안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 토지거래허가구역 내 분양권 전매 시 실거주의무 관련 질문
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가구역내의 모든 청약이 실거주 규제를 받는 것은 아니며, 청약당첨 후 실거주 의무가 없는 단지도 있고 실거주 의무가 있는 단지도 있습니다. 주변에 비해 시세가 높으면 실거주 의무가 제외됩니다. 그러나 분양권 전매시 거래허가가 필요한 점을 주의하셔야 하는데, 실거주는 하지 않더라도 제 3자에게 넘길때는 허가 절차를 거쳐야 하는데, 토지거래 허가구역 지정이 올해 9월까지 이므로 공급시점에 따라서 실거주 의무가 달라질 수 도 있습니다. 정리하지면 실거주 의무는 소유자에게 부여되며, 토지거래허가구역이라도 실거주 의무가 제외되는 곳이 있을 수 있고, 실거주 의무가 제외되더라도 거래허가는 받아야 하며, 공급시점에 따라서 실거주 의무가 달라질 수 있습니다.
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Q. 4개월 근무해도 HF 전세 대출이 나올까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청년전용 버팀목HF전세대출의 경우 신청자가 신규입사 또는 이직 등으로 재직기간이 1년미만인 경우에는 1개월이상의 근무 개월수에 해당하는 급여명세서와 통장사본 재직증명서 등을 제출하면 연소득으로 환산하여 지원대상자에 포함되는 지 여부 및 한도가 결정될 수 있으므로 서류를 준비하여 은행 대출담당자에 문의해 보시기 바랍니다.
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Q. 아파트 분양받아볼려고 하는데 분양 받기 힘든가여?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트를 분양받으려면 먼저 주택청약종합저축에 가입을 하여 일정기간 불입을 하셔야 합니다.국민주택과 민영주택 중 어는것을 택할 지에 따라서 준비가 달라질 수 있는데, 국민주택은 저렴한 금액에 구입할 수 있는 장점이 있는 반면 경쟁률이 높아서 당첨이 어려워 현실적으로 특별공급 조건을 맞추는 것이 바람직합니다. 주택청약에 대한 내용은 아래 내용을 참조하시기 바랍니다. 주택청약종합저축을 통한 주택청약은 LH 등 국민주택을 위한 청약과 민영주택을 위한 청약이 있는데, 국민주택은 납입횟수와 납부금액을 오래 유지하는 것이 중요하며 일시금으로 많이 납입한 경우는 25만원만 인정됩니다. 가입기간 수도권12개월 이상에 12회 이상, 수도권 외 지역은 6개월 이상에 6회 이상 연체없이 납부해야 합니다. (투기과열지구는 24개월 이상에 24회 이상) 여기에 무주택기간이 길수록 유리하고 40m2 이하는 납입횟수, 40m2 초과는 납입금액이 많을수록 유리합니다. 또한 무주택자가 필수 조건이고 소득기준과 자산기준 조건 도 있습니다.민영주택은 가입기간과 특정 납부 금액을 맞추는 것이 중요합니다. 가입기간은 수도권 12개월 이상이고 12회 이상, 수도권 외 지역은 6개월 이상에 6회 이상 (투기과열지구는 가입기간 24개월 이상) 납입하여 특정금액을 맞추면 1순위가 됩니다. 개설후 2만원 입금하고 모집공고 나기전에 차액을 한번에 넣어도 됩니다. 해당지역에 거주한 기간이 2년 이상이어야 합니다. 가점제는 1순위 청약자내의 순서를 가리는 것으로 무주택기간, 부양가족수, 청약통장 가입기간으로 따집니다. 추첨제는 지역별, 평형별 청약통장 금액을 예치한 후 청약에 응모하면 추첨으로 선정합니다. 공고일 현재 청약자 본인 주민등록상 거주 기준입니다. 청약조정대상지역 기준 85m2 이하는 가점제, 초과는 추첨제 방식이 많은데 아파트 입주자 모집공고문을 확인해 봐야 합니다. 모든 면적에 대응하려면 가입기간 2년이상, 청약예치금 1500만원이면 됩니다.
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Q. 오피스텔 월세 계약 임차인이 넣어야 할 특약 질문 드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.첫번째 항목에서 상황에 따라 전입이 늦어질 수도 있으므로 잔금일 익일 보다는 전입신고 익일로 하시는 것이 더 좋을 것 같습니다. 네번째 항목에서는 시설물의 내용을 구체적으로 명기해 주시는 것이 좋을 것 같습니다.
