답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.해외에도 건물 일부가 땅 아래에 묻혀 있는 형태의 거주 공간은 분명히 존재합니다. 서구권에서는 이러한 형태의 집을 보통 '잉글리시 베이스먼트(English basement)', '가든 아파트먼트(Garden apartment)', 또는 프랑스어에서 유래한 '수테랑(Souterrain)'이라고 부릅니다. 우리나라의 반지하가 1970년대 안보 목적의 방공호(대피소) 설치 의무화로 생겨났다가 주택난 해소를 위해 주거용으로 합법화된 것과 달리, 해외의 반지하 공간들은 과거 석탄 보관소, 저택 하인들의 숙소, 혹은 단순히 건물의 기초 단열을 위한 다목적 공간으로 쓰이다가 점차 일반 거주용으로 용도가 변경된 경우가 많습니다.​가장 큰 차이점은 이러한 공간을 바라보는 사회적 인식과 주거 환경의 질에 있습니다. 영국 런던이나 미국 뉴욕, 시카고 등지의 오래된 벽돌 건물에서 흔히 볼 수 있는 반지하 주택들은 창문이 지면과 맞닿아 있다는 구조적 공통점은 있지만, 우리나라처럼 무조건 빈곤의 상징으로 여겨지지는 않습니다. 오히려 건물 뒤쪽의 전용 정원으로 바로 이어지는 구조가 많아 '가든 플랫(Garden flat)'이라는 이름으로 꽤 비싼 가격에 임대되거나 거래되기도 하며, 내부를 고급스럽게 리모델링하여 쾌적하고 개성 있는 주거 공간으로 활용하는 경우가 흔합니다. 유럽에서도 수테랑은 젊은 층이 선호하는 실용적인 주택이나 예술가들의 작업실, 상가 등으로 널리 쓰이고 있습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.말씀하신 대로 용산이라는 서울 최중심지의 땅값과 미래 가치를 고려할 때, 이곳에 시세보다 저렴하게 아파트를 분양할 경우 수십억 원의 시세 차익을 얻는 소수의 '로또 청약' 당첨자만 양산할 것이라고 거의 모든 관계자가 생각하고 있습니다.말씀하신 것과 같이 용산이라서 그 용산공원이라는 입지에서 주택을 분양할 때 소수에게 그 엄청난 혜택이 돌아간다는 것은 부인할 수가 없습니다. 게다가 녹지로 애써서 회복을 해 놨는데 콘크리트로 다시 덮어 버리면 우리의 자연은 다시 돌이킬 수 없는 상태가 될 것입니다.다만 그 반대의 의견도 있습니다. 주택 공급이 절실하고 주택 가격이 안정화되어야 된다는 목표를 가지고 있는 집단에서는 어떻게 해서라도 당장 살 사람들의 주거 안정이 목표가 되어야 하는 것이 아니냐는 주장을 제기하고 있습니다. 그래서 저는 이런 상황에 대해서 어느 정도 절충안을 제시하거나 아니면 그 대상이 꼭 용산 부지가 아니라 다른 곳을 개발하여 주택 공급을 했으면 좋겠다는 생각입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.자금조달계획서에 기존에 거주하시던 전세보증금 1억 원을 기재한다고 해서 곧바로 세무조사나 소명 대상이 되는 것은 아니니 너무 큰 걱정은 하지 않으셔도 됩니다. 자금조달계획서를 제출할 때 전세보증금 항목에 대한 기본적인 증빙 서류는 현재 거주 중인 집의 임대차계약서와 추후 이사 나갈 때 집주인으로부터 보증금을 돌려받은 이체 내역 등입니다. 관할 관청이나 국세청에서는 일차적으로 이 서류들을 통해 실제로 전세금이라는 자금이 객관적으로 존재하는지, 그리고 그 돈이 정상적으로 회수되어 새로운 주택 매수에 쓰였는지를 확인하게 되며, 이 흐름이 명확하다면 당장의 자금 출처는 아주 투명한 것으로 인정받으실 수 있답니다.국세청은 개인의 자산 형성 과정을 분석할 때 단순히 현재 직장에서의 2년 치 근로소득만 딱 떼어놓고 계산하지 않습니다. 