답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.국민임대주택 거주 중 주택을 취득(잔금 지급 또는 등기 완료)하게 되면 원칙적으로 무주택 자격이 상실되어 퇴거해야 하지만, 즉시 쫓겨나는 것은 아니며 일정한 유예기간을 부여받을 수 있습니다. 국토교통부 고시 및 LH 규정에 따르면 입주자가 거주 중 다른 주택을 소유하게 된 경우, 자진 퇴거할 수 있도록 통상 6개월 이내의 유예기간을 제공합니다. 따라서 9월 재계약이 정상적으로 완료된다면 계약 기간 중 주택을 취득하더라도 발견된 시점(보통 국토부 주택소유확인시스템 전산 조회 시점)으로부터 약 6개월간은 임대주택에 합법적으로 머무르며 이사를 준비할 수 있는 시간을 확보할 수 있으니 너무 걱정은 안하셔도 됩니다.문제는 따로 있는데요, 바로 매수하려는 집의 임차인입니다.매수한 주택에 기존 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 2027년 8월 이후로 더 살겠다고 하거나 비협조적인 태도로 나오면 강제로 내보내기가 매우 까다롭습니다. 주택임대차보호법상 실거주 목적의 매매라 하더라도 기존 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간(만료 전 6개월~2개월 사이) 전에 소유권 이전 등기까지 완전히 마쳐야만 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있기 때문입니다. 만약 임차인이 정당한 갱신권을 쓰거나 퇴거를 거부하여 명도 소송으로 이어질 경우 최종 해결까지 최소 수개월에서 1년 이상 소요될 수 있으므로, 매매 계약을 체결하기 전에 임차인의 확실한 퇴거 의사를 확인하고 이를 계약서 특약으로 명시하는 것이 필수적입니다.임대주택에서 실제로 퇴거해야 하는 시점은 주택 취득 후 LH로부터 무주택 자격 상실에 따른 '퇴거 통보(최고)'를 받고 유예기간이 만료되는 날까지입니다. 임차인의 퇴거일이 2027년 8월인데 잔금을 그보다 훨씬 앞당겨 치른다면, LH에서 부여하는 6개월의 유예기간이 끝나도 매수한 집으로 바로 이사할 수 없는 공백기가 발생할 수 있습니다. 이 경우 이사 비용과 더불어 중간에 단기 월세나 전세를 구해야 하는 이중 이사 및 추가 비용 부담이 생길 수 있으므로, 가장 안전한 방법은 매수하려는 집의 잔금 지급일을 기존 임차인의 퇴거일에 최대한 가깝게 맞추거나 임차인에게 조기 퇴거 합의금을 지급하여 이사 일정을 맞추는 것입니다.위와같은 방법을 적용하시어, 무리 없는 이사 되시길 바라겠습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.가장 먼저 행정적인 준비가 필요합니다. 관할 세무서나 홈택스를 통해 '전자상거래업'으로 사업자등록을 하셔야 합니다. 사업자등록증이 발급되면 은행이나 오픈마켓을 통해 구매안전서비스(에스크로) 이용 확인증을 발급받고, 이를 첨부하여 시·군·구청이나 정부24에서 통신판매업 신고를 마쳐야 합법적인 온라인 판매 자격이 주어집니다. 이후 세금 신고와 투명한 자금 관리를 위해 사업자 전용 통장과 신용카드를 개설하여 개인 지출과 사업 지출을 완전히 분리해 두는 것이 좋습니다.원활한 업무 처리를 위한 관련 기기와 사무용품도 꼼꼼히 챙겨야 합니다. 상품 등록, 주문 수집, 고객 관리를 빠르게 처리할 수 있는 컴퓨터나 노트북은 필수이며, 택배 송장과 각종 서류를 출력할 프린터 역시 반드시 구비해야 합니다. 만약 제품 사진을 직접 촬영하신다면 카메라나 조명, 미니 스튜디오 같은 보조 장비가 추가로 필요할 수 있습니다. 또한, 매일 발생하는 배송 업무를 위해 택배 박스, 포장용 테이프, 완충재(뽁뽁이), 칼, 가위 등 기본 포장 부자재와 전용 송장 용지를 초기 물량에 맞춰 넉넉하게 준비해 두셔야 합니다.