답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세를 구하는 과정은 아주 간단합니다.먼저 구하고자 하는 동네에 전세 가격을 알아봅니다.이 가격을 확인할 때에는 네이버페이 부동산이나 직방 다방 등이 유용할 수 있습니다.이후에 마음에 드는 집과 예산에 맞는 집이 확인되었다면 중개사를 방문합니다.중개사 사무소를 방문하면 인터넷에 올라오지 않은 집들도 보여주는 경우가 있습니다. 이 경우에는 그런 집들까지 한 번 둘러보시면 됩니다.그리고 나서 정말 마음에 드는 집이 있다면 계약 의사를 밝히고 집주인과 상의하여 계약 일자를 잡은 뒤 계약을 진행하시면 됩니다.계약 프로세스에서 가장 중요한 것은 해당 집에 전세금을 맡겼을 때 계약이 끝나고 이 전세금을 안전하게 돌려받을 수 있는가 하는 것을 확인하는 것입니다.부동산 등기부 등본이나 집주인 본인 확인, 그리고 전세 보증금 보증보험에 가입이 가능한지를 확인하시면 안전합니다.참고로 전세 계약은 기본적으로 2년 계약이며 계약 갱신 청구권을 사용하여 4년까지 거주할 수 있습니다. 물론 집주인과 합의가 되어 계속 연장한다면 연장하여 거주를 할 수도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.동시 합격 충분히 가능합니다.우선 접근법 자체를 뒤집어야 합니다.많은 분들이 공법이나 민법 공시법 등 용어가 어려운 것들에 대해서 먼저 겁을 먹으시는 분이 많습니다하지만 이것은 변호사 시험이 아닙니다.단지 거래를 중개하기 위한 기본적인 법적 지식만을 확인하는 것입니다. 그렇다면 공부를 어떻게 해야 할까요? 법전을 달달 외는 정도로 공부를 할 필요가 전혀 없습니다.가령 민법을 공부한다고 하였을 때 문제를 읽고 무엇이 잘못되었는지만 확인할 수 있으면 됩니다.어떤 법을 이용해서 어떤 것들이 불리하거나 어떤 결과가 나오는지 재판을 하는 것이 아니라는 말씀입니다.그래서 대부분의 과목들이 묻는 수준이 아주 기본적이기 때문에 리갈마인드를 장착하신다는 개념으로 공부를 하시면 수월합니다.그러면 이 리갈 마인드라는 것은 어떻게 장착할 수 있느냐?리갈 마인드는 일반인이 생각하는 사건을 바라보는 것과 시각이 많이 다릅니다.우리가 당연히 이렇게 되지 않을까라고 생각하는 부분에 대해서 의심하고 다시 한번 법조항과 맞추어 보는 시간을 가진다면 민법 또한 그리 어려운 과목은 아닐 것입니다.다음으로 어려운 것이 공법입니다. 공법에서는 수많은 행정적인 절차와 숫자들이 나오기 때문에 어렵다고 느낄 수 있습니다. 하지만 이 공법 또한 어떠한 기준이 있습니다. 위에서부터 내려오는 것이 가장 좋은 공부법입니다.대체적으로 규모가 크고 그 사안이 중대할 때는 중앙 그리고 각 지자체장에서 결정을 하게 됩니다. 그리고 반대로 4안이 중요치 않은 것들은 그 밑의 기관에서 결정을 하게 되는 경우가 많습니다. 이것에 대한 중요도만 파악을 할 수 있다면 공법 또한 그리 어려운 과목은 아닙니다.그 외 나머지 과목들은 기출 문제를 많이 습득하면 할수록 점수가 올라가는 솔직한 과목들입니다.이러한 기준을 가지고 공부하신다면 충분히 동차 합격 가능합니다. 저는 8개월 공부하고 동차 합격했습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.저는 그냥 지금 계약 유지하시라고 권하고 싶습니다.말씀 들어보니 좋은 동에 남동향, 뻥 뚫린 뷰, 그리고 인테리어가 되어 있다는 점이 충분히 메리트가 있는 부분이라고 봅니다.몇 평인지 정확히는 모르겠지만, 2천만원의 실익으로 인테리어를 하고도 남을거라고 생각이 들지 않습니다.