답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.건설경기는 상당히 좋지 않습니다. 오히려 여러가지 이유 때문에 다 죽어간다고 보셔도 됩니다. 우리나라 건설사들도 주택(아파트)건설에서 물류창고, 공장, 등의 산업기반시설로 많이 옮겨가서 일을 하고 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.몇 가지 더 정확하게 판단해야할 사안이 있기는 하지만, 매도자인 질문자가 매수자로 나타난 아버지 & 아들 & 아들 여친 에대해서 사기인지 의심하고 계시는 상황 같습니다. 매수자 측에서는 아버지 명의로 하고, 집에 아들과 아들여친이 세입자로 들어오고, 그 세입자인 아들여친의 전세대출로 집값을 치르겠다 라는 말로 보입니다. 별로 좋지 않은 구조인 것이, 대출이 나올지 확실하지가 않습니다. 오히려 안나온다고 보여지는 것이 확실합니다. 은행은 이런 특수관계의 전세대출에 대해 상당히 민감하며, 그 전에 계약 자체가 대출용계약으로 판단되어 질문자는 잔금을 못 받게 될 수가 있습니다. 근저당이 있는경우에 가능하냐고 물으셨는데, 이것도 리스크 중의 하나 입니다. 은행은 전세대출 시 물건에 근저당 껴 있으면 대출을 안해줍니다. 상환 조건부 대출일 경우에만 대출이 가능하죠.그래서, 결론입니다.높은 확률로 이런 부분을 매수자도 알고 있을 가능성이 크기 때문에 "전세대출 안나오면 계약금 돌려주고 계약 취소"라는 특약을 넣자고 할 겁니다. 이걸 거부하셔야 합니다. 이걸 들어주면, 다른 매수희망자들을 놓쳐버리는 상황이 발생할 수 있습니다. 그리고 법무사도 질문자 측에서도 고용하시길 추천 드립니다. 계약서를 먼저 쓰자고 하는 것도 전세대출 심사 받을려고 그런 것입니다. 계약금 받고 써주도록 하세요. 물론 계약금은 대출 거절 시 돌려주지 않는다는 조건으로요.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 부산에 1주택 보유상태에서 분양권을 취득하는 경우 일시적 1주택 1분양권 특례를 받을 수가 있습니다. 기존 주택은 언제까지 필아야 하는지 에 대해 아래와 같이 설명드리겠습니다. 분양권을 취득한 날로부터 3년이내에 기존 주택을 팔면 양도세 비과세 혜택이 있습니다. 다만, 기존주택은 2년이상 보유+거주 조건이 완성되어야 합니다. 그런데, 새 아파트 완공까지 3년이 넘게 걸리게 되는 조건이 되면, 새아파트 완공후 3년이내에 전세대원 1년이상 거주 및 새 아파트 완공 후 3년 이내에 기존 주택을 매도하는 것입니다. 기간 내에 못팔면 세금이 얼마나 나오는지 확인해 보겠습니다. 위의 기한 내에 매매가 되지 않으면 1주택자가 되지 않고 다주택자로 세금부과 됩니다. 부산은 조정대상지역이 아니기 때문에 취득세율보다는 양도세 비과세가 되지 않는 부분이 큽니다. 6~45% 사이에서 부과될 수 있으므로 확인이 필요합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우리나라는 수도권(특히 서울) 집중도가 거의 1순위로 높은 국가입니다.이런 상황이다보니, 서울권역 내에는 더이상 아파트를 건설할 수 있는 땅이 없어서(그린벨트 등으로 묶여있음) 공급이 시원치가 않습니다.그래서 재건축을 하면 신축아파트로 탈바꿈하게 되는데 가뜩이나 높은 아파트 가격을 더 올리는 효과가 발생합니다. 결국은 몰리는 수요 + 딸리는 공급이 빚어낸 결과라고 보시면 됩니다.이것을 해소하기위해 철도개발을 더 열심히 하고는 있지만, 오히려 이것이 서울로의 접근성을 높여 지가는 더 오르고 있는 추세입니다.감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 100만원 정도의 토지를 알아보기 위해서는 지가가 저렴한 곳(특히 지방 도심에서 멀리 떨어진 시골 마을) 의 부동산에 문의 하시는 것이 빠릅니다. 딱 집어서 어디라고 말씀드리기 어려우며, 네이버지도를 보실 때 읍내, 시내와 동떨어진 곳의 임야 등이 100만원을 가지고 구매할 수 있는 면적이 어느정도 나올 것입니다. 해당 동네의 부동산에 전화를 하셔서 문의를 하시면, 물건을 보실 수 있으리라 생각됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.주상복합은 건물 아래층에 마트, 병원, 은행, 카페(브랜드) 등이 입점해 있어서 건물 내에서 모든 생활이 가능하다는 것이 장점입니다. 조금 큰 주상복합 건물을 가만히 보면, 저 네가지 외에도, 학원, 독서실, 체육시설, 놀이시설 등 모두 갖추고 있어서 건물만 떼어서 우주로 보내도 그 안에서 모든 생활이 가능해 보일 지경이지요.