안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 부동산 가격을 잡기 가장 좋은 방법은 공급 정책인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택가격이 상승하는 주요 원인은 공급이 부족하여 집값이 상승할 것이라고 믿는 사람들의 심리라고 할 수 있습니다. 그동안 정부에서는 계속적으로 정책을 변경해 왔으며 결국은 어느정부도 강남집값을 잡지 못했고 재건축·재개발은 지지부진하고 서울에 새로운 주택을 공급할 장소도 부족하며 강남 등 주요지역의 아파트 구입하는 것이 답이라는 믿음을 심어주다보니 이제 어떤 대책을 내놓아도 잘 먹히지 않는 상태가 된 것 같습니다. 획기적으로 공급 방법을 개선하고 정권이 바뀌더라도 안정적인 공급이 있을 것이라는 믿음을 국민들에게 심어주어야 어느정도 집값이 안정화 될 것이라고 생각합니다.
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Q. 실거주의무 기간 전입일 기준으로 인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.예. 실거주 의무 기간이 1년이고 24년 8월 22일인 전입일이라면 1년 후는 25년 8월 21일이 됩니다.
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Q. 재개발 반대동의서를 동네 통장이 임의로 징구하는거시 합법인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.반대동의서를 징구하는 자체는 가능해보입니다만, 통장이라는 직함을 이용하거나 강제성을 띄고 반대를 강요한다면 불법이 될 수도 있을 것입니다.
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Q. 원룸이 경매에 넘어갔는데 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일단 기존 임대인에게 내용증명을 보내서 공식적으로 보증금 반환을 요청하고, 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가려면 임차권등기명령을 신청해서 임차권 등기가 된 후에 이사해야 대항력과 확정일자가 인정됩니다. 경매가 진행되게 되면 배당절차를 확인하여 배당신청을 하고 보증금을 다 받지 못한다면 보증금 반환 소송 등 법적인 대응을 하셔야 합니다. 보증금이 6000만원이면 최우선변제금액 (근저당설정 일자에 따라서 금액이 달라질 수 있습니다.) 을 초과하는데, 권리순서를 따져봐야 할 수 있어서 주어진 자료만으로는 전액 받을 수 있을지는 확인이 불가능 합니다. 전입신고와 실제 입주 시기가 다르면 늦은 날 기준으로 대항력이 발생할 수 있음에 유의하셔야 합니다.
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Q. 작년에 생애최초로 집을 샀는데 청약통장을 유지해야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약통장에 가입하고 생애최초 청약에 당첨되셨다면 해당 청약통장은 더 이상 사용이 불가하므로 해지하시고 추후를 다른 청약을 위해서는 새로 청약통장을 개설해야 합니다. 신규 주택은 상관없으나 구축의 경우라면 생애최초 대출로 우대금리를 받는 경우 청약통장해지시 우대금리를 더이상 받지 못하게 될 수 있습니다.
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Q. 부동산에서 위임장을 안주려고 하는데 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대리인의 참석시에는 반드시 대리인임을 밝히고 인감도장이 찍힌 위임장, 인감증명서, 신분증 사본 등이 있어야 합니다. 의심스러운 상황이면 반드시 계약자 본인과 통화를 하여 확인을 거치시는 것이 좋습니다. 다만, 위임장 원본은 대리인이 보관하는 것이 일반적이며 계약자와 공인중개사 등에게는 원본대조필 사본을 제공하면 됩니다.
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Q. 신탁 부동산과 계약 시 별지에 수탁자의 동의 내용이 들어가 있으면 신탁 동의서가 없어도 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신탁등기된 건물일 때는 임대동의서가 필요합니다. 신탁등기는 근저당 같이 채권금액이 을구에 기록되지 않기 때문에 반드시 등기소나 인터넷등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대차관리에 대한 내용을 확인해야 합니다. 그리고 계약시에는 신탁회사(수탁자)와 금융기관(우선수익자)가 반드시 임대차에 동의해야 합니다. 보통 오피스텔 건축시 건축주(실제 소유자)가 일정비율 이상의 대출을 받으면 은행에서도 불안하므로 신탁회사의 대출로 변경하게 되고 해당 건물에 신탁등기가 되는데, 이렇게 되면 법적으로는 신탁회사(법적 소유자) 소유가 되는 것인데, 실제 소유자가 신탁회사 몰래 임의로 임차인과 계약하는 것이 아님을 동의서로 확인해 주는 것이므로 동의서는 반드시 필요합니다. 만일, 이를 어기고 임대동의서 없이 진행된다면 임차인은 불법 점유자가 될 수 있으므로 주의해야 됩니다.신탁계약서 상 위탁자(임대인)와 수탁자(신탁회사)의 계약내용을 확인 후 보증금과 월 차임을 누가 관리할 것인지, 임대차 만기 혹은 해제 시 보증금 반환의무가 누구에게 있는지, 보증금 및 월세의 지급 계좌는 누구의 것으로 해야 하는지 확인해야 합니다. 그리고 임대차를 갱신하는 경우에도 신탁회사와 우선수익자의 동의를 받아야 합니다.신탁등기된 건물에 대한 거래는 소유자가 나누어져 서로 책임을 미룰 수 있으니 주의를 요합니다.
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Q. 첫 자취 도시가스를 늦게 신청했습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.도시가스 사용 개시 신청은 전문기사의 점검과 함께 이루어지므로 사전 신청이 필요합니다. 7/18일 입주하는데 7/21일 예약이 된다니 좀 이례적으로 늦게 조치가 되는 것 같은데 가스공사 등에 직접 전화를 하셔서 독촉을 좀 해보시기 바랍니다. 일반적으로 전기는 바로 사용이 가능한데, 한전 홈페이지나 한전ON앱에서 회원가입 후 명의변경을 하시거나 국번없이 123으로 한전 고객센터에 연락하여 명의변경 신청하시기 바랍니다.
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Q. 지금 경제가 많이 안좋은 편에 속한가요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근의 경제상황은 코로나 이후 소비심리가 회복되지 못하고 있어 경기가 좋지 않은 상황이며 부동산 PF부실로 건설공사도 투자가 원활하지 않아서 침체되어 있는 상황입니다. 더우기 미국의 트럼프 대통령이 취임하며 관세 전쟁으로 인해 수출기업들이 어려움을 겪고 있다보니 국가 전체적으로 어려운 상황입니다. 다만 금리가 점점 내려가고 있고 새로운 정부 들어서 경기를 안정시키고 부양시키려는 움직임이 있으므로 관세 협상이 잘 된다면 향후 차츰 개선이 될 수 있을 것입니다.
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Q. 집 매매 계약 중도금 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.중도금을 얼마로 해야한다는 규칙은 따로 없으나, 일반적으로 계약금은 매매가의 10%정도, 중도금은 40~50%, 나머지는 잔금으로 지불됩니다. 공동명의를 하시면 주택 매도시 양도소득세에서 소득금액이 분산되므로 훨씬 유리하며, 2명이 연간 250만원씩 각각 기본공제를 받으니 500만원까지 공제 받을 수 있는 장점이 있습니다. 하지만 취득세와 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.