안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 이번 6.27 부동산 대책에 경락대출도 한도가 6억으로 제한인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.6.27 대책은 주택에 대한 경매시에도 적용되어 1주택자가 수도권에서 경락잔금대출을 받으면 6억한도의 제한을 받고 6개월이내에 전입신고를 해야합니다. 경매시에는 주택을 낙찰을 받더라도 임차인이나 다른 점유자 등이 거주하는 경우가 많아서 즉시 입주가 불가한 경우가 많으므로 실거주 조건을 맞추지 못할 수가 있음에 유의하셔야 합니다.
부동산
Q. 새 대통령 이후 부동산을 잡겠다고 했는데 이게 실질적으로 가능할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.정권이 바뀔때마다 부동산 정책이 발표되고 공급을 약속하기는 하지만 현실적으로 쉽지 않은 것이 재개발이나 재건축은 사업성이 나오기가 쉽지 않고 신도시는 여러가지 민원과 인프라 건설이 쉽지 않은 등의 문제가 있는데다, 아파트 위주의 공급인 현 정책상 건설 시간이 오래 걸리는 문제 등으로 약속을 지키기가 쉽지 않은데, 정권이 바뀌면 정책도 변경되다보니 사람들의 신뢰를 잃어서 결국 주택이 부족한 서울과 수도권 주요지역은 무조건 가격이 오른다는 믿음이 있다보니 더욱 더 정책을 펼치기가 쉽지 않은 상황입니다. 이재명 정부에서도 집값 안정을 위해 최선을 다하겠지만 현실적으로 임기내 공급이 어려워서 쉽지 않은 과제가 될 것으로 판단됩니다.
부동산
Q. 현재 서울에서 건설중인 재건축 아파트 단지가 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.둔촌주공처럼 대규모의 단지는 없지만 현재 서울에서 진행중인 재개발, 재건축 단지는 많이 있습니다. 재개발·재건축 정보는 서울시 정비사업 정보몽땅에서 검색이 가능하며, 사업구분별, 시행방식별, 운영단계별 등으로 검색이 가능 합니다. 또한 지방자치단체에 연락해 보거나 부동산 중개업체 등에 문의를 해볼 수도 있습니다.
부동산
Q. 전매제한 없는 로또 청약은 계약금만 넣고 분양권 전매가 가능한 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.송파 위례 리슈빌 무순위청약의 경우에는 서울거주 무주택자이면 청약이 가능합니다. 청약통장이 필요없고 거주의무기간도 없으며 전매제한은 3년이기는 하지만 이미 경과하여 전매가 가능하지만, 재당첨제한 10년이 적용됩니다. 구입을 위해서는 주담대 6억 제한으로 인해 적어도 3억이상의 자기자금 이 필요합니다. 또한 계약시 20%의 계약금을 납부해야 하고 계약일로부터 60일 이후 잔금 80%를 납부해야 합니다. 최근에 개정된 대출규제가 적용되므로 주담대시에는 6개월내에 전입해야하고 전세를 주는 경우에는 전액현금으로 입주하는 세입자를 구해야합니다. 또한 주담대 6억을 받으려면 DSR40%를 만족해야하는데 스트레스 DSR3단계 적용으로 연봉이 1.5억 정도 되어야 가능할 것입니다.
부동산
Q. 행복주택에 당첨되면 얼마나 살 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.행복주택의 거주 가능기간은 기존에는 최대 6년이었으나 2024년 개정되어 최대 10년으로 변경되었고, 자녀가 있는 가구는 최대 14년까지, 고령자 및 주거급여수급자는 최대 20년 입니다. 인기 지역이나 소형 평형의 경우에는 경쟁률이 높은데 서울 등 수도권은 10:1 이상의 경쟁률을 보일 수도 있습니다.
부동산
Q. 집주인이 전세 중도퇴거 요청시 이사비 문의
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현재 임차인은 계속 거주를 위한 갱신을 요청한 상태이고 임대인은 이를 거절한 상태입니다. 만일 임차인이 계약갱신요구권을 사용하고 전세 만기 2개월전까지 신규 집주인이 등기를 완료하지 못하게 되면 더이상 계약갱신요구권을 거절할 수 없으므로 2년간 추가로 거주가 가능하게 됩니다. 그러나 신규 집주인이 기간내에 등기를 한다면 임차인의 계약갱신요구권을 거절하고 직접거주를 할 수 있어, 이 경우에는 계약 종료시에 퇴거를 하셔야 합니다.