처음부터 6천 저렴한 것을 계약하고 인테리어를 할 생각이셨다면 모르겠지만, 실익이 없습니다.최악의 경우 거래의사를 타진하고 기존 계약 파기했는데(계약금 몰수) 6천 저렴한 집에서 이런저런 핑계를 대며 금액을 올리거나, 매물을 거두거나, 또는 생각지 못한 하자가 집에 있어서 돈이 더 들수 있습니다. 따라서 지금 계약 유지하시기를 추천 드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.임대인이 계약 기간 중간에 자기 마음대로 임대료를 대폭 올리는 것은 법적으로 불가능합니다. 상가건물 임대차보호법에 따라 임대차 계약 기간 중에는 임대인이 임의로 차임을 증액할 수 없으며, 설령 증액을 요구하더라도 약정된 계약 기간이 끝날 때까지는 기존 임대료를 유지하는 것이 원칙입니다.상가건물 임대차보호법에 따르면 계약 기간 중이나 갱신 과정에서 임대료를 올릴 수 있는 법적 한도는 청구 당시 차임이나 보증금의 5분의 1(20%)을 초과하지 못하도록 규정하고 있습니다. 여기에 각 지방자치단체의 조례로 정한 별도의 상한율(예: 서울시의 경우 9% 등)이 있다면 그 기준을 따르게 되며, 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없도록 제한하여 임차인을 보호하고 있습니다.계약이 갱신되는 과정에서 임대료를 인상하는 경우에도 마찬가지로 위와 같은 증액 청구 한도(최고 5%)가 그대로 적용됩니다. 임대인은 계약 갱신 요구권을 행사하는 임차인에게 주변 상가 시세나 경제 지표 변동 등을 이유로 차임을 올려달라고 요구할 수 있으나, 법정 상한선을 넘는 과도한 인상은 요구할 수 없습니다. 그래서 말씀하신 대로라면 완벽히 불법인 상황이니, 이에 따라 대처를 해 주시면 되겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.디딤돌 대출 실행 후 1개월 이내에 매수한 주택으로 전입신고를 완료해야 하는 규정과 관련해서는 단기 임대 계약이 내년 2월까지 남아있더라도 대출 심사나 유지 자체에는 문제가 없습니다. 대출 규정상 가장 중요한 것은 새집으로 기한 내에 전입신고를 마치는 것이기 때문입니다. 하지만 새집으로 전입신고를 하게 되면 기존 단기 임대 주택에서 주민등록이 빠져나가게 되므로, 해당 임대 주택에 대한 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 즉시 상실하게 됩니다. 이는 만약의 사태가 발생했을 때 단기 임대에 묶인 보증금을 안전하게 돌려받지 못할 위험이 커진다는 것을 의미하므로, 대출 규정 위반이 아니더라도 보증금 보호 측면에서는 추천하지 않는 방법이기는 합니다. 무리해서 합가를 위한 단기 주택을 구하시지 말고, 현재 거주 중인 친척집과 여동생 집의 세대원 자격을 유지한 상태에서도 대출 조건을 충족시킬 수가 있습니다. 디딤돌 대출에서 신혼부부로 인정받기 위한 필수 조건은 '주민등록표상의 합가'가 아니라 '법적인 혼인신고'이기 때문입니다. 두 분이 주소지를 합치지 않고 현재 주소지를 유지한 상태에서 혼인신고만 먼저 진행하시더라도, 혼인관계증명서를 통해 부부임이 입증되면 신혼부부 자격으로 온전히 대출 신청이 가능합니다. 이 경우 대출 신청자는 잔금을 치르고 새집으로 이사하면서 세대주가 될 예정인 '예비 세대주' 자격으로 신청을 진행하시면 됩니다.또한 디딤돌 대출의 무주택 세대 요건을 심사할 때, 주민등록표상에 함께 등재된 형제자매나 친척의 주택 소유 여부는 신청자의 무주택 자격 판단에 전혀 영향을 미치지 않습니다. 