답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.희망풍차님, 주택연금을 알아보고 계시는군요. 위 사진을 보니 한국주택금융공사의 주택연금 같은데요.한국주택금융공사의 주택연금 가입 시 월지급금 산정 기준이 되는 주택가격은 단순히 평균 실거래가나 공시지가 중 하나로만 결정되는 것이 아니라, 정해진 우선순위에 따라 객관적인 지표를 순차적으로 적용하여 평가합니다.가장 우선적으로 적용되는 기준은 한국부동산원 시세 또는 KB국민은행 시세입니다. 아파트나 주상복합처럼 시장에 객관적인 시세가 형성되어 있는 주택의 경우, 이 두 기관에서 제공하는 시세의 일반평균가를 최우선 기준으로 삼아 주택가격을 산정합니다.만약 단독주택이나 빌라, 다세대주택처럼 해당 기관들이 제공하는 시세가 존재하지 않는 경우에는 차순위로 국토교통부 및 지방자치단체에서 매년 산정해 발표하는 주택공시가격을 적용하게 됩니다.또한, 가입자가 이렇게 산정된 시세나 공시가격에 동의하지 않거나 해당 주택의 가치를 더 높게 인정받고 싶을 경우에는 다른 방법을 선택할 수 있습니다. 가입자 본인이 직접 감정평가 수수료를 부담하는 조건으로, 한국주택금융공사가 지정한 감정평가기관에 의뢰해 산출받은 감정평가액을 주택가격으로 최우선 적용해달라고 요청하는 것도 가능합니다.결론적으로 주택연금의 주택가격은 아파트 등 시세가 명확한 곳은 공신력 있는 기관의 평균 시세를 우선 적용하고, 시세 파악이 어려운 주택에 한해 공시가격을 적용하며, 가입자의 선택에 따라 감정평가액을 기준으로 삼을 수도 있는 구조로 운영됩니다.이점 참조하시어 희망풍차님 주택으로 받을 수 있는 금액 확인해 보시기 바라며, 가장 좋은 방법은 한국주택금융공사 지점을 방문하여 금액을 확인해 보시는 것이 좋겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.역대급 시끄러운 한라봉님, 우선 청약당첨에 축하드립니다. 92년생이시라면 많은 나이도 아닌데, 현금 2.5억을 가지고 계신 것 또한 대단하고 축하드립니다. 하지만, 한가지 안타까운 부분이 있습니다. 현재 상황에서 전세자금대출을 유지한 채로 주택담보대출을 추가로 받는 것은 현실적으로 매우 어렵습니다. 가장 큰 이유는 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 때문입니다. 질문자님의 연봉이 3,300만 원인 상황에서 이미 1억 4,400만 원의 전세자금대출이 있다면, 해당 대출의 이자 상환액이 DSR 계산에 포함되어 이미 일정 한도를 차지하게 됩니다. 새 아파트 입주를 위해 보유 현금을 제외한 약 1억 8,000만 원 이상의 주택담보대출을 추가로 신청할 경우, 두 대출의 원리금 및 이자 합산액이 시중은행의 DSR 40% 상한선을 초과하게 되어 대출 승인이 나지 않을 확률이 높습니다.이 뿐만아니라 대출 실행 시 은행에서 요구하는 실거주 요건과 대출의 목적도 문제가 됩니다. 일반적으로 규제지역 여부와 상관없이 주택담보대출을 받을 때는 해당 주택에 전입하고 실거주를 해야 하는 조건이 붙습니다. 새 아파트에 입주를 한다는 것은 곧 기존 전세집에서 퇴거함을 의미하며, 이 과정에서 집주인으로부터 전세보증금을 돌려받아 기존 전세자금대출을 상환하는 것이 정상적인 수순입니다. 