답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.같은 정책이라도 지역에 따라 다른 결과가 나타나는 것은 자연스러운 현상입니다. 이유는 각 지역이 가지고 있는 인구구조, 산업환경, 그리고 생활문화가 정책을 수용하고 실행하는 기반으로 작용하기 때문입니다.중앙정부에서 기획하고 각지역으로 내리는 정책은 공평하고 합리적인것 처럼 보이지만, 실상으로는 그렇지 않을 경우가 많습니다. 대표적으로 예를 들면 동일한 출산 장려 정책을 모든 시/군에 동일하게 예산을 편성한다고 해 보겠습니다. 대도시에서는 이러한 정책이 젊은 부부들의 실질적인 양육 부담을 덜어주어 즉각적인 호응과 정책 참여를 이끌어낼 수 있습니다. 하지만, 가임기 여성이나 영유아 자체가 부족한, 사실 거의 없다시피한 고령화 지역에서는 예산낭비일 뿐입니다. 이런 지역일 수록 노인의료 지원이나 요양지원이 더 절실할 수 있습니다. 산업환경의 차이 역시 정책의 성패를 좌우하는 결정적 요인으로 작용합니다. 지역 경제를 지탱하는 주력 산업이 첨단 IT 서비스업인지, 전통적인 제조업인지, 혹은 1차 산업인 농수산업인지에 따라 경제 지원 정책의 결과는 크게 달라집니다.정부가 중소기업의 디지털 전환이나 벤처 스타트업 창업을 지원하는 정책을 대대적으로 시행할 경우, 관련 인프라와 고급 인력이 풍부한 수도권이나 특정 산업 클러스터 지역에서는 기업들의 폭발적인 성장과 일자리 창출로 이어질 수 있습니다.하지만 대다수가 농업이나 기존 기간산업에 의존하는 지역에서는 이 정책을 수용할 회사나 인력이 있을 수가 없습니다. 따라서, 이제는 맞춤형 정책지원이 훨씬 효과적으로 적용되는 때라고 볼 수 있겠습니다. 말씀하신 생활문화와 공간적 특성도 이러한 부분에서 각 지역별 차별성을 만들어 냅니다. 인구 밀도가 높고 지하철과 버스 노선이 촘촘하게 짜인 도심 지역에서는 대중교통 무제한 정기권 정책이 주민들의 생활방식과 완벽하게 맞아떨어져 교통체증 완화와 탄소 배출 감소라는 성공적인 결과를 낳습니다. 그러나 주거지와 일터, 편의시설이 넓게 분산되어 있어 자가용 이용이 필수적인 도농복합도시나 지방 소도시에서는 대중교통 인프라 자체가 절대적으로 부족합니다. 따라서 아무리 대중교통 요금을 지원해 주거나 혜택을 늘려도 주민들의 실제 생활 방식과 동떨어져 있어 정책의 목적을 달성하기 불가능해집니다.이렇게 각 지역이 다른 결과가 나오는 것은 지역별로 인구, 경제, 문화가 다르고 이것이 유기적으로 얽힌 생태계가 곧 정책의 결과를 바꾸기 때문입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.호두과자님 반갑습니다. 실무에서도 직전에 조건이 변경되는 경우는 매우 흔하게 일어납니다. 가계약금 단계를 넘어서서 실 계약서를 쓰고 도장 찍기 전까지 특약추가, 잔금일 변경, 수선 범위 등 많은 변수가 있기 때문입니다. 저희가 가장 신경을 쓰는 부분은 소통이라고 할 수 있습니다. 양 당사자에게 명확히 전달되어 오해가 없도록 하고, 이를 법적으로 완벽하게 분쟁을 예방할 수 있는 문구로 계약서에 반영하는 것입니다.이 계약을 저희가 중개 하는데 있어서 가장 중요한 것이기 때문입니다. 각 당사자 께서 무슨 뜻인지 확실히 이해를 할 수 있고, 양쪽에 불이익이 없도록 하는 것이 중요하기 때문입니다. 그리고 설령 한쪽이 요구한 조건을 반대쪽에서 승인한다고 하더라도, 이것이 실제 문제가 없는지도 꼭 검토하고 있습니다. 