답변 내역

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세사기가 계속되는 가장 큰 이유는 전세제도의 구조상 세입자가 집주인의 재정상태와 주택의 실제 가치를 완벽하게 파악하기 어렵기 때문입니다. 특히 아파트와 달리 신축 빌라나 다세대주택은 정확한 시세를 판단하기 어려워 매매가격과 비슷하거나 오히려 높은 전세보증금으로 계약하는 경우가 생길 수 있습니다. 이후 집값이 떨어지거나 집주인이 여러 채의 주택을 전세를 끼고 보유하다 자금 문제가 생기면, 처음부터 사기 목적이 아니었더라도 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다. 여기에 명의대여, 허위 시세, 공인중개사 등이 가담한 조직적인 사기까지 더해지면 일반 세입자가 계약 단계에서 알아채기가 쉽지 않습니다.그렇다고 아무런 법적 조치가 없는 것은 아닙니다. 전세사기 피해자 지원 특별법이 시행되고 있고, 피해주택을 공공이 매입해 피해자의 주거 안정을 지원하는 제도도 운영되고 있습니다. 또한 HUG 안심전세 앱을 통해 주택의 시세와 전세가율, 보증 가입 가능 여부 등을 확인할 수 있으며, 임대인의 동의 없이도 일정 요건을 충족하면 임대인의 전세보증 사고 이력이나 보증가입 금지 여부 등의 정보를 확인할 수 있도록 제도가 강화됐습니다.그럼에도 법만 개정한다고 전세사기를 완전히 차단하기는 어렵습니다. 정상적인 임대차계약까지 국가가 일일이 허가하도록 만들 수는 없고, 계약 당시에는 정상적인 집주인이 이후 자금난으로 보증금을 반환하지 못하는 경우도 있기 때문입니다. 또한 사기범을 형사처벌하더라도 이미 재산을 빼돌렸거나 집값보다 보증금과 채무가 많다면 피해자가 실제 돈을 돌려받는 문제는 별개로 남습니다. 결국 처벌 강화뿐 아니라 계약 전에 위험한 주택과 임대인을 걸러내는 정보공개와 보증제도를 함께 강화하는 것이 중요합니다.그래서 예전보다 제도는 상당히 보완됐지만 세입자 개인도 계약 전에 등기부등본의 근저당권과 소유자를 확인하고, 주변 실제 매매가격과 전세가격을 비교하며, 임대인의 보증사고 이력 등을 조회하고, 가능하면 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는 주택인지 확인하는 것이 좋습니다. 특히 시세를 알기 어려운 신축 빌라에서 매매가에 근접한 전세보증금을 요구하거나 보증보험 가입이 되지 않는 물건이라면 계약을 더욱 신중하게 판단할 필요가 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 분양권 상태의 신축 아파트를 입주 전에 전세로 내놓는 경우 부동산에서 분양계약서 사진을 요청하는 것은 일반적인 절차라고 보시면 됩니다. 아직 입주 전이라 아파트의 소유권보존등기가 완료되지 않은 경우가 많아 등기부등본만으로는 현재 분양계약자가 누구인지 확인하기 어렵습니다. 따라서 공인중개사는 분양계약서를 통해 실제 분양계약자와 전세를 내놓는 사람이 동일한지, 정확한 단지명,동,호수,면적 등이 맞는지를 확인하게 됩니다. 공인중개사에게는 중개대상물의 권리관계 등을 확인,설명할 의무가 있고, 이를 위해 임대인에게 관련 자료를 요구할 수도 있습니다.다만 전세 매물을 등록하기 위해 반드시 분양계약서 전체 내용을 아무런 가림 없이 사진으로 보내야 하는 것은 아닙니다. 처음 매물을 의뢰하는 단계라면 보통 계약자 이름, 아파트명, 동,호수, 전용면적 등 중개에 필요한 내용을 확인할 수 있는 페이지 정도면 충분한 경우가 많습니다. 주민등록번호 뒷자리, 계좌번호 등 중개와 관계없는 개인정보가 있다면 가리고 보내는 것이 좋습니다. 가능하면 사진에 ‘00부동산 전세 중개의뢰 확인용’ 정도의 문구를 표시해서 보내는 것도 안전한 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.2026년 9월 14일 현재 기준으로 보면, 질문하신 구조는 원칙적으로 가능합니다. 