답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세계약서상의 주소 오타는 임차인의 전입신고 및 확정일자 효력(대항력과 우선변제권)에 직접적인 영향을 미치기 때문에, 임차인이 확정일자를 받기 전인 지금 즉시 올바르게 수정해야 합니다. 계약서를 작성한 지 일주일밖에 되지 않았고 아직 확정일자 전이므로, 기존 계약서의 오타 부분을 두 줄로 긋고 정정인을 찍는 것보다는 주소를 정확히 기재한 계약서를 새롭게 다시 작성하여 서명·날인하는 것이 가장 깔끔하고 안전합니다.​부부 공동명의(지분 50:50) 주택의 경우, 임대차 계약은 민법상 '공동소유물의 관리행위'에 해당하여 지분의 과반수(50% 초과) 동의가 필수적입니다. 따라서 아내분 단독(50%)으로는 법적 요건을 충족하지 못하므로, 남편분의 위임장과 동의가 반드시 필요합니다. 남편분이 직접 자필로 작성하여 사진이나 파일로 보낸 위임장을 출력해 사용하는 것도 당사자 간의 의사 확인용으로는 활용될 수 있으나, 법적 분쟁 예방이나 세입자의 전세대출 및 보증보험 가입을 고려한다면 법적 효력을 온전히 갖추기 어렵습니다.​특히 임차인이 전세자금대출을 받거나 HUG 전세보증금반환보증에 가입해야 하는 상황이라면, 은행과 보증기관에서는 출력된 파일 형태의 위임장을 인정하지 않고 남편분의 '인감도장이 날인된 원본 위임장'과 '본인 발급 인감증명서(또는 본인서명사실확인서)' 원본을 엄격하게 요구합니다. 중개사를 거치지 않는 직거래 방식이라 하더라도 세입자 입장에서는 보증금 보호를 위해 명확한 서류를 요구할 권리가 있으므로 원본 서류를 갖추어 주는 것이 원칙입니다.​따라서 가장 추천해 드리는 절차는 남편분께서 자필 서명이나 인감도장을 날인한 위임장 원본과 신분증 사본(필요시 인감증명서 원본)을 우편(등기)으로 보내도록 하고, 수정된 계약서로 다시 계약을 체결하는 것입니다. 만약 등기 수령까지 시간적 여유가 없고 임차인이 양해한다면, 우선 출력한 자필 위임장으로 계약서를 재작성하되 남편분과 임차인 간의 영상통화나 전화 녹취를 통해 위임 사실을 직접 확인시켜 주고, 추후 남편분의 위임장 원본 서류를 임차인에게 전달하여 보완하는 방식으로 진행하시는 것이 안전합니다. 아주 중요한 절차이니 꼭 진행하셔서 이후 혹시나 발생할 문제를 예방하시기바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공인중개사 시험이 상대평가가 아닌 절대평가 방식을 채택해 온 가장 근본적인 이유는 이 시험의 목적이 경쟁을 통해 소수의 인원만 걸러내려는 것이 아니라, 부동산 거래를 안전하게 중개하는 데 필요한 '최소한의 전문 지식과 법적 소양'을 검증하는 데 있기 때문입니다. 국민의 막대한 재산이 오가는 부동산 중개 현장에서는 실무를 수행할 수 있는 기본기를 갖추는 것이 무엇보다 중요합니다. 따라서 국가가 정한 최소한의 합격 기준인 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상을 넘긴 응시자라면 누구에게나 자격을 부여하여 직업 선택의 자유를 넓히고 시장에 중개 서비스를 원활하게 공급하려는 취지로 도입되었습니다.​하지만 최근에는 이러한 절대평가 시스템이 합격자 과잉 배출과 중개 시장의 심각한 과당 경쟁을 유발하고 있다는 지적이 끊임없이 제기되고 있습니다. 매년 수만 명의 새로운 합격자가 쏟아지면서 시장의 적정 수요를 크게 초과하게 되었고, 이는 곧 중개 서비스의 질적 저하나 출혈 경쟁으로 인한 각종 편법 행위 등의 부작용으로 이어지고 있습니다. 이 때문에 정부와 관련 협회에서는 공인중개사의 전문성을 높이고 시장 내 수급을 조절하기 위해 장기적으로 시험을 상대평가로 전환하려는 법안 발의와 논의를 지속적으로 진행하고 있으며, 현재는 출제 난이도를 대폭 상향하는 방식으로 사실상의 합격자 수를 통제하고 있는 추세입니다. 