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Q. 민생지원금 사용처 어디서알수있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.사용처를 확인하기보다는 사용 제한 업종을 확인하시는 것이 더 나을 것으로 판단됩니다. 사용 제한 업종은 대형마트, 기업형 슈퍼마켓, 창고형 매장, 백화점, 온라인 전자상거래 (온라인 쇼핑몰 등), 대형 외국계 매장, 프랜차이즈 직영점 (스타벅스 등), 대형전자판매점 (하이마트 등), 유흥업종, 사행업종, 상품권업종, 귀금속 업종, 비소비성지출 (세금, 전기세 등), 면세점 업종, 보험업, 무승인매출/배치승인 (교통·통신료 등 카드 자동이체 건) 등 입니다.
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Q. 인천에 아파트 살고있는데요 농어촌 주택을 구입했을시 ...
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.농어촌주택은 수도권 및 규제지역을 제외한 읍·면 또는 인구 20만명 이하의 시에 지어진 주택으로, 취득 당시 기준시가 3억원이하 (한옥 4억원)를 충족하고 보유한 일반주택이 소재한 읍·면 지역이 아닌 곳에서 농어촌 주택을 취득해야 합니다.양도소득세는 다음의 요건을 만족할 때 비과세 됩니다: 건물과 부속토지 기준시가 3억원이하라야 합니다. 농어촌주택이 1세대 1주택 양도세 비과세를 받으려면 일반주택을 2003.8.1~2025.12.31기간 중 먼저 취득한 뒤 농어촌주택을 취득 해야하고, 농어촌주택을 3년이상 보유하면 일반주택에 대한 양도세가 12억까지 비과세 됩니다. 기본 개념이 농어촌으로 귀농을 하는 사람에 혜택을 주는 것입니다.귀농을 위해 농어촌 주택을 구입하게되면 읍·면 지역에 한해 귀농 창업자금 지원을 받을 수 있고, 농어촌 주택 개량시 저리 의 융자를 받을 수 있습니다.
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Q. 전세로 2.5억 임차중입니다. 자금이 필요해서 전세 1억으로 변경 ?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전월세전환은 임대인과 임차인의 협의를 통해 이루어 질 수 있는데, 전환율은 지역별로 차이가 있습니다. 보증금 월세 전환 관련하여 주택임대차보호법 시행령 제9조 월차임 전환 시 산정률을 적용해보면;(1) 대출금리와 경제여건 등을 고려한 대통령이 정하는 비율 연10% (2) 한국은행이 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 2.5% + 2.0% = 4.5%(1), (2)중 낮은 비율을 적용하므로 주택의 전월세 전환율은 연4.5%2억원5천만인 보증금 중 1억5천만원을 월세로 계산해보면;1억5천만원 x 4.5% = 675만원이 상한 값으로 12개월로 나누면 월세는 56만2500원이 됩니다.하지만 실제로는 강제성이 없어서 이 기준값이 적용되지 않고 지역별로 다르게 적용될 수 있는데,통계청 집계 자료에 따르면 2025년 4월기준 전국평균은 6.4%이고 서울 평균은 5.5%입니다. 서울평균으로 적용시에는 1.5억 x 5.5% = 825만원 / 12개월 = 68만7500원이 됩니다.
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Q. 신혼부부 디딤돌 대출시 사전 자격 심사 서류 질문있습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.무주택자이고 요건을 만족하는 경우 디딤돌대출을 신청할 수 있는데, 대출은 주택 계약을 체결한 후에 신청할 수 있으며 매매계약서 사본과 계약금의 5%이상 납입한 납입영수증이 필요하며 계약일로부터 3개월 이내에 신청하셔야 합니다. 기본적으로 매매금액의 10%를 계약금으로 요구하지만 5% 계약금으로도 대출 신청이 가능한데 만일 이보다 적은 금액으로 신청을 하시려면 개별 은행의 담당자에 확인을 해보셔야 할 것입니다.