답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.월세로 들어간 주택의 주변 환경이 너무 좋지 않네요. 하지만, 해당 사항들이 실제로 계약을 해지할 만한 상황인지는 한번 따져보아야 할 것 같습니다. 왜냐하면 실무에서는, 이러한 이웃 간의 마찰이나 외부의 벌레, 일상적인 소음 문제만으로는 임대인(집주인)의 귀책사유로 인정받기 어려워 계약 기간 도중에 일방적으로 계약을 해지하고 보증금을 즉시 돌려받기는 쉽지 않기 때문입니다. 법적으로 임대인은 세입자가 거주할 수 있는 상태를 유지해 줄 의무(수선유지의무)가 있습니다. 하지만 복도에 쓰레기를 방치하거나 취객이 소란을 피우는 등의 이웃 문제나 외부에서 유입되는 벌레는 건물 자체의 중대한 하자나 파손으로 보기 어려운 경우가 많아요. 하지만 그렇다고 해서 남은 계약 기간 내내 고통받으며 참아야만 하는 것은 아니며, 현 상황을 타개하기 위해 임대인과의 협상 및 법적 테두리 안에서 취할 수 있는 현실적인 대안있으니 몇가지 소개 드려보겠습니다.먼저, 소음에 대해 말씀을 하셨는데, 배수관이나 냉장고에서 발생하는 심각한 소음이 건물 구조나 기본 옵션 가전의 노후화로 인한 것이라면, 이는 임대인이 해결해야 할 수선유지의무에 해당할 수 있습니다. 방역 역시 건물 공용부나 배관을 타고 들어오는 것이라면 임대인에게 방역 조치나 배수관 정비를 요구하셔야 합니다. 소음이 발생할 때 영상이나 녹음 등으로 증거를 수집한 뒤, 임대인에게 상황을 명확히 알리고 시정을 강력히 요청하시기 바랍니다.그리고 옆집 취객 난동 같은 문제인데요. 이런 건 발생 즉시 112에 신고하여 경찰의 출동 및 제지를 통해 공식적인 기록을 남기시는 것이 좋습니다. 또한, 복도 등 공용 공간에 쓰레기를 무단으로 적치하여 통행을 방해하거나 악취, 벌레를 유발하는 행위는 소방시설법 위반(피난시설 주위 물건 적치)이나 폐기물 관리법 위반 소지가 있습니다. 건물 관리인에게 지속적으로 항의하거나 관할 구청, 소방서에 민원을 제기하여 간접적으로 압박할 수 있습니다.마지막으로는 합의하고 다음 세입자를 구해서 먼저 나오는 것입니다. 임대인이 문제 해결에 소극적이거나 근본적인 해결이 불가능하다면, 사정을 정중히 설명하고 계약 중도 해지를 협의하는 것이 현재로서는 가장 빠르고 현실적인 방법입니다. 통상적으로 세입자가 계약 만료 전 이사를 원할 경우, 다음 세입자를 직접 구하고 그에 발생하는 부동산 중개수수료를 세입자가 부담하는 조건으로 보증금을 돌려받고 나가는 관례를 적극적으로 활용해 보실 수 있습니다.다음세입자 들어올 때의 임대인 부분의 중개수수료는 부담해야 겠지만, 이런 상황들을 계속 견디며 사는 것보다는 건강에 이로울 것 같습니다. 위 내용을 참조하시어 하실 수 있는 조치를 취해 보시고, 문제가 잘 해결되기를 바라겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이사기간에 부모님 집에 전입신고로 들어갈 때 , 부모님의 재산인 주택, 자동차 등이 함께 거주한다는 이유로 지역가입자인 질문자님의 보험료에 과세표준으로 잡힐까봐 걱정이신걸로 이해했습니다. 국민건강보험의 부과 원리상 직장가입자와 지역가입자가 같은 주민등록표상에 함께 등재되어 한 세대를 구성하더라도 건강보험료는 각각 별개로 부과됩니다. 현재 부모님은 직장가입자 상태시기 때문에 본인의 근로소득 금액에 대한 보험료만 회사에서 원천징수로 납부를 하시게 됩니다. 