답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저 서울 강남구 삼성동에 위치한 코엑스는 무엇보다 뛰어난 접근성이 가장 큰 장점입니다. 지하철 2호선과 9호선이 직접 연결되어 있어 대중교통을 이용해 방문하기가 매우 수월하며, 복합쇼핑몰, 특급 호텔, 다양한 식당가 등 주변 인프라가 훌륭하게 갖춰져 있습니다. 이 때문에 전시 관람 전후로 시간을 보내거나 비즈니스 미팅을 진행하기에 최적의 환경을 제공하며 소비재나 IT 관련 박람회에 아주 적합합니다. 하지만 도심 한가운데 있다 보니 상습적인 주변 교통 체증을 감수해야 하고, 주차 요금이 비싸며 주차 공간 자체도 여유로운 편은 아닙니다. 또한 전시장 면적에 한계가 있어 중장비나 대형 구조물이 들어가는 초대형 산업 전시회를 열기에는 물리적인 제약이 따릅니다.​반면 경기도 고양시 일산에 위치한 킨텍스는 국내 최대 규모의 전시장이라는 점이 가장 큰 경쟁력입니다. 코엑스에서는 소화하기 힘든 대형 모터쇼나 중장비 박람회, 대규모 국제 컨벤션 등을 무리 없이 개최할 수 있을 정도로 넓은 면적과 높은 층고, 튼튼한 바닥 하중을 자랑합니다. 주차 공간 역시 매우 넓고 쾌적해서 차량을 이용해 다량의 물품을 싣고 오는 참가 업체나 관람객들의 편의성이 매우 높습니다. 다만 서울이나 타 지방에서 대중교통을 이용해 찾아가기에는 환승을 여러 번 거쳐야 하는 등 접근성이 상대적으로 떨어진다는 아쉬움이 있습니다. 행사장 바로 주변에 코엑스만큼 밀집된 상업 시설이 부족해 행사가 끝난 후의 식사나 연계 활동에도 다소 제한이 있습니다. 결론적으로 행사의 타겟층이 일반 대중이고 도심의 접근성이 중요하다면 코엑스에서 진행하는 것이 유리하고, 압도적인 물리적 공간과 쾌적한 주차 환경이 필수적인 대형 행사라면 킨텍스가 현실적인 선택이 됩니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문자께서 말씀하신 것처럼 기흥구의 토지거래허가구역은 2027년 12월 31일까지로 명확한 기한이 정해져 지정된 것이 맞습니다. 하지만 투기과열지구와 조정대상지역은 토지거래허가구역과 달리 사전에 정해진 만료일이나 자동 해제 기한이 존재하지 않습니다.​이 두 규제지역은 국토교통부가 주택가격 상승률, 청약경쟁률, 거래량 등 전반적인 부동산 시장 상황을 지켜보다가 규제를 유지할 필요가 없다고 판단될 때 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 해제 여부를 결정하게 됩니다. 따라서 향후 집값이 안정화되고 투기 우려가 해소되어 정부가 공식적으로 해제를 발표하기 전까지는 별도의 기한 없이 계속 유지된다고 보시면 됩니다.따라서 부동산 시장의 과열이 조율되지 않는 이상 이상태 그대로 쭉 가게될 가능성이 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저 근저당권이 있음에 대해 부동산의 위험도를 따지는 부분입니다. 등기부등본에 근저당권이 설정되어 있다는 것은 집주인이 해당 부동산을 담보로 금융기관 등에서 대출을 받았다는 의미입니다. 근저당권이 존재한다고 해서 무조건 위험한 부동산인 것은 아니며, 주택의 실제 시세와 근저당권의 채권최고액, 그리고 본인의 전세 보증금을 합산하여 종합적으로 위험도를 판단해야 합니다. 