예를 들어 잔금일이 당겨지거나 미뤄질 경우 기존 임차인의 퇴거 일정이나 대출 실행 시점과 맞물려 연쇄적인 차질이 생길 수 있으므로, 관련 당사자들의 일정을 신속히 재확인합니다.또는 당사자는 문제없을 것이라 생각하지만, 은행에서 협조가 되지 않는 부분도 있을 수 있으니, 이런 부분이 예상되면 답변하시기 전에 은행이나 기관에 반드시 문의하실 것을 요청하고는 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.반갑습니다. 귀중한 나팔새님.이번 대책은 대규모 신규 택지보다는 서울과 수도권 도심 내 가용한 부지를 총동원해서 주택 공급속도를 늘리는데 주안점이 있습니다. 신규 공급 후보지로 도심 내 공공기관 및 유휴 부지를 검토중이라고 합니다. 한국토지주택공사(LH) 여의도 부지와 서울지방조달청 부지를 비롯해 폐교된 옛 공항고와 청담고 부지 등이 거론되고 있으며, 서초구 내곡동 예비군 훈련장과 강남구 수서 차량기지 주변 등 일부 개발제한구역(그린벨트)을 해제해 주거 단지로 조성하는 방안도 논의 중입니다.이렇게 되면 신규 택지에 대한 토목공사시간 및 주변 도로 확보 기간이 줄어서 훨씬 빨리 공급을 할 수 있게 됩니다. 이것과 더불어 기곤 주택 공급 계획을 더 가속하는 방안도 계속 검토를 하고 있다고 합니다. 이미 확보된 3기 신도시와 공공택지, 그리고 노원구 태릉 골프장 및 용산국제업무지구 등의 인허가와 행정 절차를 단축하여 착공 시기를 최대한 앞당긴다는 방침입니다. 이와 더불어 역세권과 노후 저층 주거지를 고밀도로 개발하고 비아파트 공급 물량을 확대하는 방안도 포함될 것으로 보입니다.그냥 말로만 해서 5년 7년 이상 걸리는 것이 아니라 이렇게 빠르게 진행하여 하루 빨리 공급이 진행되기를 바라는 바입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아파트 2층을 나중에 다시 파실 때를 생각하면, 매도가 조금 까다로운 편입니다. 아무래도 저층이다 보니 밖에서 집 안이 들여다보일 수 있다는 사생활 침해 우려가 있고, 단지 내를 걸어 다니는 사람들의 대화 소리나 자동차 소음이 더 가깝게 들리기 때문입니다. 게다가 고층에 비해 햇빛이 덜 들어오거나 창밖 뷰가 답답할 수 있어서, 막상 집을 내놓아도 보러 오는 분들이 상대적으로 적고 거래 시간이 더 걸리는 경우가 많습니다.​하지만 2층만의 확실한 장점이 있기 때문에 이를 꼭 필요로 하는 수요층은 분명히 있습니다. 엘리베이터를 기다릴 필요 없이 계단으로 빠르게 오르내릴 수 있어서, 연세가 많으신 어르신이 계신 가정이나 높은 곳을 불안해하시는 분들이 은근히 많이 찾으십니다. 특히 1층이 주차장이나 공용 공간인 필로티 구조로 되어 있는 2층이라면 상황은 완전히 달라집니다. 아래층에 사람이 살지 않아서 층간 소음 걱정 없이 아이들을 마음껏 뛰놀게 할 수 있기 때문에, 어린 자녀를 둔 부모님들에게는 오히려 로열층보다 인기가 많습니다. 또한 같은 단지의 다른 층수보다 매매 가격이 상대적으로 저렴하게 형성되므로, 예산이 조금 부족하지만 해당 단지에 꼭 살고 싶어 하는 실거주 매수자들에게는 아주 매력적인 선택지가 됩니다.​결과적으로 2층은 일반적인 로열층보다는 환금성이 다소 떨어져서 급하게 집을 팔아야 할 때는 마음고생을 하실 수도 있습니다. 