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답변 내역

임차인에게 전세금 을 돌려주기 위해 대출받을 수 있나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이론적으로는 가능한데요.먼저 , 주택담보대출 을 이용하는 방법입니다. 본인이 소유한 집을 담보로 전세금 반환 자금을 마련합니다.다음으로는 신용대출 또는 전세금 반환 보증 활용하는 방법입니다. 은행이나 주택금융공사(HF)에서 제공하는 전세금 반환 보증을 이용하면, 대출 대신 보증서를 통해 임차인에게 전세금을 지급할 수 있습니다.다만, 모든 대출에 대해서는 해당 금융기관과 먼저 상담을 하시고 진행하시는 것이 좋습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.23
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고가 주택은 1채여도 반드시 사업자 등록을 해야 하는건가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아니요. 고가 주택 한채를 임대한다고 꼭 사업자 등록을 해야하는 것은 아닙니다. 임대주택 사업자 등록은 다수주택을 임대하거나 장기 임대등록을 통해 세제 혜택을 받으려는 경우에 진행합니다. 1주택만임대하고 일반임대소득 신고를 하실려면 사업자등록 없이도 세금신고 가능합니다. 하지않은 경우에는 종소세에 합산해서 신고해야 하며, 장기 임대주택 세제 혜택을 받을 수 없습니다. 부가가치세는 면제됩니다. (주택임대용)사업자 등록을 하시는 경우에는 종부세 합산배제, 소득세, 양도세 감면 등의 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 의무임대기간 준수 임대료 증액 제한 등의 조건이 발생합니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.23
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부동산을 직거래로 매물확인 후 계약진행할 때 부동산에 중개요청을 해도 되나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.당연히 가능합니다. 오히려 중개를 원하는 물건을 찾아서 가지고 오시는 손님의 경우는 일을 덜어주시는 것이기 때문에 저는 환영입니다. 게다가 계약이 무리없이 성사되는 경우, 중개사 입장에서는 몰랐던 집주인을 하나 확보할 수 있는 것이기 때문에 손해 볼 일이 하나도 없죠. 걱정하지 마시고, 제안해 보시기 바랍니다. 하지만, 무리해서 자신의 기존 물건으로 진행을 밀어붙이는 분들도 간혹가다 있기 때문에 이런 부분에만 말려들지 않으시면 될 것 같습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.23
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부동산 가격 상승의 가장 큰 요인은 무엇인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산도 경제의 하나이기 때문에 부동산 가격 상승의 가장 큰 이유는 적은 공급과 높은 수요입니다. 하락을 하는 경우는 높은 공급과 적은 수요가 됩니다. 단순한 원리에다가 추가적으로, 입지, 호재, 정책, 금리 등의 원인들이 복합적으로 작용을 하게 됩니다. 그러가 가장 근간을 이루고 있는 것은 수요와 공급임을 생각하시면 틀림 없습니다.어느 지역이든 해당 위치에 살거나, 가게를 열고 싶어하는 사람이 부동산의 수보다 많으면 가격은 올라가게 되어 있고, 반대면 공실이 발생하면서 가치는 하락하게 됩니다. 질문에 대한 적절한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.23
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1억 2천 근저당 설정된 아파트 월세 계약시 보증금 얼마까지 괜찮을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.가장 먼저 질문하신 보증금 안전성을 따져보겠습니다. 일반적으로 보증금 회수 가능성은 “시세 – 선순위 근저당 금액”을 기준으로 판단합니다. 말씀하신 아파트 시세가 최소 2억 7천만 원이고, 선순위 근저당이 1억 2천만 원이라면, 경매 시 근저당권자가 우선 변제받더라도 남는 금액이 1억 5천만 원 이상이 됩니다. 따라서 보증금 3천만 원은 충분히 회수 가능성이 높다고 볼 수 있습니다. 소액임차인에는 말씀하신 대로 해당하지 않습니다. 그래서 반드시 확정일자 +전입신고 하시길 바랍니다. 특약으로는 아래 네가지를 추천 드리겠습니다. 임대인은 근저당권 외에 추가 담보권을 설정하지 않는다.임대인이 임의경매, 강제경매 등으로 소유권을 상실하는 경우 임차인의 보증금 반환을 우선한다.임차인은 계약과 동시에 전입신고 및 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 갖는다.임대인은 계약 기간 중 신규 담보 대출을 실행하지 않는다.결론적으로 안전해 보이고요. 소액임차인 아니니 전입신고 + 확정일자 꼭 받으세요.감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.23
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괜찮은거 맞을까요..? 쫄보라 불안하고 걱정이에요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.정말 걱정되고 불안한 상황이겠어요.저도 비슷한 상황을 겪어 봐서 그 마음 잘 이해가 됩니다. 우선 법적인 부분부터 살펴 볼게요. 현재 3개월 남은 시점이고 묵시적 갱신 은 계약 종료 2개월까지 어떤 협의가 없이 그대로 지나갈 경우에 자동으로 연장된 것으로 보기 때문에 9월까지는 법적으로 시간이 있는 상태입니다. 즉, 9월까지 통보를 한다고 해도, 묵시적 갱신이 되지는 않은 상황이기에 이동할 수 있는 조건이 되는 것이지요.혹여나 묵시적 갱신이 된다고 하더라도, 3개월 뒤에 자유롭게 나갈 수 있는 것이기 때문에 2년 재계약을 하는 것만 피하시면 될 것 같습니다. 그리고 집주인도 참 인성이 별로시네요.대충 눈치는 챈것 같은데, 그걸 빌미로 사람을 그렇게 독촉을 하다니요.질문자님이 나쁜거 아니니까, 만료 2개월 전까지는 충분히 시간을 가지시고, 남편분께 너무 압박하지 마시구요.제가 제안할 수 있는 것은 아무말 하지 않고 있다가 묵시적 갱신이 되기 전에 이사를 하던지(남편분 직장이 옮겨지면)만약 묵시적 갱신이 된다고 하더라도 3개월 뒤에 언제든 나갈 수 있는 조건이 되니, 그것을 이용하기 위해 2년 연장이라던가 재계약을 하지 않는 쪽으로 하시는 것이 좋을 것 같습니다. 감사합니다. 힘내세요.
