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부동산 너무 저렴한 매물은 가짜일까요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.허위 매물일 가능성도 있지만, 실제로 해당 집이 있을 가능성도 배제할 수는 없습니다.하지만, 다른 조건에서 하자가 있을 수 있으니, 구매 전에 꼼꼼히 살펴 보시기 바랍니다.반드시 살펴야 하는 것은 , 해당 주택을 구매했을 때 인수해야 하는 것들(전세, 월세보증금)그리고 등기부상의 다른 권리가 있어 이것을 인수해야 하는지를 확인해 보는 것입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.12.26
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사회초년생 주택담보대출 규제 관련해서 질문드립니다 ㅠㅠ
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.말씀하신 내용대로 하는 것이 맞습니다만, 사실은 계약서를 작성하기 전에 몇군데 금융기관에 미리 상담을 진행 후 대출 여부를 확인하여 진행하는 것이 안전합니다. 계약서를 작성하고 그것을 가지고 은행을 찾으시면, 생각한 것보다 금액이 적게 나오는 상황에 대응을 할 수가 없습니다. 따라서 계약서 작성 전, 주택의 주소(동호수 포함), 본인의 급여 및 신용도를 토대로 먼저 상담을 받아 볼 수가 있습니다. 이러한 결과를 토대로 내가 구입할 수 있는 수준의 주택인지 아닌지를 먼저 확인하시는 것이 현명합니다.그렇지 않으면 결국 계약금을 날려서라도 계약을 취소해야 하는 상황이 올 수 있기 때문입니다. 1. 질문자 본인의 한도가 3억원이라는 것은 최대치로 보았을 경우이며, 은행의 개개별 심사기준, 혹은 구입하려고 하는 주택의 가치에 따라 최종 대출금액이 달라질 수 있습니다. 그래서 제가 말씀드린 것처럼 미리 알아보시고 계약을 하러 가는 것이 좋습니다. 2. 말씀드린 바와 같이 대출한도 리스크를 모른 채로 예상해서 계약서를 작성하는 것이 아닙니다. 미리 확인하고, 가능하다는 (혹은 가능할 것 같은 범위 내에서) 범위 내에서 구매계약을 진행하시는 게 안전합니다. 계약서는 법적 문서이기 때문에 한번 작성하고나면, 그것을 무효로 하기가 불가능합니다. 계약해지나 해제를 하고자 하면, 그에 상응하는 대가를 치뤄야 하는데, 원하시는 대출액이 3억이라면 최소 4-5억원대의 집인 걸로 보여집니다. 이런 경우 계약금만 중형차 한대 값인데, 미리 은행을 가지 않고 계약부터 진행했다가 대출 예상액과 실 대출액의 차이가 너무 커서 계약을 해지 하는 경우는 매수자의 전적인 책임이므로 계약금 몰수 대상입니다. 잘 생각하셔서 미리 확인하시고 계약하시기 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.12.26
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부동산 매입시기는 언제가 좋을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 구매 시점에 대해 확인이 필요하시군요.사실상 부동산에 최적의 시점이란 것은 각 상황마다 부동산의 종류마다 달라질 수가 있습니다.하지만 단편적으로나마 말씀을 드리자면, 상가는 지금도, 1년 후에도 구매 하시는 것은 추천 드리지 않습니다. 상가는 현재 어느상권이 망가질지 예측이 어려우며, 살아남을 것 같은 상권도 무너지는 경우가 많이 있기 때문입니다.만약에 구매하고자하는 부동산이 주택(실거주) 이라면 1년안에 구매하셔도 문제는 없습니다. 현재 공급이 늘어나기 전까지는 아마도 아파트 가격은 계속 오를 것으로 보이기 때문입니다. 그러나 정부에서 공급 예정인 주택들은 짧으면 5년 정도 걸리기 때문에 그 이전에는 계속 주택가격은 상승할 것으로 생각됩니다.(수도권 일부 및 서울 한정)도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.12.26
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아파트 실거래가신고 30일 이내 기준이 궁금해요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.가장 안전한 방법은 '돈(가계약금 포함)이 처음 오간 날' 혹은 '계약 내용에 합의한 날' 중 빠른 날을 기준으로 삼아 30일 이내에 신고하는 것입니다.이전에는 계약일로부터 30일을 기산하여 생각하였지만, 최근 사례에 의하면, 계약내용, 동,호수 이후 잔금일정 등을 상세하게 협의하는 경우 가계약금이 오간날을 계약의 시작이라고 보는 경향이 있습니다. 따라서 본 건의 경우 1월 24일까지 신고를 하셔야 합니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.12.24
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최초 주택구입시 원룸을 구입해도 괜찮을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.원룸을 구매하신다는 것은 다세대 주택의 한 세대를 매입하시겠다는 것으로 해석됩니다. 오피스텔이 아니지요?사실상 다세대 주택의 원룸은 오피스텔보다도 투자가치가 떨어질 수 있습니다.오피스텔처럼 관리단이 정해져 있는 것도 아니고, 생활 편의 시설과 교통 접근성도 조금떨어질 수 있기 때문입니다. 따라서, 원룸을 구매하시기 보다는 전세를 통해 추가적인 월 고정비가 발생하지 않는 쪽으로 선택하심이 어떨까 생각이 됩니다. 원룸의 경우 추후 환금성이 떨어지는 경향이 있기 때문에 질문자님이 추후에 판매 후 더 큰 집으로 이사를 가고자 해도 잘 팔리지 않는 경우가 많을 것입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.12.24
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교회를 팔려고 하는데 건물값 얼마 받을수 있을까요??
