답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공시가격 현실화란 정부가 산정하는 부동산 공시가격을 실제 시장가격에 가깝게 조정하는 정책을 말합니다. 여기서 현실화율은 시세 대비 공시가격이 차지하는 비율입니다. 예를 들어 시세가 10억 원인 아파트의 공시가격이 6억 9천만 원이라면 현실화율은 69%입니다. 이를 80%로 높이면 공시가격은 8억 원이 됩니다. 집값이 그대로여도 공시가격이 1억 1천만 원 올라가는 것이므로 세금이나 각종 부담금에도 영향을 줄 수 있습니다.공시가격이 상승하면 일반적으로 재산세와 종합부동산세 부담이 증가할 가능성이 있습니다. 다만 공시가격이 20% 올랐다고 세금도 똑같이 20% 증가하는 것은 아닙니다. 실제 세금은 공정시장가액비율과 세율, 공제금액, 세부담 상한 등에 따라 달라지기 때문입니다. 특히 2026년 기준 1세대 1주택자의 재산세 공정시장가액비율은 공시가격에 따라 43~45%를 적용하고 있어 세금 증가폭이 일부 완화됩니다. 따라서 정확한 세금 증가액은 주택가격과 보유 주택 수 등을 따져봐야 합니다.건강보험료와 기초연금에도 영향을 미칠 수 있습니다. 지역가입자의 건강보험료는 소득뿐 아니라 재산도 반영하므로 공시가격이 상승하면 보험료가 오를 가능성이 있습니다. 직장가입자는 원칙적으로 재산에 따라 보험료를 부과하지 않지만, 피부양자 자격 판단에는 영향을 줄 수 있습니다. 기초연금 역시 보유 부동산이 재산의 소득환산액에 반영되기 때문에 공시가격 상승으로 소득인정액이 높아지면 연금액이 줄거나 수급 대상에서 제외될 가능성도 있습니다. 물론 각종 공제와 선정기준에 따라 실제 영향은 달라집니다.정책은 여러 차례 변경되었습니다. 2020년 정부는 공시가격을 시세의 90% 수준까지 단계적으로 높이는 현실화 계획을 발표했지만, 세금 부담 증가 등의 문제로 2023년부터 현실화율을 2020년 수준으로 낮추어 유지했습니다. 이후 정책 방향이 다시 조정되면서 2026년 공동주택 공시가격에도 전년과 동일한 69%의 현실화율이 적용되었습니다. 다만 시세가 변하면 공시가격도 달라지므로 현실화율 동결이 곧 공시가격 동결을 의미하지는 않습니다. 현재는 장기적인 현실화 목표의 기본 틀을 유지하되 부동산 간 공시가격의 형평성을 먼저 개선하는 방향으로 정책을 추진하고 있습니다. 결국 공시가격 현실화는 단순히 세금만의 문제가 아니라 건강보험료와 복지 혜택까지 연결되는 만큼 신중한 접근이 필요한 정책이라고 생각합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.타인에게 공개되지 않은 정보를 활용하는 행위는 그것의 목적 비록 선하더라도 현대 사회에서는 지양하여야 하는 일입니다. 참조바랍니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.서울에서 10억 원 이하로 지하층이 있고 지상 2~3층 이상인 건물 전체를 소유하고 싶다면, 충분히 찾아볼 만한 지역은 있습니다. 다만 신축이나 역세권보다는 오래된 단독주택이나 다가구주택을 중심으로 알아보셔야 합니다. 개인적으로는 금천구 시흥동, 도봉구 방학동, 강북구 수유동, 구로구 개봉동을 우선 추천합니다. 특히 금천구와 도봉구는 서울에서도 상대적으로 오래된 저층 주택이 많이 남아 있어 예산에 맞는 건물을 찾을 가능성이 있는 지역입니다.조금 더 범위를 넓힌다면 중랑구 면목동이나 은평구 신사동도 살펴보시면 좋겠습니다. 실제 최근 단독/다가구주택 거래가격을 보면 강북구와 도봉구, 구로구는 평균 거래금액이 7억 원 안팎으로 나타나고 있어 10억 원이라는 예산이 아주 비현실적인 수준은 아닙니다. 물론 지하층을 포함한 3층 건물인지, 대지면적이 얼마나 되는지에 따라 가격 차이는 상당합니다. 