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부동산 경기 침체 시 투자 전략은 어떻게 세워야 할까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 시장은 경기 사이클에 따라 가격이 상승과 하락을 반복합니다. 경기 침체기에는 투자 위험이 커지지만 올바른 전략을 세우면 불황에도 안정적인 수익을 낼 수 있는 투자 방법 입니다.경기 침체시에는 현금 흐름(월세) 중심으로 투자를 하시면 좋습니다. 시세차익보다는 현금흐름 확보가 중요하며 월세 수익이 꾸준한 부동산을 확보하시면 좋습니다. 공실 위험이 낮은 입지 및 상품을 선택해 보시기 바랍니다.소형아파트, 오피스텔, 도심형 원룸 다가구 주택이 주요 투자처 라고 볼 수 있습니다.이러한 와중에 저평가된 부동산을 매수하거나 공급과잉 지역의 급매물들을 살펴 보시면 저렴하게 매수 가능한 물건들도 보이실텐데 이는 장기적인 보유 전략을 고려하셔서 매수 하시면 향 후 차익으로 수익을 올리실 수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.02.04
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헹복주택이랑 임대주택 어떤 것을 선택하는게 좋을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 중증장애인 + 고령자 가구에 해당하므로 국민임대주택이 더 유리할 가능성이 큽니다.국민임대주택의 경우 장애인 및 고령자 자구는 우선 공급 대상이므로 배점이 높을 가능성이 크고,거주기간이 무기한 갱신 가능하여 안정적인 거주가 가능 합니다.또한 임대료가 상대적으로 저렴하여 경제적 부담이 적습니다.행복주택은 청년, 신혼부부 중심으로 배점이 주어져 경쟁률이 높은 편 입니다.국민임대주택이 상대적으로 더 높은 우선순위를 받을 가능성이 크기 때문에 장애인 우선 공급을 활용하시기 바랍니다. 다만, 지역별로 공고마다 조건이 다를 수 있으니 모집 공고문을 확인 하는 것이 중요 합니다.
경제 / 부동산
25.02.04
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전입신고라함은 현재 거주지 주소가 찍혀있는거라고 보면 되는건가요 ?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.네, 주민등록상 주소지자 현재 거주 중인 전세집으로 되어 있다면 이미 전입신고가 완료된 상태 입니다.전입신고 + 확정일자를 받으면 대항력을 확보하여 보증금을 지킬 가능성이 커지게 됩니다.현재 전입신고가 되어 있어도 확정일자가 없다면 보증금 보호가 불완전할 수 있습니다. 등기소나 주민센터에 확정일자를 받았는지 확인해 보시고 받지 않으신 상태라면 바로 받아 두는 것이 안전 합니다.
경제 / 부동산
25.02.04
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GTX-D는 언제쯤 발표가 가능할까요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.GTX-D 노선은 수도권 광역급행철도의 D 노선으로 인천국제공항에서 서울 도심을 거쳐 경기 남부까지 연결되는 노선 입니다. 이 노선은 24년 1월 25일에 발표된 제 5차 국가철도망 구축계획에 포함되어 있으며, 2035년 개통을 목표로 추진이 되고 있습니다.현재까지의 상황을 보면 24년 1월 구축계획에 GTX-D 노선이 포함되었으며 25년 6~7월에는 국가철도망 구축계획 최종 발표가 예정되어 있습니다. 따라서 구체적인 계획 발표는 올해 중반기 정도에 이루어질 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.02.03
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신혼부부에게 왜 빌라 월세로 시작하라고 하는지 그 이유가 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.신혼부부에게 비라 월세로 시작하라고 추천하는 이유는 주거비용과 유동성을 고려한 선택 입니다. 특히 관리비와 관련하여 오피스텔과 아파트는 추가적인 비용이 부담이 될 수 있기 때문에 빌라 월세가 더 유리할 수 있습니다.비라 월세는 보증금과 월세가 상대적으로 저렴하기 때문에 신혼부부가 결혼 후 가족 계획이나 직장 생활에 필요한 자금을 확보하면서 경제적 부담을 줄일 수 있습니다. 아파트나 오피스텔의 경우 보증금이 많이 필요하고 월세 또는 전세이자도 높은 경우가 많습니다. 신혼 부부는 결혼 준비나 자녀 계획 등으로 초기 비용이 많이 드는 상황에서 빌라 월세가 보다 현실적인 선택이 될 수 있습니다.또한 빌라 월세는 단기 계약이 가능하고 계약 갱신도 자유로워서 생활환경에 맞춰 주거지를 바꾸기에도 용이 합니다. 예를 들어 신혼 부부가 자녀 계획이나 직장 이동 등의 이유로 이사를 고려할 경우 빌라 월세는 이동이 유연한 옵션이 될 수 있습니다.이처럼 경제적 부담을 줄이고 주거 비용이 저렴하며, 생활의 유연성과 주태 구입을 위한 자금 마련이 용이 하기 때문에 빌라 월세를 추천하고 있습니다. 아파트나 오피스텔은 관리비가 높고 초기 비용이 많이 드는 점에서 부담이 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.02.03
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오피스텔은 왜 관리비가 비싼건가요? 정말 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해 답변 드립니다.오피스텔은 상업용 건물이기 때문에 대체로 소형 건물 입니다. 이로 인해 공용 공간과 시설 관리에 필요한 인프라가 상대적으로 더 비효율적일 수 있습니다. 개별 세대수가 적고 공용 공간이 적기 때문에 한 세대당 부담해야 하는 관리비가 더 높을 수 있습니다.또한 24시간 관리인, 보안 서비스, 청소 및 유지보수 등에 더 많은 비용이 들 수 있습니다.주차장, 로비, 회의실, 피트니스 센터, 스파 등등 다양한 부대시설을 운영해아 하는 경우도 많아 유지보수 비용이 늘어날 수 밖에 없습니다. 오피스텔은 상업용 기능과 주거용 기능이 혼합된 특성을 갖고 있기 때문에 시설 관리, 운영비요, 상업용 서비스 등이 추가되어 관리비가 상대적으로 높습니다. 또한 세대수가 적고, 관리해야할 부대시설이 많기 때문에 각 세대당 부담해야 할 관리비가 아파트보다 비쌀 수 밖에 없습니다.