일반적으로 아파트는 70퍼센트, 빌라나 다세대주택은 60퍼센트 이하로 근저당권 채권최고액과 보증금의 합이 실제 매매 시세 대비 낮게 유지되어야 비교적 깡통전세의 위험에서 안전하다고 평가합니다.등기부등본 을구에 표기되는 채권최고액은 실제 대출 원금이 아니라, 대출 원금에 향후 발생할 수 있는 연체 이자 등을 가산하여 금융기관이 담보로서 최대로 우선변제받을 수 있는 금액을 뜻합니다. 통상적으로 제1금융권은 대출 원금의 110퍼센트에서 120퍼센트, 제2금융권은 120퍼센트에서 130퍼센트 수준으로 설정합니다. 계약을 앞두고 위험성을 계산할 때는 집주인이 대출 원금을 일부 상환했다 하더라도, 감액등기를 하지 않는 이상 등기부등본상의 채권최고액 전액을 부채로 간주하고 보증금 회수 가능성을 따져봐야 합니다.다음으로는 경매 진행시 근저당권의 영향에 대한 내용입니다. 해당 부동산이 경매로 넘어갈 경우, 근저당권의 설정 일자와 세입자의 전입신고 및 확정일자 중 어느 것이 빠른지에 따라 배당 순위가 결정됩니다. 근저당권 설정일이 세입자의 대항력 발생일보다 빠르다면 은행이 선순위 채권자가 되어 낙찰 대금에서 먼저 배당을 받습니다. 통상 경매 낙찰가는 일반 매매 시세보다 낮게 형성되므로, 선순위 채권자인 은행이 배당을 받은 후 남은 금액이 부족하면 세입자는 보증금의 일부나 전부를 잃게 됩니다. 매매 계약 시에도 잔금일 전까지 근저당권을 말소하지 않으면 매수인이 해당 부채를 떠안거나 최악의 경우 경매로 소유권을 잃을 위험이 존재합니다.그래서 근저당권이 있는 부동산을 계약할 때는 잔금 지급 시점에 임차인의 보증금이나 매수인의 매매 대금으로 기존 대출금을 전액 상환하고 근저당권을 말소한다는 특약 사항을 계약서에 반드시 명시해야 합니다. 잔금을 치르는 당일에는 집주인과 동행하거나 법무사를 통해 해당 은행 대출금이 실제로 완납되었는지 확인하고 근저당권 말소 등기 신청이 접수되는 것까지 점검해야 합니다. 아울러 계약 전에는 집주인에게 국세 및 지방세 완납 증명서를 요구하여, 등기부등본에 기재되지 않은 미납 세금이 경매 배당에서 선순위로 빠져나갈 위험이 없는지 함께 확인하는 절차가 필수적입니다.위 내용을 참조하시어 , 근저당 있는 물건에 대해 검토하실때 확인해 보시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.보통은 해당 평수에 맞는 에어컨이라면 시원해져야 하는 것이 정상인데, 보통은 에어컨이 오래되거나 고장이 나서 시원한 바람이 공급되지 않는 것입니다. 이러한 경우는 에어컨 냉매 가스 부족, 실외기 고장, 내부 부품 결함 등 기기 자체의 문제일 가능성이 높습니다.임차인은 우선 에어컨 필터 상태를 확인해보고, 단순 오염 문제가 아니라면 즉시 임대인에게 고장 사실을 알리고 수리를 요구해야 합니다. 민법 제623조에 따라 임대인은 목적물을 정상적으로 사용할 수 있는 상태로 유지해 주어야 할 법적 의무가 있으므로, 원룸 계약 시 기본 옵션으로 제공된 에어컨의 기계적 결함은 임대인이 비용을 들여 수리해 주어야 합니다.다만, 에어컨이 고장났다는 이유만으로 임차인이 일방적으로 월세납부를 중단해서는 안됩니다. 월세를 납부하지 않으면 임차인의 차임 연체로 간주되어 오히려 임대인이 계약 해지를 통보할 수 있는 귀책 사유가 발생하게 됩니다. 