답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.비 규제지역에서는 1인 2개 분양권 대출 실행이 가능합니다. 주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사(HF)와 같은 보증기관의 규정에 따르면 비규제지역의 경우 세대당 최대 2건까지 중도금 대출 보증을 허용하고 있습니다. 질문자님은 현재 미혼인 1인 가구이시므로 이 2건의 한도를 본인 명의로 모두 사용하시는 데 문제가 없으며, 과거에 존재했던 인당 총 보증 한도 규제 역시 현재는 폐지되었기 때문에 분양가가 6억 원대인 두 건에 대해 보증 승인을 받는 것 자체는 원칙적으로 가능합니다.그런데 , 동일한 단지에서 2개의 대출을 승계받는 건에 대해서는 해당 집단대출을 취급하는 은행이나 시공사의 내부 규정에 따라 거절될 수도 있다라는 사실을 알고 계셔야 합니다. 은행은 리스크 관리차원에서 한 단지 내에서 동일인에게 두 건이상의 집단대출을 내어주는 것을 자체적으로 제한합니다. 이것은 대출을 실행하는 은행의 규칙이기 때문에 사실상 강제하기가 어려우며, 반드시 두번째 분양권을 매수하기 전에 은행 지점과 분양사무소에 동일인 명의로 동일 단지 대출승계가 가능한지 확인해 보시는 것이 좋습니다. 마지막으로는, 소득이 세전 9천만 원에서 1억 원 사이로 우수하고 신용점수 역시 최상위권이지만 향후 잔금 대출로 전환될 때의 총부채원리금상환비율(DSR) 문제를 미리 고려해야 합니다. 중도금 대출 실행 시점에는 DSR 산정에서 제외되어 대출이 수월하게 나오지만, 아파트 완공 후 입주 시점에 두 분양권에 대한 대출을 모두 일반 주택담보대출로 전환하게 될 경우에는 엄격한 DSR 40% 규제가 적용됩니다. 질문자님의 소득이 높다하더라도, 현재 금액 기준에서 DSR40% 적용했을 때 다 감당할 수준은 아닙니다. 입주 시점에 맞추어 한 채는 전세를 주어 보증금으로 잔금을 치르거나 중간에 전매를 하는 등의 명확한 출구 전략을 세우신 후 매수를 진행하시는 것을 권장해 드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.모든것을 다 경험해 본 제 입장에서는 인테리어 때가 가장 어려웠습니다.제가 중개사라서 주택 매매과정이 순탄했다라고 생각하실수도 있지만 매매는 예산, 임장, 결정 순서로 비교적 답이 정해져 있는 부분입니다. 그리고 매도인과 결정할 것들이 많지 않습니다. 게다가 매수인입장일 때는 여러 집을 살펴보고 비교할 수 있기 때문에 상대적으로 수월합니다.하지만 인테리어는 여러가지 리스크가 공존합니다. 공정에 비례한 대금지급 시기라든가, 공사업체가 제대로 하는지, 제 날짜에 맞게 끝나는 지 등을 계속 검토해야 하기 때문에 비교적스트레스가 많은 편입니다. 원하는 마감이 나오지 않을 경우의 협의과정이나 대금 지급에 따른 공사 진척, 소음에 의한 이웃과의 갈등 등, 여러가지 신경쓸 요인이 많기 때문입니다.가전제품 구매는 가장 쉽고 즐거운 일입니다. 이 점 참조하셔서 즐거운 이사 되시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.한국 사회에서는 핵심 입지의 아파트에 대한 선호도와 필요성이 계속해서 우위를 점할 확률이 높습니다.​고령화와 1~2인 가구가 증가할수록 주택을 직접 관리(보수, 방범, 청소 등)하는 것은 큰 부담이 됩니다. 첨단 보안, 커뮤니티 시설, 유지보수가 시스템화된 아파트의 편리함은 대체하기 어렵습니다.미래 부동산 시장은 과거처럼 '전국적으로 다 같이 오르는' 대세 상승장은 끝나고, 극심한 양극화가 진행될 것입니다. 