답변 내역

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.공인중개사 자격증을 취득을 하고 실무교육을 받고 개업을 하여 중개업무를 하는 사람을 개업공인중개사라고 하고 또한 공인중개사 자격증을 취득을 하고 실무교육을 받고 개업공인중개사 사무실에 소속이 되어 중개업무를 하는 사람을 소속공인중개사라고 합니다. 중개업무는 개업공인중개사와 소속공인중개사만 중개업무를 할 수 있습니다.중개보조원은 공인중개사 자격증도 필요 없고 또한 실무교육도 이수하지 않아도 됩니다. 다만 중개보조원은 중개업무를 할 수 없고 말그대로 중개에 필요한 사무 업무나 집을 보여 주는 업무등 중개 보조 업무만 할 수 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 전세사기를 예방하기 위해서는 등기부등본을 통한 소유자 확인, 선순위 근저당권등을 확인을 할 필요가 있고 선순위가 있을 경우 계약을 하지 않는 것이 좋고 하더라도 말소조건으로 하시는 것이 좋습니다. 또한 확정일자 + 전입신고 + 점유 등으로 우선변제권 및 대항력을 가지시고 전세보증보험 가입이 가능할 경우는 크게 걱정을 하지 않으셔도 될 것으로 사료됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.CCIM 국제부동산투자전문가 자격을 취득을 하게 되면 금융 및 부동산 관련 승진등에 유리할 수 있고 취득 후 명함 및 부동산 관련 전문가들과의 네트워크 형성, 현업의 실무 적용 및 개인 커리어에 도움을 줄 수 있다 사료됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.상가임대차보호법에 의거하여 임차인은 임대차기간 만료 6~1개월 전에 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유가 없을 경우 10년까지 갱신이 가능합니다. 다만 임대인이 거절을 할 수 있는 사유로는 3기(3번) 차임액에 달하는 금액을 연체를 한 적이 있을 경우는 임대인이 거절을 할 수 있습니다. 또한 개발 사업으로 인한 철거 사유가 될 경우는 갱신이 거절 될 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.CCIM 국제부동산투자전문가 자격증의 경우 먼저는 협회에 등록을 하고 수익형부동산 투자를 위한 금융분석, 시장분석,사용자결정분석, 투자분석 등 4가지 코스를 이수를 해야 하고 다음으로 포트폴리오를 제출을 해서 승인을 받아야 종합시험을 통해서 자격증을 부여 받을 수 있는데 포트폴리오 조건이 상업용 부동산 분야의 투자나 개발 실적이 총사업규모가 3000만달러 이상의 수행실적이 있는 3개 이상 프로젝트 실적 자료, 총사업규모가 1000만달러 이상의 수행실적 10개 이상, 또는 사업금액에 상관이 없이 20개 이상 프로젝트 실적 중 한가지 이상이 되어야 가능하게 되므로 실무에서 상업용 부동산 개발이나 투자 등의 실적등이 있어야 기본적으로 자격 취득이 가능할 것으로 사료됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선적으로 상가임대차보호법에 의거해서 보호를 받기 위해서는 대항력 및 우선변제권을 갖추고 있어야 합니다. 즉 인도를 받고 아울러 사업자등록신청을 하게 되면 대항력을 갖추어야 합니다. 그리고 임대차계약서상에 확정일자를 받게 되면 우선변제권이 생성이 되어 상가임대차보호법에 의거를 해서 임차인 보호를 받을 수 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.보증금의 경우 처음 임대차계약 시 이미 확정일자를 받았다면 우선변제권 순위는 처음 확정일자를 받는날로 형성이 되어져 있기 때문에 재계약을 할 경우에도 이전 권리는 남아있게 됩니다. 또한 보증금 증액이 있을 경우는 확정일자를 받아서 증액분에 대해서만 새롭게 우선변제권을 생성할 수 있지만 보증금 증액이 없다면 기존 우선변제권이 있기 때문에 확정일자를 굳이 받을 필요는 없다 사료됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 우선변제권과 대항력이 있을 경우 소액임차인의 경우 최우선변제권이 있을 경우 다른 선순위 권리보다 먼저 배당을 통해서 최우선적으로 배당을 받을 수 있고 그 외 임차인의 경우 물권이나 채권 순서에 따라 배당을 받을 수 있고,아닌 경우 낙찰자가 인수가 되게 할 수 있습니다. 다만 기존에 선순위가 있을 경우 낙찰대금에서 먼저 배당을 받고 남는 금액이 없을 경우 전세보증금을 받기 어려울 수도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 전세보증금을 보호를 받기 위해서는 필히 확정일자와 전입신고를 해야 합니다.대항력이 형성이 되기 위해서는 전입신고 + 점유(이사)를 하시면 대항력이 생기게 되고 대항력 + 확정일자가 있을 경우 우선변제권이 형성이 되게 됩니다. 가장 중요한 것은 전입신고이기 때문에 이사하자말자 전입신고부터 먼저하는 것이 가장 좋고 같은 날 확정일자 받으셔도 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.통상적으로 임차인의 권리를 보호하기 위해서 확정일자 + 전입신고를 통해서 우선변제권 및 대항력을 갖추게 됩니다.이런 경우 통상 별도의 등기 없이 확정일자 + 전입신고만으로 임차권이라는 채권이 성립이 되고 만일 경매로 넘어가게 되면 이러한 권리로 보증금 반환 소송에 대한 소송을 통해서 집행권원등을 확보 후 경매 신청이 가능하게 됩니다.전세권도 우선변제권 처럼 순위를 확보를 하는 것은 비슷한 기능을 하지만 등기에 바로 권리 등재를 하는 물권의 성격이 있고 전세금 미 반환시 직접 경매 신청이 가능하다는 장점은 있지만 등기 신청 및 말소 시 임대인 합의 및 비용이 들어간다는 단점은 있을 수 있습니다. 감사합니다. 가장 좋은 방법은 확정일자+전입신고를 하고 전세보증보험 가입을 하는 것이 가장 안전하다 볼 수 있고, 전세권 설정은 보다 확실하지만 비용이라는 단점이 있기 때문에 확정일자 + 전입신고 후 보증금 미 회수 시 임차권등기명령등으로 활용을 하는 것도 방법이니 우선은 등기 없이 확정일자 + 전입신고 만 해도 충분하지만 불안할 경우 전세보증보험 가입을 하는 것이 가장 좋다 사료됩니다.감사합니다.