만약 새 아파트에 전입신고를 하지 않고 기존 전세에 계속 거주하면서 주담대만 받으려 한다면, 거주 목적이 아닌 것으로 간주되어 대출 자체가 거절될 수 있습니다.마지막으로는 정책대출 이용입니다. 주택담보대출의 한도나 디딤돌대출, 보금자리론 같은 정부 지원 대출의 가능 여부는 질문자님이 당첨된 4억 3,000만 원이라는 계약 금액이 아니라, 해당 아파트의 실제 감정가 또는 KB시세를 기준으로 산정됩니다. 말씀하신 내용중에 7억짜리 아파트를 4.3억에 들어간다라고 하신 부분이 있는데, 이게 사실이라면 감정가 역시 6억원을 초과하게 됩니다. 미혼 단독세대주 기준으로는 주택가격이 3억원 이하일 때만 디딤돌 대출이 가능합니다. 보금자리론 역시 6억 원 이하 주택만 대상이 되기 때문에 정책대출 대상에서 제외되어 일반 시중은행 주택담보대출을 받아야 할 가능성이 큽니다.그래서 현재 기준으로 결론을 정리하면, DSR 한도초과실거주 요건 충족 필요주택가격 6억초과 하는 문제가 발생합니다. 그래서 8월 30일 잔금일에 맞춰 기존 전세보증금을 반환받아 전세대출을 전액 상환하고, 기존 보증금에서 남은 원금과 현재 보유하신 현금 2억 5,000만 원을 합친 뒤 부족한 금액만큼만 새 아파트를 담보로 대출을 받는 방향으로 자금 계획을 다시 세우셔야 합니다.계획을 잘 세우셔서 성공적인 입주가 되시길 바라겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 확실히 차량 가격도 많이 올랐지만, 많이 오른 차량들이 심심치 않게 도로에서 보입니다. 최근 1억 원대 후반에 달하는 초고가 수입 럭셔리 차량들이 잇따라 출시되고 인기를 끄는 현상은 우리 사회의 소비 양극화가 가치 소비라는 트렌드와 결합된 결과로 볼 수 있습니다. 소득의 격차가 벌어지면서 하이엔드 시장을 떠받칠 수 있는 자산가 층이 두터워진 것이 근본적인 배경입니다. 최근에 주식으로 돈을 번 이들의 차량구매도 큰 부분을 차지합니다. 소위 '가심비(가격 대비 심리적 만족도)'를 중시하는 소비 성향이 확산되면서, 고가 차량을 구매하는 행위 자체가 개인의 행복과 성공을 증명하는 경험으로 소비되고 있습니다. 게다가 리스나 장기 렌트 같은 금융 프로그램이 대중화되면서 초기에 막대한 자금을 일시불로 투입하지 않고도 고가 차량을 운행할 수 있는 진입 장벽이 낮아진 점도 이러한 수요를 부추기는 실질적인 요인입니다.결국 법인 차량 규제 강화 같은 제도적 변화 속에서도 이러한 초고가 차량의 인기가 지속되는 것은 단순한 과시욕을 넘어 개인의 취향을 극대화하려는 소비 방식이 고착화되었음을 보여줍니다. 대중적인 소형차나 중저가 시장은 경기 둔화의 직격탄을 맞아 위축되는 반면, 억 대를 호가하는 플래그십 시장은 홀로 호황을 누리는 현상은 자산과 소득 분위별 소비 행태가 완전히 분리되어 가고 있음을 증명하는 씁쓸하면서도 뚜렷한 시장의 신호입니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저 서울 강남구 삼성동에 위치한 코엑스는 무엇보다 뛰어난 접근성이 가장 큰 장점입니다. 지하철 2호선과 9호선이 직접 연결되어 있어 대중교통을 이용해 방문하기가 매우 수월하며, 복합쇼핑몰, 특급 호텔, 다양한 식당가 등 주변 인프라가 훌륭하게 갖춰져 있습니다. 이 때문에 전시 관람 전후로 시간을 보내거나 비즈니스 미팅을 진행하기에 최적의 환경을 제공하며 소비재나 IT 관련 박람회에 아주 적합합니다. 