또한 지역가입자인 질문자님의 보험료를 산정할 때는 세대원 중 직장가입자인 부모님의 재산, 소득, 자동차는 산정 기준에서 완전히 제외됩니다.결론적으로는 질문자님이 부모님과 한집에 거주하더라도 보험료는 철저히 분리되어 부과되는 것입니다. 질문자님은 오직 본인 명의로 된 재산, 소득, 자동차만을 기준으로 기존처럼 산정된 지역건강보험료 고지서를 따로 받게 되십니다. 집의 명의가 부모님이거나 혹은 다른 분일 수 있지만, 질문자님 소유의 주택이 아니라고 한다면 보험료의 과세표준에는 잡히지 않는 다는 것을 기억해 주세요.따라서 6개월 동안 부모님 댁에 주소를 옮겨 두신다고 해서 부모님의 재산 때문에 질문자님의 보험료가 폭등하거나 반대로 부모님께 피해가 가는 일은 전혀 없으니 안심하고 전입신고를 진행하셔도 괜찮습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.제가 대출 전문가는 아니지만, 보고 들은 바에 따르면, 전산상 지급준비상태는 신용, 소득, 담보물 심사가 끝난 상태로 알고 있습니다. 그래서 최종 대출이 확정되었다는 뜻이라고 합니다. 즉, 협의된 대출 실행일에 자금을 송금하기 위해 대기하고 있는 상태인 것입니다. 사실상 대출이 거절될 확률은 거의 없으며, 물리적인 자금 이체 절차만 남은 매우 안전한 상태이므로 한시름 놓으셔도 좋습니다.하지만, 여기서 주의할 점은 대출이 실제 실행되어 입금되는 당일까지는 현재 신용상태를 동일하게 유지하시는 것이 좋다는 말씀을 드리고 싶습니다. 혹시 대출 직전에 은행에서 신용정보를 재 조회하는 경우가 있습니다. 이때 신용하락이 발생하면 마지막 단계에서 문제가 생길 수 있습니다. 따라서 남은 2주 동안 새로운 신용카드 발급, 현금서비스 및 카드론 이용, 추가 신용대출(마이너스 통장 포함) 개설 등은 절대 피하셔야 합니다.그럼에도 불구하고 만약의 사태를 대비해 2주 이내에 취할 수 있는 대안을 고려해 본다면, 현실적으로 1금융권에서 새로운 주택담보대출을 처음부터 다시 심사받기에는 물리적인 시간이 많이 부족합니다. 만약 예기치 못한 문제가 발생한다면, 가장 먼저 현재 진행 중인 대출 상담사나 해당 지점에 강력하게 어필하여 지점장 전결 등을 통한 신속한 문제 해결을 요구하는 것이 1순위입니다.결론적으로는 크게 걱정하실 것 없는 상태이니, 현재의 신용상태를 유지하시는 것을 제일 목적으로 하시어 관리하신다면, 대출 실행일에 문제가 될 것은 없어 보입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.청년보증부월세대출을 집주인이 꺼리는 것은 사실입니다. 이 대출이 집주인의 동의와 협조가 좀 필요한 대출상품이기 때문이에요. 이 대출을 시행하게 되면, 주택도시기금과 은행이 세입자가 향후 보증금을 돌려받을 권리를 담보로 잡게 됩니다. 이것을 위해 집주인에게 전화 및 우편으로 채권양도통지서와 질권설정통지서 등을 보내게 됩니다. 즉, 집주인 입장에서는 세입자와 단둘이 계약으로 깔끔하게 끝나는게 아니라, 은행의 확인 절차에 응해야 하고 나중에 세입자 이사나갈 때 은행에 돌려줘야 하기 때문에 많이들 불편해 합니다. 만약 집주인이 은행의 확인 전화를 피하거나 우편물 수령을 거부하는 등 절차에 조금이라도 협조하지 않으면 대출 심사 자체가 부결되기 때문에, 암묵적으로 전세를 구하듯 집주인의 명확한 사전 동의는 필수적일 수밖에 없습니다. 