참고해주세요. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.날씨예보를 이용해서 각각의 핸드폰에 알림을 띄워 그날의 액티비티를 추천하는 등의서비스를 이용하면 좋을 것 같습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.세입자가 월세를 납입하지 않은 경우는 먼저 연락을 해 보시는 것이 좋습니다. 보통은 개인적인 사정으로 늦는 경우가 많습니다. 보통 3-5일 정도는 기다렸다가 조치를 취하시는 것을 추천 드립니다.만약 세입자가 계속해서 월세를 내지 않는다면 말씀하신 대로 밀린 월세를 보증금에서 차감하는 것이 법적으로 당연히 가능합니다. 임대차 계약에서 보증금은 바로 이러한 세입자의 차임 연체나 훼손 등에 대한 채무 불이행을 담보하기 위해 존재하는 안전장치이기 때문입니다.하지만 세입자 측에서 "어차피 보증금이 넉넉하니 거기서 월세를 제하라"고 일방적으로 주장하며 납부를 거부할 권리는 법적으로 없으며, 임대인 역시 보증금이 많이 남았다고 해서 월세 연체를 마냥 방치하시는 것은 향후 명도 소송 등의 복잡한 분쟁으로 이어질 수 있으므로 주의하셔야 합니다.임대차보호법상 주택의 경우 밀린 월세의 총액이 '2개월 치(2기)'에 달할 때, 상가나 사무실의 경우 '3개월 치(3기)'에 달할 때 임대인은 임대차 계약을 일방적으로 해지할 수 있는 법적 권리를 갖게 됩니다. 그래서 이런 조짐이 보이면, 카톡이나 문자메세지로 월세 독촉을 했다는 증빙을 남기신 뒤 해지 시점에 도달할 경우 명도절차를 준비하시어 내 보내시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.국세청이 고가 법인 주택에 대해 고강도 세무조사를 벌이는 주된 목적은 기업의 자금으로 사주의 개인적인 호화 생활을 지원하거나 세금을 탈루하는 편법 행위를 근절하기 위함입니다. 그동안 일부 자산가들 사이에서는 법인 명의로 강남이나 한남동 등의 초고가 아파트나 고급 빌라를 매입한 뒤, 사주 일가가 임대료를 거의 내지 않고 실거주하며 법인세와 종합부동산세 등의 세금 혜택만 부당하게 챙기는 꼼수가 지속적으로 적발되어 왔습니다.그러나 이런 세무조사로 매물이 시장에 나올 것이라는 것에는 의문입니다. 세무조사의 타겟인 주택은 일반 수요자들이 거래하는 평범한 국민평형 아파트가 아니라, 수십억 원에서 백억 원 이상을 호가하는 극소수의 하이엔드 주택들에 국한되어 있습니다. 세무조사의 압박과 막대한 추징금 부담을 느낀 일부 법인들이 세금 납부나 자금 융통을 위해 보유 중인 고가 주택을 처분하려고 내놓을 수는 있겠지만, 그 물량 자체가 전체 부동산 시장의 공급 부족을 해소하거나 수급 상황을 뒤흔들 만큼 절대적으로 많지 않기 때문입니다.그래서 이번 조사가 시장에 미치는 영향은 매우 미미 할 것으로 예상이 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.갭투자 라는 용어가 생긴 것은 아파트 전세가 잘 되어 있는 우리나라 배경에서 아주 당연한 순서였습니다. 갭투자란 매매 가격과 전세금의 차액(Gap)만을 투자하여 집을 매수하는 부동산 투자 방식을 말하는데, 전세가와 매매가의 갭만 지불하고 소유권을 가져오는 것입니다. 이 갭투자를 완성시키려면 제일 중요한 것이 전세세입자입니다. 따라서 실거주가 아니라는 얘깁니다. 사실 이것은 투기입니다. 이러한 갭투자가 시장에서 사실상의 '투기'로 간주되는 이유는, 철저하게 레버리지(보증금 = 빚)에 의존하여 시세 차익만을 좇는 매우 위험한 베팅 구조를 띠고 있기 때문입니다. 