답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.기존 집주인이 취득세를 다시 납부하면서까지 구입하려고 하는 것은 이유가 있기 때문입니다. 그 이유라는 것이 제가 보기에는 부동산 가격 즉 질문자님께서 현재 가지고 있는 아파트 가격이 계속 오를 것으로 전망되기 때문인 것 같습니다. 이런 경우에 협상에서는 질문자님이 유리한 상황입니다. 매도 의사를 철회하겠다고 하면 상대방 입장에서는 가격을 다시 올릴 수밖에 없겠죠. 이런 경우에는 느긋한 마음가짐이 누구보다 중요합니다. 시간은 질문자님의 편입니다. 적어도 다시 구매를 하려는 현재 세입자의 입장에서는요. 현재 세입자는 어떻게든 빠른 시일 내에 더 적은 금액으로 구매해서 추후에 올라갈 금액을 자신의 몫으로 만드는 것이 무엇보다 중요할 것입니다.만약에 저라면 원하시는 금액에 즉 5억 천 또는 5억 3천 사이의 금액에 부동산에 올려 놓으시고 집주인에게는 해당 금액으로 판매하는 것이 좋겠다. 그렇지 않으면 나는 시간이 급하지 않으니 천천히 구매자가 나타날 때까지 기다리겠다라는 태도를 보여주시면 아마 스스로 가격을 올려서 다시 협상을 해 올 것입니다.이 문제는 부동산뿐만 아니라 모든 협상에 사용되는 기술입니다. 현재는 질문자님께서 시간이 지나면 가격이 오를 것으로 예상되는 부동산을 가지고 계시기 때문에 매우 유리한 상황이라는 점을 인지하시고 그 유리한 상황을 이용하셔서 좋은 결과 있으시길 바랍니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.에이블리 같은 쇼핑몰에서 옷을 고르다 보면 재질이나 디자인이 비슷한데도 브랜드 로고 하나에 가격이 몇 배씩 차이 나는 것을 보며 의문이 드는 것은 당연합니다. 결론부터 말씀드리면, 이는 단순히 천 쪼가리에 이름값만 붙인 것이 아니라 여러 경제학적 요인과 비용이 복합적으로 반영된 결과입니다.가장 핵심적인 이유는 '브랜드 프리미엄(Brand Premium)'과 '브랜드 자산(Brand Equity)'에 있습니다. 브랜드는 오랜 시간 동안 광고, 앰버서더 발탁, 팝업 스토어 등 막대한 마케팅 비용을 쏟아부어 고유의 이미지와 팬덤을 구축합니다. 이렇게 쌓인 브랜드 자산은 소비자에게 물리적인 옷 이상의 심리적 만족감과 정체성을 제공하며, 이 눈에 보이지 않는 가치가 가격에 얹어지는 것이 바로 브랜드 프리미엄입니다. 기업 입장에서는 이러한 마케팅 및 고유 디자인 개발에 들어간 막대한 '고정비(Fixed Cost)'를 제품 판매를 통해 회수해야 하므로 자연스럽게 단가가 높아지게 됩니다.또한, 여기에는 시장에 존재하는 '정보의 비대칭성(Information Asymmetry)'을 극복하기 위한 심리가 숨어 있습니다. 소비자는 옷을 직접 입어보고 세탁해 보기 전까지는 그 옷의 진짜 내구성이나 마감 상태를 정확히 알기 어렵습니다. 이때 잘 알려진 브랜드는 품질을 보증하는 일종의 '신호 효과(Signaling Effect)'를 발휘합니다. 소비자는 "이 브랜드라면 최소한 한 번 빨았다고 목이 늘어나진 않겠지"라는 신뢰를 갖게 되고, 구매 실패라는 불확실성을 줄이는 대가로 기꺼이 더 높은 가격을 내겠다는 '지불 용의(Willingness to Pay)'가 높아지는 것입니다. 실제로 대형 브랜드들은 원단 테스트나 품질 관리(QC) 기준이 까다로워 눈에 띄지 않는 생산 원가 자체가 더 높기도 합니다.