상당수의 집주인들은 이러한 통지서가 날아오는 과정 자체를 심리적으로 부담스럽게 느끼거나 혹시라도 본인의 재산권에 불이익이 생길까 우려하여, 복잡한 절차 없이 순수하게 본인 자금으로 들어오는 세입자를 선호하는 경향이 짙습니다.그래서 이 대출을 시행하여 입주를 원하신다면, 가계약금이나 계약금 입금 전에 반드시 공인중개사에게 확답을 받아 둘 필요가 있고, 공인중개사에게 꼭 집주인의 협조에 대한 약속을 미리 받아달라고 하여 이것이 확인 된 후 금액을 지급하는 것이 좋습니다. 최악의 경우 계약을 해 놓고 협조를 안하는 집주인들이 있습니다. 이런 경우를 대비하여 '목적물 또는 임대인의 사정 등으로 대출 승인이 불가할 경우 계약은 무효로 하고 계약금을 즉시 반환한다'는 내용의 특약을 계약서에 꼭 기재하시어 소중한 보증금을 안전하게 지키시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아파트 청약 가점제는 신청자 조건에 따라 점수 부여하여 총점이 높은 순으로 당첨자를 선정하는 제도로, 만점은 총 84점입니다. 이 점수는 크게 무주택 기간, 부양가족 수, 그리고 청약통장 가입 기간이라는 세 가지 핵심 항목의 점수를 합산하여 계산됩니다.세 가지 기준 중 가장 배점이 높은 항목은 부양가족 수로 최대 35점까지 받을 수 있습니다. 본인을 제외한 부양가족이 0명일 때 주어지는 기본점수 5점부터 시작하며, 1명이 늘어날 때마다 5점씩 크게 증가하여 6명 이상일 때 최고점인 35점을 받게 됩니다.인정되는 부양가족에는 배우자, 3년 이상 주민등록표상 함께 등재되어 있는 직계존속(부모, 조부모), 그리고 미혼인 직계비속(자녀)이 포함됩니다. 따라서 이 항목의 가점을 높이려면 결혼 후 자녀를 출산하거나, 주거 여건이 허락한다면 무주택자인 부모님과 세대를 합쳐 3년 이상 함께 거주하는 것이 점수를 크게 올릴 수 있는 가장 유리한 방법입니다.두 번째 항목인 무주택 기간은 최대 32점이 배정되어 있습니다. 무주택 기간이 1년 미만일 때 기본 2점을 받고, 이후 1년이 경과할 때마다 2점씩 추가되어 15년 이상 무주택 상태를 유지하면 최고점인 32점에 도달하게 됩니다. 여기서 주의하실 점은 무주택 기간의 산정 기준일이 만 30세가 되는 날부터 시작된다는 점입니다. 다만, 만 30세 이전에 결혼하여 혼인신고를 했다면 혼인신고일로부터 기간이 앞당겨 계산됩니다. 무주택 가점을 온전히 챙기려면 청약 신청자 본인뿐만 아니라 주민등록표상 함께 등재된 세대원 전원이 주택을 소유하지 않은 상태를 오랫동안 유지해야 합니다.마지막으로 청약통장 가입 기간은 최대 17점을 받을 수 있는 항목입니다. 가입 기간이 6개월 미만이면 1점, 6개월 이상 1년 미만이면 2점을 받고, 가입 후 1년 이상부터는 매년 1점씩 가산되어 15년 이상 통장을 유지하면 최고점인 17점을 획득할 수 있습니다.요약하면, 부양가족수 > 무주택 기간 > 청약통장 가입 기간 순으로 중요도가 다르며, 특히 청약통장은 가장 시간이 오래 걸리는 항목이기 때문에 청약통장은 되도록 일찍 가입하여 기간을 확보하시고, 나머지 요소는 상황에 맞게 가장 유리한 상태를 유지하여 진행하시기를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.말씀하신 대안은 충분히 실행 가능성이 있는 좋은 방법입니다. 분양가가 4억 3천만 원이므로 보유 현금을 제외한 1억 8천만 원 이상으로만 전세를 맞춘다면 잔금 납부가 가능하며, 아파트 시세가 7억 원 수준이라면 전세 보증금만으로도 필요한 잔금을 넉넉히 충당할 수 있을 것으로 보입니다. 