안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 전세 계약 건수가 줄어들고 월세 계약이 늘어나고 있는 추세인 듯 한데...
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대출규제 시행 후 전세대출이 줄어든 만큼 보증금의 일부를 월세로 돌리려는 임차인이 많아지며 월세로 전환이 가속화 되고 있는 상황인데, 여기에 전세사기를 우려하여 월세를 찾는 임차인도 많아지다보니 월세가 점점 많아지는 추세 입니다. 전세가 집값 상승을 부추긴다는 의견과 전세사기 우려감 등으로 점차 월세로의 전환이 많아지고 있어 이러한 추세가 계속된다면 월세가 보편화 될 가능성이 있다고 판단됩니다.
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Q. 아파트 재건축 시 주민 동의 절차 및 장단점 무엇이죠?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트에 대한 재건축이 본격적으로 추진 되려면 조합이 설립 되어야 하는데, 조합 설립을 위한 동의 요건은 아파트 단지 각 동의 소유자 과반수 및 단지 전체 소유자의 3/4이상 및 토지면적의 3/4이상의 토지소유자의 동의를 획득해서 시장·군수의 인가를 받아야 합니다. 동의를 받기 위해서 먼저 관리사무소나 아파트 입주자 대표회에를 통한 주민 설명회를 개최하고 주민의 의견을 수렴한 후 재건축 계획을 의견에 맞게 수정한 후 주민들에게 동의서를 배부하고 면담이나 설명회를 통해 주민들의 동의를 얻게 됩니다. 아파트 재건축의 장점은 주택의 환경 및 기능이 개선되고 부동산의 가치가 상승하는 점이고 단점은 절차가 복잡하고 시간이 많이 소요되며 공사기간 동안에 거주할 주택을 구해야하고 분담금 등이 소요될 수 있는 점 등 입니다.
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Q. 신축분양 입주 시 집단잔금대출 이용이 필수인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신축분양 아파트에 입주하는 경우에는 집단잔금대출을 이용하는 것이 일반적입니다. 신축 분양아파트는 소유권이전 등기가 되기까지 시간이 많이 소요되므로 등기가 없는 상태에서 대출을 받아야 하다보니 일반 은행이 아닌 분양건설사 협약 대출을 받게 됩니다. 이후 등기가 나오면 좀 더 저렴한 금리의 은행 대출을 받을 수 있게 됩니다.
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Q. 아파트는 몇층이 좋을까요?? 선호하는 층수가있나요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트는 대체로 중간 단계에서 약간 높은 층 이상을 로얄층이라고 하는데, 뷰가 좋은 지 통풍이 잘되는지 세부 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 일조량이 충분하고 통풍도 잘되면 냉난방비도 절감이될 수 있다보니 다른층에 비해 가격이 더 높을 수 있습니다. 최근에는 탑층을 펜트하우스라고하여 복층을 만들거나 옥상 정원을 만들어서 단독으로 사용할 수 있게끔 만들어진 아파트가 많아서 탑층의 경우 더 인기가 있는 경우가 있습니다.
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Q. 전세 사는 중 집주인이 바뀌면 계약 조건도 다시 정해야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 기간 중 집주인이 변경되더라도, 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하므로 기존 계약은 그대로 유지되고 대항력과 확정일자가 있다면 변경된 집주인에게 계속 임차권을 주장할 수 있으며 계약갱신요구권도 사용 가능합니다. 하지만 전세대출이나 전세보증보험 등에 가입이 되어 있다면 보증서 재발급이나 계약서 재작성을 요구할 수 있어 해당 기관에 문의하여 새로운 임대인과의 계약서 작성이 필요한지 확인해 보셔야 합니다.
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Q. 이정도면 장판을 해주고 나가야하나요…ㅠㅠㅠㅠ
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.손상 부위 발견 즉시 임대인에게 알렸더라면 더 좋았을 것 같습니다만, 사진 촬영 일자 등 기록이 남아 있다면 임대인이 문제제기시 반론을 펼칠 수 있을 것입니다.
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Q. 자취방 전입신고하면, 부모님의 청약 점수가 깎이나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.자취를 해도 세대원수를 유지하고 싶으시다면 주민등록을 이전하지 않고 원룸의 보증금에 대해 전세권을 설정하는 방법이 있습니다. 전세권을 설정하려면 임대인의 동의가 필요 합니다.
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Q. 종합부동산세 공정시장가액비율을 현행 60%에서 80%로 증가하면 시장에 어떤 영향이 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.정부에서 종부세 공정시장가액비율을 현행 60%에서 80%로 상향하는 것을 검토중이라고 합니다. 문재인 정부시절 80%에서 95%까지 올렸다가 윤석열 정부에서 60%로 낮추었던 것인데, 세수 확대 등을 위해 이달말 세법 개정안으로 내놓거나 내년도 과세기준일인 6월 1일 이전에 시행령으로 추진하는 방안을 놓고 검토중이라고 합니다. 공정시장가액 비율이 오르면 서울의 고가 주택들 대부분인 해당이 되어 상당한 부담으로 작용할 수 있어 일부 고가 아파트 소유자들은 자산을 매각할 수도 있을 것으로 예상됩니다. 특히 다주택자들은 부담이 커서 똘똘한 한채로의 집중이 더욱 강화될 가능성이 있습니다.
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Q. 과연 대출 규제 이후에 수도권 아파트 거래량이 급감했나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.7월 21일자로 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한결과에 따르면, 6.27 대책 발표이후 수도권 아파트 중위 거래가격이 1억6천만원 하락했고 거래량도 73% 감소했다고 합니다. 특히 강남권의 고가 및 대형 평형에서의 거래가 크게 위축되었으며 강남 3구 및 마용성 등 최근 거래가 활발했던 지역들이 모두 가격도 낮아지고 거래량도 줄어들었다고 합니다. 또한 서울외곽지역 및 경기도의 중위 가격도 둔화하고 있어 풍선효과는 나타나지 않고 있는데, 추이를 지켜보자는 관망 국면에 접어든 것으로 판단되지만, 후속적인 공급 대책이나 규제 등에 따라서 상황이 달라질 수도 있을 것입니다.
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Q. 월세 보증금, 보증보험 가입 해야할까요 ?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인이 주택임대차사업자라면 법적으로 임대인이 75%, 임차인이 25% 부담하여 보증보험에 가입하게 되어 있습니다. HUG의 경우 비아파트에 1억원이하인 경우 부채비율 70%는 보증료율 0.111%, 80%이하는 0.142%, 80%초과는 0.172% 가 적용 됩니다. (보증료 = 보증금액 x 보증료율 x 전세계약기간 / 365)