답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.단기와 장기 상관없이 같은요율을 적용하는 경우에는 보증금 및 월세 환산율을 적용하면 6.6억의 거래이며, 법정상한 요율인 0.9% 를 적용한다고 할때 594만원입니다. 이처럼, 단기계약임에도 불구하고 같은 요율을 적용하면 100개월치 월세를 기준으로 수수료를 부과하기 때문에 임차인 입장에서는 상당히 불리합니다. 그래서 6개월치 월세를 먼저 내면 수수료 면제라는 조건을 이용하시게 되면 수수료가 0 원이기 때문에 이 내용을 계약서에 명시하여 추후 분쟁없이 중개수수료 무료로 진행하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 맞습니다. 국내 전반으로만 보면 아파트가 남고, 서울로 갈수록 공급이 둔화되어 경쟁이 치열하여 금액이 많이 오르고 있습니다. 서울은 대규모 맨땅이 더이상 남아 있지를 않아서 공급을 하고자 해도 기존 것을 빼지 않으면 공급이 되지 않습니다.예를 들어 1,000가구가 살던 낡은 단지를 허물고 1,200가구의 신축 아파트를 짓는다면, 겉보기에는 거대한 새 아파트가 들어선 것 같아도 기존 조합원들의 몫을 제외하고 실제 시장에 새로 공급되는 주택은 200가구에 불과합니다. 1인 가구의 폭발적인 증가로 독립된 거처를 필요로 하는 세대수는 계속 늘어나는데, 정작 수요가 집중되는 핵심 지역의 실질적인 주택 공급량은 이를 따라가지 못하니 집이 부족해지는 것입니다.하지만, 서울에 땅이 없다고 해서 지방에 지을 곳을 찾지는 않을 것입니다. 주택은 팔리는 것 까지가 사업이거든요. 그래서 팔리지 않는 지방에는 집을 지으면 안됩니다. 짓는다고 해도 어떤 방식으로든 건설사나 시행사의 수익이 확보되는 형태여야 할 것입니다.말씀하신 대로 서울로 모이는 이유를 파악해 지방을 서울에 버금가게 발전시키는 것은 국가적으로 가장 이상적인 해결책이며, 오랜 기간 정부가 추진해 온 '국가균형발전'의 핵심 목표이기도 합니다. 그런데 이것이 매우매우 어렵습니다. 서울에 있는 교육, 일자리, 주거, 상업지구, 병원 등이 모두 갖추어진 비슷한 도시를 만들어 내기란 상당히 어렵죠.그래서 종합적으로 이런 문제는 수요와 공급의 '공간적 불균형'에서 비롯된 문제입니다. 지방 주요 거점 도시들이 단순한 주거 단지를 넘어, 자체적으로 훌륭한 일자리와 교육 및 의료 인프라를 창출해 내는 완전한 자족도시로 거듭나도록 해야 천천히 해결 될 수 있을 것으로 봅니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.하락할 요소가 많이 있음에도 불구, 집값이 오르는 현상은 부동산 시장의 양극화와 지역별 공급 편차에서 알 수 있습니다. 부동산은 전국통계대로 판단하면 안되며, 각각 국지적인 지역을 모니터링하여 그 가격을 예측하여야 하는 특성을 가지고 있습니다. 전국적인 미분양 통계를 보면 수만 가구에 달하는 미분양이 존재하지만, 매수 수요가 끊임없이 몰리는 서울과 수도권 핵심 지역은 오히려 신규 주택 공급이 턱없이 부족한 이른바 '공급 절벽' 상태에 놓여 있어, 평균 통계가 시장의 실제 현실을 모두 반영하지 못하는 착시 현상이 발생하고 있는 것이 이러한 지역별 편차의 아주 좋은 예입니다. 가장 큰 요인은 양질의 일자리와 교육, 교통, 인프라가 수도권으로 집중되면서 발생하는 쏠림 현상입니다. 사람들은 정주 여건이 우수한 곳으로 거주지를 옮기려 하지만, 최근 몇 년간 공사비 원가 급등과 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 부실 우려 등으로 건설사들이 신규 착공을 미루면서 서울 내 아파트 입주 물량은 통계 작성 이래 최저 수준으로 떨어졌습니다.