경제 / 부동산
25.08.23
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새로운 임대주택 등록에 대한 변경사항
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선, 제일 중요한 것!아파트의 신규 임대사업자 등록은 더 이상 불가능합니다. 정부가 2020년 제도를 개편하면서 아파트는 임대사업자 등록 대상에서 제외되었습니다. 따라서 기존에 등록했던 아파트는 등록기간이 끝나면 자동 말소되며, 다시 아파트로는 6년·10년 장기 임대 등록을 새로 할 수 없습니다. 신규 등록이 가능한 것은 오피스텔이나 다세대·다가구 등 비아파트 유형만 해당됩니다.종부세 합산 배제 혜택도 현재는 제한적으로만 적용됩니다. 과거에는 등록 임대주택이면 종부세 합산 배제가 가능했지만, 제도 개편 이후에는 아파트의 경우 자동말소 시점부터는 더 이상 합산 배제 혜택을 받을 수 없습니다.결과적으로 현재 아파트를 가지고 임대사업을 하지 말라는 얘기나 다름이 없습니다. 잘 살펴보셔서 피해 없도록 계획 세우시면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.23
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할머니의 아파트재개발 보상관련 질문
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.할머니께서 따로 보상신청과 절차를 거쳐 보상지급 단계만 남겨놓고 있는 상황이 아니라면, 제 대답은 "아니오" 입니다. 재개발 사업에서 보상이나 권리를 받기 위해서는 일정한 절차와 기한이 정해져 있습니다. 일반적으로 재개발 구역의 소유자라면 관리처분계획 인가 이후 조합원 자격이 주어지고, 분양 신청이나 보상 신청을 정해진 기간 내에 해야 합니다. 이 기간을 놓치면 아파트 분양권을 받지 못하거나 현금청산 대상이 되며, 청산금 역시 법에서 정한 절차에 따라 지급되기 때문에 임의로 나중에 찾아가서 권리를 주장하기는 어렵습니다.2022년에 입주를 완료 했다고 하셨는데, 이런 경우는 보상절차가 다 마무리 되었을 확률이 매우 높습니다. 그래서 지금 가서 이름대로 아파트 달란다고 나올 수가 없죠. 다만, 누락이 있었거나 절차가 제대로 되지 않았다면, 관련 서류를 확인해서 해당 재개발 조합이나 지자체 도시정비과에 문의를 해서 정정하여야 합니다. 질문에 대한 답변이 되었다면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.23
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전세 계약완료 후 살고있는데 특약사항에 관리비 금액이 안적혀있어서 전세계약서 재작성 괜찮나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 이미 계약이 완료되었고 잔금도 납부하여 살고 계신경우에는 계약서를 다시 쓸 필요는 없고, 쌍방이 인정하는 합의서 또는 이미 작성된 계약서에 해당 내용 수정만 해도 됩니다. 결론적으로 임대인과 임차인 모두가 동의 한다면, 해당 내용을 수정하고 서명 날인을 통해 보완하면 충분합니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.23
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아파트 시행사 , 주택도시공사의 차이
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공공기관 계좌로 입금하는 경우는 대체로 국가기관이 직접 사업을 시행하거나 보증을 서고 있다는 의미이므로, 자금 관리와 안전성이 상대적으로 높습니다. 만약 시행사나 조합이 자금난이나 부도 등의 문제를 겪더라도, 공공기관이 개입한 사업이라면 계약자의 권리 보호가 비교적 안정적으로 이루어질 수 있습니다.반대로 , 조합이나 민간 시행사는 안정성이 조금 떨어지는 편입니다. 국가 기관이 아니라서 전적으로 사기업의 재무 상태나 사업진행 능력에 모든 것이 달려 있기 때문입니다. 결론적으로 어느 단체던지 실제 위험도는 사업 주체의 신뢰도와 자금 관리 능력, 보증 여부에 따라 달라지므로 계약 전에는 반드시 분양보증 발급 여부와 사업 주체의 신뢰성을 확인하는 것이 중요합니다.문의 사항에 대한 답변이 되었길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.23
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