보통 이렇게 되는 경우 세입자가 이사 들어오는 날 보증금을 받아서 분양대금 잔금을 납부하시는 동시진행 방식으로 되게 됩니다.하지만 이 방식을 실행하기 전에 가장 먼저 해당 아파트의 입주자모집공고문을 다시 확인하여 실거주 의무가 부여된 단지인지 점검하셔야 합니다. 불법행위 재공급 물량이거나 분양가상한제가 적용된 아파트의 경우 당첨자 본인이 최초 입주 가능일로부터 일정 기간 의무적으로 직접 거주해야 하는 규제가 있을 수 있으며, 이 규제가 적용된다면 입주 시점에 전세 세입자를 들이는 것은 법적으로 불가능합니다. 최근에 주택법이 개정되면서 실거주의무 이행을 시작할 수 있는 시점이 3년간 유예되도록 할 수 있는 제도가 생기기는 했지만, 질문자님이 당첨된 아파트가 이 제도 대상인지를 확인해 보셔야 합니다.확인을 하시고, 가능한 아파트라고 한다면, 잔금일인 8월 30일까지 기한이 촉박하므로 지체 없이 단지 인근의 공인중개사사무소에 방문하여 전세 매물을 내놓으셔야 합니다.부디 일정에 무리가 없이 잘 진행되시기를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아파트 매매 시 10% 계약금은 관행일 뿐, 법적 비율은 아닙니다. 민법을 비롯한 어느 법률에도 계약 시 계약금의 성격으로 10% 를 강제하는 조항은 없습니다. 따라서 매도인과 매수인이 서로 합의만 한다면 계약금을 5%로 낮추거나 반대로 20%로 높이는 등 당사자 간의 자율적인 협의를 통해 그 금액을 자유롭게 정할 수 있습니다.그럼에도 불구하고 10%가 표준적인 관행으로 굳어진 이유는 이 비율이 거래 당사자 양측의 위험을 조율하고 계약의 구속력을 담보하는 데 가장 합리적인 수준으로 여겨져 왔기 때문입니다. 부동산 거래에서 계약금은 계약이 체결되었음을 증명하는 증거금의 역할을 하며, 동시에 어느 한쪽이 일방적으로 계약을 파기할 때 손해배상의 기준이 되는 해약금이나 위약금의 성격을 가집니다. 매수인이 계약을 포기하면 지급한 계약금을 포기해야 하고, 매도인이 파기하면 받은 계약금의 배액을 상환해야 합니다. 10%라는 금액은 양쪽 모두가 쉽게 변심하여 계약을 깰 수 없도록 적절한 경제적 압박을 주면서도, 매수인이 초기에 현금으로 융통하기에 불가능할 정도로 과도하지는 않다는 오랜 경험칙이 반영된 결과입니다. 만약 계약금이 너무 작다면 쉽게 계약금을 포기하고 약속을 지키지 않아도 되며, 반대로 너무 높으면 계약 성사 자체가 힘들어 지기 때문입니다. 이런 이유로 만약 계약금을 10%보다 적게 걸고자 한다면 매도인을 설득하여 조율할 수는 있지만, 실제 현장에서는 매도인 측에서 이를 꺼리는 경우가 많습니다. 계약금이 낮아질수록 매수인이 단순 변심이나 자금 조달 문제로 쉽게 계약을 파기할 위험이 커져 매도인 입장에서는 거래의 안정성이 떨어지기 때문입니다. 반대로 집값이 오르는 상승장에서는 매도인이 더 비싼 값에 팔기 위해 위약금을 물고서라도 계약을 해제하는 것을 막고자, 매수인이 자발적으로 10%를 초과하는 금액을 계약금으로 걸어 계약의 구속력을 강력하게 묶어두는 경우도 흔하게 발생합니다. 결국 계약금의 액수는 법률이 강제하는 것이 아니라 현재의 부동산 시장 상황과 거래 당사자 간의 협상력에 따라 유연하게 결정되는 영역입니다.