아파트는 그에 비하면, 외부 공간 활용도가 좋습니다. 산책을 할 수 있는 외부공간, 통풍이 잘되는 구조, 전용률이 높아서 더 큰 전용면적 등 아파트도 좋은 점이 많아요. 저는 아파트를 더 선호하는 편이구요.주상복합의 최대 단점은 , 완전히 오픈이 불가한 창문이나(초고층으로 올라가면 열수 있는 창문이 없습니다.)상당히 비싼 관리비입니다. 또한 도심 라이프를 즐길 수 있게 되어 있기 때문에 도심의 화려한 시설 이면에 달라붙어 있는 유흥시설이나 번잡함을 건물 외부로 한발짝만 나가면 겪어야 하죠.비교에 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아, 그 궁금증이 뭔지 제가 잘 알고 있습니다. 저도 처음 자동차를 구입할 때 똑같은 걱정을 했거든요.국민주택채권도 채권이라 방식이 똑같습니다.즉시매도 방식을 활용하시면, 할인료만 준비하시면됩니다.아주 드물게 목돈이 있으신 분들은 매수를 하고 매도하지 않고 5년간 가지고 있다가 이자를 붙여 나중에 매도하기도 하는데요. 보통은 즉시매도를 합니다.구매해야 할 채권이 1000만원 짜리인데, 당일 할인율이 5% 라면, 50만원만 준비를 합니다.50만원을 은행에 내고 채권 즉시매도를 합니다.그러면 끝입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 건설시장을 보면, 브랜드로 품질을 따지기에는 조금 어려운 상황입니다. 모든 건설사가 비슷한 하청업체를 사용하고 있으며, 거의 비슷한 수준의 품질관리를 하고 있습니다. 비슷하게 좋으면 괜찮은데, 20-30년 전보다 원가율이 너무 높아져서 외국인고용, 저가 자재, 옵션사항 등 여러가지 요소들이 품질을 전반적으로 낮추는데 기여하고 있습니다. 따라서, 브랜드를 보고 품질을 판단하시기 보다는, 부동산 자산이라는 입장에서 입지나, 주변환경을 보시고 결정하시는 것이 좋습니다. 처음에 건설사가 친환경 자재로 비싼 벽지 쓰고, 좋은 문짝 쓰는거... 나중에 질문자 자산이 된 후 그 아파트 가격에 영향을 미치지 않습니다. 그리고 층간소음도 심해지고 있습니다. 기둥/벽 구조에서 벽식구조로 변경되며, 통울림이 더 심해지는 구조로 변경되었기 때문입니다. 그래서 신축의 품질은 비슷하다고 생각하시고, 오로지 환경과 입지를 보시고 선택하시는 쪽을 추천 드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.동작구 재개발 입주권과 일산 실거주 사이에 고민중이네요. 현재 상황은 지금 기준으로 1입주권 + 1주택 상태입니다.세무상 무주택이라고 판단하시면 안되며, 양도세와 취득세 그리고 종부세 면에서 몇가지 짚어볼게요.양도세 리스크현재 동작구에 입주권 있는 상태로 일산 집 구매하는 것이므로 법적으로는 일시적 2주택입니다.일산 구매 후 2년 뒤, 동작구 완공시 완공 후 3년이내에 일산 집 매도하면 일산집은 비과세입니다.그런데, 일산집 3년안에 못 팔면 양도세 MAX 입니다. 2주택자 중과유예가 끝나버리는 시점에 걸리면 세금 많이 나와요.취득세 리스크일단 일산 아파트 사실 때는 첫주택으로 되시는데, 기본세율만 받습니다.그런데 이후 동작구 완공시 등기칠 때 조정대상지역내 2주택으로 되면서 최대 8% 세율 발생합니다.종부세 리스크12억 공제는 이제 없습니다. 2주택자 되면 합산 공제액이 9억으로 줄기 때문입니다.동작구 신축하고 일산합치면 9억은 우습겠죠...보유세를 많게는 천만원씩 매년 내야 할 수 있습니다.결론적으로 제가 드릴 수 있는 말씀은, 일산 집 사시되(기본취득세) 동작구 완공시점 전(등기치기 전) 혹은 3년안에 에 판매하는게 제일 좋습니다(취득세 중과가 좀 아깝긴 하지만요). 특히 동작구가 규제지역이라면 취득세 중과도 피해야 하기 때문에 고민을 해봐야 할 것 같습니다.세금이 많이 나오면 너무 아깝죠.잘 해결되시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.가계약 전에 궁금하신 게 있으시군요. 조금 더 질문을 일찍 보았다면 좋았을 텐데요.네, 지금 시간으로 보기에는 이미 가계약을 하셨겠지만, 말씀하신 세가지 조건만 갖춰진다면, 거의 안전한 집이라고 볼 수 있습니다. 남아있는 이슈라고는 집의 상태, 집주인이 의도적으로 숨기고 있을 수 있는 재정 상태가 있지만, 아직 집의 등기부가 깨끗하고 보증보험 가입이 가능한 것으로 판단된다면, 크게 걱정을 하지 않으셔도 될 것 같습니다. 감사합니다.