과거 10년 동안 누적된 모든 근로소득, 아르바이트, 퇴직금, 타 금융소득 등을 종합적으로 합산하여 판단하기 때문에, 현재 연봉으로 2년 동안 생활비 없이 모아야 하는 금액이라고 하더라도 그 이전의 경제활동 이력까지 전체적으로 반영되어 계산됩니다.무엇보다 세무 당국에는 자금 출처를 일일이 조사하지 않고 넘어가는 일종의 실무적 면제선인 '증여추정 배제기준'이라는 것이 존재합니다. 연령과 세대주 여부에 따라 다르지만, 통상적으로 30세 이상 성인의 경우 1억 5천만 원에서 최대 2억 원 이하의 자금에 대해서는 명백한 탈세 제보가 없는 한 증여 조사를 원칙적으로 배제하고 있습니다. 그래서 이번에 매입하려면 주택이 고가 주택이 아니라면 현미경처럼 들여다보아서 그 1억에 대한 추징을 진행하지는 않을 것으로 보입니다. 진행에 참고를 바라겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.세입자가 아직 거주하고 있어 질문자님께서 실제 입주하지 않은 상태에서 잔금일 기준 14일 이내에 미리 전입신고를 하시는 것은 불가능하며 하셔서도 안 됩니다. 전입신고와 관련된 14일이라는 기한은 주택의 '소유권을 취득한 잔금일' 기준이 아니라, 해당 주택에 짐을 옮기고 '실제로 거주를 시작한 날'을 기준으로 기산됩니다. 따라서 아직 이사를 하지 않았음에도 소유권 이전을 마쳤다는 이유만으로 미리 주소지를 옮겨 전입신고를 하게 되면, 이는 실제 거주지와 주민등록지가 다른 '위장전입'에 해당하여 주민등록법 위반으로 과태료나 형사 처벌을 받을 수 있는 엄연한 불법 행위가 됩니다. 세입자의 소중한 전세 보증금을 지켜주는 법적 권리인 '대항력'과 전세보증보험 가입 요건은 해당 주택에 세입자가 정상적으로 단독 전입하여 거주하고 있음을 전제로 합니다. 만약 집주인이 같은 주소지에 전입신고를 하게 되면 보증기관이나 은행에서 친인척 간의 허위 임대차 계약으로 의심하여 세입자의 보증보험 유지나 대출 연장에 치명적인 불이익을 줄 수 있습니다. 실제로 행정복지센터에 전입신고를 접수하더라도, 이미 세대주로 등록된 기존 세입자에게 거주 사실과 동의 여부를 묻는 확인 절차가 진행될 수 있으며 세입자가 거부하면 신고가 반려될 확률이 높습니다.이러한 점을 고려하셔서 세입자가 완전히 이사를 마친 뒤 전입 신고를 하시는 것을 고려해 보시기 바랍니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.자기 소유라고 해도 꼭 본인이 세대주여야 하는 것은 아니기 때문에 말씀하신 내용대로 친구분을 세대주로 지정하고 주택 소유자인 질문자님이 세대원(동거인)으로 들어가는 것은 관할 주민센터를 통해 충분히 변경이 가능합니다.이렇게 하시면 친구분은 청약 요건에서 가장 중요한 '무주택 세대주' 자격을 온전히 확보할 수 있습니다. 현행 주택청약 제도에서는 배우자나 직계존비속(부모, 자녀)이 아닌 단순 지인이나 친구는 동일한 세대 구성원으로 간주하지 않기 때문에, 유주택자인 질문자님이 같은 주민등록표상에 동거인으로 등재되어 있더라도 친구분의 무주택 자격에는 아무런 영향을 미치지 않습니다.하지만 하나 걸리는 것은 토지거래허가구역 내 주택 취득과 보금자리론 대출이라는 특수한 조건입니다. 토지거래허가제와 보금자리론의 핵심 요건은 매수자의 명확한 '실거주'입니다. 법적으로 세대주가 아니더라도 해당 주택에 전입신고를 유지하고 실제로 거주하고 있다면 원칙적으로 실거주 의무를 위반한 것은 아닙니다. 문제는 집주인이 동거인으로 물러나고 제3자인 타인이 세대주로 등록되는 형태가 지자체나 대출 기관의 모니터링 과정에서 의심이 되어 소명 요구 및 현장 조사가 이어질 수 있습니다. 금전적인 부분도 약간 포기하셔야 합니다. 