또한 인구 감소와 고령화가 진행되고 있음에도 불구하고, 주택 수요의 실질적 기준이 되는 '세대 수'는 계속해서 늘어나고 있다는 점도 중요한 이유입니다.그래서 과거처럼 전국 부동산이 모두 오름세, 하락세를 타는 것이 아니라 핵심 가치 지역에만 쏠림 현상이 보여지고 있다보니, 그들만의 오름세를 지키고 있는 것이지요. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.'월세 지원 환급금'이라는 용어는 사실 성격이 전혀 다른 두 가지 제도를 섞어서 부르는 경우가 많습니다. 직장인이 연말정산 때 낸 월세를 세금에서 돌려받는 '월세 세액공제(환급)'와 청년층에게 매달 현금을 직접 지원해 주는 '청년월세 특별지원'이 있습니다.직장인 연말정산용은 월세를 세액공제 받는 것입니다. 세금 환급이라고 이해하시면 됩니다. 소득 등 아래 조건 4가지를 모두 충족 할 시 받는 것입니다. 소득: 연간 총 급여액이 8,000만 원 이하인 근로자여야 합니다 (프리랜서나 개인사업자는 해당되지 않습니다).주택 소유: 본인 포함 함께 사는 가족(세대원) 모두 집이 없는 무주택 세대주 (또는 세대원)여야 합니다.주택 조건: 전용면적 85㎡(약 25평) 이하 또는 기준시가 4억 원 이하의 주택(오피스텔, 고시원 포함)에 살아야 합니다.서류 일치: 가장 중요한 조건으로, 임대차 계약서의 주소와 주민등록등본상의 주소가 반드시 일치(전입신고 완료)해야 합니다. 임대인(집주인)의 동의는 필요 없습니다.바뀐 점은 소득조건이 완화 되었고, 공제 한도가 증가했다는 부분입니다. 청년 매월 현금지원은 청년월세 특별지원 이라고 하는 것인데요.정부에서 매달 최대 20만 원씩, 최대 24개월(총 480만 원) 동안 월세 일부를 내 통장으로 직접 입금해 주는 제도입니다.이 또한 아래 조건을 다 만족해야 합니다. 나이 & 거주: 신청일 기준 만 19세~34세 이하이며, 부모님과 떨어져 따로 월세를 살고 있는 무주택 청년.소득 & 재산: 청년 본인 가구: 소득이 기준 중위소득 60% 이하(1인 가구 기준 월 약 133만 원 수준)이면서, 재산이 1.22억 원 이하여야 합니다.부모님 가구(원가구): 부모님의 소득이 기준 중위소득 100% 이하이면서, 재산이 4.7억 원 이하여야 합니다.(단, 만 30세 이상이거나 기혼자인 경우 등 독립생계로 인정받으면 부모님의 소득/재산은 보지 않습니다.)달라진 점은 상시신청이 가능하다는 것이고, 월세 보증금의 상한이 없어졌다는 부분입니다. 이러한 부분을 참조하셔서 지원받으시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.지금 반드시 사야하는 것은 아닙니다. 조급하게 매수를 결정하면, 여러가지를 타협해야 하는 상황에 마주할 수 있습니다. 전세 기한이 3년 남짓 남았기 때문에 당장 이사를 고려하지 않으면서도 충분한 시간을 들여 임장을 하실 수 있습니다.실거주 목적의 1주택은 단기적인 가격 등락보다는 5년에서 10년 이상 편안하게 거주할 수 있는 가치에 집중해야 하므로, 본인에게 가장 맞는 집을 찾는 데 시간을 충분히 쓰시는 것이 좋습니다.현재 투자 측면에서 보더라도 대출 규제 강화와 공급 부족우려가 혼재 되어 있어서 매수 타이밍 잡기가 쉽지가 않죠.말씀하신 대로 스트레스 DSR 도입 등 대출 한도가 점차 축소되는 흐름은 매수자들의 자금줄을 조여 단기적으로 주택 수요를 위축시키고, 이는 내년 집값 조정으로 이어질 수 있는 유효한 하방 압력으로 작용합니다. 반면 선호도가 높은 핵심 입지는 수요가 탄탄해 하락 폭이 제한적일 수 있습니다.이것은 다시 말하면 당장 매수하지 않더라도 매물이 0이 되지는 않을 거라는 뜻입니다. 정부의 대출 규제가 실제 시장 가격과 거래량에 어떤 영향을 미치는지 올 연말부터 내년 상반기까지 차분히 지켜보시는 것을 권해드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.