다만 1번은 올해 신설된 토지거래허가구역 실거주 유예 특례의 적용요건을 충족해야 하고, 2번은 2027년 5월에 받는 대출을 ‘생애최초 주택구입자금대출’로 보기는 어렵다는 점을 구분해서 보셔야 합니다.먼저 토지거래허가 부분은, 현재는 세입자가 있다는 이유만으로 허가가 불가능한 것은 아닙니다. 2026년 5월 29일부터 시행된 부동산거래신고법 시행령 특례에 따라, 해당 주택이 2026년 5월 12일 당시 이미 임대 중이었고, 매수자가 2026년 5월 12일 당시 무주택세대 구성원이면서 토지거래허가 신청일까지 계속 무주택을 유지하고 있으며, 2026년 12월 31일까지 허가를 신청하는 경우에는 기존 임대차의 최초 종료일까지 실거주 시작을 미룰 수 있습니다.두 번째 질문은 조금 다릅니다. 2027년 5월에 기존 임차인의 보증금 3억원을 반환하기 위해 처음으로 주택담보대출을 받더라도, 그 대출에 현재의 ‘생애최초 LTV 70%’를 적용받기는 어렵다고 보는 것이 맞습니다.다만 그렇다고 해서 2027년 5월에 보증금 반환용 주담대를 전혀 받을 수 없다는 뜻은 아닙니다. 다만, 받으려면 ‘생애최초 구입자금대출’이 아니라 ‘임차보증금 반환을 위한 보전용도 주담대’로 접근해야 합니다.세 번째 질문의 경우에는 매수자가 실제로 2027년 5월부터 해당 주택에 들어가 살 예정이라면 기존 임차인의 계약갱신요구권을 실거주 사유로 거절할 수 있습니다. 주택임대차보호법은 임대인 본인이나 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우를 계약갱신요구 거절 사유로 명시하고 있습니다. 따라서 기존 임차인이 아직 갱신요구권을 사용하지 않은 최초 계약 상태라고 하더라도 “갱신요구권이 있으니 무조건 2년을 더 살아야 한다”는 것은 아닙니다. 실제 입주할 매수인이 임대인의 지위를 승계한 후 적법한 기간 내에 실거주를 이유로 갱신거절 의사를 표시하면 됩니다.이러한 점들을 참조하여 주시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 가능합니다. 기존 전세계약이 만료될 때 「주택임대차보호법」상 계약갱신요구권을 행사하여 2년 연장한 경우에는, 갱신된 계약기간이 아직 남아 있더라도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제4항은 계약갱신요구권에 의해 갱신된 임대차의 해지에 관하여 제6조의2를 준용하도록 하고 있으며, 제6조의2에 따르면 임차인의 해지 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.따라서 갱신된 전세계약의 만료일까지 6개월이 남은 시점에 임대인에게 해지 의사를 통보했다면, 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지난 시점에 계약은 종료됩니다. 남은 계약기간 6개월을 모두 채워야 하는 것은 아니며, 임대인이 중도해지에 동의하지 않더라도 법에서 정한 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다. 대법원도 계약갱신요구권에 따라 갱신된 경우 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 그 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 보고 있습니다.다만 정확히는 “계약 파기”라기보다는 법에서 인정하는 임차인의 “계약 해지 통지”라고 보는 것이 맞습니다. 3개월의 기준도 임차인이 문자나 내용증명을 발송한 날이 아니라 임대인이 해지 의사를 전달받은 날을 기준으로 하기 때문에, 나중에 분쟁이 생기지 않도록 문자, 카카오톡, 내용증명 등 통지 내용과 도달 시점을 입증할 수 있는 방법으로 해지 의사를 명확하게 전달해 두는 것이 좋습니다.