경제
자녀의 아파트를 구입시 시세 결정은 어떻게 하나요
사정상 좋은 가격(높은 가격)으로 자녀 아파트를 인수하고 싶습니다. 이 경우 어떤 제약이 있는지요? 시세 대비 어떤 가격으로 구입 가능한지요?
5개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
특수관계인 간의 고가, 저가 거래는 시가와 실제 거래가격 차이가 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상인 경우가 중요한 기준이 될 수 있습니다. 시세보다 10~20% 정도 높게 사면 무조건 괜찮다 처럼 단순하게 생각하면 안되고 실제 시가를 어떻게 산정했는지도 중요합니다. 자녀에게 최대한 높은 가격을 지급하고 싶다면 단순히 매매가격을 높이는 것보다는 감정평가, 유사 아파트 실거래가, 거래 시점 등을 근거로 해서 적정 시가를 입증할 수 있게 준비하는 것이 중요 합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
가족이라도 시세 대비 거래를 하게 되면 아무 문제가 없습니다.
다만 시세 대비 30% 또는 3억 이상의 차이가 나게 될 경우 증여로 간주할 수 있기 때문에 증여세 이슈가 발생을 할 수도 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
특수관계인인 부모와 자식간 거래는 시세와 현저히 차이가 나면 부당행위산정과 증여세, 양도세소득세 과세 대상이 될 수 있습니다. 세법상 인정되는 안전한 거래 범위는 시세의 70% 이상이면서 동시에 시세에서 3억원을 뺀 금액 이상입니다. 반대로 자녀에게 유리하게 시세보다 높은 가격으로 매입하는 것은 세법상 자녀에게 이익을 주는 증여가 아니라서 세무상 제약은 적지만 취득세 과표나 향후 양도세 계산시 매입가로 인정되는 기준을 꼼꼼하게 따져봐야 합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
부모와 자식 간의 부동산 거래는 일반적인 매매와 달리 특수 관계인 간 거래로 분류되어 세법상 엄격한 룰이 적용됩니다.
1순위는 아파트 시세는 평가 기준일 전후 6개월 이내에 동일한 단지 내에서 면적, 층수가 유사한 다른 가구가 실거래가로 매매된 가격이 있다면 이를 최우선 시가로 봅니다.
그리고 자녀가 부모의 아파트를 인수할 때는 객관적인 시가와 정확히 일치하거나 세법이 허용하는 합법적인 안전 마진 범위 내에서 거래하는 것이 가장 안전합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
아파트 시세는 해당 단지와 평형의 유사 매매 사례가액을 최우선 시가로 보며 해당 거래가 없을 경우 둘 이상의 감정평가기관 평균액 또는 공시가격을 기준을 삼습니다. 시가보다 높은 가격으로 자녀의 아파트를 인수할 경우 부모는 시과 초과분에 대해 증여세가 부과될 수 있고 자녀는 시가 기준으로 부당행위계산부인 제약을 받게 됩니다. 증여세와 부당행위계산부인 불이익을 피하기 위한 고가 거래 인정범위는 시가의 105% 미만 또는 시가 + 3억원 미만중 낮은 금액까지 가능합니다.