직장인이시라면 연말정산 시 주택담보대출 이자 상환액에 대해 큰 폭의 소득공제를 받을 수 있는 '장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제' 제도를 활용하실 텐데, 이 혜택은 원칙적으로 주택의 소유자이자 대출 명의자인 '세대주'에게만 주어집니다.즉, 친구분을 세대주로 만들어주게 되면 질문자님은 매년 수백만 원에 달할 수 있는 이자 상환액 세액 공제 혜택을 온전히 포기해야 할 수 있습니다.이런 부분들을 참고하시어 친구분한테 세대주 줄지 판단하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문자님과 같이 LH의 현장 실사 이후 매입 여부 결정까지 수개월이 지연되거나 경매 기일 직전까지 아무런 통보를 받지 못해 애를 태우는 상황은 전세사기 피해자들 사이에서 안타깝게도 꽤 빈번하게 발생하고 있습니다.전세사기 피해 주택에 대한 LH의 매입 신청이 전국적으로 폭주하고 있는 데다가, 개별 주택마다 권리 분석, 불법 건축물 여부 파악, 감정평가, 그리고 까다로운 내부 매입심의위원회 등 복잡한 행정 절차를 모두 거쳐야 하기 때문에 실무적으로 결과 통보가 기약 없이 지연되는 병목 현상이 심각한 수준입니다.지금 가장 시급하고 중요한 최우선 과제는 당장 다음 주 월요일로 다가온 법원 경매 절차를 어떻게든 다시 멈추는 것입니다. 이미 국토교통부로부터 '전세사기피해자'로 공식 결정을 받으셨다면, 특별법에 따라 관할 법원에 '경매 유예·정지 신청'을 할 수 있는 강력한 법적 권리가 있습니다. 비록 과거에 한 차례 경매를 미루셨더라도, 현재 LH에서 매입 심사가 아직 완료되지 않아 결과를 기다리고 있다는 매우 중대하고 정당한 사유가 있으므로 법원에 추가적인 매각 기일 연기를 강력하게 요청하셔야 합니다.따라서 오늘 당장 전세사기 피해자 지원센터나 LH 관할 지사 담당자에게 전화를 걸어 "당장 다음 주 월요일이 경매 기일이라 집이 넘어갈 위기인데, 법원에 제출할 매입 심사 진행 증명 서류나 담당자의 확인이 시급하다"며 상황의 심각성을 알리고 강력하게 협조를 요청하셔야 합니다. 그리고 지체 없이 관할 법원 경매계에 연락하시거나 직접 방문하시어 현재 LH 매입 절차가 진행 중임을 소명하고 '경매 기일 연기 신청서'를 제출하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.계약서 상에 후불로 되어 있더라도, 실제로 선불로 납입하신 걸로 보입니다. 우리 법은 실제를 사실로 판단하기 때문에 이런 경우 임대인과 임차인 간의 묵시적 동의 하에 선불 방식을 두 당사자가 택한 것으로 봅니다. 계약서에 적힌 문구보다는 실제 상황을 가지고 판단을 하는 것이지요.질문자님의 전체 거주 기간은 2024년 8월 23일부터 2026년 8월 22일까지 정확히 만 2년, 즉 24개월입니다. 그동안 선불 방식으로 월세를 납부해 오셨기 때문에, 지난달인 2026년 7월 23일에 송금하신 금액이 바로 2026년 7월 23일부터 계약 만료일인 8월 22일까지의 마지막 한 달 치 거주 비용에 해당합니다. 따라서 이사 나가시는 만료일인 8월 22일에는 추가로 월세를 입금하실 필요가 전혀 없습니다. 만약 만료일 부근에 월세를 또 내신다면 이는 거주하지도 않는 8월 23일부터 9월 22일까지의 월세를 부당하게 더 내버리는 셈이 됩니다.혹시 모를 임대인과의 오해나 분쟁을 확실하게 예방하기 위해, 이사하시기 전에 본인의 계좌 이체 내역을 열어 2024년 8월 23일 첫 입금부터 2026년 7월 23일 마지막 입금까지 65만 원씩 총 24회의 월세 납부가 정확하게 완료되었는지 횟수를 직접 세어보시시고, 이에 맞게 납부가 되었다면, 이사 당일에는 관리비와 공과금만 정리하시고 보증금 1000 만원을 받으시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.