또한 계약이 종료되면 임대인은 전세보증금을 반환해야 합니다. 만약 3개월이 지나 계약이 종료되었는데도 보증금을 돌려받지 못했다면, 보증금을 받기 전에 먼저 이사하거나 전입신고를 옮기는 것은 주의해야 합니다. 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 해야 한다면 임차권등기명령을 신청하고 실제 임차권등기가 완료된 것을 확인한 뒤 이사하는 방법을 고려할 수 있습니다. 임차권등기가 완료되면 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.결론적으로 계약갱신요구권을 행사하여 2년 연장한 전세계약이라면, 계약기간이 6개월 남은 시점이라도 임대인에게 해지를 통보할 수 있고 임대인이 그 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 종료되므로 그때 이사하는 것이 가능합니다. 실제로 해지를 통보할 예정이라면 “○월 ○일자로 계약 해지를 통지하며, 본 통지가 도달한 날로부터 3개월 후 임대차계약을 종료하고 보증금 반환을 요청합니다”와 같이 종료 시점을 명확히 적어 전달하는 것이 안전합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.통상적으로는 준공 후 30년 정도 지난 아파트부터 재건축 가능성이 본격적으로 거론된다고 보시면 됩니다. 현행 제도상 노후·불량건축물의 연한은 지역 조례에 따라 정해지는데, 법령상 준공 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 정하도록 되어 있고, 일반적인 철근콘크리트 아파트는 많은 지역에서 30년을 기준으로 하고 있습니다. 국토교통부도 재건축 제도를 설명할 때 준공 후 30년이 지난 아파트를 재건축 추진이 가능한 노후 아파트의 대표적인 기준으로 제시하고 있습니다.그래서 부동산 시장에서는 보통 20년대 중후반 정도가 되면 향후 재건축 가능성을 조금씩 이야기하기 시작하고, 준공 30년을 넘기면 실제 재건축 후보 단지로 관심을 받는 경우가 많습니다. 예를 들어 1996년에 준공된 아파트라면 2026년에 30년 차가 되는 식입니다. 다만 30년이 지났다고 해서 자동으로 재건축이 확정되는 것은 아닙니다.실제로 재건축이 추진되려면 단순히 건물 나이뿐만 아니라 건물의 노후도와 주거환경, 정비계획 수립 가능 여부, 주민들의 추진 의사, 용적률과 대지지분, 일반분양 물량 등 사업성까지 함께 봐야 합니다. 같은 30년 된 아파트라도 기존 용적률이 낮고 대지지분이 넓어 새 아파트를 더 많이 지을 수 있는 단지는 사업성이 좋아 재건축 추진이 빠를 수 있는 반면, 용적률이 이미 높거나 세대당 대지지분이 작은 단지는 35~40년이 넘어도 사업이 쉽게 진행되지 않는 경우가 있습니다.최근에는 재건축 절차도 과거보다 완화되어 준공 후 30년이 지난 단지는 재건축진단과 정비계획 수립 등 일부 절차를 예전처럼 반드시 순차적으로만 진행하지 않고 병행할 수 있도록 제도가 개선되었습니다. 따라서 현재 기준으로는 ‘재건축 후보가 될 만한 연식’을 간단하게 판단할 때 준공 30년 전후를 가장 먼저 보시면 됩니다.결론적으로 10~20년 된 아파트는 일반적으로 재건축을 논하기에는 이른 편이고, 25년 정도부터 장래 재건축 가능성을 살펴볼 수 있으며, 30년을 넘긴 아파트부터 재건축 후보라는 표현을 본격적으로 사용하는 경우가 많다고 이해하시면 됩니다. 다만 투자 목적으로 재건축 가능성을 판단하시는 것이라면 연식만 보는 것보다는 용적률, 대지지분, 세대수, 정비구역 지정 여부와 주변 신축 아파트 시세까지 같이 보는 것이 훨씬 중요합니다. 이러한 부분들을 참고해 주시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.집이 더러워도 경매절차는 쭉 진행됩니다.