복층 구조를 원하신다면 기존 건물을 매입해서 내부를 연결하는 방법도 있지만, 구조적인 안전성과 적법한 공사 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다.다만 아무리 낡은 건물이라도 저렴하다는 이유만으로 매입하는 것은 주의하셔야 합니다. 특히 오래된 건물은 지하층 누수, 배관 노후화, 불법 증축, 건축물대장상 위반사항 등을 반드시 확인해야 합니다. 기존 세입자의 보증금과 명도 문제도 중요합니다. 저라면 금천구 시흥동과 도봉구 방학동부터 부동산을 돌아보겠습니다. 건물 외관이 낡았더라도 토지와 건물 전체를 정상적으로 소유할 수 있고 구조적으로 문제가 없다면, 서울에서 10억 원 이하의 오래된 통건물을 찾는 것도 충분히 도전해 볼 만하다고 생각합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전주시를 떠나는 젊은 층을 보면 안타깝지만, 한편으로는 충분히 이해가 됩니다. 결국 청년들이 고향을 떠나는 가장 큰 이유는 일자리와 경제적인 문제라고 생각합니다. 전주가 문화와 관광 측면에서는 매력적인 도시이지만, 수도권이나 다른 대도시에 비해 양질의 일자리와 높은 급여를 기대할 수 있는 기회가 부족한 것도 현실입니다. 고향에 남고 싶은 마음이 있더라도 자신의 미래를 생각하면 다른 지역으로 떠나는 선택을 할 수밖에 없는 것이죠.주변 지자체에서는 청년 정착 지원금이나 주거비 지원 등 다양한 혜택을 제공하는데, 전주시는 상대적으로 부족하다고 느껴질 수 있습니다. 물론 지자체마다 재정 여건이 다르고 전주시도 나름의 청년 지원 정책을 운영하고 있지만, 시민들이 체감할 수 있는 실질적인 혜택이 부족하다면 정책의 효과도 제한적일 수밖에 없습니다. 특히 청년 인구가 계속 빠져나가는 상황이라면 기존 정책의 실효성을 다시 점검할 필요가 있다고 봅니다.개인적으로는 단순히 지원금을 늘리는 것보다 청년들이 전주에서 안정적으로 먹고살 수 있는 환경을 만드는 것이 가장 중요하다고 생각합니다. 기업 유치와 일자리 창출, 주거 부담 완화 등이 함께 이루어져야겠죠. 젊은 사람들이 고향을 떠나는 것을 개인의 선택으로만 볼 것이 아니라, 지역이 그들에게 충분한 기회를 제공하고 있는지 고민해야 할 시점이라고 봅니다. 청년들이 떠나는 도시보다 떠났던 청년들이 다시 돌아오고 싶어 하는 도시가 되었으면 좋겠습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 허위매물이 많은 가장 큰 이유는 결국 손님을 유인하기 위해서입니다. 실제 시세보다 저렴하고 조건이 좋은 매물을 올려놓으면 문의가 많이 들어오기 때문이죠. 막상 연락하면 방금 계약됐다고 하거나, 현장에 가보면 다른 매물을 보여주는 경우도 있습니다. 물론 이미 거래된 매물이 제때 삭제되지 않아 허위매물처럼 보이는 경우도 있지만, 처음부터 손님을 끌어들이려는 목적으로 올리는 미끼매물도 분명히 존재합니다.문제는 이런 행동 때문에 정직하게 영업하는 공인중개사들까지 피해를 본다는 점입니다. 집을 구하는 사람 입장에서는 시간과 교통비를 낭비하는 것도 문제지만, 반복해서 속다 보면 중개업소 자체를 믿기 어려워지죠. 허위매물은 법적으로 금지되어 있고 과태료 등 제재 대상이 될 수 있지만, 여전히 이런 광고가 반복된다는 점은 참 아쉽습니다. 특히 사회초년생이나 처음 독립하는 사람들은 시세를 잘 모르기 때문에 더욱 쉽게 당할 수 있습니다.개인적으로는 온라인에서 매물을 찾더라도 방문하기 전에 실제 거래 가능한 매물인지, 광고에 나온 가격과 조건이 정확한지 다시 확인하는 것이 좋다고 생각합니다. 주변 시세보다 지나치게 저렴한 매물은 일단 의심해 보는 것도 필요하고요. 