나라에서 운영하는 LH나 SH 등의 공공임대주택 1순위 기준이 매우 낮게 설정되어 있는 가장 큰 이유는, 해당 정책의 최우선 목표가 ‘사회적 최약계층을 위한 최소한의 주거 안전망’ 역할을 수행하는 데 있기 때문입니다. 기초생활수급자, 한부모 가정, 보호종료아동 등 민간 주택 시장에서 자력으로 집을 구하는 것이 불가능한 극빈층에게 우선적으로 주거권을 보장하기 위해 1순위 자격에 가장 엄격한 소득 기준을 적용합니다.다만, 정직하게 일을 하며 소득을 얻는 청년들이 무조건 불이익을 받거나 주거 지원에서 소외되도록 설계된 것은 아닙니다. 공공주택은 공급 유형에 따라 목적과 대상이 다르게 나누어져 있습니다. 예를 들어 '청년 매입임대주택'의 1순위는 수급자나 차상위계층에 집중되지만, '행복주택'이나 '청년안심주택', '청년 영구/국민임대' 등의 유형은 사회초년생과 일반 직장인 청년을 주요 대상으로 합니다. 이러한 주택은 도시근로자 월평균 소득의 100%(1인 가구 기준 약 330만~400만 원 안팎) 수준까지 입주 자격을 허용하므로, 풀타임으로 일하는 정규직 청년들도 지원 대상에 포함됩니다.부양가족 수가 많을수록 가점이 높고 저소득 기준이 적용되는 부분에 대해서도 정책적 판단 배경이 존재합니다. 공공임대주택의 소득 기준은 개인 기준이 아닌 '가구원 수별 월평균 소득'으로 산정됩니다. 부양가족이 많은 가구는 동일한 소득이라도 1인당 사용할 수 있는 생활비가 훨씬 적고, 민간 시장에서 더 큰 평수의 집을 구해야 하므로 주거비 부담이 가중됩니다. 부양가족이 많음에도 저소득인 가구는 주거 불안정이 발생했을 때 가구 전체가 생계 위기에 빠질 위험이 크기 때문에, 사회적 구제 차원에서 높은 우선순위와 가점을 부여하는 것입니다.결과적으로 정부의 주거 정책은 모든 청년을 단일한 기준으로 지원하는 것이 아니라, 당장 자립이 불가능한 계층에는 '임대주택 1순위 자격'으로 직접 지원하고, 일하는 일반 청년에게는 '행복주택'이나 '청년 전용 저리 대출(버팀목 전세자금대출, 청년 보증부 월세대출 등)'을 통해 주거 비용을 낮춰주는 방식으로 이원화되어 있습니다. 당장 고물가와 높은 임대료로 어려움을 겪고 계시다면, 1순위 자격 기준만 적용되는 청년 매입임대 외에도 직장인 청년을 타깃으로 하는 행복주택이나 주택도시기금의 청년 전용 금융 지원 제도를 적극 활용해 보시는 것을 추천합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.상가 건물 내의 공간을 정식 주거 용도로 변경하려면 가장 먼저 해당 건물이 위치한 지역의 '용도지역'을 확인하여 주택 입지가 법적으로 허용되는 곳인지 파악해야 합니다. 주거용 전환이 가능한 위치라면 건축법상 시설군 분류에 따른 절차를 밟게 되는데, 일반적으로 상가는 '근린생활시설군(7군)'에 속하고 주택은 '주거업무시설군(8군)'에 속합니다. 상위 군에서 하위 군으로 용도를 변경하는 것이므로, 관할 시군구청에 '용도변경 신고'를 하는 것이 기본 절차입니다.주택은 상가보다 주차장 기준이 더 엄격한 경우가 많습니다. 용도변경 면적에 비례해 추가적인 주차 공간을 확보해야 할 수 있으며 주차 공간이 부족해 변경이 무산되지 않게끔 주의 하셔야 합니다. 또 주거용은 오수 발생량이 달라지게 되므로 정화조 용량이 주거기준을 감당할 수 있는지 확인도 필요합니다. 마지막으로 소방시설이 주택 기준이 맞는지도 확인이 필요합니다. 절차 진행을 위해 필요한 서류로는 용도변경 신고서, 변경 전후의 건축물 평면도, 주차장 및 정화조 관련 검토서 등이 있습니다. 일반인이 처리하기에 복잡해서 인근 건축사사무소에 의뢰하는 경우가 많습니다. 보통 현업에서 보면 몇 백 정도로 수수료가 청구되기도 합니다. 