유치권이 성립하기 위한 첫 번째 요건은 받지 못한 채권과 해당 물건 사이에 직접적인 관련성, 즉 법적 용어로 '견련성'이 있어야 한다는 것입니다. 다행히 건축 공사대금은 해당 건물 자체를 짓거나 수리하기 위해 자재와 인력이 투입되면서 발생한 채권이므로 이 요건을 완벽하게 충족합니다. 다만, 이렇게 채권의 관련성이 인정되더라도 계약 당시 유치권을 행사하지 않기로 하는 사전 포기 특약이 없어야 하며, 상대방에게 돈을 달라고 요구할 수 있는 변제기가 이미 도래한 상태여야만 유치권 주장의 기본 전제 조건이 갖춰집니다.이러한 전제 조건이 모두 충족되었다면, 유치권 성립과 유지에 있어 가장 핵심적이고 절대적인 요건은 공사업체가 해당 건물을 적법하고 지속적으로 '점유'하고 있어야 한다는 점입니다. 법에서 말하는 점유란 건물을 사실상 지배하고 통제하는 상태를 뜻하므로, 단순히 문을 잠가두는 것을 넘어 출입구를 봉쇄하거나 유치권 행사 중임을 알리는 현수막을 부착하고, 경비 인력을 상주시키는 등 타인의 접근을 막고 자신들이 점거하고 있음을 외부에서 객관적으로 알 수 있게 유지해야 합니다. 주의할 점은 이 점유가 반드시 합법적인 방법으로 이루어져야 한다는 것입니다. 만약 건축주의 허락 없이 몰래 담을 넘거나 강제로 자물쇠를 부수고 들어가는 등 불법적인 행위를 통해 점유를 시작했다면 아무리 정당한 공사대금 채권이 있더라도 유치권은 법적으로 절대 인정되지 않습니다.가장 주의해야 할 부분은 현장에서의 철수 문제입니다. 공사가 끝난 뒤 대금을 나중에 주겠다는 말만 믿거나 사태의 심각성을 인지하지 못한 채 인력과 장비를 모두 빼고 자발적으로 현장에서 철수했다면, 건물의 점유를 상실한 그 순간 법적인 유치권은 즉시 소멸해 버립니다. 한 번 점유를 포기하여 소멸한 유치권은 나중에 건축주가 돈을 주지 않는다고 해서 다시 현장으로 돌아가 건물을 무단으로 점거한다고 하여 부활하지 않습니다. 이미 건축주에게로 넘어간 건물을 동의 없이 다시 차지하려 드는 것은 불법 점유에 해당하여 유치권 주장이 불가능할 뿐만 아니라, 오히려 건조물침입죄나 업무방해죄 등으로 형사 고소를 당할 수 있는 매우 위험한 행동입니다. 따라서 안전하게 유치권을 행사하려면 대금을 완전히 정산받기 전까지는 절대 현장을 비우지 않고 지속적인 점유 상태를 굳건하게 유지하는 것이 가장 중요합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.최근 서울시장과 국토교통부 장관이 만나 주택 공급 문제를 논의했으나, 용산공원 본체 부지 활용을 두고 뚜렷한 입장 차이만 확인했죠. 주택공급을 늘리려는 정부 vs 도심 녹지를 지키려는 서울시의 원칙이 충돌하고 있습니다. 국토부는 서울 시내에 대규모 주택을 짓기 위해 용산공원 부지를 사용하려는 생각이구요. 서울시는 용산공원을 절대 훼손할 수 없다며, 주택공급불가 입장을 유지하고 있는 상황입니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문 하신 내용에 대해 순서대로 답변을 드려 보겠습니다.1. 가능합니다.2. 행정적으로는 가능합니다. 다만 질문자님의 단독 전입신고로는 여친 분 명의의 보증금 보호가 안됩니다.3. 가능합니다. 하지만 동탄집 보호를 위해 천안집 보증금 공백이 너무 큽니다.안전한 방법을 추천 드리면 주인과 협의하여 천안 집 계약서에 질문자님을 '공동 임차인'으로 추가 기재한 뒤 9월 2일에 전입신고를 하여 대항력을 즉시 발생시키거나, 집주인의 동의를 얻어 천안 집에 '전세권 설정 등기'를 진행하는 편이 안전합니다. 이점 참조를 바랍니다. 감사합니다.