입니다. 정책을 내놓아도 오르기만 하는 것처럼 보이는 이유는, 집을 사고파는 시장의 자연스러운 흐름이 정부가 억누르려는 힘보다 훨씬 강할 때가 많아서 그렇습니다. 사람들이 살고 싶어 하는 동네는 정해져 있는데 집은 하루아침에 뚝딱 지어낼 수 없다 보니, 아무리 막아도 틈새를 뚫고 가격이 튀어 오르는 현상이 나타나는 것입니다.왜 효과가 없어 보이는 정책을 바로바로 고치지 않는지 많이 궁금하실 수 있습니다. 여기에는 몇 가지 현실적인 이유가 있습니다. 우선, 부동산 제도는 한 번 바꾸면 시장에 너무 큰 혼란을 주기 때문에 정부 입장에서도 쉽게 손바닥 뒤집듯 바꾸기가 어렵습니다. 오늘 집을 산 사람과 내일 살 사람의 세금이나 대출 조건이 하루아침에 달라지면 억울한 사람들이 너무 많이 생기기 때문입니다. 또 다른 이유는 정책을 만든 사람들이 처음에 세웠던 큰 방향이나 철학을 중간에 포기하기 힘들어서 그렇기도 합니다. 예를 들어 집을 여러 채 가진 사람을 규제해 투기를 막겠다는 생각으로 시작했다면, 당장 시장에서 부작용이 나타난다고 해서 그 방향 자체를 완전히 틀어버리는 것은 정부 스스로 실패를 인정하는 모양새가 되어 정치적으로 몹시 부담스러워하기 마련입니다.하지만 정부가 일부러 집값을 폭등시키거나 사람들을 힘들게 하려는 악의적인 의도를 처음부터 가졌다고 보기는 어렵습니다. 그보다는 당장 눈앞에 나타나는 문제점보다 몇 년 뒤에 나타날 장기적인 효과를 믿고 버티고 있거나, 지금 섣불리 정책을 바꿨을 때 나타날 또 다른 혼란이 두려워 이러지도 저러지도 못하는 상황에 빠졌다고 보는 것이 조금 더 현실적일 것 같습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.정부가 1년차에 집값을 잡겠다 예상한 바와 다르게 현재 높은 상승률을 기록하고 있습니다. 이것은 여러가지 원인이 복합적으로 작용한 결과이며, 시장 흐름의 영향을 무시하지는 못하는 상황입니다. 주택 시장은 바로바로 결과가 나오지 않고 계획부터 실제 공급까지 오랜 시간이 걸리는 비탄력적인 특성을 지닙니다. 이전 정부부터 누적된 신규물량 부족이나 금리 변동 등이 현재 영향을 가장 강하게 주고 있는 상황입니다. 그러나, 초기 부동산 정책도 이 원인에 한몫 했습니다. 주거 선호 지역에 대한 근본적인 공급 확대 대책 없이 다주택자에 대한 징벌적 세제나 섣부른 수요 억제에만 치중한 정책은 오히려 시장의 불안을 키운 결과로 보입니다. 특정 지역을 투기과열지구로 강하게 묶어 거래를 통제한 것이 오히려 국민에게는 해당 지역이 희소가치를 가진 것처럼 보이게 만든 상황이 되었습니다. 이에 따라서 패닉바잉과 같은 현상이 발생하기도 하고 수요자들이 자산을 정리하고 이른바 핵심 지역의 '똘똘한 한 채'로만 몰리게 만들어, 오히려 수요가 높은 선호 지역을 중심으로 가격이 폭등하는 역효과를 초래했습니다. 결국에는 시장흐름의 바탕에다가 급했던 정부의 정책이 합쳐져 만든 결과라고 보셔도 될 것 같습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.신경 많이 쓰이시겠습니다. 금액적인 약속을 지키지 않는 경우는 계약하고 싶은 마음이 싹 사라지게 만드는 이유중에 하나죠.그런데, 안타까운 점은 중도금이 비록 약정일보다 이틀 늦게 입금되었더라도 이미 임대인께서 이를 수령하셨다면 현재 시점에서 이 지연을 이유로 계약을 일방적으로 해제하기는 매우 어렵다는 점입니다. 법적으로는 늦더라도, 중도금이 지급되면 당사자 일방이 '이행의 착수'를 한 것으로 보아 단순히 계약금을 포기하거나 배액을 상환하는 방식의 해제가 불가능해집니다. 또한, 입금이 지연되었을 때 즉시 이행을 독촉하고 해제를 통보하기 전에 결과적으로 금액을 수령하셨기 때문에 계약은 정상적으로 유지되는 것으로 간주됩니다.과거의 중도금 지연 사실만으로는 잔금일 이전에 선제적으로 계약 해제를 검토하거나 요구할 법적 명분이 부족합니다. 