마지막으로, 패션은 타인에게 겉으로 보여지는 재화라는 점에서 '베블런 효과(Veblen Effect)'와 같은 심리가 작용하기도 합니다. 가격이 오를수록 오히려 과시욕이나 차별화를 위해 수요가 줄지 않는 현상인데, 하이엔드 브랜드일수록 의도적으로 높은 가격을 유지하는 '프리미엄 가격 정책(Premium Pricing Strategy)'을 통해 브랜드의 희소성과 가치를 보호합니다. 결국 비싼 브랜드 의류를 산다는 것은 단순한 '반팔티'라는 실물을 넘어, 그 브랜드가 가진 이미지, 품질에 대한 안심, 그리고 타인에게 보여지는 사회적 신호까지 한 번에 구매하는 셈입니다.결론적으로 가격의 차이는 단지 품질의 차이가 아니게 되는 것이고, 그 브랜드를 구매하는 것으로 귀결되는 것입니다. 사실적으로는 품질에는 거의 차이가 없거나 아예 똑같은 제품인 경우가 많습니다. 하지만, 해당 브랜드를 소비한다는 스스로의 만족감이 있다면 돈을 더 주고 구매하면 되는 것이고, 그렇지 않다면 저렴한 비 브랜드 상품을 구매하면 되겠습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.마침 제가 잘 아는 동네라 몇가지 설명을 드려 보겠습니다. 수지 학부모들이 가장 선호하고 학업적으로 수준이 높은 중학교는 이현중, 성복중학교 정도를 들 수 있습니다. 이 학교들은 특목고와 자사고 진학률도 높더라구요.고등학교는 수지고, 풍덕고, 홍천고 등이 대입 실적이 좋은 것으로 알고 있습니다. 이런 학교들의 학군에 있으면서도 유해시설 없이 대형학원가를 도보로 갈 수 있는 지역은 '수지구청역 학원가(풍덕천동)' 주변 아파트 단지 입니다. 수지구청역 일대는 먹자골목이 있기는 하지만, 유흥 상권보다는 유해 시설이 적게 있으며, 대형학원들이 많이 들어와 있어서 상당히 좋은 분위기가 형성되어 있습니다. 혹시 너무 번화가라고 생각하신다면, 성복동 일대도 아주 좋은 선택입니다 . 하지만 아이가 크면서 늦은 시간까지 공부를 하고 돌아올 때, 학원과 걸어서 이동할 정도의 거리는 아니니 이점 참조를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.DSR 규제로 내집 마련에 문제가 있어 답답한 심정이시겠습니다. DSR(총부채원리금상환비율)40% 규제는 가계부채의 급격한 증가를 막고 금리 인상시기의 대규모 부실사태를 방지하기 위해서 금융위원회와 금융감독원 등 금융당국에서 단계적으로 도입한 제도입니다. 개인이 감당할 수 있는 범위 내에서만 빚을 낼 수 있게 하겠다는 취지로 도입했지만, 1인가구나 평범한 직장인에게는 대출의 문턱이 많이 높습니다. 현재로서는 많이 답답하시겠지만, 정부에서도 이러한 실수요자의 고충을 보완하기 위해서 무주택자나 서민을 대상으로하는 "디딤돌 대출" 이나 "보금자리론" 처럼 DSR 규제가 적용되지 않거나 기준이 완화된 금융 상품이 있으니, 조건에 맞는 정부대출이 있는지를 먼저 확인해 보시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.읽다보니, 조금 위험한 생각이 끼어 있어서 먼저 짚고 넘어가겠습니다.본인이 전입신고를 한 상태로 실제 거주하지 않으면서 전세를 주고 2년 뒤에 매도하겠다는 계획에는 몇 가지 법적, 현실적인 문제가 있어 주의가 필요합니다. 