한 번 입찰을 진행했는데 아무도 입찰하지 않아 유찰되면 보통 다시 매각기일이 잡히고, 법원별 운영 기준에 따라 최저매각가격이 낮아진 상태에서 다시 경매가 진행될 수 있습니다. 그래서 처음에는 집 상태 때문에 아무도 들어오지 않더라도 가격이 충분히 내려가면 청소와 수리를 감수하고 싸게 매수하려는 사람이 나타날 수 있습니다. 즉, 집이 많이 더럽다고 해서 반드시 낙찰이 안 되는 것은 아니고 결국 가격 문제로 이어지는 경우가 많습니다.즉, 더러울수록 싼가격에 낙찰됩니다.알아두셔야 할 점은 집이 낮은 금액에 낙찰됐다고 해서 본인의 빚이 무조건 전부 없어지는 것은 아니라는 점입니다. 낙찰대금에서 경매비용과 우선순위에 따른 채권들을 배당하고도 본인이 부담하는 채무가 전부 변제되지 않았다면 잔존채무가 남을 수 있습니다. 따라서 현재 집의 예상 낙찰가격뿐 아니라 대출금이나 다른 채무가 얼마나 남아 있는지도 함께 확인해보시는 것이 좋습니다.낙찰후에 빚이 남았다면 질문자 본인에게 남은 빚이 돌아오므로이 점 주의하셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.9월 17일 자취방을 빼고 10월 21일까지 부모님 댁이나 외가댁에서 실제 거주하면서 임시 전입하는 것 자체는 가능성이 높습니다. 다만 디딤돌대출 ‘승인 후 실행 전’에 세대구성이 바뀌는 것이므로, 특히 들어갈 집의 세대주가 주택을 보유하고 있다면 전입신고 전에 실행은행 담당자에게 한 번 확인하는 것이 가장 안전합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문하신 조건에서는 14억 아파트의 주담대 규제상 최대치는 5억 6천만 원으로 보시면 됩니다.현재 수도권규제지역의 주택구입목적 주담대 총액 한도는 시가 15억 원 이하 주택은 최대 6억 원입니다. 따라서 14억 주택은 총액한도 6억보다 LTV 40%인 5.6억이 더 낮아서 5.6억이 최종 상한이 됩니다.여기서 1주택 갈아타기가 중요합니다. 현재 집을 보유한 상태에서 새 집을 사려면 ‘처분조건부 1주택자’로 대출받아야 합니다. 현재 주택을 새 주담대 실행일로부터 6개월 이내에 처분하고 명의이전까지 완료한다는 약정을 해야 무주택자와 같이 LTV를 적용받을 수 있습니다. 기존 집을 처분하지 않고 추가로 보유하려는 경우에는 수도권규제지역의 추가 주택구입 목적 주담대가 LTV 0%, 즉 원칙적으로 나오지 않습니다.이런 내용을 참조하셔서 이사 계획을 진행하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.지식산업센터라고 하면 일종의 지식산업, 엔지니어링, 제조 등에 관련된 업체들의 사무실, 제조장 등이 모여있는 곳으로, 보통은 큰 화물차 등의 출입이 원활하며, 외부인원의 업무차 방문이 수월한 곳입니다.그러나 최근 상가공실률증가와 함께 경제자체가 침체되다보니 부동산이 문제가 아니라 경기가 좋지 않아서 회사들이 임대를 중단하는 상황이 늘어나 발생하는 것입니다.그래서 이런 공실률 높은 지산을 정부나 지자체에서는 용도변경을 통해 공동주택으로 변경하고자 하는 시도를 하고 있는 것이죠.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.단순히 돈이 많아서 큰 집에 살기보다는 고소득을 부동산자산으로 바꾸어 나중을 대비하려는 심리가 크게 작용하는 것 같습니다.그리고 집이라는 공간은 크면 클 수록 살기가 쾌적합니다. 집을 관리할 사람을 별도로 구하거나 주기적으로 대신 관리해줄 수 있는 사람을 쓸수 있는 재력이라면 넓은 집을 살지 않을 이유가 없는 것이죠.현금 수입이 어느정도 이상이 되면 현금을 들고있는 것 자체보다는 환금성이 어느정도 있는 자산, 환금성이 떨어지더라도 추후에 가치가 오르는 자산 등에 분산하여 보관하게 됩니다. 이런 것들의 일환이라 보시면 됩니다. 감사합니다.