임차인이 이미 중도금을 납입하여 계약을 계속 진행하겠다는 의사를 명확히 한 상태이므로, 임대인께서는 원칙적으로 다가오는 8월 20일 잔금일까지 기다리셔야 합니다. 하지만 만약 잔금일이 되었는데도, 임차인이 지급을 하지 않는다면, 그때는 상당한 기간을 정해 이행을 최고(독촉)한 뒤 그래도 납부하지 않을 경우 합법적으로 계약 해제 절차를 밟으실 수 있습니다.임차인에게 직접 연락하여 LH 대출 진행 상황과 잔금 준비 여부를 확인하시는 것은 아무런 문제가 되지 않으며 오히려 현재 상황에서 꼭 필요한 조치입니다. 임대차 계약의 실질적인 당사자는 임대인과 임차인이므로 반드시 중개사를 거쳐야만 소통할 수 있는 것은 아닙니다.잔금이나 월세 지연에 대비해 지금 시점에서 임대인이 일방적으로 새로운 특약을 추가하는 것은 불가능하며, 반드시 임차인의 동의가 수반되어야 합니다. 이미 서명 날인이 끝난 계약의 내용을 수정하거나 보완하려면 양 당사자의 합의가 필수적이므로, 임차인과 연락이 닿았을 때 상호 협의하에 지연 이자율 등에 대한 추가 합의서를 작성하실 수는 있습니다. 만약 임차인이 동의하지 않아 추가 특약 작성이 어렵더라도, 주택임대차보호법상 임차인이 2기(2개월 치)의 월세를 연체할 경우 임대인이 일방적으로 계약을 해지하고 퇴거를 요구할 수 있는 법적 보호 장치가 이미 마련되어 있으니 너무 큰 걱정은 덜어두셔도 괜찮습니다.위와 같은 점들 참조해서 진행을 하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 말씀하신 내용 중 1번은 확실히 맞는 말씀입니다. 실제로도 세금이 늘어날때 마다 그 세 부담이 세입자에게 전가되고 있는 것도 사실입니다. 다만 이러한 조세 전가가 무제한으로 일어날 수 있는 것은 아니며, 당시 임대차 시장의 수급 상황과 법적 제도에 따라 제한을 받습니다. 세입자의 소득 수준이나 주변 공급량이 임대료 인상을 받아주지 못하면 임대인은 집을 임대하는 대신 시장에 매물로 내놓게 되기도 하며, 임대차 입법에 따른 계약갱신청구권이나 임대료 상한제 같은 장치가 단기적인 세금 전가를 막는 방파제 역할을 하기도 합니다.두번째 질문에 대해서는 조금 다릅니다.질문하신 것처럼 길거리에서 자는 것이 아니라, 대부분은 타인의 집에 전세나 월세로 거주하면서 본인 소유의 집은 다른 세입자에게 임대를 주고 있는 경우입니다. 예를 들어 지방이나 해외로 장기 발령을 받아 직장 근처에서 월세로 살면서 기존 집을 전세로 내주는 경우, 자녀의 교육이나 부모님 봉양을 위해 다른 지역에 임차로 살면서 본인 집을 비워두는 경우, 혹은 집값 상승을 고려해 실거주는 대출이나 전세를 끼고 다른 곳에서 하되 실보유만 해두는 이른바 '갭투자' 사례 등이 이에 해당합니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.정부에서 발표한 세제 개편안의 핵심은 1주택자의 부담은 최대한 덜어주되, 실제 거주하지 않거나 초고가 주택을 보유한 사람, 그리고 다주택자의 세 부담은 크게 늘리는 방향으로 가는 것입니다.종부세 같은 경우 1주택자라도 실제 거주하는 주택이라면 기본공제액을 현행 12억 원에서 14억 원으로 상향하여 시가 약 20억 원까지는 종부세가 과세되지 않도록 혜택을 주었습니다. 반면, 거주하지 않는 1주택자는 기본공제액이 9억 원으로 대폭 축소되어 모든 과표 구간에서 세 부담이 기존보다 증가하게 됩니다. 또한 종부세 부과 기준을 2028년까지 주택 수에서 주택 가액 기준으로 전환하고, 과세표준을 산정할 때 적용하는 공정시장가액비율 역시 다주택자를 중심으로 단계적으로 상향해 보유세 부담을 전반적으로 높일 예정이라고 합니다.양도소득세 역시 집을 단순히 오래 보유한 사람이 아니라 '실제 거주한' 사람에게 유리하도록 전면 개편이 될 것입니다. 