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Q. 부동산 재태크와 금테크 중에 어떤게 좋을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경제상황은 수시로 변하고 정부의 정책도 계속해서 달라지므로 예측이 어려운 까닭에 재테크는 가능한 분산 투자를 하는 것이 좋습니다. 현시점에서 금테크가 좋아보일 수도 있겠지만 불안정한 상황에서 일시적으로 오르는 것일 수도 있으므로 가급적 중장기적인 상황을 파악하여 분산 투자를 하시는 것이 좋을 것으로 판단됩니다.
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Q. 전세 연장에 관한 법 때문에 집주인이 을이 될 수도 있다는 상황은 어떤 것인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현행 주택임대차 보호법에 의하면 임차인은 1년 계약이라도 2년 거주를 주장할 수 있고, 여기에 더하여 1번에 한해 계약갱신청구권을 사용하면 최소 4년의 거주가 가능한데, 현실적으로 법률에 규정된 특별한 사유가 있거나 임대인이 직접거주를 하지 않는이상 계약갱신청구권을 거절할 수가 없습니다. 또한 많은 사안에서 임차인에게 불리한 것은 인정되지 않는 경우가 있으므로 임대인의 재산권이 제한되는 문제를 지적한 것입니다.
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Q. 신축 전세로 들어가는 경우 위험한가요 ?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트라면 주변과 비교하여 금액을 개략적으로 예상할 수 있으나, 빌라는 신축인 경우 금액확인이 어렵고 전세보증보험 가입도 어려워서 특히 주의하셔야 합니다. 등기 이전인 아파트인 경우에는 계약자와 분양권 실제 소유자가 일치하는지 확인해야하고, 분양권자가 중도금 대출을 받은 경우에는 등기후 소유권이전등기와 함께 대출 상환을 하는 조건으로 계약하는 것이 필요하며, 잔금일 전까지 근저당 등 추가 권리 설정 금지, 등기 후 임차인의 확정일자 및 전입신고 보장, 소유권 이전 등기 미완료시에는 계약해제 및 전세금을 조건없이 반환 등의 특약을 넣을 필요가 있습니다.
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Q. 부동산 공시가격과 실거래가 차이나는이유가 궁금해요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산공시법에 따라 공시된 토지의 적정가격이 “공시지가”이고 주택의 적정가격이 “공시가격” 인데, 이를 활용하여 각종 세금, 개발부담금, 보상금 산정등 다양한 행정목적에 적용합니다. 정부에서는 부동산가격공시제도에 따라서 매년 조사 평가하여 적정하다고 판단되는 가격을 공시하는데, 이러한 가격은 시장변동이나 부동산의 특징, 거래자 간의 협상 등 특별한 상황을 고려하지 않고 가격을 결정하므로 실 거래가와는 차이가 발생하고 있으며, 정부에서는 이러한 차이를 점차 없애고자 공시지가 실거래가 반영률을 점차 높이고 있습니다. 그러나 공시지가, 공시가격을 올리면 세금부담이 늘어나므로 조세저항이 커져 2024년에는 2020년 수준으로 인하 적용하게 되었습니다. (토지 65.5%, 단독주택: 53.6%, 공동주택: 69%)
공인중개사 자격증
Q. 부동산 용어 중에서 테라스와 발코니는 어떤 점에서 차이가 나는 것인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.테라스는 1층에 설치되어 거실이나 주방을 통해 밖으로 나갈 수 있는 곳으로서 건축면적에 포함되지 않습니다. 반면, 대부분의 아파트에 적용되어 있는 아래층의 지붕을 사용하지 않고 건물 밖으로 돌출된 공간은 발코니라고 합니다.
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Q. 전세계약 연장에 대한 질문 (계약갱신청구권)
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인이 계약조건 변경이나 계약해지등을 통보하려면 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 해야하며, 임대인과 임차인 모두 아무런 연락없이 이 기간이 지나가는 경우에는 자동으로 2년간 묵시적갱신이 이루어 집니다. 따라서 임대인의 요청을 거절하고 2년간 계속 거주를 주장할 수 있습니다. 묵시적 갱신이 된 후에는 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고 3개월이 지나면 보증금을 받을 수 있습니다.