따라서 나중에 매도하실 때에는 주변 시세보다 가격적인 메리트를 확실히 주시거나, 저층의 장점을 필요로 하는 특정 매수자가 나타날 때까지 시간적 여유를 가지고 기다리시는 것이 좋습니다. 매수를 고민 중이시라면 나중에 팔 때 시간이 조금 더 걸릴 수 있다는 점을 미리 감안하시고 접근하시는 것을 권해 드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.맞습니다. 질문자님 예상대로 청년 주택은 1인 가구를 주요 대상으로 하다 보니 소형 평수 위주로 지어지는 경우가 많습니다. 보통 1인 청년 가구에게 배정되는 평균적인 크기는 전용면적을 기준으로 대략 14제곱미터에서 20제곱미터 사이입니다. 흔히 우리가 익숙하게 쓰는 평수로 계산해 보면 약 4평에서 6평 정도 되는 원룸 크기가 가장 일반적이라고 보시면 됩니다. 혼자 지내기에는 정말 딱 필요한 공간만 갖춰진 아담한 크기입니다.​가장 넓은 평수가 어느 정도인지도 물어보셨는데, 청년 1인 가구용으로 나오는 물량 중에서는 전용면적 39제곱미터, 즉 11평에서 12평 정도가 보통 가장 큰 사이즈에 속합니다. 이 정도면 방 하나와 거실 공간이 분리된 1.5룸 구조가 가능해서 비교적 쾌적하게 지내실 수 있습니다. 만약 같은 청년 주택 단지 안에 신혼부부용이 포함되어 있거나 여러 명이 함께 쓰는 셰어하우스 형태라면 전용면적 59제곱미터, 그러니까 실제 쓰는 평수로는 약 18평(일반 아파트 분양 면적 기준 24평형)까지도 나오는 곳이 있습니다. 최근에는 청년 주택이 너무 좁다는 청년들의 의견이 많아져서, 새롭게 공급되는 주택들은 예전보다 기본 평수를 조금씩 더 넓게 지으려고 하는 추세입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저 확정일자는 이사를 하고 동주민센터나 온라인으로 전입신고를 하면서 임대차 계약서에 날짜가 찍힌 도장을 받는 방식이라 신청이 아주 간단하고 비용도 천 원 남짓으로 매우 저렴합니다. 반면 전세권 설정은 집주인의 동의를 받아 인감증명서 등 관련 서류를 넘겨받은 뒤, 등기부등본에 내가 전세권자라는 사실을 직접 올리는 방법입니다. 등기소에 가서 처리하거나 법무사를 통해야 하고, 등록면허세 등 보증금 액수에 비례해 수십만 원에서 수백만 원까지 비용이 꽤 많이 든다는 단점이 있습니다.확정일자는 기본적으로 해당 주택에 실제로 거주하면서 전입신고를 마쳐야만 대항력과 우선변제권이라는 효력이 생깁니다. 만약 중간에 다른 곳으로 주민등록을 옮기게 되면 그 효력이 사라진다는 특징이 있습니다. 하지만 전세권 설정은 등기부등본에 권리가 명확히 기재되는 것이라서, 개인 사정으로 전입신고를 할 수 없거나 중간에 주소를 잠깐 다른 곳으로 옮겨야 할 때도 보증금을 안전하게 보호받을 수 있습니다. 그래서 주로 회사 이름으로 직원 숙소를 구하거나, 특정 오피스텔에 전입신고 없이 들어가야 할 때 전세권 설정을 많이 활용하시곤 합니다.확정일자만 받은 상태에서 보증금을 제때 못 받게 되면, 보증금 반환 청구 소송을 거쳐 승소 판결문을 받아야만 집을 강제로 경매에 넘길 수 있어 시간과 절차가 꽤 오래 걸립니다. 하지만 전세권 설정을 해두셨다면 이런 복잡한 소송 없이 곧바로 집을 경매에 넘길 수 있는 임의경매 신청권이 주어지기 때문에 집주인을 압박하기에는 훨씬 강력하고 빠릅니다. 다만 막상 경매로 넘어가서 배당금을 받을 때는 확정일자가 더 유리할 수 있습니다. 