따라서 월세는 기존대로 납부하면서 임대인에게 신속한 수리를 지속적으로 촉구하는 것이 올바른 절차입니다.만약에 임대인이 수리 요구를 무시하거나 지연하여 계속 스트레스를 발생시킬 경우에는 임차인이 직접 수리 후 그 비용을 임대인에게 요구하는 필요비 상환청구권을 행사할 수 있습니다. 또한 에어컨 고장으로 인해 폭염 속에서 주거 공간을 제대로 사용하지 못한 기간에 대해서는 임대인에게 월세 감액을 요구할 수 있으며, 고장 방치가 심각하여 계약 목적을 달성할 수 없을 정도라면 임대인의 수선 의무 불이행을 이유로 계약 해지 및 보증금 반환을 요구하는 절차를 밟으셔야 합니다.해결책은 다소 복잡하게 느껴지실 수 있지만, 무엇보다도 폭염속에서 인간답게 거주할 수 있어야 하기 때문에 집주인이 적극적으로 대응하지 않는다면, 먼저 수선을 하시고 비용청구를 하는 쪽이 더 빠르게 생활을 원상복구할 수 있는 길이 될 것 같습니다.위 내용을 참조하시어 더 더워지기 전에 조치를 하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.계약기간 도래 전에 중도퇴실하는 경우, 계약 해지 조건으로 새 세입자 중개 수수료 중 임대인 부분을 이전 세입자가 부담하고는 합니다. 그러나 이전 세입자이신 질문자님의 조건으로 계산했을때는 40만원은 너무 과도합니다. 월세 40만 원에 100을 곱한 4천만 원에 보증금 300만 원을 더한 4천300만 원이 최초 거래 산출 금액이 됩니다. 이 금액이 5천만 원 미만이므로 관련 법령에 따라 월세에 100이 아닌 70을 곱하여 재계산해야 합니다. 월세 40만 원에 70을 곱한 2천800만 원과 보증금 300만 원을 더하면 최종 환산 거래 금액은 3천100만 원이 됩니다. 주택 임대차 거래 금액이 5천만 원 미만일 때의 법정 최고 상한 요율은 0.5퍼센트입니다. 3천100만 원에 0.5퍼센트를 곱하면 산출되는 법정 최고 중개수수료는 15만 5천 원입니다. 여기에 해당 부동산이 부가가치세 10퍼센트를 청구할 수 있는 일반과세자라고 가정하더라도 청구 가능한 최대 금액은 17만 500원에 불과합니다.질문 처음 부분에 방을 빨리 빼기 위해서 중개수수료를 좀더 부담해달라고 했음에도 불구하고 현재 두배가 넘는 금액을 청구한 것입니다. 이런 것은 공인중개사법상 법정한도를 초과한 것이므로 법적으로 금지되어 있습니다. 따라서 질문자께서는 초과된 수수료를 지급할 법적 의무가 없으며, 계산된 법정 최대 한도액까지만 입금하시면 됩니다. 부동산 측에 법정 수수료율을 근거로 금액 정정을 요구하시기 바라며, 그럼에도 불구하고 초과 금액을 계속 요구할 경우 관할 구청의 부동산 관련 부서에 신고하실 수 있습니다.부디 잘 협의하시어 원만한 계약해지 하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.KB시세나 한국부동산원 시세가 없는 빌라의 경우, 디딤돌 대출의 주택 가격 평가는 공시가격의 140%를 기준으로 삼는 것이 원칙입니다. 현재 공시지가가 1억 3천만 원이므로 대출 심사 시 인정되는 주택 평가는 약 1억 8천200만 원이 됩니다. 생애최초 주택구입자의 디딤돌 대출 한도는 주택 평가액의 최대 80%까지 가능하므로, 1억 8천200만 원의 80%인 약 1억 4천560만 원이 이론적인 최대 대출 예상 금액이 됩니다. 