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.안타깝지만, 부동산은 해당 건물의 스펙만 가지고는 절대 견적이 나오지를 않습니다. 건물이 얼마나 대단한지보다, 어떤 지역에 어떤 지번에 앉아 있느냐가 더 중요합니다. 그래서 만약 차량 중고차 가격 문의 글이라면 이렇게 적으셔도 되지만, 건물 가격 확인용으로는 전혀 말씀을 드릴 수 있는바가 없습니다. 그래서, 대략적인 동이라도 알려주시면, 그 정보를 토대로 대략적인 금액의 하한-상한선 정도는 알아보실 수 있을거라 생각합니다. 감사합니다 .
경제 / 부동산
25.12.22
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근친생활시설 전세5000(서울)
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.근린생활시설은 상가입니다. 전세보증보험이 가입이 어렵습니다. (불가능)여기서부터 모든 문제가 시작됩니다. 게다가, 구청에서 근생을 주거용으로 사용하고 있는 것을 적발하여 주인에게 이행강제금을 부과하고 원상복구명령을 내리면 주거가 불안정해지기 시작합니다. 전입신고와 확정일자를 받아 주택임대차보호법의 보호를 받을 수는 있으나,근저당권 설정일이 질문자님 보다 빨라 문제가 될 가능성이 많이 있습니다. 지금 근저당이 2억 3400 있어서 서울 기준으로 3,200 까지만 보호받을 수 있을 것 같아요.마지막으로는 건물매매가 6-7억인데 융자와 선순위 보증금이 너무 많습니다. 결론적으로 추천드리지 않습니다. 5,000 만원은 매우 큰 돈입니다. 다른 곳 알아보시면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.12.22
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재개발에 따른 부동산매각에 대해 궁금해요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.명동은 지난 10년 사이 수익률 저하와 관리 업체간의 갈등 등으로 인해 많은 수분양자들이 어려움을 겪은 곳입니다. 먼저 70% 동의라는 것에 의문을 제기하고 싶은데요, 집합건물법상의 재건축은 통상 소유자 및 의결권의 80% 이상의 동의를 받게 되어 있습니다. 시행사가 70%라고 말하는 것은 압박용일 가능성이 높습니다. 다음으로 과연 안팔고 버티면 손해가 발생하느냐에 대해서도 따져 볼 필요가 있습니다. 시행사가 언급한 대로 , 토지조사 가격대로 팔아야 한다는 것은 "매도청구"를 의미합니다. 감정평가액은 보통 시세의 80-90% 수준으로 나오는 것이 보통이나, 명동처럼 지가가 높은 위치의 땅일수록 감정평가액은 높게 나옵니다. 다만, 건물값은 10년의 감가상각을 맞아 거의 0원에 가깝게 나올 수 있습니다 .이런 경우, 시행사가 제시한 금액보다 법원에서 지정한 감평사가 평가한 금액이 더 높은 경우도 있습니다. 그래서 실익을 계산해보셔야 하는 것입니다. 주변 토지의 실거래가와 공시지가를 확인해 보시기 바랍니다. 명동은 워낙 땅값이 비싼 특수지역입니다. 시행사의 제시금액이 현재 명동의 평당지가와 비교했을 때 수준이 어느정도 되는지를 전문 변호사나 감평사와 상담을 하시는 것이 좋겠습니다. 시행사는 사업 기간을 줄여 이익률을 최대화 시키고자하는 집단입니다. 따라서, 이런 부분들을 정확히 평가하지 않고 속도전으로 끝내려고 합니다. 잘 살펴보시고, 손해 보는 일 없으시기 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.12.22
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월세 만기 후 이사 시 추가 월세 일할계산해야하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아무래도 그렇게 하셔야 할 것 같습니다. 집주인은 바로 다음세입자가 잘 구해지지 않을 것이라고 생각하고 일주일이라도 월세를 더 받을 생각으로 이후에 나가라고 한 것 같아요.하지만 아직 속단하기는 이르니, 집주인에게 월세를 일할로 7일치를 더 내야 하는지를 한번 확인하시지요.만약에 그렇게 해야 한다고 하면, 그냥 7일 먼저 나오시는 것도 좋은 방법일 것 같습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.12.20
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중개수수료를 두 부동산에 지급했습니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아마 그 글에 양쪽 다 지급할 필요가 없다는 말씀을 제가 드린 것 같군요.중개사법에 명확히 나와 있는 내용으로서, 중개보수는 계약의 성사 시 지급한다고 되어 있습니다.이런 경우 집을 보여줬든 소개를 해줬든 매물을 보고 점심을 사줬든 간에, 계약서에 이름을 올리지 못한 중개사에게는 중개보수의 지급의무가 없습니다. 이것은 감정에 호소할 일이 아니라 법적으로 그렇게 정리가 된 것이기 때문에 절대 낼 이유가 없습니다. 해당 중개사가 누군지 모르겠지만, 말도 안되는 주장을 계속 하고 계신 것 같은데요.소송을 취하하지 마시길 바라며, 반드시 소송비용, 불법적으로 받아간 중개사 비용, 그리고 그것을 돌려줄때까지의 법정 최고 이자까지 받아 내시길 바랍니다.
경제 / 부동산
25.12.20
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