그래서 우선 해당 관할구청 근처에 자리잡은 건축사사무소(간판에 용도변경 써있으면 좋음) 방문해 보시길 추천 드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.정리해 보겠습니다.8월 29일에 - 9월 선불9월 10일에 - 10월 선불10월 10일에 - 11월 선불계속--2026년 6월 10일에 7월 선불2026년 7월 10일에 8월 선불즉 지난달 7월 10일에 내신 것이 8월 29일까지의 월세입니다. 따라서 7월10일에 월세를 정상적으로 납부하셨다면, 추가로 납부하실 비용은 없습니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.보일러실 벽 곰팡이의 경우는 단순히 환기 안한다고 생겼다고 보기는 어렵고 다른 결함이 있다는 신호일 수 있기 때문에 좀 신중하게 보셔야 합니다. 중개사 말만 믿지 마시고, 매도인을 통해 해당 관리사무소에 누수, 방수, 배관 하자 등 보수이력이 있는지를 확인 해 보시는 게 좋습니다. 즉, 말씀하신 내용이 전혀 과한 내용이 아니라는 것이지요.계약서에 쓰실 문구는 약간 다듬어야 할 것 같습니다. 특약은 최대한 구체적으로 명시하는 것이 좋습니다. 예를 들어 "잔금일 전까지 보일러실 곰팡이 문제에 대해 매도인이 책임지고 완벽히 제거 및 원인 보수를 완료하며, 단순 환기 문제가 아닌 누수, 결로, 배관 등의 구조적 결함으로 밝혀질 경우 매도인의 비용으로 완벽하게 수리한다"는 내용을 포함하는 것이 좋겠네요.마지막으로 잔금 전에 다시 방문하셔서 곰팡이 재발이나 벽체 습기를 확인하시기 바랍니다. 세입자 거주중에는 짐에 가려서 보이지 않지만 짐 다 빼고 나타나는 경우가 대부분입니다. 그래서 "매수인은 잔금 지급 1~3일 전(또는 세입자 퇴거 직후) 공실 상태에서 해당 보일러실 및 집안 전체의 최종 점검을 실시하며, 곰팡이 재발이나 추가적인 누수 등의 중대한 하자가 발견될 경우 매도인이 수리비를 부담하거나 해당 추산 금액만큼 잔금에서 공제한 후 지급하기로 한다" 는 내용의 특약도 추가하시는 것이 좋겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 세제 개편을 통해 비거주 1주택자가 고가주택 보유자에 대한 보유세나 양도세 부담이 커지만, 전월세 시장에서는 가격이 상승될 확률이 큽니다. 집주인 입장에서는 늘어난 세금부담을 어디에든 전가해야 하기 때문이지요.특히 보유세 부담을 직접 세입자에게 넘기려는 조세 전가 현상이 발생하기 시작할 것입니다.특히 보유세 부담을 직접 충당하기 위해 전세를 월세나 반전세로 전환하려는 움직임이 늘어나면서 월세 가격이 우선적으로 오를 것으로 보이고, 이것은 전반적인 시장 가격 올리는 원인이 될 것입니다.또한 비거주 1주택자에 대한 세제 혜택 조건으로 실거주 요건이 대폭 강화가 되면 임대주택 시장의 공급 자체가 줄어드는 문제가 발생합니다. 집주인들이 직접 입주하려고 하기 때문이지요. 이 과정에서 기존 세입자들은 이사를 나가야 하는 상황이 됩니다. 그럼에도 불구하고 전월세 물량이 감소해 있는 추세이므로 가격이 올라갑니다.매매 시장의 수요 변화도 전월세 올리는 이유중 하나입니다. 세제 개편으로 초고가 주택에 대한 규제가 강해지면 매수 대기자들이 집을 사는 대신 전월세로 더 오래 머무르려고 할 것입니다. 주택 매수 수요가 임차 수요로 전환되면 전월세 시장의 경쟁이 더욱 치열해집니다.위와 같이 영향을 많이 주지만 100% 세제 개편이 영향을 미친다고 볼수는 없습니다. 기준금리와 시중 은행의 전세자금대출 금리 수준, 그리고 해당 지역의 신규 아파트 입주 물량이 얼마나 되는지에 따라 여파가 달라질 수 있습니다. 금리가 높거나 특정 지역에 입주 물량이 한꺼번에 몰리는 경우에는 전셋값 상승이 일시적으로 억제될 수 있기는 합니다.이런 점을 고려해서 현재 주택시장을 봐 주시면 되겠습니다. 감사합니다.