답변 내역

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.신축 첫 입주라고 하시면 잔금 > 입주 전 공사 > 입주 청소 > 가구, 가전 설치 > 이사 순서로 생각하시면 될 것 같은데요. 20일 잔금을 치룰 예정이시면 먼저 집에 들어갈 수 있는 상태를 확인한 뒤에 공사 일정을 잡는 것이 좋습니다. 시스템 에어컨, 냉장고 장 처럼 먼지가 많이 발생하거나 벽, 천장을 건드리는 공사는 가장 먼저 진행하는 것이 좋습니다. 공사가 모두 끝난 다음에는 입주 청소를 하는 것이 핵심이구요.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.특수관계인 간의 고가, 저가 거래는 시가와 실제 거래가격 차이가 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상인 경우가 중요한 기준이 될 수 있습니다. 시세보다 10~20% 정도 높게 사면 무조건 괜찮다 처럼 단순하게 생각하면 안되고 실제 시가를 어떻게 산정했는지도 중요합니다. 자녀에게 최대한 높은 가격을 지급하고 싶다면 단순히 매매가격을 높이는 것보다는 감정평가, 유사 아파트 실거래가, 거래 시점 등을 근거로 해서 적정 시가를 입증할 수 있게 준비하는 것이 중요 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.장기수선충당금은 원칙적으로 소유자가 부담해야 하는 돈이고, 세입자가 대신 납부를 했다면 소유자가 반환해 줘야 하는 비용 입니다. 중간에 소유자가 바뀌는 경우라면 매매하는 시점에 매도인과 매수인 사이에서 매매잔금 때 관리비가 장기수선충당금 등을 잔금을 기준으로 별도 정상하기도 합니다. 이건 매도인과 매수인 사이의 정산 문제이고 세입자 입장에서는 이사를 할 때 장기수선충당금 납부 확인서를 받아 새로운 집주인에게 청구하면 됩니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.장기수선충당금은 원칙적으로 세입자가 아니라 집주인 즉, 소유자가 부담하는 비용입니다. 다만 실제 관리비 고지서에 포함이 되어 부과를 하고 있다 보니 세입자가 대신 납부를 하게 되고, 임대차 기간 종료 후에 임대차 기간 동안 납부한 금액에 대해서 소유자에게 반환을 받으시고 나가는 방식으로 정산을 하고 있습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.상가 임차인의 계약갱신 요구권은 최초 임대차기간을 포함해 전체 10년까지 행사 할 수 있습니다. 따라서 10년이 지나 갱신요구권이 더 이상 인정되지 않는 시점이라면 임대차 종료 후 직접 영업하는 것이 가능 합니다. 다만, 10년이 지났다고 권리금 문제가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 갱신요구권이 없는 임차인이라도 일정한 요건에서는 권리금 회수 기회를 보호 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.전동기의 역률이 낮아지면 같은 유효전력을 사용하더라도 전원에서 더 많은 전류를 끌어오게 됩니다. 교류 전동기에서 유효전력은 대략적으로 전압 * 전류 * 역률의 관계로 결정이 되기 때문에 전압과 실제 사용하는 전력이 같다면 역률이 낮아질 수록 필요한 전류는 커지게 됩니다. 전류가 증가하면 케이블이나 차단기, 변압기 등의 설비에 흐르는 전류도 증가하기 때문에 배선의 발열과 전압강하가 커질 수 있습니다. 그리고 전선에서 발생하는 전력손실은 전류의 제곱에 비례하기 때문에 전류가 커질수록 손실도 빠르게 증가하게 됩니다.

안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.계전기 접점의 정격전류를 부하의 정상전류와 딱 맞춰서 설정하게 되면 평상시에는 문제가 없어 보여도 접점 수명이 짧아지거나 접점이 손상이 될 수 있습니다. 특히 모터 접촉기 코일이나 솔레노이드 밸브 처럼 전원을 켜고 끌 순간적으로 큰 전류가 흐르는 부하는 정상 운전전류만 보고 선정하면은 안됩니다. 이에 유도성 부하는 제조사가 표시한 접점의 부하 종류별 정격을 확인하는 것이 중요 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.서울 기준으로 보면 35층 높이 기준은 이미 폐지가 됐고, 2023년 2040 서울도시기본계획을 통해서 일률적인 35층 제한을 없애고, 지역 여건에 따라 층수를 정하는 방식으로 바뀌었습니다. 그래서 앞으로 신축이나 재건축 아파트에서 50층 이상 같은 단지도 충분히 나올 수 있습니다. 실제로 대치 미도 아파트는 최고 50층 계획이 확정되는 등 초고층 정비사업 사례도 나오고 있기도 합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세 계약이 정상적으로 종료가 되는 날이라면 기존 임차인은 집을 비워주고 임대인은 보증금을 반환하는 것이 원칙입니다. 새로운 집에 문제가 생겼다는 이유만으로 기존 집의 퇴거 의무가 자동으로 연장 되는 것은 아닙니다. 기존 임차인이 정당한 사유 없이 계약 종료 후에도 집을 점유하고 있다면 임대인은 주택 인도를 요구할 수 있고, 실제 손해가 발생한다고 하면 손해배상의 문제가 발생할 수 있습니다. 손해배상 범위는 구체적인 상황과 실제 발생한 손해를 따져 보시기 바랍니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.계약갱신청구권을 행사하는 경우 임대인이 보증금을 5% 이내에서만 올릴 수 있습니다. 이는 의무 인상률이 아닌 증액할 수 있는 상한선이라고 보시면 됩니다. 따라서 임차인이 계약갱신청구권을 행사하겠다고 하면 임대인은 정당한 사유 없이 갱신을 거절할 수 없고, 보증금은 기존 금액 그대로 갱신하거나 법정 한도 내에서 증액하는 방식이 가능 합니다.