안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 민간임대아파트에 전대차계약해도 월세보증금 안전한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.등기사항 갑구에는 소유권관련 권리, 을구에는 소유권이외의 권리가 있는데 모두 특별한 사항이 없다면 토지대장과 건축물대장, 임대인의 납세증명서, 임대인 정보조회(다주택자 확인 등) 등을 확인하셔야 합니다. 무엇보다도 임대인이 임차인에게 전차를 허락해 준것인지를 확인해야 합니다. 임대아파트의 전대인은 보증금을 담보로 대출이 가능하며 전대인의 변제능력에 문제가 생기면 보증금이 위험해 질 수도 있습니다. 하지만 전대인이 임대사업자인 경우에는 임대인에게 전세금반환보증을 HUG에 신청해서 전차인이 보증서를 발급받을 수 있습니다. 임차인과 전차인이 모두 소액보증금일 때에 한해 최우선변제권이 전입신고일 기준으로 가능합니다. 하지만 우선변제권이 인정되지 않으므로 확정일자를 받을 수 없습니다. 전차인은 임대인에게 직접 보증금 반환청구를 할 수 없고 전대인에게 청구를해야하며 경매 절차에서도 배당요구를 할 수 없고 임대인에게 청구해야 합니다. 임대인의 동의를 얻었을 때는 전대인이 중도 해지를 하더라도 전차인의 권리는 남게되어 전대차계약의 존속을 임대인과 임차인에게 주장할 수 있습니다.
부동산
Q. 상생임대인제도 월세에서 전세 전환시
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상생임대차계약 체결 시에 월세에서 전세로 전환하여 계약을 체결하는 경우 주택임대차보호법 시행령 제9조 월차임 전환 시 산정률을 적용해보면;(1) 대출금리와 경제여건 등을 고려한 대통령이 정하는 비율 연10%(2) 한국은행이 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 2.5% + 2% = 4.5%(1), (2)중 낮은 비율을 적용하므로 주택의 전월세 전환율은 연4.5%환산보증금 = 임대보증금 + (월임대료 x 12) / 4.5% = 3억9000만원5%인상 적용시 환산보증금 x 1.05 = 4억950만원 이 상한값이 됩니다.따라서 2억8천만원이면 5%이내 금액으로 진행 가능합니다.
부동산
Q. 청약 거주지 변경했을 때 당첨 취소가 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약시에는 입주자모집공고일 현재 해당 주택건설지역에 거주하고 있었다면, 이후 다른 지역으로 이사를 하여도 별다른 불이익이 생기지는 않습니다. 다만, 거주지 이동시에는 청약관련 안내서류 발송을 위해 변경된 주소지를 담당자에게 고지하여 변경할 수 있도록하여야 합니다.
부동산
Q. 집주인이 갑자기 전세보증보험 통보함
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인이 주택임대사업자로 등록한 경우라면 문자 내용과 같이 25%의 보증서 금액을 임차인이 부담할 수 있습니다. 하지만 그런 경우라면 계약시 주택임대사업자임을 밝히고 계약서 자체가 일반 양식이 아니라 법에서 정해진 양식으로 작성 되어야 하므로, 그러한 경우가 아니라면 보증서 비용을 부담할 필요는 없습니다.
부동산
Q. 지역 별로 부동산 중개수수료율이 다른가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기본적으로 공인중개사의 중개수수료율은 법으로 상한치가 정해져 있으므로 상한치는 전국적으로 동일한데, 거래시에 공인중개사와 매도자 또는 매수자와의 협의에 따라서 금액이 조정될 수 있고 지역에 따라서도 약간씩 차이를 보일 수 있습니다.
공인중개사 자격증
Q. 제가 건축사무소장 부모님의 권유로 공인중개사 자격증을 공부하는데요. 제가 공인중개사가 된다면 첫 번째로 하고 싶은 것이 있습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 자격증 취득을 위해서는 여러가지 법률을 배우게 되는데, 이 과정을 통해서 기본적인 부동산의 개념과 거래시의 주의사항 들을 알게됩니다. 하지만 이는 기본적이고 최소한의 내용들로서 실제 실무과정을 통해서 세부적인 사항들과 실질적인 노하우를 터득하게 되므로 자격증이 있다고 해서 당장 큰 진전을 기대하기에는 부족한 점이 많습니다. 자격증을 위한 학습과 더불어 공인중개사 사무소의 중개보조원 등으로 일해보거나 경매 학습을 한다면 토지에 대해 좀 더 알 수 있는 기회가 될 것입니다.
부동산
Q. 전셋집 집주인이 대출이자 & 관리비 내주는 조건으로 재계약
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.먼저 임대인은 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 계약조건 변경이나 갱신거절 등을 통지할 수 있는데 이시기가 지나갔으므로 임대인과 임차인 모두 아무런 연락이 없었다면 묵시적갱신이 확정된 것으로서 임차인은 아무때나 계약해지를 통지할 수 있고 3개월후에는 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 다만 상호합의하여 만기에 계약해지를 결정하였다면 만기에 보증금을 돌려주어야 하고 임대인이 돌려줄 돈이 없어서 대출 연장을 요구하는 것은 이유가 되지 않습니다. 계약은 상호 합의가 중요하므로 상호합의가 되어 대출연장 및 관리비와 대출이자 지급 등이 된다면 계약서를 작성하여 이러한 조건들을 특약으로 명기하시는 것이 필요합니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 상담시에 목소리는 어떤 톤이 가장 잘 전달이 될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대부분의 사람을 상대하는 업종과 마찬가지로 공인중개사도 의사가 잘 전달될 수 있도록 감정의 동요없이 정확한 발음으로 차분하게 말하는 것이 도움이 될 것입니다. 내용을 잘 요약하여 간단하게 설명하고 중요한 부분은 강조를 위해 약간 힘을주거나 강약을 조절하는 것도 도움이 될 수 있습니다. 고객의 입장이 되어 질의사항에 대해서 잘 듣고 적절히 대응하는 것도 중요합니다.
부동산
Q. 부동산 광고중에 창문에 1000/50 2000/60 이런거 써놓는게 불법인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사가 광고할 때는 반드시 중개사무소명칭, 중개사무소소재지, 연락처, 등록번호, 개업공인중개사 성명 등을 포함해야 하지만, 부동산 사무실 문앞이나 창문에 부착되어 있는 광고는 규정 위반의 예외이며 이러한 형식을 갖추지 않아도 허용되는 것으로서 불법이 아닙니다.
공인중개사 자격증
Q. 상가가 시간이 지나면 감가 삼각이 되는데 몇 % 정도나 떨어지나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상가 건물을 취득한 경우 철근콘크리트 구조물인 경우 감가상각 기간 40년이 적용되어 해마다 2.5%의 감가 상각이 이루어지게 됩니다. 세법상 건물은 정액법으로 감가상각하게되어 있으며 토지는 감가상각대상이 아닙니다.