다만 빌라 매매가인 2억 5천만 원에서 보유 현금 9천만 원을 제외하면 필요한 자금은 1억 6천만 원이기 때문에, 공시지가 기준 대출액만으로는 약 1천440만 원의 자금이 부족하게 됩니다. 만약 감정평가를 따로 진행하여 빌라 가치가 매매가에 가깝게 높게 나온다면 대출 한도가 늘어날 수 있지만, 공시지가 기준으로는 예산이 부족할 수 있다는 점을 먼저 고려하셔야 합니다.대출 확인 절차에 대해서는 계약 전에 은행을 방문하여 가심사를 받는 것과 계약 후 본심사를 진행하는 것 모두 맞는 측면이 있습니다. 대출의 정확한 승인과 최종 액수는 실제로 매매계약서를 작성하고 확정일자를 받아 정식 신청을 해야만 알 수 있는 것이 사실입니다. 계약서 없이는 정식 대출 심사 시스템을 돌릴 수 없기 때문입니다. 하지만 그렇다고 해서 무작정 계약부터 하는 것은 위험하며, 계약 전에 반드시 은행에 방문하여 가심사 혹은 사전 상담을 받아야 합니다.계약 전 은행 방문 시에는 매입하려는 빌라의 등기부등본, 건축물대장, 공시가격 출력물과 질문자님의 소득 증빙 서류를 지참하셔야 합니다. 은행 창구 직원은 이 서류들을 바탕으로 해당 빌라가 디딤돌 대출 대상 주택에 부합하는지, 질문자님의 소득과 신용도로 대출 한도가 얼마나 나오는지를 시뮬레이션하여 가심사 형태로 안내해 줍니다. 특히 시세가 없는 빌라는 은행 협약 감정평가 업체를 통해 탁상감정(서류상 가치 평가)을 미리 진행하여 대출 가능 금액을 유추해 주기도 하므로 계약 전 필수적인 단계입니다.따라서 가장 안전한 순서는 먼저 은행 여러 곳을 방문하여 서류를 보여주고 디딤돌 대출 가심사 및 탁상감정을 받아 대출 가능 여부와 예상 금액을 확인하는 것입니다. 그 후 대출 가능성이 높다고 판단되면 매매 계약을 진행하되, 계약서 특약 사항에 '정부 지원 디딤돌 대출이 매수인의 귀책 사유 없이 부결되거나 원하는 한도만큼 나오지 않을 경우 본 계약은 무효로 하고 계약금은 조건 없이 전액 반환한다'라는 문구를 반드시 넣어야 계약금을 지킬 수 있습니다. 계약 체결 이후에 그 계약서를 들고 은행에 가서 정식 대출 신청을 완료하는 것이 정석적인 절차입니다.이 점 참조하시어 성공적인 대출 되실 수 있도록 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.문제가 좀 있습니다. 결과적으로만 놓고 보면 해당 오피스텔은 계약을 피하시라고 말씀드리고 싶습니다.그 이유는 이렇습니다. 시세 6억원에 근저당 5억원과 임대차 보증금 1억원을 합산하면 총 부채가 6억원이 되어 주택 가치와 부채 규모가 동일하기 때문에 위험도가 상당히 높은 물건입니다. 게다가 오피스텔이 경매에 넘어갈 경우 낙찰가율은 시세의 70퍼센트에서 80퍼센트 수준으로 형성되므로, 낙찰 대금만으로는 기존의 선순위 근저당 5억원조차 모두 변제하기 어렵습니다.말슴하신 내용중에 최우선변제금은 현재 시점이 아니라 해당 주택에 근저당이 설정된 날짜의 주택임대차 보호법 기준입니다. 따라서 과거 근저당 설정일에 따라 소액임차인 적용 기준과 최우선변제금이 질문자께서 파악하신 1억 4천800만원 및 4천800만원보다 적을 수 있습니다. 