첫째, 실제 거주하지 않는 곳에 전입신고를 유지하는 것은 주민등록법을 위반하는 '위장전입'에 해당하여 명백한 불법 행위입니다. 둘째, 새로운 세입자가 전세보증금을 안전하게 지키기 위해 대항력을 갖추려면 세입자 본인이 해당 주소로 전입신고를 하고 확정일자를 받아야만 합니다. 집주인이 전입신고를 빼주지 않으면 정상적인 세입자를 구하는 것 자체가 불가능에 가깝습니다. 셋째, 집에 선순위인 경락잔금대출이 많게 남아있으면 이른바 '깡통전세'의 위험성 때문에 세입자가 계약을 꺼리게 됩니다. 따라서 전세를 주고자 하신다면 집주인은 전출을 하고, 새로 들어오는 세입자의 전세보증금을 받아 기존의 경락잔금대출을 전액 상환 및 말소해 주는 조건으로 계약을 진행하는 것이 일반적입니다.다음으로, 대출에 대한 실거주의무입니다. 일반적인 시중은행의 경락잔금대출 자체에는 실거주 의무가 따르지 않지만, 디딤돌대출이나 보금자리론 같은 정부의 주택도시기금 정책 대출을 이용하시거나, 주택이 위치한 곳이 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역 등)인 경우, 또는 다주택자 여부에 따라 대출 조건으로 일정 기간 내 전입 및 실거주 의무가 부과될 수 있습니다.마지막으로 2년 후 매도 시 발생하는 양도소득세 문제도 반드시 고려하셔야 합니다. 아파트 취득(잔금 납부) 당시 해당 지역이 '조정대상지역'이었다면, 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해 '2년 보유'뿐만 아니라 '2년 실거주' 요건까지 반드시 충족해야만 세금 폭탄을 피할 수 있습니다. 이상 3가지를 잘 검토하셔서 성공적인 투자 되시기를 바라겠습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.돈나무라고 하면 금전수를 말씀하시는 것이군요.금전수에 실제로 돈을 들어오게 한다는 속설이 있지만 이것은 어디까지나 꽃말일 뿐 과학적으로 증명된 예는 없습니다. 하지만 금전수는 키우기 쉽고 생명력이 질기기 때문에 개업 축하 화분 혹은 사무실 이전 축하 화분 등으로 많은 사랑을 받고 있습니다. 그런 이유 때문에 금전수라는 이름과 부합하여 선물용으로 더 많이 사용되고 있는 것이지요.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전기세와 가스비 합쳐서 6만원이라고 하면 대략 구 평에서 10평 정도 되는 원룸이겠군요. 특히나 6월의 경우 무더운 날씨는 아니기 때문에 에어컨을 틀었다고 해도 그 정도 가격이 나오는 게 적당합니다. 그리고 보일러는 가스 보일러를 사용할 것으로 보이는데 아무래도 6월 7월 8월과 같은 여름 시즌에는 더운 물 사용과 난방 가스비가 적게 들기 때문에 6만원 정도면 적당한 것 같습니다. 한겨울에 하루 종일 난방을 틀게 되면 대략 10만원까지도 난방비와 전기세에 도합하여 나오는 것을 볼 수 있습니다. 그러므로 질문자님의 주택의 가스비와 전기세는 정상 범주 안에 있으므로 걱정하지 마시고 생활하시면 되겠습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 제가 아는 범위 내에서 성실하게 답변해 드리겠습니다. 지역 소멸 문제를 해결할 수 있는 키워드는 제가 생각할 때는 한 가지입니다. 바로 일자리입니다. 