하지만 도심 한가운데 있다 보니 상습적인 주변 교통 체증을 감수해야 하고, 주차 요금이 비싸며 주차 공간 자체도 여유로운 편은 아닙니다. 또한 전시장 면적에 한계가 있어 중장비나 대형 구조물이 들어가는 초대형 산업 전시회를 열기에는 물리적인 제약이 따릅니다.​반면 경기도 고양시 일산에 위치한 킨텍스는 국내 최대 규모의 전시장이라는 점이 가장 큰 경쟁력입니다. 코엑스에서는 소화하기 힘든 대형 모터쇼나 중장비 박람회, 대규모 국제 컨벤션 등을 무리 없이 개최할 수 있을 정도로 넓은 면적과 높은 층고, 튼튼한 바닥 하중을 자랑합니다. 주차 공간 역시 매우 넓고 쾌적해서 차량을 이용해 다량의 물품을 싣고 오는 참가 업체나 관람객들의 편의성이 매우 높습니다. 다만 서울이나 타 지방에서 대중교통을 이용해 찾아가기에는 환승을 여러 번 거쳐야 하는 등 접근성이 상대적으로 떨어진다는 아쉬움이 있습니다. 행사장 바로 주변에 코엑스만큼 밀집된 상업 시설이 부족해 행사가 끝난 후의 식사나 연계 활동에도 다소 제한이 있습니다. 결론적으로 행사의 타겟층이 일반 대중이고 도심의 접근성이 중요하다면 코엑스에서 진행하는 것이 유리하고, 압도적인 물리적 공간과 쾌적한 주차 환경이 필수적인 대형 행사라면 킨텍스가 현실적인 선택이 됩니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문자께서 말씀하신 것처럼 기흥구의 토지거래허가구역은 2027년 12월 31일까지로 명확한 기한이 정해져 지정된 것이 맞습니다. 하지만 투기과열지구와 조정대상지역은 토지거래허가구역과 달리 사전에 정해진 만료일이나 자동 해제 기한이 존재하지 않습니다.​이 두 규제지역은 국토교통부가 주택가격 상승률, 청약경쟁률, 거래량 등 전반적인 부동산 시장 상황을 지켜보다가 규제를 유지할 필요가 없다고 판단될 때 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 해제 여부를 결정하게 됩니다. 따라서 향후 집값이 안정화되고 투기 우려가 해소되어 정부가 공식적으로 해제를 발표하기 전까지는 별도의 기한 없이 계속 유지된다고 보시면 됩니다.따라서 부동산 시장의 과열이 조율되지 않는 이상 이상태 그대로 쭉 가게될 가능성이 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저 근저당권이 있음에 대해 부동산의 위험도를 따지는 부분입니다. 등기부등본에 근저당권이 설정되어 있다는 것은 집주인이 해당 부동산을 담보로 금융기관 등에서 대출을 받았다는 의미입니다. 근저당권이 존재한다고 해서 무조건 위험한 부동산인 것은 아니며, 주택의 실제 시세와 근저당권의 채권최고액, 그리고 본인의 전세 보증금을 합산하여 종합적으로 위험도를 판단해야 합니다. 일반적으로 아파트는 70퍼센트, 빌라나 다세대주택은 60퍼센트 이하로 근저당권 채권최고액과 보증금의 합이 실제 매매 시세 대비 낮게 유지되어야 비교적 깡통전세의 위험에서 안전하다고 평가합니다.등기부등본 을구에 표기되는 채권최고액은 실제 대출 원금이 아니라, 대출 원금에 향후 발생할 수 있는 연체 이자 등을 가산하여 금융기관이 담보로서 최대로 우선변제받을 수 있는 금액을 뜻합니다. 통상적으로 제1금융권은 대출 원금의 110퍼센트에서 120퍼센트, 제2금융권은 120퍼센트에서 130퍼센트 수준으로 설정합니다. 