만약 기준을 충족하여 4천800만원을 배당받는다 하더라도, 나머지 보증금 5천200만원은 선순위 채권자인 은행에 밀려 사실상 회수하기 불가능합니다.법인물건이라는 것도 좀 위험해 보이는 요소중에 하나입니다. 법인의 미납 세금이나 소속 직원의 3개월치 체불 임금 및 3년치 퇴직금은 주택임대차보호법상의 확정일자나 은행의 근저당보다 우선하여 경매 대금에서 배당됩니다. 이러한 법인의 숨은 부채는 계약 전 완벽하게 파악하기 어려워 경매 시 배당금이 더 줄어들 위험이 있습니다.마지막으로는 근저당 금액이 주택 시세 대비 너무 높아서 전세보증금 반환보증보험이 가입이 거의 불가능할 것으로 보인다는 점도 그 이유입니다. 지금 상태에서 보수적으로 생각해 보면 보증금의 반 이상을 잃을 위험이 있습니다. 그래서, 다시한번 말씀드리지만, 다른 물건을 찾아보시는 것을 강하게 추천 드립니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.저도 감정평가사 준비를 시도했던 적 있던 경험으로서 도움이 될까 하여 말씀을 드려 보도록 하겠습니다. 감정평가사 응시 자체는 학력제한이 없어서 고졸 학력으로도 자격증 취득자체는 가능합니다. 다만 자격증 취득 후 채용 시장과 실무 환경에서는 학력이 분명한 영향을 미칩니다. 감정평가 업계는 업무 수주를 위한 영업과 인맥이 중요한 구조이며, 특히 대형 감정평가법인의 경우 신입 채용 과정에서 특정 주요 대학 출신을 선호하는 경향이 뚜렷합니다. 대형/중소형을 가리지 않고 감평사를 채용할 경우 보통은 기본적인 학력을 요구하기 때문에 대졸이 아닌 경우는 불리한 상황에 처하게 됩니다. 업계 전반에 걸쳐 학연을 바탕으로 한 네트워크가 존재하므로 초기 영업 활동이나 인맥 형성 과정에서 제약이 발생할 수 있습니다. 연차가 쌓이고 실무 경험이 축적된 이후에는 개인의 업무 역량과 영업 능력이 학력을 어느 정도 상쇄할 수 있지만, 취업 초기 출발선에서의 격차는 존재합니다. 이러한 현실적인 이유 때문에 고졸 상태에서 자격증을 취득하거나 준비하는 사람들은 취업 경쟁력을 높이고 네트워크적 불리함을 보완하기 위해 학점은행제, 사이버대학, 방송통신대학 등을 활용하여 학사 학위를 병행 취득하는 경우가 많습니다.따라서 22살과 같이 아직 사회에 진출하기전 시간이 좀 남은 경우는 먼저 대학을 진학하여 관련 학위를 취득 후 감정평가사 준비를 하는 것이 훨씬 유리합니다. 게다가 관련 학과에서 습득한 정보나 지식들이 추후 자격증 공부를 할 때에도 도움이 많이 되기 때문입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세 계약 기간 중 발생하는 시설물 수리 책임은 고장의 원인과 규모에 따라 달라집니다. 싱크대 배관이 막힌 원인이 거주 중인 임차인의 음식물 찌꺼기나 기름때 누적 등 사용상 과실이라면 임차인이 비용을 부담하여 해결해야 합니다. 하지만 20년 이상 된 노후 아파트라는 점을 감안할 때, 배관 자체의 낡음이나 구조적 결함, 메인 배관의 막힘 등이 원인이라면 민법 제623조에 따라 임대인인 집주인에게 수리 및 유지 보수 의무가 있습니다. 따라서 우선 전문 설비 업체를 통해 막힘의 정확한 원인을 파악한 뒤, 노후화나 구조적 문제로 판명될 경우 집주인에게 공사 및 비용 처리를 요구하는 것이 일반적입니다.