이러한 부분을 참조하시어 대출 신청이 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세 계약이 종료되었음에도 보증금 전액을 돌려받지 못하고 일부만 받은 상태에서 부득이하게 먼저 이사를 해야 한다면, 가장 주의해야 할 점은 기존 주택에 대한 법적 권리 유지입니다. 이사 과정에서 새로운 집으로 전입신고를 하거나 기존 집의 점유를 완전히 넘겨주게 되면, 세입자로서 그동안 유지해 왔던 대항력과 우선변제권을 즉시 상실하게 됩니다. 이는 추후 해당 주택이 경매로 넘어가거나 법적 분쟁이 발생했을 때 남은 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 우선순위가 사라진다는 것을 의미하므로 금전적으로 매우 치명적인 위험을 초래할 수 있습니다.따라서 이사를 가더라도 남은 전세금을 안전하게 보호하기 위해서는 반드시 이사 전에 관할 법원에 '임차권등기명령'을 신청하셔야 합니다. 임차권등기명령은 세입자가 거주지를 옮기고 주민등록 전출을 하더라도 기존에 취득했던 대항력과 우선변제권을 그대로 유지해 주는 강력한 법적 보호 장치입니다. 여기서 절대적으로 주의하셔야 할 부분은 법원에 신청서를 접수했다는 사실만으로 안심하고 이사해서는 안 된다는 점입니다. 신청 후 실제 부동산 등기부등본에 임차권등기가 기재되기까지는 보통 2~3주가량의 시간이 소요되므로, 반드시 등기부등본을 발급받아 임차권등기가 완벽하게 기재된 것을 두 눈으로 확인하신 직후에 이사와 전출 신고를 진행하셔야만 법적인 효력을 온전히 보호받을 수 있습니다.또한 집주인으로부터 일부만 반환 받으면서 영수증/합의서 작성 시에는 문서상에 보증금 액수 전체, 금번 반환받은 금액 앞으로의 잔액 등 명확하게 미납잔액을 명기하시는 것이 좋습니다. 간혹 집주인이 요구하는 양식 중에 '상호 간의 모든 채권 채무 관계가 정산되었다'거나 '이후 일체의 민형사상 이의를 제기하지 않는다', '원상복구 및 명도를 완료했다'는 식의 포괄적인 문구가 들어 있다면, 이는 남은 보증금에 대한 반환청구권을 세입자가 스스로 포기한 것으로 법적 해석이 될 여지가 있으므로 이러한 문서에 서명은 돈을 모두 입금 받은 뒤에 하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이사를 하다가 가구나 짐 속 혹은, 어딘가에 숨겨져 있던 금전을 발견하신 경우는 가능하면 집주인에게 먼저 말씀하시는 것이 좋습니다. 만에하나, 집주인이 추후 신고를 하게 되는 경우 범죄 행위로서 절도죄나, 점유이탈물횡령죄가 적용될 수 있습니다. 당장 현장에서 집주인이 보지 못했더라도 신고 시 이사 작업자가 1순위 조사 대상이 됩니다. 만약 집주인에게 직접 전달하기가 다소 곤란하거나 쑥스러운 상황이라면, 이사 현장을 총괄하는 업체 사장이나 팀장에게 즉시 돈을 인계하여 책임자가 집주인에게 공식적으로 돌려주도록 조치하는 것도 좋은 방법입니다.절대로 적은 금액에 욕심이 나서 나중에 더 큰 고통을 받으시는 일 없도록 하시기를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.세입자에게 현관문 비밀번호를 전달해야 하는 정확한 시점은 월세 납입일인 9월 30일이 아니라 잔금일인 9월 12일입니다. 부동산 임대차 계약에서 임차인의 잔금 지급 의무와 임대인의 주택 인도(명도) 의무는 법적으로 동시에 이루어져야 하는 '동시이행' 관계에 있기 때문에 그렇습니다. 그래서 세입자가 9월 12일에 약정된 잔금을 모두 납부하였다면, 임대인은 그 즉시 집을 온전히 사용할 수 있도록 비밀번호를 넘겨주어야 할 의무가 발생합니다. 