계약을 앞두고 위험성을 계산할 때는 집주인이 대출 원금을 일부 상환했다 하더라도, 감액등기를 하지 않는 이상 등기부등본상의 채권최고액 전액을 부채로 간주하고 보증금 회수 가능성을 따져봐야 합니다.다음으로는 경매 진행시 근저당권의 영향에 대한 내용입니다. 해당 부동산이 경매로 넘어갈 경우, 근저당권의 설정 일자와 세입자의 전입신고 및 확정일자 중 어느 것이 빠른지에 따라 배당 순위가 결정됩니다. 근저당권 설정일이 세입자의 대항력 발생일보다 빠르다면 은행이 선순위 채권자가 되어 낙찰 대금에서 먼저 배당을 받습니다. 통상 경매 낙찰가는 일반 매매 시세보다 낮게 형성되므로, 선순위 채권자인 은행이 배당을 받은 후 남은 금액이 부족하면 세입자는 보증금의 일부나 전부를 잃게 됩니다. 매매 계약 시에도 잔금일 전까지 근저당권을 말소하지 않으면 매수인이 해당 부채를 떠안거나 최악의 경우 경매로 소유권을 잃을 위험이 존재합니다.그래서 근저당권이 있는 부동산을 계약할 때는 잔금 지급 시점에 임차인의 보증금이나 매수인의 매매 대금으로 기존 대출금을 전액 상환하고 근저당권을 말소한다는 특약 사항을 계약서에 반드시 명시해야 합니다. 잔금을 치르는 당일에는 집주인과 동행하거나 법무사를 통해 해당 은행 대출금이 실제로 완납되었는지 확인하고 근저당권 말소 등기 신청이 접수되는 것까지 점검해야 합니다. 아울러 계약 전에는 집주인에게 국세 및 지방세 완납 증명서를 요구하여, 등기부등본에 기재되지 않은 미납 세금이 경매 배당에서 선순위로 빠져나갈 위험이 없는지 함께 확인하는 절차가 필수적입니다.위 내용을 참조하시어 , 근저당 있는 물건에 대해 검토하실때 확인해 보시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.보통은 해당 평수에 맞는 에어컨이라면 시원해져야 하는 것이 정상인데, 보통은 에어컨이 오래되거나 고장이 나서 시원한 바람이 공급되지 않는 것입니다. 이러한 경우는 에어컨 냉매 가스 부족, 실외기 고장, 내부 부품 결함 등 기기 자체의 문제일 가능성이 높습니다.임차인은 우선 에어컨 필터 상태를 확인해보고, 단순 오염 문제가 아니라면 즉시 임대인에게 고장 사실을 알리고 수리를 요구해야 합니다. 민법 제623조에 따라 임대인은 목적물을 정상적으로 사용할 수 있는 상태로 유지해 주어야 할 법적 의무가 있으므로, 원룸 계약 시 기본 옵션으로 제공된 에어컨의 기계적 결함은 임대인이 비용을 들여 수리해 주어야 합니다.다만, 에어컨이 고장났다는 이유만으로 임차인이 일방적으로 월세납부를 중단해서는 안됩니다. 월세를 납부하지 않으면 임차인의 차임 연체로 간주되어 오히려 임대인이 계약 해지를 통보할 수 있는 귀책 사유가 발생하게 됩니다. 따라서 월세는 기존대로 납부하면서 임대인에게 신속한 수리를 지속적으로 촉구하는 것이 올바른 절차입니다.만약에 임대인이 수리 요구를 무시하거나 지연하여 계속 스트레스를 발생시킬 경우에는 임차인이 직접 수리 후 그 비용을 임대인에게 요구하는 필요비 상환청구권을 행사할 수 있습니다. 또한 에어컨 고장으로 인해 폭염 속에서 주거 공간을 제대로 사용하지 못한 기간에 대해서는 임대인에게 월세 감액을 요구할 수 있으며, 고장 방치가 심각하여 계약 목적을 달성할 수 없을 정도라면 임대인의 수선 의무 불이행을 이유로 계약 해지 및 보증금 반환을 요구하는 절차를 밟으셔야 합니다.