안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
공인중개사 자격증
Q. 상가가 시간이 지나면 감가 삼각이 되는데 몇 % 정도나 떨어지나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상가 건물을 취득한 경우 철근콘크리트 구조물인 경우 감가상각 기간 40년이 적용되어 해마다 2.5%의 감가 상각이 이루어지게 됩니다. 세법상 건물은 정액법으로 감가상각하게되어 있으며 토지는 감가상각대상이 아닙니다.
부동산
Q. 월세 계약 중간에 나가면 위약금을 무조건 내야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약이 완전히 체결된 상태에서 일방의 의사로 해지하려 하는 경우에 계약이 그대로 유효하기에 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 따라서 이런 경우 보통 세입자가 임대인과 협의하여 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려 받는 방식을 취하게 됩니다. 하지만 임대인은 목적물을 임차인이 사용 수익에 필요한 상태를 유지할 의무가 있으므로, 임차인의 부주의나 고의에 의한 파손이 아닌 고장이나 파손에 대해서는 임대인이 수리를 해주어야 하므로 이러한 사항이라면 임대인에게도 책임을 물어서 절충을 할 수 있을 것입니다.
부동산
Q. 오피스텔 월세 임차인에게 언제까지 연락을 해야하나요?(계약연장논의)
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인은 계약내용 변경이나 연장 등에 대한 통지를 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 통지하여야 합니다. 따라서 늦어도 7월 20일 이전 까지는 계약연장 여부를 확인해 보셔야 합니다.
부동산
Q. 이사 잔금 순서 자세히 알려주실 분 있나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전입과 보증금지불은 동시이행관계인데, 보통의 경우 전세만기일에 이삿짐을 먼저 빼고 보증금을 돌려받게 됩니다. 이사가는 집에는 잔금을 지불하면서 열쇄를 받아서 이사를 하게됩니다. 임대차신고와 확정일자는 계약서 작성후에 바로 할 수 있고, 전입신고는 이사후 즉시 할 수 있습니다. 공과금 및 가스, 전기 등을 정산하고 아파트의 경우에는 장기수선충당금 납부 내역을 관리소에서 받아서 임대인에게 청구합니다.
부동산
Q. 전월세 입니다 나가려하는데 문의드려요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약을 어떻게 갱신했는지에 따라서 상황이 달라질 수 있습니다. 6개월씩 계약을 묵시적 갱신 (임대인과 임차인 모두가 아무런 연락없이 계속거주하여 자동 갱신 되는 것)하여 2년이 경과했다면 자동으로 2년의 기간으로 갱신이되어 이후 임차인이 계약해지를 통지한 날로부터 3개월이 경과하면 계약해지가 됩니다. 하지만 만일 갱신 때마다 갱신할 것인지 묻고 답하여 갱신을 계속한 것이고 계약종료 2개월전까지 임차인이 계약 해지를 통보했다면 계약종료일에 맞추어 보증금을 반환해 주어야 합니다.
부동산
Q. 서울의 토지거래허가구역이 확대된다면 어떤 영향이 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울에 추가로 토지거래허가구역이 지정된다면 아마도 서울 전역보다는 주로 가격상승을 주도하고 있는 한강 벨트라인인 마포구, 성동구 및 과천, 분당 등이 될 가능성이 많은데, 공급이 제대로 되지 않는다면 규제 지역을 벗어나서 다시 다른지역이 상승하는 풍선효과가 나타날 가능성도 있고, 지나친 규제에 대한 반발이 일어날 가능성도 있습니다.
부동산
Q. 계약 완료 전 중도 퇴거로 이사하는데 이사날 보다 집이 2주 뒤에 나가게 되었습니다. 보증금반환문제
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전셋집에서 전출을 하게되면 대항력이 사라져서 보증금을 받기가 어려워 질 수 있으니, 이사를 하신다면 가족중 일부인원을 전입시켜 남겨놓고 짐도 일부 남긴 상태로 이사를 하시는 것이 필요합니다. 그리고 임대차기간이 종료됨에도 보증금을 받지 못하면 임차권등기명령을 신청하는 것이 필요한데, 임차권등기명령으로 임차권이 설정되면 대항력(거주 + 주민등록)과 확정일지 등을 유지한 상태로 이사를 갈수 있고 다른 세입자를 들일 수 없게 하여 임대인을 압박할 수 있습니다. 또한 임차권 등기가 있다면 그때부터 보증금에 대한 연 12% 지연이자 청구가 가능합니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 자격증이 없으면, 집에 대해 언급이 불가능한건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 자격증이 없는 중개보조원은 직무교육을 받고 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 중개업무와 관련된 단순한 업무 보조를하는 사람이며 주택, 상가, 사무실, 건물 등 현장안내 및 간단한 설명은 가능할 수 있으나 매매·임대 조건 협의나 계약 상담 등의 중개행위는 금지됩니다. 만일 이를 위반했을 때는 중개보조원과 개업공인중개사에게 과태료가 부과될 수 있습니다.
부동산
Q. 아파트 전세 대출 상담 과정 중 의문점이 듭니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현재 소유권이 아직 매수자에게 넘어오지 않은 상태이므로 주택 매매 계약서를 확인해 보시고, 가계약금을 넣는다면 반드시 특약으로 8월 0일 까지 소유권 이전이 되지 않으면 계약을 해제하고 가계약금을 반환한다는 문구를 넣으셔야 할 것입니다. 등기부등본, 토지대장, 건축물 대장등에 문제가 없는지 확인해보시고 소유권이전 후 본 계약 진행하시는 것이 바람직합니다. 그리고 은행원이 다른 은행을 소개시켜준다면 차라리 직접 은행을 몇곳 방문하여 확인해 보시는 편이 좋을 듯 합니다.
부동산
Q. 신축 오피스텔을 구입한 뒤 임대하려는데 수익률 계산 시 고려해야 할 비용 항목이 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔 적정 수익률은 보통 5% 이상을 기준으로 하지만, 시장 상황이나 위치, 특성, 투자자의 위험 선호도 등에 따라서 높거나 낮을 수 있습니다. 기본적인 수익률은 연간 임대 소득을 투자 비용으로 나누어 계산하지만 실제로는 여러 요소를 고려해야 하므로, 월세수입 뿐 아니라 보증금에서 발생하는 이자 수익도 포함해야 하고, 오피스텔 구입시 드는 세금 및 부대비용 등 초기비용과 관리비, 수리비, 공실로 인한 손실 등도 고려해야 합니다.수익률 계산 시 모든 비용을 고려하고 장기적인 시장 변동성과 위험을 예측하여 투자하는 것이 중요 합니다.또한 오피스텔은 주거용인지 업무용인지에 따라서 세금이 다르게 적용되므로 주의해야 합니다.