​마지막으로 본격적인 판매 전 반드시 점검해야 할 기타 준비사항과 주의사항이 있습니다. 입점할 판매 플랫폼(스마트스토어, 쿠팡 등)들의 수수료와 판매 대금 정산 주기를 미리 비교하여 본인의 자금 흐름에 맞는 곳을 선택하는 것이 중요합니다. 초기부터 과도하게 물건을 사입하기보다는 위탁 판매나 소량 사입으로 시작해 악성 재고에 대한 부담을 줄이면서 시장의 반응을 살피는 것을 권장합니다. 더불어 교환, 환불, 배송 지연 등에 대한 명확한 CS(고객서비스) 규정을 상세페이지에 미리 명시해 두어야 소비자 분쟁을 예방할 수 있습니다. 또한 향후 부가가치세 및 종합소득세 신고 시 세금 폭탄을 피하기 위해, 평소 물건을 떼오는 도매처로부터 세금계산서나 현금영수증 등 매입 증빙 자료를 철저하게 챙기는 습관을 지니셔야 합니다.하지만, 위의 세 가지보다 더욱 더 중요한 것은 많이 팔리는 물건을 알아보고, 시장을 파악하여 빠른 시일내에 내처하는 능력입니다. 시간을 내어 어떤 물건이 가장 많이 팔리는지와 어떤 루트로 구하는 것이 가장 저렴한지 등을 파앋하고 시작하셔야 수월하게 돈을 벌 수가 있습니다. 그러면 성공하시기를 바라겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 계획하고 계신 방법은 위장전입에 해당하며, 특히 신생아 특례 디딤돌 대출을 실행하는 과정에서 문제가 발생할 가능성이 높습니다. 안들키면 된다라고 생각할 수도 있지만 문제가 드러났을 경우 주민등록법 위반에 의해 처벌도 가능하기에 비추천 드립니다.그리고 조건에 맞지 않게 될 가능성도 있습니다. 디딤돌 대출과 신생아 특례 대출의 가장 기본적인 핵심 요건은 '무주택 세대주' 자격을 갖추는 것입니다. 이웃집이나 처갓집으로 4인 가족이 전입신고를 할 경우, 기존 거주자(이웃이나 장인·장모)의 '세대원'으로 밑으로 편입될 확률이 높습니다. 만약 전입하는 집의 세대주가 주택을 소유하고 있다면, 질문자님 가족 역시 유주택자의 세대원이 되어 대출 자격 자체가 그 즉시 박탈됩니다.이를 피하기 위해 한 지붕 아래서 '세대 분리'를 신청하려 해도, 아파트나 다세대 주택처럼 출입문과 주방 등 독립된 주거 형태가 완벽히 분리된 구조가 아니라면 관할 주민센터에서 원칙적으로 단독 세대 분리를 승인해 주지 않습니다.어떻게 잘 해서 서류 통과 되었다고 가정해도, 추후 실사를 통해 위장전입이나 편법 세대 구성 사실이 발각될 경우, 기한의 이익이 상실되어 실행된 대출금은 일시불로 전액 즉시 상환조치됩니다. 그리고 이 피해는 질문자님만 받는 것이 아닙니다. 질문자님의 가족이 타인의 주소지에 전입하게 되면, 해당 세대의 구성원 수가 늘어나면서 집주인(세대주)가 지역가입자라면 지역가입자 건강보험료가 합산되어 폭등할 수 있습니다. 또한, 각종 세금 산정 및 향후 청약 가점 계산 시 예상치 못한 불이익이 발생하며, 위장전입을 방조한 것으로 간주되어 함께 법적 조사를 받을 위험까지 떠안게 됩니다.단기적인 거주 문제와 자녀의 학교 문제로 고민이 크시겠지만, 금융권의 대출 심사는 전산으로 모든 기록을 확인하기 때문에 편법이 통용되기 매우 어렵습니다. 편법적인 수단보다는 합법적인 단기 임대(단기 원룸, 오피스텔 등)를 구하여 실제로 주거지를 옮기고 정상적인 단독 '무주택 세대주' 자격을 유지하시는 것을 추천드립니다.안들키면 되니 괜찮다는 답변드리지못해서 죄송합니다.혹시나 해서 찾아보니 위장전입에 대한 형사처벌 공소시효는 5년이나 되는군요. 디딤돌 환수 조치는 그 이상이 지나도 언제든 내려질수 있다고 합니다.잘 검토 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.사정상 이사를 먼저 나오셨다고 하셨는데, 이때 가장 주의하셔야 할 점은 기존 집의 '전입신고(주민등록)'를 절대 빼시면 안 된다는 것입니다.