해결책은 다소 복잡하게 느껴지실 수 있지만, 무엇보다도 폭염속에서 인간답게 거주할 수 있어야 하기 때문에 집주인이 적극적으로 대응하지 않는다면, 먼저 수선을 하시고 비용청구를 하는 쪽이 더 빠르게 생활을 원상복구할 수 있는 길이 될 것 같습니다.위 내용을 참조하시어 더 더워지기 전에 조치를 하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.계약기간 도래 전에 중도퇴실하는 경우, 계약 해지 조건으로 새 세입자 중개 수수료 중 임대인 부분을 이전 세입자가 부담하고는 합니다. 그러나 이전 세입자이신 질문자님의 조건으로 계산했을때는 40만원은 너무 과도합니다. 월세 40만 원에 100을 곱한 4천만 원에 보증금 300만 원을 더한 4천300만 원이 최초 거래 산출 금액이 됩니다. 이 금액이 5천만 원 미만이므로 관련 법령에 따라 월세에 100이 아닌 70을 곱하여 재계산해야 합니다. 월세 40만 원에 70을 곱한 2천800만 원과 보증금 300만 원을 더하면 최종 환산 거래 금액은 3천100만 원이 됩니다. 주택 임대차 거래 금액이 5천만 원 미만일 때의 법정 최고 상한 요율은 0.5퍼센트입니다. 3천100만 원에 0.5퍼센트를 곱하면 산출되는 법정 최고 중개수수료는 15만 5천 원입니다. 여기에 해당 부동산이 부가가치세 10퍼센트를 청구할 수 있는 일반과세자라고 가정하더라도 청구 가능한 최대 금액은 17만 500원에 불과합니다.질문 처음 부분에 방을 빨리 빼기 위해서 중개수수료를 좀더 부담해달라고 했음에도 불구하고 현재 두배가 넘는 금액을 청구한 것입니다. 이런 것은 공인중개사법상 법정한도를 초과한 것이므로 법적으로 금지되어 있습니다. 따라서 질문자께서는 초과된 수수료를 지급할 법적 의무가 없으며, 계산된 법정 최대 한도액까지만 입금하시면 됩니다. 부동산 측에 법정 수수료율을 근거로 금액 정정을 요구하시기 바라며, 그럼에도 불구하고 초과 금액을 계속 요구할 경우 관할 구청의 부동산 관련 부서에 신고하실 수 있습니다.부디 잘 협의하시어 원만한 계약해지 하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.KB시세나 한국부동산원 시세가 없는 빌라의 경우, 디딤돌 대출의 주택 가격 평가는 공시가격의 140%를 기준으로 삼는 것이 원칙입니다. 현재 공시지가가 1억 3천만 원이므로 대출 심사 시 인정되는 주택 평가는 약 1억 8천200만 원이 됩니다. 생애최초 주택구입자의 디딤돌 대출 한도는 주택 평가액의 최대 80%까지 가능하므로, 1억 8천200만 원의 80%인 약 1억 4천560만 원이 이론적인 최대 대출 예상 금액이 됩니다. 다만 빌라 매매가인 2억 5천만 원에서 보유 현금 9천만 원을 제외하면 필요한 자금은 1억 6천만 원이기 때문에, 공시지가 기준 대출액만으로는 약 1천440만 원의 자금이 부족하게 됩니다. 만약 감정평가를 따로 진행하여 빌라 가치가 매매가에 가깝게 높게 나온다면 대출 한도가 늘어날 수 있지만, 공시지가 기준으로는 예산이 부족할 수 있다는 점을 먼저 고려하셔야 합니다.대출 확인 절차에 대해서는 계약 전에 은행을 방문하여 가심사를 받는 것과 계약 후 본심사를 진행하는 것 모두 맞는 측면이 있습니다. 대출의 정확한 승인과 최종 액수는 실제로 매매계약서를 작성하고 확정일자를 받아 정식 신청을 해야만 알 수 있는 것이 사실입니다. 