경제 / 부동산
25.02.03
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보통 거주비는 소득의 몇 % 정도가 적당한가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일반적으로 거주비의 적정 비율은 소득의 25~30% 내외가 이상적이라고 평가를 하고 있습니다. 이는 국제적으로도 통용되는 기준으로 생활의 안정성과 재정적인 여유를 고려할 때 적절한 범위로 여겨집니다.30% 이상의 거주비를 지출하게 되면 다른 생활비에 대한 부담이 커지고, 저축 여력이 줄어들 수 있습니다. 또한 40% 이상일 경우 경제적 불안정성이 높아져 비상 상황에 대처하기 어려워질 수 있습니다. 다만, 소득 수준, 지역, 생활 스타일에 따라 약간의 차이는 있을 수 있습니다. 장기적인 재정 건정성을 위해서는 가능하면 위 말씀 드린 범위를 넘지 않도록 유지하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
25.02.03
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목조건축물은 허가절차가 더 까다롭나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.목조건축물이 드문 이유는 주로 건축법 규제, 내화 성능(화재안전성), 시공성, 경제성 등의 문제 때문 입니다.목조 건축물은 화재에 취약하기 때문에 방화벽, 방염처리 등 추가 조건을 충족해야 하며 건축법에서는 목조 건물의 층수, 규모에 제한이 있습니다. 특히 6층 이상 건물은 불연재로 지어야 한다는 규정이 있습니다.국내 건축법에서는 철근콘크리트 구조보다 목조 건축에 대한 기준이 상대적으로 엄격하고 소방설비, 방화구획 등의 추가적인 규정이 필요합니다. 설계 단계에서는 구조 안정성 검토를 더 철저히 해야 합니다.그리고 콘크리트 건물보다 유지보수 비용이 높고 습기나 해충등으로 인한 부식가능성도 있기 때문에 전체적인 경제성을 비교해보면 일반 건축물보다는 경제성에서도 불리한편 입니다.
경제 / 부동산
25.02.03
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부동산 잔금일이 6월 1일이면 누가 재산세를 내나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 재산세는 매년 6월 1일을 기준으로 부동산의 소유자가 납부해야 합니다.6월 1일 0시를 기준으로 등기상 소유자로 되어 있는 사람이 재산세를 납부해야 합니다. 즉, 6월 1일에 잔금을 치르고 등기를 넘기면, 매수자가 재산세를 부담해야 합니다.매수하는 입장에서 재산세를 회피 하려면 6월 이후에 매수하는 것이 유리 합니다.
경제 / 부동산
25.02.03
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부동산 시장이 얼어붙어 서울을 비롯해 지방에서도 집값이 떨어진다고 하는데 분양가는 왜 떨어지지 않나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.** 기존 주택 가격 하락 이유경기 침체와 고금리 영향으로 인한 구매 수요 감소대출 부담 증가로 실수요자 및 투자자 유입 감소매도자들이 가격을 낮춰서라도 매각하려는 경우에는 증가할 수 있음** 신규 분양가 상승 이유분양가는 정부 규제로 인해 건축 원가와 관계없이 일정 수준을 유지건축 자재비, 노무비 상승으로 인한 원가 부담 증가땅값 상승 - 정부가 공급하는 공공택지조차 가격이 오르고 있음건축비, 토지비 상승으로 인해 분양가의 하락은 어려울 것으로 보이며, 분양가 상한제 조정 등으로도 분양가의 하락은 어려울 듯 합니다.지방의 경우 이러한 사유들로 인해서 미분양 물건들이 늘어나고 있는 추세이기도 합니다.
경제 / 부동산
25.02.03
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