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살고있는 아파트가 경매로 넘어갔는데 낙찰자가
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.갑작스러운 경매 낙찰 소식과 독촉 전화로 많이 불안하시겠네요. 결론부터 말씀드리면, 낙찰자가 당장 귀하를 내보낼 수는 없습니다. 낙찰자가 서둘러 연락이 오는 이유는 하루라도 빨리 집을 비워야 자신의 이자부담이 줄고 수익이 나기 때문에 그런거지,무슨 권한이 있어서 그런건 아니에요.낙찰자는 아직 집주인이 아니기 때문에 아래의 절차가 모두 진행되어야 소유권을 이전 받고 강제이행이 가능합니다.매각허가결정 (약 1주일): 법원이 낙찰이 적절했는지 판단합니다.매각허가확정 (또 1주일): 이해관계인들의 이의신청 기간입니다.대금 납부 (약 한 달 이내): 낙찰자가 법원에 잔금을 모두 내야 합니다.소유권 이전: 잔금을 납부하는 순간 낙찰자가 집주인이 됩니다. (등기 전이라도 잔금 납부 시점 기준)아직 잔금도 치르기 전이라면, 당장 나가라고 요구할 권한이 전혀 없습니다. 언제까지 집을 비워줘야 하는가에 대해서는 보통 잔금 납부 후 2-3개월 정도 기간을 두고 비워주는 것으로 생각하시면 됩니다. 그러나 지금 귀하의 낙찰자의 행동을 봤을 때, 법적 절차 및 소유권이전이 진행되기 전에도 계속 연락이 오거나 만나자고 할것으로 예상이됩니다. 직접 만남은 피하시고, 나중에 잔금 납부 후 법적 절차 진행되면, 그때 이야기 하자 라고 거절하세요. 이사 계획을 세워야 하니 시간을 달라라고 말씀하시고 어느정도 기간을 가지며 이사계획을 세우시기 바랍니다. 주의 사항으로는 관리비 체납이 되지 않도록 유의해 주시고, 시설물을 마음대로 훼손하는 일이 없도록 해야 추후 불이익 받지 않을 수 있습니다. 심리적으로 많이 힘드시겠지만, 법적으로도 귀하에게 최소한의 이사를 준비할 시간이 마련되어 있습니다.실제로 낙찰 후부터 법원의 강제집행 명령이 떨어지기 까지는 3-6개월의 시간이 소요됩니다. 사실상 이 전에 낙찰자가 직접 방문을 하거나 생활에 방해를 하는 경우는 경찰에 신고할 수 있습니다. 차분하게 이사갈 곳을 찾아 보시는 것이 우선입니다. 부디 잘 해결되시길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
5일 전
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월세집에 건축물대장 용도가 대중음식점인데 거주가 가능한가요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 건축물대장상 용도가 '대중음식점(근린생활시설)'인 곳을 주거용으로 사용하는 것은 '불법 용도변경'에 해당합니다.주택임대차보호법의 보호는 받을 수 있습니다. 우리나라는 실제 거주중이라면 주택임대차 보호법을 적용하기 때문에 그렇습니다. 전입신고 및 확정일자도 받을 수 있고, 최우선 변제금도 적용됩니다. 그러나 전세대출 및 보증보험가입이 불가하며, 이행강제금과 원상복구 명령을 집주인이 받게 된다면, 갑자기 이사를 나가거나 하는 경우가 생길 수 있으니 , 상당히 불편할 수 있습니다. 이점 고려하시어 계약하시기 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
5일 전
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부동산은 꼭 그 주변 중개사에게 안해도 되나여?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 거래 시 해당지역 중개사와 함께 해야 하는지, 아니면 타지 중개사를 통해도 되는지 궁금하셨군요.결론부터 말씀드리면, 부동산 중개는 국내 물건이라면 어느지역에서 하셔도 무방합니다. 그런데, 대부분 해당지역 중개사와 하는 이유가 있습니다. 먼저 부동산 관련 규제나 지자체별로 규칙이 다른 경우가 있습니다. 이런 경우는 해당 지역의 중개사가 더 잘 알고, 고객에게 불이익이 가지 않는쪽으로 정리를 해 줄 수 있기 때문에 해당 지역 물건을 거래할 때는 그 지역 중개사를 끼고 하게 됩니다. 또한 물건의 차이가 있습니다. 어차피 귀하의 근처지역의 중개사에게 의뢰하면 해당 지역의 물건을 확보하고 함께 계약을 할 해당지역 중개사가 함께 하게 될 것입니다. 이는 타지의 중개사는 그 지역에 대한 물건의 확보(집주인,땅주이)가 물리적으로 어려운 경우가 많이 때문이에요. 조금더 업무를 처리하시는데 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
5일 전
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재건축아파트 승계조합원 실거주 의무여부 문의
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.재건축 아파트 매매시 비과세 혜택을 위한 실거주 의무가 궁금하시군요.먼저, 실거주의무부터 결과적으로 말씀드리면 , 의무가 없습니다. 재건축 승계조합원이 '입주권' 상태에서 매수하여 완공 후 '신축 주택'이 되었을 때, 세법상 주택의 취득 시점은 '사용승인일(준공일)'입니다. 취득 당시 규제지역 여부에 대해서 비과세를 위한 실거주 2년 의무는 주택 취득 당시에 해당지역이 조정지역이어야 성립합니다. 그런데, 주택을 취득하시는 시점에서 이미 조정대상에서 해제된 상태였기 때문에 거주의무 없이 2년 보유만으로도 혜택을 받으실 수가 있습니다. 비과세 혜택 잘 받으시길 바랍니다.감사합니다.