방문했는데 계속 다른 집만 권유한다면 미련 없이 다른 중개업소를 찾는 편이 낫습니다. 명백한 허위매물은 광고 화면과 상담 내용을 증거로 남겨 신고하는 것도 방법입니다. 집 하나 구하는 것도 상당한 시간과 에너지가 드는 일인데, 이런 허위매물 때문에 불필요한 고생까지 해야 한다는 게 참 씁쓸하네요.조금더 성숙한 부동산 문화가 정착되어 다들 편하게 집을 보실 수 있다면 좋겠다는 바램입니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.엽기떡볶이 오리지널 맛을 추천드립니다.그리고 모자른 단백질 섭취를 위해, 엽기 닭볶음탕을 람께 주문하여 드시기를 바랍니다. 맵고 맛있습니다.꼭 새로 한 밥 한그릇을 함께 드세요. 최고입니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 돈이 풀리므로 상승에 큰 영향을 미칩니다.당장, 서울 집값 상승 및 동탄 상승세를 받쳐주는 게 그들입니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 어머니 명의로 빌라가 2채 있고 같은 세대에 거주하고 계신다면, 본인 명의의 주택이 없더라도 취득세를 계산할 때는 어머니의 주택 수까지 합산될 수 있습니다. 이 상태에서 빌라를 한 채 더 구입하면 세대 기준으로 3주택이 되어 취득세 중과 대상이 될 가능성이 있습니다. 일반적인 1주택 취득세율은 1~3%이지만, 3주택에 해당하면 비조정대상지역은 8%, 조정대상지역은 12%까지 적용될 수 있으니 주의하셔야 합니다. 다만 어머니의 빌라가 공시가격 등 일정 요건을 충족하는 저가주택이라면 주택 수에서 제외되는 경우도 있어 무조건 중과세가 적용되는 것은 아닙니다.그렇다고 반드시 집을 구입하기 전에 친구 집으로 세대분리를 해놓아야 하는 것은 아닙니다. 현행 지방세법 시행령에는 별도 세대를 구성할 수 있는 사람이 주택을 취득한 날부터 60일 이내에 해당 주택으로 주소지를 이전하여 세대를 분리하면 각각 별도 세대로 인정하는 규정이 있습니다. 따라서 만 30세 이상이거나 혼인한 경우 등 독립세대 구성 요건을 충족한다면, 어머니와 함께 거주하다가 본인 명의로 집을 구입하고 정해진 기간 안에 전입하여 1주택자로 취득세를 적용받을 수 있는 길이 있습니다. 또한 어머니가 만 65세 이상이라면 동거봉양에 따른 별도 세대 인정 여부도 검토할 수 있습니다. 반면 만 30세 미만의 미혼자라면 일정한 소득과 독립생계 요건까지 따져봐야 합니다.개인적으로는 친구 집에 주소만 옮겨놓는 편법은 추천하지 않습니다. 실제 거주하지 않으면서 주민등록만 이전하는 것은 위장전입으로 문제가 될 수 있고, 세금 문제까지 복잡해질 수 있기 때문입니다. 어차피 새로운 집을 구입해서 직접 거주하실 계획이라면 굳이 그런 위험을 감수할 필요가 없습니다. 본인의 나이와 혼인 여부, 어머니 소유 빌라의 공시가격, 구입하려는 주택의 소재지를 먼저 확인하시고, 관할 구청 세무과에 취득 후 60일 이내 세대분리 규정의 적용 여부를 확인해 보시기 바랍니다. 법에서 인정하는 방법으로도 충분히 취득세 중과를 피할 가능성이 있으니, 편법보다는 정상적인 세대분리 절차를 통해 진행하시는 것이 가장 안전합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.솔직히 말씀드리면, 공인중개사 시험을 처음 준비하는 직장인이 하루 3시간씩 공부해서 7개월 만에 동차 합격을 한다는 것은 현실적으로 거의 불가능에 가깝다고 생각합니다. 공인중개사 시험이 생각보다 공부해야 할 범위가 상당히 넓고, 단순히 인강을 듣는 것만으로 합격할 수 있는 시험도 아닙니다. 특히 민법과 부동산공법은 처음 접하는 사람에게 상당히 어려운 과목입니다. 