잔금을 완납받았음에도 월세 납입일이 도래하지 않았다는 이유로 출입을 제한하거나 비밀번호를 주지 않는 것은 임대인의 명백한 계약 위반 소지가 있습니다.우려하시는 관리비나 공과금 등의 정산 문제는 계약의 효력이 발생하는 '잔금일'과 단순히 매달 임대료를 내기로 약정한 '월세 납입일'을 혼동하신 데서 비롯된 것으로 보입니다. 세입자가 잔금을 치르는 9월 12일이 곧 실질적인 임대차 기간이 시작되고 세입자가 주택에 대한 점유 및 사용 권리를 갖게 되는 날입니다. 따라서 관리비, 전기, 가스, 수도 등의 모든 공과금 부담 의무 역시 잔금일인 9월 12일을 기점으로 임대인에서 세입자에게로 넘어갑니다. 세입자가 잔금을 치른 후 12일에 바로 이사를 오든 30일에 이사를 오든, 12일 이후에 발생하는 모든 관리비와 공과금은 전적으로 세입자가 부담하게 되므로 이해관계가 복잡해질 우려가 없습니다.마찬가지로 첫 월세 역시 9월 12일부터 계산이 시작됩니다. 계약서상 매월 말일이 월세 납입일이라면, 9월 30일에는 9월 12일부터 30일까지 거주한 일수만큼만 일할 계산하여 첫 월세를 받거나, 사전에 합의된 방식(선불 또는 후불 등)에 따라 정산하시면 됩니다. 결과적으로 임대인께서는 9월 12일 오전까지 발생한 공과금과 관리비만 깔끔하게 정산하신 뒤 잔금 입금이 확인되면 즉시 비밀번호를 인계하시면 되며, 12일 이전에 사전 청소나 가구 실측 등을 원할 경우에만 상호 협의하에 문을 열어주시는 형태로 진행하는 것이 가장 안전하고 일반적인 계약 이행 방법입니다. 참고해 주세요. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.사회적 지위가 높아질수 정보의 양이 기하급수적으로 늘어납니다. 하지만 정보의 질 자체는 크게 다르지 않을 수 있습니다.그렇지만 사회적 지위가 높다는 것은 이런 정보들을 충분히 분류하고 어느것이 좋은 정보인지를 찾아낼 수 있는 자리에 있거나 능력이 있다는 것이므로 결과적으로는 정보의 질도 좋아보이는 효과를 얻을 수가 있습니다.사회적 지위가 높다고 해서 현장의 정보를 놓치는 것이 아닙니다. 오히려 여러 채널을 통해 얻은 정보가 종합적으로 전달되며, 다각화된 결론에 접근할 수가 있습니다.이 점 참조하여 주시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.가장 빨리 입주하는 방법은 기존 거주자가 나가서 빈집이 생겼을 때 들어갈 예비입주자를 모집하는 공고에 지원하는 것입니다. 신청 시기는 1년에 딱 정해진 기간이 있는 것이 아니라 빈집이 생기거나 새로운 아파트가 지어질 때마다 수시로 나오기 때문에, LH 청약플러스 홈페이지나 스마트폰 앱을 통해 인천지역 공고를 자주 확인하셔야 합니다. 만약 인터넷 사용이 어려우시다면 거주하시는 동네의 행정복지센터(주민센터) 복지창구에 신분증을 지참하고 방문하셔서 해당 직원의 도움을 받는 것이 좋습니다.적은 동으로도 입주가 가능합니다. 가장 저렴한 영구임대주택의 경우 보증금 200만 원에서 300만 원 정도에 월세 3만 원에서 5만 원 수준으로도 거주가 가능합니다. 국민임대주택 역시 보증금 1천만 원에서 3천만 원 사이에 월세 10만 원에서 20만 원 선으로 주변 시세보다 훨씬 저렴합니다.임대주택에서 가장 작은 평수는 전용면적 기준으로 보통 26제곱미터, 우리가 흔히 쓰는 옛날 평수로 계산하면 약 8평 정도 되는 크기입니다. 주로 방 하나에 화장실과 주방이 있는 원룸형 구조로 되어 있어 혼자 거주하시기에 적합하며, 평수가 작을수록 보증금과 월세 부담도 훨씬 줄어드니, 이러한 점 차고를 해 주시기 바랍니다. 감사합니다.