그리고 다음으로는 집주인에게 8월 말 계약 만료일에 맞춰 이사를 하겠다는(또는 이미 했다는) 의사와 함께 "만료일에 보증금을 반환해 달라"는 내용을 문자메시지나 카카오톡으로 보내고 명확한 답변을 받아두거나, 통화 녹음을 해두셔야 합니다. 만약에 집주인이 연락을 받지 않고 피한다면 내용 증명을 발송하셔야 합니다.그런데 보통 이 단계까지 갔다면 집주인은 새 세입자를 구하지 않으면 내어 줄 보증금이 없다는 뜻입니다. 그래서 이 이후의 대응 방식도 아래에 적어 드리겠습니다.계약 만료일이 단 하루라도 지났는데 보증금을 돌려받지 못했다면, 관할 법원에 '임차권등기명령'을 신청하셔야 합니다. 이것이 등기부등본에 기재된 이후에는 새집으로 전입신고를 옮기셔도 기존 집의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. (신청 후 등기부에 오르기까지 보통 2~3주가 소요되므로, 반드시 등기부에 기재된 것을 확인한 후 주소를 옮기셔야 합니다.)임차권등기명령 이후에도 보증금을 주지 않는다면, 지급명령 신청이나 보증금 반환 청구 소송을 진행할 수 있으며, 이사한 날(집을 완전히 비워주고 비밀번호를 알려준 날) 다음 날부터는 연 5% (소송 제기 시 연 12%)의 지연 이자까지 집주인에게 청구할 수 있습니다.보증금 문제로 많이 심란하시겠지만 차근차근 하나씩 대응하셔서 소중한 돈을 날리는 일 없도록 준비하시기 바랍니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.첫 번째는 지리적 거리보다 시간적 거리가 더 중요해진 시대가 와서 인 것 같습니다. 서울 외곽 지역이라고 해도 물리적인 위치상 강남, 여의도, 광화문 등 핵심 업무지구까지 출퇴근하는 데 시간이 꽤 오래 걸리는 곳들이 많습니다. 반면 구리의 경우 행정구역은 경기도지만 지리적으로는 서울 강동구와 맞닿아 있고, 지하철 8호선 연장 등을 통해 잠실과 강남으로의 진입이 웬만한 서울 지역보다 훨씬 빠릅니다. 동탄 역시 GTX-A 개통으로 인해 강남권(수서)까지 20분대에 도달할 수 있게 되었습니다. 즉, 단순한 주소지보다는 '최상급 일자리까지 얼마나 빠르게 이동할 수 있는가(시간 거리)'가 집값을 결정하는 더 강력한 기준으로 자리 잡은 것입니다.또한 근처의 자체 일자리 즉 고소득 지역 자체 일자리도 한몫을 합니다. 동탄의 경우 단순히 서울을 바라보는 베드타운이 아니라, 삼성전자를 비롯한 반도체 및 첨단 IT 기업들이 밀집해 있는 거대한 '자족도시'입니다. 이곳에 근무하는 고소득 직장인들의 탄탄한 실수요가 지역 내에 머물면서 집값을 강력하게 방어하고 끌어올립니다. 이에 더해 구도심 위주인 서울 외곽 지역과 달리, 동탄이나 구리 인근의 신도시들은 깨끗하게 정비된 도로, 대형 상업시설, 쾌적한 공원, 최신 커뮤니티 시설을 갖춘 대단지 새 아파트 등 현대인들이 선호하는 주거를 제공합니다.이런 요인들이 맞물려서 구도심지와 번화가 그리고 밀집 지역과 같은 비교적 덜 쾌적한 지역보다는 차라리 거리는 조금 멀더라도 일자리까지 도착할 수 있는 시간이 같으면 인프라가 더 깨끗하고 주택이 더 새 것인 지역으로 사람들은 이주하게 되는 것입니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.신혼부부의 첫 보금자리로는 인프라가 깔끔하게 정돈되고 향후 자산 가치 상승까지 기대할 수 있는 운정신도시를 우선순위로 추천해 드리며, 예산의 효율성을 극대화하고 싶으시다면 안정적인 구도심인 금촌 지역을 고려하시는 것이 좋습니다.첫 번째로 추천해 드리는 곳은 운정신도시 야당역 인근의 '롯데캐슬 파크타운(야당동)' 단지입니다. 이 지역은 현재 파주에서 신혼부부들이 가장 선호하는 곳 중 하나입니다. 