경제 / 부동산
26.01.07
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규제지역 부동산 매매 시, 나에게 신용대출 1.5억이 있으면 배우자가 주담대를 못받나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.신용대출이 1.5억 있는 상황에서 배우자 명의로 주담대를 실행하려고 하시는군요.은행마다 내용이 조금 다를 수 있어 분명 혼란스러울 수 있습니다. 하지만 결론부터 말씀드리면, 대부분의 금융기관에서는 원칙적으로 배우자 단독명의로 주택을 매수하고, 배우자 단독명의의 주담대를 일으키는 것이라면 거의 가능합니다. 우선 정부의 신용대출 규제(2020년 11월 30일 시행)의 핵심은 "1억 원이 넘는 신용대출을 받은 사람이 1년 이내에 규제지역에서 집을 사면 신용대출을 회수한다"는 것입니다. 여기서 규제 대상은 신용대출을 받은 당사자 입니다. 부부라 하더라도 경제적으로 서로 다른 주체로 보기 때문에 가능한 것입니다. 하지만, 꼭 명심하고 피해야 할 것이 있습니다. 아래의 세가지 인데요.공동명의 전환 금지: 집을 살 때 배우자 명의로 했다가 나중에 질문자님 명의를 추가(지분 증여 등)하면, 그 시점에 신용대출 회수 사유가 발생할 수 있습니다.담보제공자 설정 확인: 일부 은행에서는 부부 사이라도 주택 소유주가 아닌 배우자의 대출 정보를 참고하려 할 수 있습니다. 대출 상담 시 "배우자 단독 소득, 단독 채무자"임을 명확히 하세요.자금 흐름의 투명성: 질문자님의 신용대출 1.5억 원이 배우자의 통장으로 바로 이체되어 계약금으로 쓰이는 등의 행위는 가급적 피하는 것이 좋습니다. (증여세 혹은 규제 우회 판단의 근거가 될 수 있음)위 세가지만, 피해서 운영을 하신다면 문제될 것은 없어 보입니다. 특히 현재 용인 수지는 비규제지역으로, 규제지역보다는 대출조건이 유연합니다. 제가 보기엔 가능할 것 같으니 진행시키셔도 문제는 없을 것 같습니다.감사합니다.
경제 / 부동산
26.01.07
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대략 120평의 택지가 있는데 어떤 방식으로 활용하는 것이 좋을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.세종시에 120평 택지가 있으시군요. 아마도 주택단지의 나대지 일 것으로 예상이 됩니다.사실상 토지의 가격이 주택의 유무로 인해서 더 많이 올라가지는 않습니다. 게다가 단독주택 필지라고 하면, 토지를 구매하는 사람이 원하는 대로 집을 지으려는 분들이 많기 때문에 , 제 의견으로는 주택을 짓지 않으시고 판매하시는 것을 추천 드립니다. 게다가 요즘은 인건비가 많이 비싸지고, 재료비 또한 환율에 의해 많이 올라, 섣불리 건축을 하시는 것보다는 토지 상태로 빨리 현금전환을 하시는 것이 이로울 것이라 판단이 됩니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
26.01.06
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다가구 전세권 설정된 집에 전세대출 가능할까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 많이 답답하신 상황일 것 같습니다. 다가구 주택의 경우는 권리관계가 복잡해서 전세자금대출 심사가 까다로운 편에 속합니다. 거기가다 기존 세입자의 전세권까지 설정이 되어 있으니, 아마도 더 까다롭거나 아마 거절당하는 경우가 많이 발생했을 것입니다. 결론부터 말씀드리자면, 시중은행에서는 선순위 전세권이 있기 때문에 대출 승인이 나지 않는 것이 맞습니다. 그러나 말씀하신 내용처럼 기존 전세권을 말소한다는 조건으로 대출심사를 하는 경우도 있습니다. 그러나 다른 세입자들의 보증금 합계까지 확인하여 이미 선순위 보증금이 높은 경우 거절 확률이 높습니다. 그리고 공증은 공증일 뿐, 전세권 말소와 같은 효력이 없기 때문에 받는다고 해도, 거절한 금융기관에서 다시 승인을 해주지 않을 것입니다 결론적으로, 지금 귀하의 귀책사유가 아닌, 주택의 사정으로 계약이행이 불가능하기 때문에, 특약에 따라 계약을 해제하고 계약금 반환요청이 가능합니다. 절대 무리하지 마시고, 은행으로부터 " 이 집의 전세권 설정 때문에 대출이 불가하다" 는 내용의 사유서나 증빙을 확보하세요.그리고 나서 그것을 토대로 계약금을 반환 받으시기 바랍니다. 부디 잘 반환받고 좋은 집 찾으시기 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