확정일자는 건물뿐만 아니라 땅값에 해당하는 토지 매각 대금에서도 보증금을 배당받을 수 있지만, 전세권 설정만 해둔 경우에는 원칙적으로 건물 매각 대금에서만 돈을 받을 수 있어서 상황에 따라 보증금 전액을 회수하는 데 불리할 수도 있습니다. 결론적으로 전입신고와 거주가 가능하시다면 적은 비용으로 건물과 토지 모두에서 보호받는 확정일자를 받으시는 것이 보편적으로 더 유리하며, 만약 전입신고를 유지하기 어려운 특수한 상황이시라면 비용이 들더라도 전세권 설정을 하시는 것이 안전한 대안입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.기본은 바로 건물의 등기부등본과 소유자를 확인하는 것입니다. 계약하려는 상가의 실제 주인이 누구인지 임대인의 신분증과 등기부등본을 대조해 꼼꼼히 맞춰보시고, 등기부등본 상에 근저당권이나 가압류처럼 빚이 너무 많이 잡혀 있지는 않은지 반드시 확인하셔야 나중에 소중한 보증금을 안전하게 지키실 수 있습니다.​그다음으로는 돈과 관련된 보증금과 월세, 그리고 관리비를 정확히 짚고 넘어가셔야 합니다. 특히 월세 외에 매달 고정적으로 나가는 관리비가 대략 얼마인지, 그 안에 어떤 항목들이 포함되어 있는지 미리 알아두시는 게 좋습니다. 이전 세입자가 있던 곳이라면 권리금 문제도 꼼꼼히 챙기셔야 하는데, 시설이나 영업 노하우를 넘겨받는 대가로 적절한 금액인지, 나중에 장사를 접고 나갈 때 새로운 세입자에게 권리금을 무리 없이 회수할 수 있는 상권인지도 신중하게 따져보셔야 합니다. 계약기간의 경우 보통 1년이나 2년으로 시작하지만, 상가건물 임대차보호법에 따라 최대 10년까지 갱신을 요구할 수 있으니 사장님의 장기적인 사업 계획에 맞춰 정하시는 것이 좋습니다.​또한, 계약서에 도장을 찍기 전에 내가 하려는 업종이 해당 상가에서 영업 허가를 받을 수 있는지 건축물대장을 떼어 건축물의 용도를 꼭 확인하셔야 합니다. 만약 용도가 맞지 않으면 구청에서 영업 신고가 안 되거나 사업자등록증이 나오지 않아 장사 자체를 시작할 수 없으니 이 부분은 중요합니다. 마지막으로 계약이 끝나고 나갈 때를 대비해 원상복구의 범위를 계약서 특약사항에 아주 구체적으로 적어두셔야 합니다. 처음 들어갈 때 상가 상태가 어땠는지 미리 사진이나 영상을 꼼꼼히 찍어두고, 기존 세입자가 해둔 시설까지 내가 철거해야 하는지 아니면 내가 새로 한 인테리어만 치우면 되는지 명확히 합의해 두셔야 나중에 분쟁 없이 기분 좋게 보증금을 돌려받고 계약을 마무리하실 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.용적률과 건폐율은 부동산 개발을 관통하는 아주 중요한 개념입니다. 건폐율을 해당 용지에 얼마나 넓은 면적을 건물이 차지할 수 있는지의 개념이며, 여기에는 층 개념이 없습니다. 즉, 1층이든 10층이든 바닥을 덮으면 동일한 건폐율이 되는 것이죠.반면에 용적률은 건물을 얼마나 '높게' 쌓아 올릴 수 있는지를 결정하는 총량입니다. 정확히는 1층, 2층, 3층 등 모든 층의 바닥 면적을 전부 합친 크기를 의미합니다.재건축이나 재개발을 할 때 이것이 중요한 이유는 남아있는 건폐율이나 용적률의 양입니다. 허물고 다시 지을 때, 얼마나 더지을 수 있는지를 판가름 하는 요소가 되기 때문에 재개발이나 재건축을 진행하는 단지에서 이 사업을 수행 시 얼마나 수익을 낼 수 있을지와 직결되는 내용이라는 것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문에서 말씀하신 조건들이라면 보증금 못받을 확률은 10% 미만입니다. 