기존에는 1주택자가 10년이상 보유하거나 거주하면 양도차익의 최대 80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있었으나, 앞으로는 보유 기간에 따른 공제를 배제하고 거주 기간만 반영하는 '장기거주소득공제'로 전환됩니다. 말씀하신 똘똘한 한채라고 하더라도 직접거주 하지 않은 경우는 과세가 많이 되게 됩니다.특히 양도차익이 큰 초고가 주택을 겨냥해 기존에는 없었던 공제 한도를 신설한 점이 눈에 띕니다. 2028년에는 20억 원, 2029년에는 10억 원까지만 공제를 받을 수 있도록 상한을 두어, 똘똘한 1채를 실거주하며 가지고 있더라도 시가가 매우 높은 초고가 주택 보유자의 세 부담은 크게 늘어날 전망입니다.다주택자의 경우는 답이 없는 수준입니다. 공정시장가액비율이 내년 70%에서 2028년 80%까지 오르는 등 과표 산정 시 가중치가 붙어 질문하신 대로 세금 부담이 큰 폭으로 인상됩니다. 다만 정부는 다주택자들의 세금 부담을 무조건 늘리기만 하는 것이 아니라, 늘어난 세금을 피하기 위해 시장에 매물을 내놓을 수 있도록 일종의 '퇴로'를 함께 열어두었습니다. 결국에는 빨리 내 놓아서 시장에 환원하고 집으로 돈 벌 생각하지 말라는 것이죠.이를 위해 다주택자에 대한 양도세 중과 조치를 2028년까지 한시적으로 완화하여, 세금이 본격적으로 무거워지기 전인 향후 2년여의 기간 안에 잉여 주택을 팔도록 유도하고 있습니다. 결과적으로 이번 개편안은 철저하게 실거주 목적의 1주택자를 보호하면서, 다주택자와 비거주자의 매물이 시장에 나오도록 압박하는 데 초점이 맞춰져 있습니다.대략적으로 검토하여 정리를 해 봤는데요, 위 사항들을 종합하면, 실제 거주하는 사람들은 세부담이 최소화되거나, 종전과 같을 예정이며, 이외에 1주택 보유자(보유만하고 거주안함) , 혹은 다주택자 들을 겨냥해 세금을 많이 부과하고, 시장에 가진 주택을 내놓도록 유도하는 정책으로 풀이 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.정부에서 발표한 세제 개편안의 핵심은 1주택자의 부담은 최대한 덜어주되, 실제 거주하지 않거나 초고가 주택을 보유한 사람, 그리고 다주택자의 세 부담은 크게 늘리는 방향으로 가는 것입니다.종부세 같은 경우 1주택자라도 실제 거주하는 주택이라면 기본공제액을 현행 12억 원에서 14억 원으로 상향하여 시가 약 20억 원까지는 종부세가 과세되지 않도록 혜택을 주었습니다. 반면, 거주하지 않는 1주택자는 기본공제액이 9억 원으로 대폭 축소되어 모든 과표 구간에서 세 부담이 기존보다 증가하게 됩니다. 또한 종부세 부과 기준을 2028년까지 주택 수에서 주택 가액 기준으로 전환하고, 과세표준을 산정할 때 적용하는 공정시장가액비율 역시 다주택자를 중심으로 단계적으로 상향해 보유세 부담을 전반적으로 높일 예정이라고 합니다.양도소득세 역시 집을 단순히 오래 보유한 사람이 아니라 '실제 거주한' 사람에게 유리하도록 전면 개편이 될 것입니다. 기존에는 1주택자가 10년이상 보유하거나 거주하면 양도차익의 최대 80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있었으나, 앞으로는 보유 기간에 따른 공제를 배제하고 거주 기간만 반영하는 '장기거주소득공제'로 전환됩니다. 말씀하신 똘똘한 한채라고 하더라도 직접거주 하지 않은 경우는 과세가 많이 되게 됩니다.특히 양도차익이 큰 초고가 주택을 겨냥해 기존에는 없었던 공제 한도를 신설한 점이 눈에 띕니다. 2028년에는 20억 원, 2029년에는 10억 원까지만 공제를 받을 수 있도록 상한을 두어, 똘똘한 1채를 실거주하며 가지고 있더라도 시가가 매우 높은 초고가 주택 보유자의 세 부담은 크게 늘어날 전망입니다.다주택자의 경우는 답이 없는 수준입니다. 