하루 3시간씩 7개월을 빠짐없이 공부하더라도 총 공부 시간이 약 630시간 정도인데, 야근이나 개인 일정까지 고려하면 실제 확보할 수 있는 시간은 더 줄어들 겁니다. 이 정도 공부 시간으로 1차와 2차의 방대한 내용을 모두 이해하고 기출문제까지 충분히 반복하기는 상당히 어렵습니다.개인적으로는 무리하게 동차 합격을 목표로 하기보다 2년에 걸쳐 1차와 2차를 나누어 준비하는 방법을 추천합니다. 첫해에는 부동산학개론과 민법에 집중하는 것이 좋겠습니다. 특히 부담스럽다고 말씀하신 민법은 처음부터 암기에 매달리기보다는 기본 개념과 법률관계를 이해하는 데 시간을 충분히 투자해야 합니다. 인강으로 기본이론을 익히고 기출문제를 반복하면서 문제 유형에 익숙해지는 것이 중요합니다. 첫해에 1차를 확실하게 합격하고, 다음 해에 2차 과목인 공인중개사법령 및 중개실무, 부동산공법, 부동산공시법 및 세법을 준비하는 편이 훨씬 안정적인 전략입니다. 다만 1차 합격에 따른 다음 회차 시험 면제는 정해진 기간에만 적용되므로 이 점도 고려해야 합니다.물론 짧은 기간에 동차 합격하는 분들도 있습니다. 하지만 그런 일부 사례만 보고 누구나 할 수 있다고 생각해서는 안 됩니다. 직장인은 공부에만 집중할 수 있는 수험생과 달리 업무와 체력적인 부담까지 감당해야 합니다. 처음부터 무리한 계획을 세우면 오히려 진도를 따라가지 못해 중도에 포기할 가능성도 커집니다. 공인중개사 시험은 결코 만만하게 볼 시험이 아닙니다. 7개월 만에 동차 합격을 노리다가 1차까지 놓치는 것보다는, 첫해 1차 합격을 확실하게 확보하고 다음 해 2차에 도전하는 것이 훨씬 현실적이고 합리적인 선택이라고 생각합니다.이런 점을 준비에 참고 부탁드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 부동산 시장은 본격적인 하락장에 진입했다기보다는 상승 흐름이 이어지는 가운데 지역별로 차별화가 심해지는 시점이라고 생각합니다. 실제로 2026년 10월 초 기준 서울 아파트 가격은 여전히 상승세를 유지하고 있지만, 강남과 서초 등 일부 고가 주택 밀집 지역에서는 가격 조정이 나타나고 있습니다. 반면 서울의 상대적으로 가격이 낮은 지역이나 경기 일부 지역은 상승세가 이어지고 있습니다. 따라서 지금 시장을 단순히 상승장이나 하락장으로 구분하기보다는 기존 상승 흐름 속에서 지역별로 조정과 상승이 동시에 나타나는 시기라고 보는 것이 적절할 것 같습니다.앞으로의 방향을 결정할 변수도 상당히 많습니다. 대출 규제와 금리 수준은 주택 구매 수요를 억제하는 요인이지만, 서울과 수도권 주요 지역의 공급 부족 우려와 꾸준한 실거주 수요는 가격을 지지하는 요인으로 작용하고 있습니다. 특히 과거처럼 전국의 부동산 가격이 비슷한 방향으로 움직이기보다는 입지와 공급 물량, 지역 경제 상황에 따라 서로 다른 흐름을 보일 가능성이 높다고 생각합니다. 따라서 일부 지역에서 가격이 하락한다고 해서 전체 부동산 시장이 하락장에 진입했다고 판단하기는 어렵습니다.개인적으로는 현재 시장이 하락장과 재상승장의 경계라기보다는 상승세가 얼마나 더 지속될 수 있는지를 시험받는 구간에 가깝다고 생각합니다. 물론 지금이 상승장의 후반부인지, 잠시 숨을 고른 뒤 다시 상승하는 중간 단계인지는 시간이 지나야 알 수 있을 것입니다. 앞으로는 단순한 호가 상승보다는 실제 거래량이 뒷받침되는지, 매물이 얼마나 쌓이는지, 대출 여건과 전세가격이 어떻게 변하는지를 살펴보는 것이 중요합니다. 결국 부동산 시장 전체의 흐름도 중요하지만, 앞으로는 어느 지역의 어떤 아파트를 보유하고 있느냐에 따라 체감하는 시장 상황이 상당히 달라질 것으로 생각합니다.따라서 이런 점을 참조하셔서 부동산에 투자하실지 아닐지를 결정해 주시면 감사하겠습니다.