현장에서의 체감으로는 그보다 적은 1-3% 정도로 보입니다. 공인중개사들이 현장에서 겪는 수많은 사례를 보더라도, 질문자님께서 언급하신 '전세가율 70% 이하, 거래가 활발한 수도권 아파트'라는 조건은 보증금 미반환 리스크를 원천적으로 차단하는 가장 강력한 안전장치입니다.작정하고 사기치려고 달려드는 경우가 아니면 이정도 조건에서 사고가 일어나는 경우는 드물어요.사고가 주로 발생하는 경우는 전세가율이 80~100%에 육박하는 신축 빌라, 다세대주택, 오피스텔에 집중되 있습니다. 이를 아파트로만 한정 지으면 공식적인 사고 비율은 1% 미만으로 뚝 떨어지며, 전세가율 70% 이하의 수도권 아파트라면 사기나 깡통전세가 성립할 구조 자체가 안 됩니다.그럼에도 불구하고 실거래에서 보증금 반환이 며칠에서 몇 주 정도 지연되는 1~3%의 예외적인 상황은 발생할 수 있는데, 이는 집주인의 '현금 유동성' 문제 때문인 경우가 대부분입니다. 전세가율이 70% 이하라면 집주인이 은행에서 '전세보증금 반환대출(퇴거자금대출)'을 받아 세입자에게 내어줄 수 있는 충분한 담보 여력이 있습니다.하지만 대출 이자를 내기 싫어하는 일부 집주인들이 "다음 세입자가 구해져서 보증금을 받아야만 줄 수 있다"며 버티거나, 새로운 세입자와 이사 날짜가 며칠 엇갈리면서 일시적인 자금 공백이 생기는 것이 주된 원인입니다. 즉, 돈이 없어서 못 주는 것이 아니라 융통하는 과정에서의 마찰이나 이기심 때문에 일정이 지연되는 케이스입니다.즉, 상대방 생각을 좀 먼저 하면 해결될 일들이 대부분이고, 진짜 전세사기가 발생하는 경우는 지금 조건에서는 드물다는 것이지요. 참고를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문자님 께서 경험하신 것처럼 월세 내놓을 때 도배는 계약먼저 하고 입주 전까지 완료 해 놓는 것이 일반적인 관행입니다. 그래서 보통은 현재 상태 그대로 집을 보여 주고, 가계약이나 본계약 진행 시 도배와 장판 등 수리가 필요한 부분을 언제까지 완료해 주겠다는 특약을 넣고 진행하게 됩니다. 따라서 부동산에서 도배를 미리 해놓으라고 요구하는 것이 반드시 따라야 하는 법적인 의무나 절대적인 규칙은 아닙니다.그런데, 지금 부동산에서 먼저 해 달라고 요청하는 이유는 한가지 입니다. 더 좋은 상태의 집을 보여줘서 빨리 계약이 되게끔 하려는 것이죠. 아무래도 현재 경쟁이 심해지고, 계약을 해야만 자신들이 수수료를 받을 수 있으므로, 더 나은 물건으로 만들기 위한 방법일 수 있습니다. 좋게만 생각하면 집주인이 빨리 세입자를 구하게 하기 위하여 그런다고도 할 수 있지만, 절반 이상은 자신들을 위한 말이기도 합니다.왜냐하면, 도배를 미리 해 놨다가 집이 오랬동안 비어서 다시 먼지 혹은 습기로 인해 상한다면, 이에 대한 책임을 그 중개사는 지지 않기 때문입니다. 그리고 새로운 세입자가 오히려 자신의 취향에 맞는 도배를 새로 요청한다면 이것 또한 돈이 이중으로 드는 일입니다.그래서 부동산의 말에 흔들리지 마시고, 기존 도배 상태가 크게 나쁘지 않다면 기존 방식대로 계약 성사 후 세입자의 입주 일정에 맞춰 도배를 진행하겠다는 뜻을 부동산에 명확히 전달하시고 조율해 보시기를 권해드립니다. 감사합니다.