계약서 없이는 정식 대출 심사 시스템을 돌릴 수 없기 때문입니다. 하지만 그렇다고 해서 무작정 계약부터 하는 것은 위험하며, 계약 전에 반드시 은행에 방문하여 가심사 혹은 사전 상담을 받아야 합니다.계약 전 은행 방문 시에는 매입하려는 빌라의 등기부등본, 건축물대장, 공시가격 출력물과 질문자님의 소득 증빙 서류를 지참하셔야 합니다. 은행 창구 직원은 이 서류들을 바탕으로 해당 빌라가 디딤돌 대출 대상 주택에 부합하는지, 질문자님의 소득과 신용도로 대출 한도가 얼마나 나오는지를 시뮬레이션하여 가심사 형태로 안내해 줍니다. 특히 시세가 없는 빌라는 은행 협약 감정평가 업체를 통해 탁상감정(서류상 가치 평가)을 미리 진행하여 대출 가능 금액을 유추해 주기도 하므로 계약 전 필수적인 단계입니다.따라서 가장 안전한 순서는 먼저 은행 여러 곳을 방문하여 서류를 보여주고 디딤돌 대출 가심사 및 탁상감정을 받아 대출 가능 여부와 예상 금액을 확인하는 것입니다. 그 후 대출 가능성이 높다고 판단되면 매매 계약을 진행하되, 계약서 특약 사항에 '정부 지원 디딤돌 대출이 매수인의 귀책 사유 없이 부결되거나 원하는 한도만큼 나오지 않을 경우 본 계약은 무효로 하고 계약금은 조건 없이 전액 반환한다'라는 문구를 반드시 넣어야 계약금을 지킬 수 있습니다. 계약 체결 이후에 그 계약서를 들고 은행에 가서 정식 대출 신청을 완료하는 것이 정석적인 절차입니다.이 점 참조하시어 성공적인 대출 되실 수 있도록 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.문제가 좀 있습니다. 결과적으로만 놓고 보면 해당 오피스텔은 계약을 피하시라고 말씀드리고 싶습니다.그 이유는 이렇습니다. 시세 6억원에 근저당 5억원과 임대차 보증금 1억원을 합산하면 총 부채가 6억원이 되어 주택 가치와 부채 규모가 동일하기 때문에 위험도가 상당히 높은 물건입니다. 게다가 오피스텔이 경매에 넘어갈 경우 낙찰가율은 시세의 70퍼센트에서 80퍼센트 수준으로 형성되므로, 낙찰 대금만으로는 기존의 선순위 근저당 5억원조차 모두 변제하기 어렵습니다.말슴하신 내용중에 최우선변제금은 현재 시점이 아니라 해당 주택에 근저당이 설정된 날짜의 주택임대차 보호법 기준입니다. 따라서 과거 근저당 설정일에 따라 소액임차인 적용 기준과 최우선변제금이 질문자께서 파악하신 1억 4천800만원 및 4천800만원보다 적을 수 있습니다. 만약 기준을 충족하여 4천800만원을 배당받는다 하더라도, 나머지 보증금 5천200만원은 선순위 채권자인 은행에 밀려 사실상 회수하기 불가능합니다.법인물건이라는 것도 좀 위험해 보이는 요소중에 하나입니다. 법인의 미납 세금이나 소속 직원의 3개월치 체불 임금 및 3년치 퇴직금은 주택임대차보호법상의 확정일자나 은행의 근저당보다 우선하여 경매 대금에서 배당됩니다. 이러한 법인의 숨은 부채는 계약 전 완벽하게 파악하기 어려워 경매 시 배당금이 더 줄어들 위험이 있습니다.마지막으로는 근저당 금액이 주택 시세 대비 너무 높아서 전세보증금 반환보증보험이 가입이 거의 불가능할 것으로 보인다는 점도 그 이유입니다. 지금 상태에서 보수적으로 생각해 보면 보증금의 반 이상을 잃을 위험이 있습니다. 그래서, 다시한번 말씀드리지만, 다른 물건을 찾아보시는 것을 강하게 추천 드립니다.감사합니다.