우리나라의 일자리의 특히 양질의 일자리가 서울과 수도권의 80% 이상 몰려 있다는 것을 아실 겁니다. 일반 사기업은 물론이고 공기업들도 보통 서울 경기권에 몰려 있습니다. 그리고 지방 발령이 나더라도 서울이나 경기도로 다시 복귀하고자 하는 수요가 굉장히 많습니다. 이것을 해결하기 위해서는 양질의 일자리가 지방으로 분산되어야 합니다. 먼저 지방으로 분산된 뒤 그 인원들을 감당하기 위해서 인프라나 교육 생활 편의 시설 등을 구축해야 합니다. 사람들이 살고 싶어 하는 아파트 살고 싶어 하는 주택 단지는 보통 인프라와 교육이 유명한 곳이 많습니다. 이러한 것을 먼저 만든다고 해결이 될까요? 학교를 아무리 짓고 학원을 유치하고 주변에 마트와 편의시설 등을 설치해도 일자리가 이동하지 않으면 아무 소용이 없습니다. 사회생활을 해 보시면 아시겠지만 집주 근접은 굉장히 중요한 요소입니다. 편도로 2시간 정도 되는 거리를 출퇴근할 수 있는 사람은 굉장히 드물며 이로 인해서 직장을 옮기는 경우가 많습니다. 따라서 제가 생각하는 가장 확실하고 유일한 해결책은 정부가 나서서 일자리를 먼저 옮기는 것입니다. 이상입니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 말씀하신 대로 건물주의 건물 소유 형태는 매우 다양합니다. 한 사람이 백채를 가진 경우도 있고 여러 사람이 한 채를 가지고 있는 경우도 있습니다. 하지만 통계상으로는 가장 많은 형태는 한 명의 건물주가 한계 내지 두 개 정도의 건물을 소유하고 있는 것입니다. 통계가 이렇게 나올 수밖에 없는 이유는 재산세 혹은 각종 세금 때문에 한 명의 건물주가 가족 이름으로 또는 친척 이름으로 차명 관리를 하기 때문입니다.원룸을 계약하러 갔는데 집주인은 서류상에 다른 사람이고 실제 내가 주인이니 나와 이야기하면 된다라고 하는 경우 사기인 경우도 있겠지만 그렇게 대놓고 사기를 치지는 않으니 보통은 가족 명의 차명인 경우가 많습니다.가장 많은 건물을 단독 소유하고 있는 사람은 지금 누구라고 딱 찝어서 말씀드리기가 어렵겠네요.비 많이 오는데 우산 챙기시고 건강 유의하시기 바랍니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.갭 투자 같은 경우는 보증금을 제때 돌려주지 못하면 전세 사기. 혹은 전세 사고가 발생할 수 있어서 상당히 조심스럽게 접근해야 합니다. 일각에서는 정상적인 투자 방법이 아니라고 생각하시는 분들도 있습니다. 전세 세입자의 전세금을 이용해서 적은 금액만 투자하여 집을 산 후 그 집값이 오르기를 기다리는 것인데요. 여기서 주의해야 할 점은 이 주택 가격이 계속 오를 것인가 하는 부분에 있습니다. 우선적으로 역세권 혹은 지속적인 호재가 예상되는 부분의 아파트는 가격이 계속 오를 가능성이 있기 때문에 비교적 안정적이라고 볼 수 있겠으나 그렇지 않은 지역 같은 경우에는 본인이 전세 보증금을 돌려줄 수 있지 않으면 매수를 하는 것을 부정적으로 고려해 보셔야 합니다. 전세가 하락도 중요한 이슈겠으나 집값이 하락되고 거래 수량이 줄어드는 지역과 같은 경우에는 매우 위험한 투자처가 될 수 있습니다. 정부에서는 이러한 갭투기 실패로 인한 피해자 발생을 방지하기 위해서 여러 가지 제한 대책을 내놓고 있습니다. 가장 먼저 갭 투자를 시작하시기 전에 과연 이것이 지속 가능한 투자 방식인지를 먼저 고민하시는 후에 시작하셨으면 좋겠습니다.