안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 전입신고 날짜가 붕 뜨는데 방법이 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약서를 가지고 주민센터를 방문하여 사정 이야기를 하면 새로운 집에 매도자가 살고 있더라도 전입신고가 가능할 수도 있을 것입니다. 사전에 주민센터를 방문하여 확인해 보시기 바랍니다.
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Q. 이번 부동산 대책의 주요 내용을 요약하면?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.금번 6.27 대출규제의 주요 사항은 수도권 및 규제지역에서 주택을 구입시 주담대를 6억으로 제한하고 주담대를 받을 경우 6개월내에 전입의무를 부여하며, 다주택자의 주담대를 전면 금지(2주택이상 금지, 1주택은 6개월내 처분 조건), 주담대 최장만기도 30년으로 제한 등이 적용되었습니다. 이밖에도 2주택 이상 생활안정자금 대출 금지하며 1주택은 최대 1억원으로 제한, 조건부 전세자금 대출 금지, 신용대출 한도를 연소득이내로 제한, 전세대출 보증비율을 90%에서 80%로 축소 (7월 21일 시행), 디딤돌·버팀목 한도 축소, 은행·정책대출 총량 감축, 생애첫대출 LTV를 80%에서 70%로 축소 및 거주의무 부과 등이 포함되었습니다. 전세대출과 관련이는 사항은 버팀목 전세대출 한도 축소, 전세대출 보증비율 축소 등인데, 한도도 축소되고 전세대출을 받은 후 대출금을 갚지못하는 경우 보증보험에서 80%만 갚아주게되어 역시 대출 한도 축소를 가져오게 되었습니다.
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Q. 아파트 매매계약서 작성일시 및 혼인신고
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아마도 집주인이 주택을 구입한지 2년이 되지 않아서 양도세문제로 계약서를 미루자고 하는 것 같습니다. (1년초과 2년미만인 경우 양도세와 지방소득세로 주택가격의 66%가 과세될 수 있습니다.) 혼인신고 없이 공동명의를 하시는 경우에는 실제 납부한 비율로 소유권을 분할해야하고, 그렇지 않은 경우 증여문제가 발생할 수 있으므로 계약전까지는 혼인신고를 하시는 것이 바람직합니다.
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Q. 동거인이 1주택자 일때 주택담보대출, 양도소득세, 취득세 제한 여부
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.동거인은 본인의 세대와는 관련이 없으므로 생애최초 무주택자에 해당 되신다면 생애최초 주담대가 가능할 것이고, 소득기준, 주택가격 기준 등을 만족하는 경우 최대 200만원까지 취득세 감면을 받을 수 있으며, 비규제 지역인 경우 2년 이상 보유하고 1주택이라면 12억이하 양도세 비과세 혜택도 받을 수 있습니다.
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Q. 공동명의 상가 경매시 상가담보대출건
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.어머니 지분이 경매에 넘어가면 당장은 본인 지분에 경매가 들어오지는 않지만, 제3자가 구입하여 상가를 사용하겠다고 요구하거나 공유물분할 청구소송을 통해서 상가 전체의 경매를 요청할 수 있습니다. 지분만 보유하면 상가 전체를 단독으로 사용하는 것도 어렵고 공유자의 동의 없이는 매도나 임대도 불가능하는 등 제약이 많아서 전체 매도를 신청하는 경우가 많으므로, 상가를 사용할 예정이라면 경매시 공유자 우선매수신고를 하셔서 어머니의 지분을 확보하는 것이 바람직할 수 있습니다.
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Q. 정부에서 지분적립형 주택을 도입한다고 하던데요..
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지분적립형주택제도는 초기에 주택가격의 10~25%만 부담하고 바로 입주하며, 나머지 지분은 20~30년에 걸쳐 나누어서 취득하는 방식의 공공주택 방식 입니다. 초기 자금부담이 적고 장기적으로 주택 소유의 기회를 제공할 수 있는데, 경기주택도시공사가 광교신도시에 시범 도입 예정이며, 3기신도시에도 확대 적용을 검토하는 중입니다. 하지만 10년의 전매제한기간이 부담될 수 있고 장기분할 납부에 따른 금융 부담 및 공공기관의 재정건전성 악화, 지방세 감소 우려 등이 문제점으로 지적되고 있습니다.
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Q. LH 임대아파트의 하자 문제가 너무 심각한 것 같습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.LH임대아파트에 사용자 과실이 아닌 하자가 있는 경우에는 하자내용을 기재하여 관리사무소에 요청을 하시면 됩니다. 누수로 인한 곰팡이 발생인 경우에는 방수 작업등을 실시해야 할 것으로 판단됩니다. 하지만 하자 요청을 해도 신속한 조치가 잘 되지 않는 경우가 많습니다.
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Q. 안녕하세요 공인중개사님들 이런 식으로 중개사께 부탁해놔도 되나요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전화나 문자로 먼저 원룸을 찾는 의뢰를 하실 수 있습니다. 하지만 직접 방문을 하여 상담하게되면 보다 구체적인 정보도 전달할 수 있고 주택을 구하는 의지를 보유줄 수 있을뿐 아니라, 적극적으로 대응해 주는 지 하는 해당 부동산의 리액션도 살필 수 있고 현지 상황도 확인할 수 있으므로 직접 방문이 많은 도움이 될 수 있습니다.
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Q. 제가 보유한 오피스텔에 대한 주택수/재산세가 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔만 보유한 경우에는 주거용이든 업무용이든 청약에 있어서는 주택수에 포함되지 않으므로 무주택자로 청약이 가능 합니다. 하지만 세금에서는 주거용으로 하게되면 주택수에 잡히게되어 주택과 유사한 세금이 과세될 수 있습니다.
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Q. 월세 계약시 최우선 변제금이 어려워 남깁니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적인 경우 근저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직 합니다. 보증금이 최우선 변제금액을 초과하므로 전세보증보험에 가입하시는 것이 필요하며, 만일 전세보증보험 가입이 불가하다면 다른 주택을 알아 보시는 것이 좋을 것입니다. 기본적으로 계약전에 등기부등본을 확인하여 권리관계 등을 확인해보셔야 하고, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드립니다.