본인의 상환능력을 크게 벗어나 버리는 세입자의 보증금을 통해 소유권만 취득한 뒤, 해당 주택의 가격이 오른 후 판매하여 그 차익을 실현시키는 것입니다. 부동산 상승장에서는 적은 돈으로 높은 수익률을 올리며 이익을 독식할 수 있지만, 반대로 집값이 하락하거나 전세가가 떨어지는 시기가 오면 그 경제적 구조가 순식간에 무너져 내리는 치명적인 맹점을 안고 있습니다. 이게 바로 전세사기의 시작입니다. 전세가 하락이나, 매매가가 전세가 밑으로 빠지는 '깡통전세' 상황이 발생하면, 현금 여력이 없는 갭투자자는 계약 기간이 끝난 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 상태가 되게 됩니다. 이럴 경우 세입자는 보증금을 돌려받지 못하고, 전세사기를 당하게 되는 것이지요. 개인적으로나 , 사회적 시선으로나 이것을 투자로 보지 않습니다. 빛을 내서 주식을 구입한 뒤 주식이 망하면 그 피해는 자신이 안게 됩니다. 이것은 빛투, 어쨋든 투자가 맞습니다. 손해를 자신이 감당하거든요.그러나 갭투자는 본인이 감당할 수 있는 손해를 아득히 뛰어넘는 경우에도 시행이 됩니다. 그리고 그 피해는 전세 세입자가 입죠. 그러므로 이것은 투자라 불릴 수 없습니다. 참고해 주세요. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.사회초년생이신데, 억대 연봉에 2억을 보유하고 계시다니 정말 대단하십니다. 현재 연봉을 기준으로 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 규제를 적용하더라도 연간 원리금 상환액이 충분히 허용되므로 대출 여력은 아주 넉넉합니다. 금리 4%에 40년 만기를 가정할 때 3억 원에서 4억 원 정도의 주택담보대출을 받는 것은 매월 120만 원에서 160만 원 안팎의 원리금을 부담하게 되어 현재의 높은 소득 수준에서는 거뜬히 감당할 수 있는 안전한 범위입니다. 따라서 가진 자본 2억 원에 대출 3억~3억 5천만 원을 더해 총예산 5억 원 중반에서 6억 원 초반대의 아파트를 타깃으로 삼으시는 것이 좋습니다. 제가 추천하는 지역은 동탄입니다. 동탄 지역은 직장 통근버스가 잘 발달되어 있고 인프라가 쾌적하여 실거주지로 인기가 높습니다. 동탄1신도시인 능동 일대는 연식은 15년 차 안팎으로 다소 쌓였지만, 향후 동탄인덕원선(동인선) 개통이라는 확실한 교통 호재가 대기하고 있어 5억 원대 예산으로 20평대 중후반을 매수하여 추후 가치 상승을 생각해볼 수도 있습니다. 감사합니다.!

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.최근 동탄 집값 상승이 상당합니다. 한국부동산원 통계에 따르면 올해 초부터 8월 초까지 동탄구 아파트값은 약 15.99% 급등하며 전국 시군구 중에서 가장 높은 상승률을 기록했습니다.말씀하신 대로 반도체 산업의 호조와 이에 따른 고소득 배후 수요의 집중입니다. 용인과 화성 일대의 반도체 메가 클러스터 투자가 구체화되면서 대기업 직장인들이 매수 수요가 더해지면서 계속 올라가는 중입니다. 하지만 주의해야 할 것이, 아무 동탄이나 오르는 것이 아니라는 것입니다. 동탄 내에서도 입지에 따라 극심한 가격 양극화 현상이 벌어지고 있다는 점입니다.수억 원씩 오르며 폭등하는 곳은 주로 동탄역을 중심으로 한 동탄2신도시의 신축 및 초역세권 핵심 단지들에 한정되어 있으며 물리적으로 거리가 먼신축이나 연식이 오래된 구축은 금액이 보합하고 있어서 아무 물건이나 잡아오면 안되십니다. 검토 부탁드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 샤브샤브집 같은 경우에는 이익이 많이 남는 편입니다.