즉, 오르는 곳만 오르고 떨어질 곳은 계속 떨어질 거라는 말이지요.그래서 미래 부동산의 가치는 이제 전체적인 가치상승의 시기가 끝났으니 해당 지역이 얼마나 자급적인 구조를 가지고 있는지에 대해 판가름 하는 것이 중요할 것 같습니다. 감사합니자.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 기초를 한번에 공부하기보다 단계별로 쌓아나가시는걸 추천합니다.LTV, DSR, 건폐율, 용적률, 임장, 갭투자 등 자주 쓰이는 기본 용어를 익히는 것이 최우선입니다.다음으로 새로운 국토교통부 보도자료나 부동산 대책이 나오면 어떤 의미인지 전문가들의 해석이나 유튜브를 참고해 보세요.이제 용어를 어느정도 익혔으면, 실제로 해 보는 게 중요합니다. 부동산은 지역 분석이 핵심이니, 책상 앞(손품)에서 시작해 현장(발품)으로 나아가 보세요.이렇게 하나씩 정리하다보면 어느새 건물 하나, 땅 하나에서 지역으로 범위를 넓힐 수 있고, 추가적으로 일반적인 상황에서 적용할 수 있는 것들을 배울 수 있을 것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.과거 등기부등본에 압류나 가처분 이력이 있으면 당연히 불안하실 수밖에 없습니다. 하지만 현재 등기부가 깨끗하게 정리되어 있다면 그 자체로 거래가 불가능한 것은 아니니 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다. 다만, 매도인의 과거 자금 사정이 원활하지 않았을 가능성이 있으므로 현재 요청하신 세금 관련 특약처럼 방어적인 조치를 꼼꼼히 해두시는 것이 아주 현명한 대처입니다.​세금 관련 특약을 추가 요청하신 것은 정말 잘하신 부분입니다. 잔금일 기준으로 국세 및 지방세 완납증명서를 매도인에게서 반드시 교부받는다는 내용을 명시하시길 권해드립니다. 또한, 매도인이 잔금일 전후로 새로운 권리 침해를 발생시키지 않겠다는 특약도 잘 작성되어 있습니다. 여기서 조금 더 보완한다면, 위반 시 계약 해제뿐만 아니라 '기지급된 금액 전액을 즉시 반환하고, 위약금으로 계약금 상당액을 지급한다'는 식으로 반환 의무를 한 번 더 명확하게 적어두시면 훨씬 안전합니다.​가장 꼼꼼하게 다시 짚어보셔야 할 부분은 바로 임차인 명도 관련 특약입니다. 만약 잔금을 치르고 소유권을 먼저 넘겨받으신 뒤 2027년에 입주하시는 상황이라면, 현재 작성된 '임차인의 명도에 대해서는 매도인의 책임으로 한다'는 문구는 실무적으로 모순이 발생할 수 있습니다. 잔금 이후 소유권이 이전되면 임대인의 지위는 매수인인 질문자님께 승계되므로, 정작 2027년이 되었을 때 매도인은 법적으로 임차인을 내보낼 권한 자체가 없기 때문입니다. 따라서 전화나 문자 확인에만 그치지 말고, 계약 시점에 임차인으로부터 '계약갱신청구권을 행사하지 않고 만기일에 확실히 퇴거하겠다'는 서면 확인서를 부동산을 통해 꼭 받아두시는 것이 향후 분쟁을 막는 가장 확실한 방법입니다.​등기부상 근저당권 말소 특약과 관련해서는 '근저당권 상환 및 말소에 드는 비용은 매도인이 부담하며, 잔금 지급과 동시에 말소 서류를 접수한다'는 내용을 덧붙이시면 깔끔합니다. 일반 조항 제2조의 부동산 인도일이 2027년 6월 29일로 되어 있는 부분도, 소유권 이전일(잔금일)과 실제 거주를 위한 인도일(명도일)이 다르다면 이 둘을 명확히 구분해서 기재하는 것이 좋습니다. 계약서 자체는 전반적으로 표준적인 틀을 잘 갖추고 있으니, 말씀드린 명도 책임의 주체와 임차인 서면 확인 부분만 중개사를 통해 한 번 더 확실하게 정리하시고 안전하게 계약 마무리하시기를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.