안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 보금자리론 대출후 전입신고 완료 월세 임대 가능?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보금자리론은 생애최초 취득세 감면을 받은 경우라면 실거주 3년의 의무가 있습니다만, 감면을 받지 않은 경우라면 실거주 조건이 없어서 월세가 가능합니다. 전세를 놓는 경우에는 선순위 유지 조건으로 대출금을 상환해야 합니다.
부동산
Q. 전세집 주인이 중개수수료 명목으로 돈을 요구합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인이 계약을 중도에 해지하고 퇴거하는 경우에 보통 복비를 부담하는 것은 임대인이 계약종료시까지 보증금을 돌려줄 의무가 없기 때문입니다. 임대인은 기존 계약서를 근거로 계약종료시까지 보증금을 돌려줄 필요가 없다보니 임차인이 복비 부담을 거절하게되면 임대인은 계약준수를 고집할 수 있는 것이지요. 그리고 주택을 매매하게되더라도 계약은 그대로 존속이 되어 보증금 지급의무가 새로운 임대인에게 이전되는데, 이렇게 되면 계약종료시에 새로운 임대인으로부터 보증금을 돌려받을 수 있게될 수 있습니다. 임대인이 먼저 매매를 주장하여 퇴거를 하는 것이 아닌 만큼 유리한 상황은 아닌 것으로 판단됩니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 시험이 얼마남지 않았는데요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 시험은 1차의 민법과 2차의 공법이 당락에서 중요하게 작용하는데, 다른과목이 여유있는 점수가 나온다는 가정하에서 모의고사에서 이 과목들이 60점 이상이 나와야 무난하게 합격할 수 있을 것입니다. 1차시험에서 부동산학개론이 약간 쉽지만 계산문제들이 다수 포함되어 시간이 소요되므로 잘 모르는 것은 빨리 지나가서 논리를 따져 풀어야 하는 민법에 시간을 할애해야 합니다. 또한 2차시험에서 중요한 공법은 시험범위가 너무 넓으므로 시험에 자주 나오는 부분만 집중해서 학습하며 문제 풀이를 많이해야 하고, 대신 상대적으로 쉬운 공인중개사법에서 점수를 최대한 올려야 합니다. 기출문제만 풀어서는 부족하므로 예상문제를 많이 풀어봐야하는데, 무엇보다도 시험때까지 포기하지 않고 모의고사를 꾸준히 치르며 공부하는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 집 사고싶은데 용자금있다고했어 어떡학할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택담보대출이 있는 주택을 구입할 때는 대출 승계를 할 수도 있고, 대출 상환 조건으로 구입을 할 수도 있습니다. 대출 승계를 할 때는 대출은행으로부터 매수인의 신용도를 확인하여 이상이 없는 경우 법무사의 도움을 받아 근저당 변경등기를 거쳐 승계를 할 수 있습니다. 대출 상환을 해서 근저당을 말소하는 조건으로 계약을 하는 경우에 매도인은 보통 매수인으로부터 받은 대금(중도금/잔금)으로 대출금을 상환을 하게되는데, 매수인도 주택담보대출을 받는 경우가 많으며 매수인의 신용평가상태와 은행 심사에 따라서 달라질 수도 있으므로 계약을 할 때 먼저 이러한 조건들에 대한 협의를 하고 특약으로 기재해 놓은 것이 필요합니다. 공인중개사와 법무사의 도움을 받으시면 이러한 과정을 수월하게 진행할 수 있습니다.
부동산
Q. 공실이였던빌라관리비미납이있는데납부해야되는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택을 소유했다면 사용 여부와 관련없이 관리비를 납부하여야 할 수 있습니다. 하지만 빌라의 운영방식에 따라서 관리비 구성요소가 다를 수 있는데, 공용부분에 대해서는 납부를 해야겠지만 개별부분에 대해서도 과금이 되었다면 계량기 등 사용량을 확인해 보셔야 할 것입니다.
부동산
Q. 2주택중 1주택 처분시 세금 절세전략
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일시적인 1세대 2주택이 아니라는 가정하에서 양도세를 절감하려면 저가 주택을 먼저 처분하는 것이 유리합니다. 저가주택은 양도세가 적게 나올 것이고 이후 남은 1주택은 1세대 1주택으로 비과세가 적용되기 때문입니다. 하지만 이러한 절감액과 재개발로 인한 이익을 비교하여 결정하여야 할 것으로 판단됩니다.
부동산
Q. 전세 자금 받고 이사해야 하는걸까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 이사하는날 짐을 다빼게되면 임대인이 전세보증금을 반환해 줍니다. 하지만 실제 상황이 어떻게 진행될지 100% 확신할 수 없으므로 이사하는 날은 사전에 임대인과 잘 약속하여 퇴거 즉시 입금이 되도록 조치하셔야 합니다.
부동산
Q. 금리가 오르면 왜 부동산 시장이 하락하는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산에대한 수요가 많으면 (부동산을 사려는 사람이 많으면) 가격이 올라간다는 전제하에 고가의 부동산을 구매하기 위해 대부분의 사람들이 대출 등을 활용하여 부동산을 구매하게 되는데, 금리가 높으면 지불해야 하는 이자가 많아져 부담이 되므로 부동산을 사려는 사람이 적어지고 수요가 적으니 부동산 가격이 하락하고, 반대로 금리가 낮으면 이자 부담이 적으니 부동산을 사려는 사람이 많아져서 수요가 늘어나 부동산 가격이 상승하는 것이 일반적입니다. 하지만 실제 시장은 여러가지 요인이 복합적으로 작용하여 이와 같이 단순하게 작용하지는 않지만 금리가 가격에 미치는 영향은 큰편이라고 할 수 있습니다.
부동산
Q. 전세 살고있는데2년 연장할때 또 계약서를 쓰나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금의 변화가 없다면 기존 계약서의 특약난에 새로운 계약기간을 기재하고 임대인과 임차인이 사인이나 날인을 하여 갱신하셔도 됩니다. 보증금의 변화가 있다면 공인중개사에게 대필(중개사무소마다 가격은 다를 수 있는데 보통 5~10만원의 수수료 필요)을 신청하시는 것이 좋을 것입니다.
부동산
Q. 전세 일정이 맞지 않아 전입신고를 하지 않고 새집에 몇달 살아야될 상황이 되는 경우는 어떻게 해야될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기존집의 계약종료에도 보증금을 돌려받지 못하는 상황이라면 임차권등기명령을 신청하여 임차권이 등기된 후에 이사를 하시면 대항력을 유지할 수 있습니다. 하지만 임차인의 개인 사정으로 일찍 종료한 경우라면 가족중 일부를 전입시키고 짐을 일부 남겨놓은 상태에서 이사를 하셔야 양쪽집 모두의 대항력을 유지할 수 있습니다.