상대적으로 샤브샤브 보기를 좋은 걸 쓰지 않 않기 때문에 구이집보다는 더 저렴한 가격에 고기의 공급이 가능하고 그리고 야채 그리고 돈이 많이 들지 않는 밑반찬 등을 활용해서 구성은 푸짐하나, 원가가 많이 들지 않는 것들 위주로 구성되어 있습니다.그리고 샤브샤브의 특성상 회전율이 원활하다는 것도 장점이 될 수 있는데요. 샤브샤브집 같은 경우는 고기를 먹고 식사를 하는 비교적 단순한 구성으로 이루어져 있습니다. 샤브샤브집에서 오랜 시간 동안 앉아서 술을 먹는 손님도 드물고, 또 카페처럼 음식을 앞에 놔두고 무조건 대화만 할 수 있는 분위기가 아니기 때문에 회전이 빠른 편입니다.그리고 마지막으로는 인건비의 간소화를 들 수 있습니다. 불판 세척 등이 없기 때문에 고깃집보다는 주방에서의 비용이 적게 드는 편이고, 고기도 구워 주거나 하지 않아도 서빙만 한번 시행하면 나머지 밑반찬은 거의 셀프 서비스 위주로 돌아가기 때문에 이런 부분은 인건비에서도 장점입니다.참고가 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.임차인이 건물에 지출한 모든 비용이 법적으로 유익비로 인정받는 것은 절대 아니며, 민법상 유익비로 인정되기 위해서는 매우 엄격한 기준을 통과해야 합니다. 법에서 말하는 '유익비'란 물건의 본래 목적에 부합하게 개량하여 건물 자체의 객관적인 가치를 실질적으로 증가시키고, 임대차 계약이 종료되는 시점까지도 그 가치 증가분이 현존해야 하는 비용을 의미합니다. 반면 단순히 임차인 본인의 특정한 영업 목적이나 개인적인 취향, 편의를 위해 지출한 비용은 아무리 거액이 들어갔더라도 유익비가 아닌 '사적 영업 시설비'로 분류되어 임대인에게 한 푼도 청구할 수 없습니다.​영업 시설과 객관적 가치 증대의 구분 기준은 '해당 시설이 다음 임차인이나 건물의 일반적인 이용자에게도 보편적인 가치가 있는가'에 달려 있습니다. 예를 들어 음식점이나 카페 운영을 위한 전용 인테리어, 간판 설치, 특수 조명, 주방 후드 닥트 공사 등은 해당 업종의 특정 임차인에게만 필요한 것이므로 유익비로 인정되지 않습니다. 반면 재래식 화장실을 최신식 수세식 화장실로 전면 개조하거나, 노후된 건물 전체의 단열 창호를 교체하고, 낡은 배관을 전면 교체하여 건물의 기능과 수명을 근본적으로 개선한 공사는 건물의 객관적 가치를 높인 것으로 보아 유익비로 인정받을 가능성이 높습니다. 시스템 에어컨과 같은 냉난방 시설의 경우, 건물에 완전히 부속되어 떼어낼 수 없고 건물 가치를 높인다면 유익비나 부속물 매수 대상이 될 수 있으나, 분리하여 회수할 수 있는 일반 에어컨은 유익비 대상에서 제외됩니다.​임대인의 사전 동의 여부와 관련해서는, 원칙적으로 민법상 유익비 상환청구권은 임대인의 동의가 절대적인 성립 요건은 아닙니다. 즉 동의를 받지 않고 공사를 진행했더라도 실제로 건물의 객관적 가치가 증가했고 그 가치가 계약 종료 시점에 남아 있다면 법적으로 상환을 청구할 수 있는 권리 자체는 발생합니다. 하지만 현실에서 가장 중요한 핵심은 '임대차계약서상의 원상복구 특약'입니다. 대다수의 표준 임대차계약서에는 '계약 만료 시 임차인은 임차 목적물을 원상복구하여 반환한다'는 조항이 포함되어 있는데, 대법원 판례는 이러한 원상복구 약정을 임차인이 유익비나 필요비 상환청구권을 사전에 포기하기로 합의한 것으로 봅니다. 따라서 사전에 서면으로 유익비 청구를 인정받기로 특약을 맺어두지 않은 이상, 통상적인 계약서를 작성한 임차인은 계약 종료 시 비용을 돌려받기는커녕 오히려 자신의 돈을 들여 시설을 철거해야 하는 상황에 처하게 됩니다.만약 임차인이시라면 이런 부분을 참고하시어, 추후 인정받을 수 있는 부분에만 투자하시고, 임대인이시라면 부당한 임차인의 요구에 잘못 응해 안타까운 비용누수가 발생하지 않도록 하면 좋겠습니다.