대규모 공사로 인해 물을 사용하지 못하게 될 경우 숙박비를 청구할 수 있는지 여부는 거주 불가능의 정도에 따라 결정됩니다. 임대인은 임차인이 목적물을 정상적으로 사용할 수 있는 상태를 유지해 주어야 할 의무가 있습니다. 공사로 인해 집 전체의 수도가 전면 차단되어 화장실 사용이나 세면조차 불가능하여 정상적인 거주가 안 되는 상황이라면, 집주인에게 대체 숙소 제공이나 숙박비 상당의 손해배상을 요구할 수 있는 근거가 됩니다. 하지만 주방 싱크대의 물만 사용하지 못하고 욕실 등 다른 곳의 수도는 정상적으로 이용할 수 있다면, 주거지로서의 본래 목적을 완전히 상실했다고 보기 어려워 숙박비 청구가 법적으로 인정받기는 매우 까다롭습니다.따라서 배관 공사 규모가 커질 것으로 예상된다면 수리를 본격적으로 시작하기 전에 집주인과 상황을 공유하는 과정이 필수적입니다. 공사 기간 동안 집 전체 단수 조치가 필요한지, 소음이나 분진 등으로 인해 도저히 거주가 불가능한지 설비 업체를 통해 미리 확인해야 합니다. 그 결과 외부 숙박이 불가피하다는 객관적인 판단이 나온다면, 공사 진행에 대한 동의를 구함과 동시에 숙박비 지원이나 해당 기간만큼의 월세 혹은 관리비 감면 등을 집주인과 사전에 협의하여 결정해야 추후 분쟁을 막을 수 있습니다.이 점 참조하시어 분쟁 없이 원활히 해결하실 수 있길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.재개발 구역 내 주택에서 이사하는 것은 법적으로 가능합니다. 시공사 선정 단계 이후 실제 이주까지는 통상 수년의 시간이 소요되므로 거주의 불편함이 있다면 다른 곳으로 이주할 수 있습니다. 다만 현재 거주자가 주택 소유자인지 세입자인지에 따라 발생하는 결과가 다릅니다.주택 소유자(조합원)인 경우 이사를 가고 주민등록을 이전하더라도 조합원 자격이나 향후 새 아파트에 대한 입주권에는 아무런 영향이 없습니다. 재개발 조합원 자격과 분양 권리는 실거주 여부가 아닌 해당 구역 내 부동산 소유권을 기준으로 인정되기 때문입니다. 따라서 집을 공실로 두거나 새로운 임차인을 구한 뒤 이사해도 조합원으로서의 불이익은 없습니다. 단, 새로운 임차인과 계약할 때는 향후 조합의 이주 기간이 도래했을 때 원활한 명도가 이루어질 수 있도록 임대차 계약서에 재개발로 인한 명도 책임 및 퇴거 조건에 관한 특약을 반드시 명시해야 합니다.반면 세입자인 경우 조합에서 정한 이주 기간이 시작되기 전에 이사를 가면 재개발 법령에 따른 세입자 보상 대상에서 제외되는 불이익을 받게 됩니다. 재개발 구역의 세입자가 주거이전비, 이사비 보상금이나 공공임대주택 입주 자격을 얻으려면 정비구역 지정 공람공고일 등 법에서 정한 기준일부터 실제 이주 시점까지 해당 주택에 계속 거주하며 주민등록을 유지해야 합니다. 중간에 주소지를 다른 곳으로 옮기면 보상 권리가 소멸합니다.이러한 규정은 기본적인 정비사업 법령에 따른 것이며, 구역별 사업 단계나 관할 지자체의 조례에 따라 세부 요건이 다를 수 있습니다. 따라서 이사를 실행하기 전에 해당 재개발 조합 사무실에 문의하여 본인의 거주 지위(소유자 또는 세입자)를 밝히고, 주소지 이전에 따른 권리 변동 여부를 최종적으로 확인하는 과정이 필요합니다.이러한 점들을 참조하여 이사를 성공적으로 하시기 바랍니다. 감사합니다.