위 내용을 참조하셔서 , 현재 구매 혹은 판매하고자 하는 부동산이 위치한 시장이 어떤 상태인가를 확인하신 후, 이에 맞게 계약금 조절을 하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.선량한 치와와 152님, 말씀하신 대로 입찰가격이 현재 토지가에 영향을 줄 수는 있지만, 그 한건의 거래가 해당 지역의 시세가 되는 것은아니니 너무 걱정을 하실 필요는 없습니다. 경매나 공매, 혹은 특정 기관의 입찰을 통해 거래되는 토지는 보통 채무 관계, 현금화의 시급성, 또는 복잡한 권리 관계 등 특수한 상황이 반영되어 일반적인 정상 매매 가격보다 상당히 낮게 낙찰되는 경향이 있습니다. 따라서 평당 10만 원이라는 가격은 그 토지의 온전한 시장 가치라기보다는 입찰이라는 특수한 거래 형태 때문에 형성된 예외적인 급매 가격으로 보는 것이 타당합니다.그리고 부동산의 중요한 특성 중 하나가, 개별성이 매우 강하다는 것입니다. 사실상 저희가 부동산 공인중개사를 공부할 때 중요하게 배우는 것 중 하나가 부동산의 유일성입니다. 토지의 위치, 모양 , 도로 면접 여부 등등으로 모든 부동산은 각기 다른 특성을 가지고 있기 때문입니다. 2~3년 전 골짜기 안쪽 토지가 평당 20만 원에 거래된 것은 당시의 호의적인 부동산 시장 분위기나 매수자의 특정 활용 목적이 반영된 결과일 수 있습니다. 반면, 일반적으로 더 가치가 높다고 평가받는 주택 인근의 입구 쪽 토지가 최근 평당 10만 원에 낙찰된 것은 최근의 전반적인 부동산 경기 침체 영향일 수도 있고, 해당 입찰 물건 자체에 맹지, 묘지 포함, 복잡한 지분 관계 등 눈에 보이지 않는 하자가 있었을 확률이 큽니다. 즉, 입찰이라는 변수와 개별 토지의 특성 때문에 가격이 역전된 것처럼 보이는 현상이 나타난 것입니다.따라서 현재 소유하신 토지를 거래하고자 하신다면 그 10만 원이라는 저렴한 입찰 가격에 기준을 맞추거나 크게 위축되실 필요는 없습니다. 다만, 매수자 입장에서는 주변의 가장 최근 거래이자 저렴한 사례인 해당 입찰 건을 근거로 들며 가격 협상을 시도하고 매매가를 낮추려 할 가능성이 매우 높습니다. 이럴 때는 매수자에게 해당 거래가 일반적인 매매가 아닌 '특수한 조건의 입찰 거래'였음을 명확히 짚어주시는 것이 중요합니다. 거래를 준비하실 때는 2~3년 전 정상적으로 거래된 20만 원의 사례와 현재 주변 다른 토지들의 일반 매매 호가를 종합하여 합리적인 적정가를 산정하시는 것이 좋으며, 인근 지역 사정에 밝은 여러 공인중개사사무소를 방문해 입찰 건의 특수성을 제외한 현재의 객관적인 시장 가치를 정확히 상담받아 보시기를 권해드립니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공동명의 부동산을 거래할 때 가장 주의해야 할 점은 거래 종류에 따라 필요한 소유자의 동의 기준이 다르다는 것입니다. 매매 계약은 목적물을 처분하는 행위이므로 공동 소유자 전원의 동의와 서명이 반드시 필요합니다. 반면 전세나 월세 같은 임대차 계약은 목적물을 관리하는 행위로 보아 소유권 지분의 과반수 동의만 있으면 법적 효력이 인정됩니다. 하지만 지분이 절반씩 나뉘어 있는 50대 50의 공동명의라면 결국 두 명 모두의 동의를 받아야 하며, 어느 한쪽의 지분이 크더라도 추후 분쟁을 예방하기 위해 계약서에 소유자 전원의 서명을 받는 것이 가장 안전합니다.말씀하신 대로, 한명이랑만 계약을 하시면 큰 문제가 발생할 수 있습니다. 