경의중앙선 야당역 앞의 대형 상권이 매우 발달해 있어 도보권에서 맛집, 카페, 대형마트, 병원 등 모든 생활 편의시설이 있습니다. 차량 출퇴근할 때도 제2자유로와 서울문산고속도로 진입이 매우 수월하여 일산이나 서울 방면으로 이동하기 편리합니다. 연식도 비교적 깔끔한 준신축 단지라 전세와 매매 모두 수요가 꽤 있고요, 향후 환금성도 좋습니다.두 번째는 운정호수공원과 인접한 '운정 센트럴 푸르지오' 또는 '힐스테이트 운정(목동동)'입니다. 이른바 운정의 중심 단지들로, 주변 환경이 매우 쾌적하고 깔끔합니다. 단지 에서 도보로 운정호수공원을 이용할 수 있어 퇴근 후나 주말에 산책하기에 좋습니다. 대단지 아파트인 만큼 단지 내 커뮤니티 시설이 잘 갖춰져 있고 주변 인프라도 상위권입니다. 대출을 활용해 매매까지 고려 중이시라면, GTX 노선 교통 호재가 있는 이곳도 추천할만 합니다.세 번째로 가성비로는 운정 '가람마을 10단지 동양엔파트'나 '산내마을 11단지 현대아이파크'를 추천합니다. 앞서 말씀드린 중심 단지들에 비해 가격 진입장벽이 낮아 전세나 대출을 통한 매입 시 부담을 줄일 수 있습니다. 이상 3개 추천을 드려보았는데, 검토하실때 참조하셔서 임장에 도움이 되시길 바라겠습니다. 감사합니다

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.일반적으로 재계약 시에 보증금을 증액할 때 계약금을 거는 경우도 있고 걸지 않고 말씀하신 것처럼 기존 보증금에서 이미 받은 걸로 취급하는 경우도 있습니다. 이 두 가지 방법 모두 실무에서 흔하게 사용하는 방식이므로 이것은 어떻게 정해져 있기보다는 당사자가 결정할 부분이라고 하겠습니다.어느 쪽으로 정해도 문제는 없지만은 가장 중요한 것은 재계약 시에 계약서에 명시되는 계약금의 액수입니다. 실제로 돈이 오가던 오가지 않던 간에 계약금은 500만원 천만 원 같은 서로 부담이 없는 금액부터 전체 금액인 5억에 10% 또는 5% 혹은 이번에 증액되는 2억 천만 원에 대해서 10% 혹은 5% 정도로 계약금을 명시해 두는 것이 상호 간에 좋습니다.왜냐하면 임대인이 일방적인 이유로 계약 해지하거나 반대로 임차인도 일방적으로 계약을 해지할 경우 상대방에게 계약금에 대해서 배상하게 함으로써 계약의 구속력을 가지기 때문입니다.이 점 고려하셔서 성공적인 계약 되시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.해당 가스레인지가 처음 입주할 때부터 옵션으로 제공된 기본 시설물이고 임차인의 고의나 과실 없이 발생한 고장이라면 수리 및 교체 비용은 임대인(집주인)이 부담하는 것이 원칙입니다. 민법 제623조에 따라 임대인은 계약 존속 중 임차인이 목적물을 정상적으로 사용 및 수익하는 데 필요한 상태를 유지해 주어야 할 수선 의무가 있습니다. 형광등이나 샤워기 헤드 같은 간단한 소모품의 교체는 임차인이 부담하는 것이 맞지만, 가스레인지와 같은 주요 가전이나 기본 설비의 고장은 임대인이 책임져야 하는 영역에 해당합니다.​8년이라는 장기간을 거주하셨다고 해서 이러한 원칙이 달라지는 것은 아닙니다. 오히려 가스레인지를 8년 정도 사용했다면 기계의 통상적인 내구연한이 다 되어 부품의 수명이 끝나는 등 자연 노후화로 인해 고장이 났을 확률이 매우 높습니다. 따라서 이는 임차인의 관리 부주의가 아니라 시설물의 자연스러운 감가상각으로 보아야 하므로, 임대인이 비용을 들여 수리해 주거나 새 제품으로 교체해 주는 것이 법적으로나 상식적으로 타당합니다.실무적으로도 이런 경우는 임대인이 임대 목적물을 관리하는 비용으로서 처리하는 것이 원칙입니다. 하지만 좀 더 매끄러운 처리를 위해서 가스레인지 제조사의 AS를 의뢰하신 뒤 이 고장의 원인이 오래 사용된 노후화로 인해 자연스럽게 고장난 것임을 확인받으시면 더 매끄럽게. 