26.01.06
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월세 전입신고 불가함에도 계약하시는 분들은 어떤 사유로 계약하시는지 궁금합니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 말씀하신 것과 같은 형태의 임대가 종종 보이기는 합니다. 그런데 이런 임대차 물건들의 특징이 하나 있습니다. 다 그런 것은 아니지만, 보통 주변 시세보다 조금 저렴합니다. 그리고 임대차 보증금이 그렇게 큰 금액도 아니고요. (몇십 만원 짜리도 있습니다.)그리고, 단기(3~6개월)로 운영하는 방들도 꽤 있구요.결론적으로는 해당 지역에 잠깐 머물러야 하거나, 보증금이 저렴하여 큰 문제가 되지 않는경우, 그리고 저렴한 숙소가 필요한 경우는 이러한 위험부담을 안고 계약을 하고는 합니다. 의외로, 큰 공사현장 주변이라든가, 개발을 시작하는 지역에 이런 거래들이 자주 일어나고는 합니다. 아마도 출장인원이 대부분일 것으로 보여지구요. 감사합니다.
경제 / 부동산
26.01.06
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월세 집주인이 얼마까지 올릴 수 있나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.월세 재계약 시점인데 , 집주인이 얼마까지 올릴 것인가가 궁금해서 질문을 주셨군요.만약에, 현재 계약갱신청구권을 사용할 수 있느냐 없느냐가 이 질문에 대한 답을 가를 것 같습니다. 귀하가 이번이 첫번째 갱신이라고 하고, 계약갱신청구권을 사용하시게 되면 5%가 상한입니다. 반대로 이미 계약갱신청구권을 사용했을 경우는 완전히 계약 종료 후 재계약이기 때문에 , 이 조건에서는 쌍방합의에 의해 새로운 계약을 맺게 되는 것입니다. 그래서 두번 째 상황인 경우 사실상 제한이 없습니다. 그러나 현실적으로는 주변의 시세에 맞춰서 올릴 것으로 생각됩니다. 그래서 가장 먼저 주변 비슷한 크기나 조건의 주택의 보증금과 월차임을 확인해 보시는 것이 가장 정확하게 가늠할 수 있는 방법이 되겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
26.01.06
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본인 소유의집에서 본인이 전세로 사는게 가능한가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.설명을 자세히 듣지 못하셔서 혼란스러운 부분이 있는 점 공감합니다. 하지만, 부동산 거래에서 꽤나 흔한 방식으로 매매후 임대차라는 계약 형태입니다. 특히 지인분처럼 재개발 지역의 집 매도 시 흔히 나오는 계약 방식이에요. 지인의 입장은 주택은 처분해서 자금을 확보하야 하지만, 이주시점이 도래하기 전까지는 거주지가 필요한 상황입니다. 또 여기에 더해 매수인의 입장으로는 갭투자 방식으로 들어가는데, 비워놓는 것보다는 기존 주인(현재 지인분)이 그대로 전세살아주면 좋죠.잔금일까지는 당연히 지인분 소유로 되어 있지만, 계약이 이미 되었으므로 전세계약을 할 수 있는 것입니다. 매매계약과 전세계약을 동시에 작성합니다. 그래서 이로 인해 임대차 신고는 계약 후 30일 이내에 해야 하므로, 아마 이것의 의무를 이행하기 위해 동사무소 신고를 했다고 한 것 같습니다. 결국 매도자와 매수인의 이해관계가 맞아 떨어지기에 이런 계약방식이 나오는 것입니다. 매도인(지인분)은 이주날짜가 도래하기 전까지 거주할 곳도 있으면서, 이주날짜가 확정되면, 바로 전세금을 돌려받아 이사를 할 수 있기에 좋고, 매수인은 더이상 사람이 거주할 수 없는 시점까지 임차인(지인분) 이 있어주기에 좋은 것입니다. 설명이 되었길 바랄게요. 감사합니다.
경제 / 부동산
26.01.06
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