만약 전원 동의가 필요한 상황에서 소유자 중 한 사람과만 임의로 계약을 체결한다면 법적으로 큰 문제가 발생할 수 있습니다. 동의하지 않은 다른 공동 소유자가 자신의 권리를 주장하며 계약 무효를 요구하거나 보증금 반환을 거부하며 퇴거를 명할 수 있기 때문입니다. 소유자 전원이 참석하기 어려워 한 명이 대표로 계약을 진행한다면, 대리권 확인이 필수입니다. 불참한 소유자의 인감도장이 찍힌 위임장과 본인이 발급한 인감증명서 원본을 반드시 확인하고 서류를 챙겨두어야 법적으로 대리권이 인정됩니다.계약 전 등기부등본을 살필 때는 갑구에서 소유자가 누구인지, 각자의 지분 비율이 어떻게 나뉘어 있는지 정확히 확인해야 합니다. 을구에서는 근저당권이나 가압류 등의 채무 기록을 보는데, 공동명의 부동산은 특정 소유자의 지분에만 압류나 근저당이 별도로 설정될 수도 있으므로 지분별 권리관계를 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 마지막으로 가장 중요한 점은 계약금과 잔금 등 대금을 지급하는 방식입니다. 대금은 편의상 한 명의 계좌로 전액 입금하기보다는, 소유자 각자의 지분 비율만큼 각자의 명의로 된 계좌에 나누어 입금하거나 공동명의로 개설된 통장에 입금하는 것이 가장 안전합니다.이 점 참고하시어 공동명의자와의 계약 시, 안전하게 계약 하시기를 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아마도 굉장한 마멋님 , 결론적으로는 세입자는 재계약 이후 다시 갱신 청구권 쓸 수 없습니다. 법적으로도 그렇게 되어 있습니다. 그 내용에 대해 간단히 설명해 드릴게요. 주택임대차보호법상 세입자의 계약갱신청구권은 해당 주택에 연속해서 거주하는 전체 임대차 기간을 통틀어 단 1회만 행사할 수 있도록 법으로 명시되어 있습니다. 2016년부터 거주하던 세입자가 2020년 관련 법 시행 이후 이미 한 차례 갱신청구권을 명시적으로 사용해 계약을 연장했다면, 2년 전에 맺은 계약은 갱신청구권이 모두 소진된 상태에서 임대인과 세입자가 상호 합의하에 새롭게 맺은 일반적인 재계약에 해당합니다.세입자의 논리는 재계약을 했으니 갱신청구권도 새롭게 생긴것으로 생각하고 있겠지만, 그것은 사실과 다릅니다. 따라서 다가오는 이번 10월 만기 시점에는 세입자에게 법적으로 보장된 갱신청구권이 더 이상 남아있지 않습니다. 임대인이 보증금을 한꺼번에 많이 올린다고 해서 이미 소진된 갱신청구권이 부활하거나 새롭게 생겨난다는 것은 법적으로 전혀 근거가 없는 잘못된 주장입니다.또한, 갱신청구권을 이미 사용한 이후에 도래하는 계약 만기 시에는 임대료 5% 증액 상한선 제한도 적용받지 않습니다. 그러므로 임대인은 주변 시세나 본인의 자금 계획에 맞춰 자유롭게 보증금 인상을 요구할 수 있는 권리가 있습니다.결과적으로 5% 만 올리라는 요구는 법적으로 지켜줘야할 필요가 전혀 없는 사실무근의 요구입니다. 세입자에게 이미 갱신청구권 1회를 모두 소진하였으므로 추가 행사가 불가능하며, 이에 따라 5% 상한 제한도 적용되지 않는다는 객관적인 사실을 명확히 안내하시기 바랍니다. 만약 세입자가 질문자님이 제시한 8,000만 원 증액 조건에 동의하지 않아 새로운 계약 조건에 대한 상호 합의가 이루어지지 않는다면, 임대인은 만기일에 맞춰 정상적으로 계약을 종료하고 세입자에게 퇴거를 요구할 수 있습니다.잘 협의하셔서 무리 없는 증액 또는 세입자 변경을 하시기 바랍니다. 감사합니다.