임대인의 책임으로 처리를 할 수 있겠습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.계획하신 시나리오는 실무에서 종종 활용되는 매우 현실적인 방법이며, 월세로 먼저 거주하며 전입신고를 해두셔도 디딤돌(신생아 특례) 대출 실행에는 전혀 문제가 없습니다.​은행 실무에서는 이를 ‘임차인 거주 주택 매수(기전입자 매수)’라고 부릅니다. 대출 심사 시 본인이 먼저 전입되어 있는 것은 불이익이 되지 않으며, 오히려 디딤돌 대출의 조건 중 하나인 '대출 실행 후 1개월 내 전입 의무'를 자동으로 충족하게 되어 수월한 면도 있습니다.다만 타이밍적으로 중요하게 생각하셔야 될 부분이 하나 있습니다. 신규 주택을 매수하는 조건으로 디딤돌 대출을 받으려면, 대출 신청일(접수일) 기준으로 반드시 '무주택 세대주'여야 합니다.월세로 이사 가실 때는 기존 집이 아직 안 팔렸어도(1주택자 상태여도) 상관없습니다. 하지만 대출을 신청하러 은행에 가거나 앱으로 접수하는 그날에는 기존 집의 등기가 매수자에게 완전히 넘어가 있어야 합니다. 디딤돌 대출 심사가 보통 30~40일 정도 걸리므로, 기존 집 매도 잔금일을 최대한 앞당겨 놓으시는 것이 유리합니다.또한 기존의 월세 보증금으로 기납부한 액수를 어떻게 처리할 것인가를 계약서에 명확히 명시하는 것이 중요합니다. 은행은 대출금을 차주(질문자님)에게 주지 않고, 매도인(새 집의 집주인)의 계좌로 직접 쏩니다. 이 과정에서 보증금 처리가 꼬이지 않도록 서류를 명확히 해야 합니다.​매매계약과 월세(임대차)계약을 각각 작성하시되, 매매계약서 특약사항에 상황을 명시해야 은행 심사가 매끄럽습니다.​예를 들어, 총 매매가 7억 원 중 대출 4억 원을 받을 예정이라면, 은행은 "기존 보증금 3억 원은 어떻게 할 것인지" 묻게 됩니다. 이때 매매계약서에 "매수인이 현재 임차인으로 거주 중인 주택을 매수하는 건이며, 잔금 시 기존 임대차 보증금 3억 원을 매매 대금으로 상계 처리한다"라고 명시해 두면 은행에서 깔끔하게 인정해 줍니다.결론적으로, 기존 집 매도 잔금일 > (무주택 상태) > 대출 신청 > 한 달 뒤 대출 승인 및 새 집 잔금(소유권 이전)이라는 타임라인만 정확하게 맞추신다면 아주 좋은 전략입니다.참고하셔서 성공적인 이사 되시기 바랍니다. 감사합니다

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.보증금이 올라서 재계약 처리가 고민이시군요. 5% 인상은 세입자가 '계약갱신청구권'을 사용할 때 집주인이 요구할 수 있는 법정 최대 인상률입니다.​카톡이나 문자로만 합의하시면 절대 안 되고 반드시 종이(또는 전자) 계약서를 새로 쓰셔야 합니다.보증금 금액이 변동 없이 기간만 연장된다면 굳이 계약서를 새로 쓸 필요가 없습니다. 하지만 보증금이 1원이라도 올랐다면 반드시 계약서를 새로 작성해야 합니다.​새로 올려준 5%의 보증금에 대해 법적 보호(우선변제권)를 받으려면, 새 계약서를 들고 주민센터에 가서 새로운 '확정일자'를 받아야 하기 때문입니다. 카톡이나 문자는 합의의 증거는 될 수 있지만, 관공서에서 확정일자 도장을 찍어주지 않습니다.중개 수수료를 전부 내실 필요가 없습니다. 재계약은 집주인과 세입자 두 사람(쌍방)이 직접 진행해도 법적으로 아무 문제가 없습니다. 인터넷에서 '주택임대차표준계약서' 양식을 다운받아 두 분이 만나서 작성하고 도장을 찍으면 됩니다.그리고 마지막으로 증액 계약을 해서 돈을 보내기 전에 꼭 확인해 보셔야 할 게 있습니다. 질문자님이 임차하는 기간 동안 등기부 등본에 어떤 변동이 있었는지 확인을 해 보는 것입니다. 집주인이 그 집을 담보로 대출을 추가로 받았을 수도 있고 그 외에 다른 어떤 권리가 걸려 있을 수도 있습니다. 이런 점을 확인하기 위해서 등기부등본을 꼭 송금 전에 떼 보시길 바랍니다. 감사합니다