공정시장가액비율이 내년 70%에서 2028년 80%까지 오르는 등 과표 산정 시 가중치가 붙어 질문하신 대로 세금 부담이 큰 폭으로 인상됩니다. 다만 정부는 다주택자들의 세금 부담을 무조건 늘리기만 하는 것이 아니라, 늘어난 세금을 피하기 위해 시장에 매물을 내놓을 수 있도록 일종의 '퇴로'를 함께 열어두었습니다. 결국에는 빨리 내 놓아서 시장에 환원하고 집으로 돈 벌 생각하지 말라는 것이죠.이를 위해 다주택자에 대한 양도세 중과 조치를 2028년까지 한시적으로 완화하여, 세금이 본격적으로 무거워지기 전인 향후 2년여의 기간 안에 잉여 주택을 팔도록 유도하고 있습니다. 결과적으로 이번 개편안은 철저하게 실거주 목적의 1주택자를 보호하면서, 다주택자와 비거주자의 매물이 시장에 나오도록 압박하는 데 초점이 맞춰져 있습니다.대략적으로 검토하여 정리를 해 봤는데요, 위 사항들을 종합하면, 실제 거주하는 사람들은 세부담이 최소화되거나, 종전과 같을 예정이며, 이외에 1주택 보유자(보유만하고 거주안함) , 혹은 다주택자 들을 겨냥해 세금을 많이 부과하고, 시장에 가진 주택을 내놓도록 유도하는 정책으로 풀이 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 나이가 어떻게 되시는지는 몰라도, 벌써 은퇴를 준비하고 계시네요.여러 직업이 있지만, 어릴때 부터 착실히 경력을 쌓아야 인정받는 분야가 있고, 중간에 시작을 해도 여러 사회생활 이력이 도움이 되는 직업이 있습니다. 중개사가 바로 그렇습니다. 부동산은 개인이나 기업의 가장 큰 자산을 다루는 분야입니다. 그렇다 보니 고객들은 너무 어리거나 경험이 부족해 보이는 중개사보다, 어느 정도 사회 경험이 풍부하고 무게감이 있는 중개사에게 훨씬 큰 신뢰를 느낍니다. 40대가 지닌 사회적 성숙함과 인내심, 고객 응대 능력은 20~30대가 단기간에 따라잡기 힘든 강력한 경쟁력입니다.공인중개는 사실 엄청난 기술력이 필요한 분야는 아닙니다. 예를들면 특수용접이라던지, 복잡한 제어엔지니어링이라던지 하는 장인정신 수준의 기술을 요하지 않습니다. 오히려, 여러 상황을 경험해 보고 사회경험이 풍부한 사람이 더 빠른 시간에 성장하기도 합니다. 그리고 벌써 이런 장점은 법인소속으로 시작해보려고 하시는 그 마인드에서부터 드러납니다. 개인 사무소를 바로 개업하는 것보다 중개법인에서 시작하는 것은 정말 좋은 시작입니다. 초기창업비용에 대한 부담이 없고, 법인의 DB 관리, 고객관리, 계약방식, 법적검토 등 고퀄리티의 회사 영업기법을 배울 수 있어서 좋습니다. 꼭 도전하셔서 성공하시기를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.오이도토리 냉국님 반갑습니다. 네, 사실상 현재 부동산 세제 개편으로 인해서 1주택 까지 건드려 지면서 많은 분들이 불편하고 있는 것은 사실입니다. 투기 목적이 아닌 거주할 집 한 채를 가졌을 뿐인데 징벌적 수준의 세금을 내야 한다고 느껴지는 수준이니까요.하지만 이를 전 세계 민주주의 국가들과 비교해 보면, 1주택자에 대한 부동산 조세 부과가 한국만의 이례적인 현상은 아닙니다. 오히려 미국, 영국, 캐나다 등 대표적인 자본주의 민주주의 국가들 역시 1주택자에 대해 상당한 수준의 보유세(재산세)를 매기고 있습니다. 특히 미국이 심합니다. 우리나라보다도 훨씬 높은 보유세를 납부하죠. 그래서 독재국가의 정책으로 보기는 어렵지만, 우리나라와 같이 건강의료보험, 국민연금과 같은 다른 조세와비슷한 징수를 포함하면, 많은 부담으로 느껴지는 것은 사실입니다. 결론적으로는 부동산만 놓고 보면, 독재국가수준의 세금은 아니지만, 다른 부동산세가 더 높은 나라들은 우리나라에서 진행하는 전국민 건강보험, 국민연금과 같은 제도를 운영하지 않기 때문에 총 부담으로 보면 우리나라 1주택자들이 많은 스트레스를 받는 것은 사실입니다. 감사합니다.