지금 하시는 아하를 열심히 하시는 것은 어떨까요?답변과 질문을 열심히 최대한 많이 하다보면 포인트가 쌓이고, 이 베리로 많은 것을 할 수 있답니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.새로운 세입자에게 피해가 가지는 않습니다. 8월 15일에 새로 이사 오는 세입자분은 본인의 '임대차계약서'를 가지고 주민센터에 방문(또는 온라인)하여 전입신고를 하게 됩니다. 이때 기존 거주자(질문자님)의 주소지가 아직 남아있더라도, 새 세입자는 계약서를 통해 본인의 정당한 거주 사실을 증명할 수 있으므로 정상적으로 전입신고와 확정일자를 받을 수 있습니다. 그래서 질문자님 때문에 보증금보호가 안되는 일은 없으니까 피해는 없지요.그렇다고 해서 질문자님께 불이익이 가느냐, 하면 그것도 아닙니다.주민등록법상 이사를 한 뒤 14일 이내에만 새로운 거주지에 전입신고를 하면 됩니다. 8월 13일에 이사하셨으므로, 다음 주 화요일에 신고하셔도 기한을 넉넉히 지키시는 것이라 과태료 등의 페널티가 전혀 없습니다.혹시, 아주 혹시나 새 세입자나 전 집주인이 전입신고 과정에서 "아직 전 거주자 이름이 남아있다"는 것을 알게 되면 찝찝해하거나 불법 점유로 오해할 수 있습니다.그래서 이것을 방지하기 위해 전 집주인과, 부동산 중개인에게 문자 한통 남기시기 바랍니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 충분히 가능하다고 봅니다.인간의 기억능력은 어떤 질문을 하는지에 대해 다르게 활성화 될 수 있습니다.실험사례보다는 더 확실한 것은, 광고, 즉 마케팅을 보면 잘 알 수 있습니다.필요없는데도, 구매하게 되는 물건들이 있습니다.예를 들어, 고가의 시계나 본인능력에 맞지 않는 자동차 같은 것이 그러합니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.음, 새로운 접근이네요. 이사 출발지가 본인 집이 아니더라도 지원을 받을 수 있는지를 물어보시는 거죠?이에 대한 답변은 네 입니다.청년들의 경우 본가에 주민등록을 두고 학업이나 취업 때문에 기숙사, 고시원, 친구 집 등에서 실거주하다가 이사하는 경우가 매우 흔하기 때문에, 행정기관에서도 이러한 현실적인 상황을 고려하여 심사하기 때문이지요.도착지 주소가 일치하고, 출발지가 다른 이유에 대한 소명이 있다면, 지원을 받을수가 있어요.지원 금액은 한도까지 무조건 받는 게 아니에요.많이들 오해하시는데, 돈을 주는 개념이 아니라 쓴 비용을 보전해주는 개념입니다. 그래서 실제 지출한 금액만큼 지원합니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문자님 같은 현재 상황에서는 각각 집을 매수하더라도 1가구 2주택으로 간주되지 않습니다. 주택과 관련된 세금(취득세, 양도소득세, 종합부동산세 등)을 계산할 때 기준이 되는 '1세대'는 단순히 주민등록등본에 함께 올라가 있다고 해서 무조건 한 세대로 보지 않습니다.본인 및 배우자, 직계존속, 직계비속, 형제자매 까지만 묶기 때문이에요.다만, 세금(취득세, 양도세) 측면에서는 1세대 2주택이 되지 않으므로 걱정하지 않으셔도 되지만, 주택 청약이나 은행의 주택 담보 대출·전세자금 대출 등을 진행하실 때는 주의가 필요합니다.은행에서는 주민등록등본 기준으로 세대 판단합니다. 등본상 묶여 있으면 오인을 받기 좋습니다. 그래서 집을 매수하시거나 청약을 준비하실 계획이라면, 억울한 불이익이나 복잡한 소명 과정을 피하기 위해 미리 주민등록을 분리(세대 분리)해 두시는 것이 좋습니다. 감사합니다.